本文資訊更新至2026年9月。
東京再開發區域的公寓，並不必然比所在區的整體行情漲得更多。本公司根據國土交通省的交易資料，彙整首都圈再開發區域後發現：在件數足夠分析的14個地區中，2023年至2025年間漲幅超過所在區整體的有7個地區，低於整體的也有7個地區，剛好各占一半。
「已確定再開發的區域，公寓值得買嗎？」這是我們經常收到的諮詢。聽到車站前將興建超高層大樓，期待隨之高漲是很自然的事。然而，將實際交易價格並列比較後會發現，再開發的知名度與價格走勢並不一致。本文將橫向比較首都圈21個地區與地方1個地區的實際交易資料，並整理成5種類型。最後在「INA的觀點」中，說明這些數據如何運用於投資判斷。
本文重點
- 在件數足夠分析的14個地區中，漲幅超過所在區整體的有7個地區，不能說「因為是再開發區域，所以會漲價」。
- 石神井、勝鬨、西新宿等7個地區的漲幅超過所在區整體，差距最小的赤羽也有+5.3個百分點。
- 港區的赤坂、新橋、高輪、西麻布這4個地區，即使有大型開發案，漲幅仍低於港區整體的上漲率（+29.2%）。
- 目黑站前（上大崎）在所在區整體上漲的情況下反而下跌了-5.0%，千歲烏山（南烏山）則以±0.0%持平，立石為+4.7%，大幅低於葛飾區整體（+16.5%）。
- 判斷的關鍵不在於「是否有再開發」，而在於「與所在區整體相比，價格已經反映了多少期待值」。
東京再開發區域的公寓真的漲價了嗎？
先說結論：僅憑「是否為再開發區域」無法解釋漲跌。有的地區大幅超越所在區整體，也有的地區在所在區整體上漲的同時反而下跌。
下表整理了有再開發事業的地區，中古公寓每平方公尺單價（中位數）在2023年至2025年間的變動幅度，並與所在區整體的變動並列呈現。「差距」是地區漲幅減去所在區整體漲幅所得的數值。
| 地區（區） | 地區漲幅 | 所在區整體漲幅 | 差距 | 分類 |
|---|---|---|---|---|
| 石神井（練馬區） | +39.0% | +7.5% | +31.5個百分點 | 大幅超越所在區整體 |
| 勝鬨（中央區） | +65.4% | +36.7% | +28.7個百分點 | 大幅超越所在區整體 |
| 西新宿（新宿區） | +32.6% | +14.8% | +17.8個百分點 | 大幅超越所在區整體 |
| 蒲田（大田區） | +16.0% | +6.2% | +9.8個百分點 | 大幅超越所在區整體 |
| 澀谷（澀谷區） | +28.5% | +19.9% | +8.6個百分點 | 大幅超越所在區整體 |
| 板橋（板橋區） | +15.3% | +7.5% | +7.8個百分點 | 超越所在區整體 |
| 赤羽（北區） | +12.9% | +7.6% | +5.3個百分點 | 超越所在區整體 |
| 赤坂（港區） | +24.5% | +29.2% | -4.7個百分點 | 低於所在區整體 |
| 新橋（港區） | +22.0% | +29.2% | -7.2個百分點 | 低於所在區整體 |
| 立石（葛飾區） | +4.7% | +16.5% | -11.8個百分點 | 低於所在區整體 |
| 高輪（港區） | +16.2% | +29.2% | -13.0個百分點 | 低於所在區整體 |
| 西麻布（港區） | +6.9% | +29.2% | -22.3個百分點 | 低於所在區整體 |
| 目黑站前・上大崎（品川區） | -5.0% | +14.0% | -19.0個百分點 | 下跌・持平 |
| 千歲烏山（世田谷區） | ±0.0% | +7.1% | -7.1個百分點 | 下跌・持平 |
| 大宮（埼玉市大宮區） | 以區整體彙整 | +25.6% | 未計算 | 僅能以區為單位比較 |
| 魚町（北九州市小倉北區） | 無町名單位的交易 | ±0.0% | 未計算 | 地方參考數據 |
| 南小巖（江戶川區） | 件數不足 | +8.8% | 未計算 | 無法判斷 |
| 飯田橋東口・富士見（千代田區） | 件數不足 | +26.2% | 未計算 | 無法判斷 |
| 飯田橋（千代田區） | 件數不足 | +26.2% | 未計算 | 無法判斷 |
| 神南・公園通（澀谷區） | 件數不足 | +19.9% | 未計算 | 無法判斷 |
| 橫濱站南東口・高島（橫濱市西區） | 件數不足 | +20.0% | 未計算 | 無法判斷 |
| 有樂町（千代田區） | 無交易 | +26.2% | 未計算 | 無法判斷 |
彙整方法與數字解讀注意事項
本文彙整的是國土交通省「不動產資訊資料庫」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）公開的「中古公寓等」交易資料。將每筆交易依專有面積換算之單價（每平方公尺單價）按年份排列後取中位數。2026年僅收錄第1季（1〜3月）的交易，且後續仍會追加交易紀錄，故為暫定值。
各地區僅彙整再開發施行區域（計畫地）所在町名的交易。即使名稱相似，若屬於鄰近其他車站的町（如上石神井、東立石等），皆不列入統計。
| 表中地區名稱 | 納入統計的町名 |
|---|---|
| 石神井 | 僅限石神井町（不含石神井台・上石神井・下石神井） |
| 赤羽 | 僅限赤羽（不含赤羽北・赤羽西・赤羽南・赤羽台） |
| 立石 | 僅限立石（不含東立石） |
| 赤坂 | 僅限赤坂（不含元赤坂） |
| 新橋 | 僅限新橋（不含東新橋・西新橋） |
| 板橋 | 僅限板橋（不含上板橋・中板橋） |
| 蒲田 | 僅限蒲田（不含西蒲田・南蒲田・新蒲田等） |
| 千歲烏山 | 僅限南烏山（不含北烏山） |
| 上述以外的地區 | 僅限與表中地區名稱相同的町名（勝鬨不含月島；目黑站前為上大崎） |
在解讀這些數字時，有3點需要注意。
- 漲幅為2023年與2025年的比較。若某地區單年交易件數不滿30件，因無法判斷趨勢，故另列一欄處理。
- 中位數會受當年成交住戶的屬性影響。若某年集中成交多筆屋齡淺、總價高的住戶，即使整體行情未變，中位數也會上升。
- 大宮在本次資料中是以埼玉市大宮區整體彙整，因此不會產生與所在區整體的差距。北九州市的魚町則因無町名單位的交易資料，僅列出小倉北區整體的數字作為參考。
資料來源：根據國土交通省 不動產資訊資料庫（国土交通省 不動産情報ライブラリ，https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）「不動產交易價格資訊」（國土交通省）之資料，由INA&Associates Inc.彙整製作。依據2026年9月時點可取得的資料。由於最近一季後續仍會追加交易紀錄，故為暫定值。本資料之最新性、正確性、完整性等均不予保證。
各地區主要再開發事業與竣工時期（目標）
| 地區 | 主要再開發事業 | 竣工時期（目標） | 詳細說明 |
|---|---|---|---|
| 勝鬨 | 勝鬨東地區第一種市街地再開發事業 | 2028年10月 | 中央區灣岸區域五大再開發最新動態 |
| 石神井 | 石神井公園站南口西地區第一種市街地再開發事業 | 2028年4月 | 石神井公園站南口西地區再開發 |
| 西新宿 | 西新宿三丁目西地區第一種市街地再開發事業 | 2035年度（新宿區公布之組合最新計畫） | 西新宿三丁目西地區再開發全貌 |
| 板橋 | 板橋站板橋口地區第一種市街地再開發事業 | 2027年6月 | JR板橋站・板橋口地區再開發計畫 |
| 蒲田 | 京急蒲田中心區域北地區第一種市街地再開發事業（西口站前地區已於2015年12月竣工） | 未公布（大田區資料顯示，從都市計畫決定到工程完成約需7〜10年） | 京急蒲田西口再開發全貌 |
| 澀谷 | 澀谷二丁目西地區第一種市街地再開發事業 | 2035年2月（2026年8月變更認可後的事業計畫） | 澀谷二丁目西地區再開發 |
| 澀谷 | 宮益坂地區第一種市街地再開發事業 | 2031年度 | 宮益坂地區再開發 |
| 赤羽 | 赤羽一丁目第一地區第一種市街地再開發事業 | 2029年6月 | 赤羽一丁目第一地區再開發 |
| 立石 | 立石站北口地區第一種市街地再開發事業 | 2030年3月 | 立石站北口再開發 |
| 大宮 | 大宮站Grand Central Station化構想（大門町2丁目中地區已於2022年3月竣工） | 因屬構想階段，無統一竣工時期 | 大宮站周邊再開發計畫 |
| 赤坂 | 赤坂二・六丁目地區開發計畫 | 2028年3月（建築物竣工） | 赤坂二・六丁目地區開發計畫 |
| 新橋 | 新橋站東口地區（已於2025年2月成立市街地再開發籌備組合） | 未公布 | JR新橋站東口再開發計畫 |
| 高輪 | 泉岳寺站地區第二種市街地再開發事業 | 2031年度 | 泉岳寺站地區第二種市街地再開發 |
| 西麻布 | 西麻布三丁目北東地區第一種市街地再開發事業 | 2029年12月（A街區） | 西麻布三丁目北東地區再開發 |
| 目黑站前（上大崎） | 目黑站前地區第一種市街地再開發事業 | 2017年11月（實績） | 目黑站前再開發與不動產價值 |
| 千歲烏山 | 千歲烏山站前廣場南側地區第一種市街地再開發事業（都市計畫程序進行中） | 2034年度（籌備組合預估） | 千歲烏山站前廣場南側地區再開發 |
| 魚町 | 魚町三丁目2番地區第一種市街地再開發事業 | 2027年度（依北九州市2021年3月資料） | 魚町三丁目2番地區再開發 |
| 南小巖 | 南小巖七丁目站前地區第一種市街地再開發事業 | 未公布 | 南小巖七丁目站前地區再開發 |
| 飯田橋東口（富士見） | 飯田橋站東地區第一種市街地再開發事業 | 未定（依東京都事業網頁） | 飯田橋站東地區再開發時程調整 |
| 飯田橋 | 飯田橋站中央地區第一種市街地再開發事業 | 未公布 | 飯田橋站中央地區再開發 |
| 神南（公園通） | 公園通西地區第一種市街地再開發事業 | 2032年度 | 公園通西地區再開發 |
| 橫濱站南東口（高島） | （暫稱）橫濱站南東口地區第一種市街地再開發事業 | 預計2037年度啟用（依環境影響評估方法書，內容可能變更） | 橫濱站南東口地區再開發 |
| 有樂町 | 有樂町大廈・新有樂町大廈建替計畫 | 主體建築未公布（暫定利用設施「YURAKUCHO PARK」預計2027年竣工） | 有樂町大廈・新有樂町大廈建替計畫 |
竣工時期為依據東京都都市整備局、各區市及事業主體公布資料所能確認的範圍，可能因延期或計畫調整而變動。除標註「實績」者外，其餘皆為預定時程。
哪些再開發區域的漲幅超越了所在區整體？
漲幅超越所在區整體的，是石神井、勝鬨、西新宿、蒲田、澀谷、板橋、赤羽這7個地區。其中5個地區超越8個百分點以上，板橋與赤羽也超越5個百分點以上。從都心灣岸地帶到練馬區、北區的住宅區，地段與價格帶皆各不相同。
將各年度變化與所在區整體並列呈現如下。
| 地區・區 | 2023年 | 2024年 | 2025年 | 2026年1〜3月（暫定） |
|---|---|---|---|---|
| 勝鬨 | 128.5萬日圓（284件） | 172.4萬日圓（326件） | 212.5萬日圓（308件） | 188.2萬日圓（37件） |
| （中央區整體） | 127.3萬日圓（1,849件） | 146.7萬日圓（1,840件） | 174.0萬日圓（2,042件） | 185.7萬日圓（354件） |
| 石神井 | 75.7萬日圓（54件） | 98.7萬日圓（61件） | 105.2萬日圓（68件） | 105.4萬日圓（12件） |
| （練馬區整體） | 73.3萬日圓（1,454件） | 80.0萬日圓（1,448件） | 78.8萬日圓（1,596件） | 78.5萬日圓（306件） |
| 西新宿 | 120.0萬日圓（231件） | 132.6萬日圓（218件） | 159.1萬日圓（262件） | 156.0萬日圓（51件） |
| （新宿區整體） | 115.0萬日圓（1,807件） | 125.7萬日圓（1,834件） | 132.0萬日圓（2,134件） | 132.0萬日圓（397件） |
| 板橋 | 86.7萬日圓（100件） | 90.0萬日圓（107件） | 100.0萬日圓（112件） | 88.9萬日圓（23件） |
| （板橋區整體） | 72.0萬日圓（1,609件） | 75.7萬日圓（1,696件） | 77.4萬日圓（1,882件） | 83.3萬日圓（401件） |
| 蒲田 | 96.0萬日圓（123件） | 104.1萬日圓（116件） | 111.4萬日圓（141件） | 98.0萬日圓（18件） |
| （大田區整體） | 85.6萬日圓（1,898件） | 87.7萬日圓（2,154件） | 90.9萬日圓（2,410件） | 86.7萬日圓（390件） |
| 澀谷 | 171.2萬日圓（34件） | 165.0萬日圓（46件） | 220.0萬日圓（66件） | 224.3萬日圓（8件） |
| （澀谷區整體） | 131.4萬日圓（1,174件） | 146.7萬日圓（1,214件） | 157.5萬日圓（1,393件） | 162.9萬日圓（257件） |
| 赤羽 | 100.0萬日圓（50件） | 100.0萬日圓（54件） | 112.9萬日圓（47件） | 143.2萬日圓（6件） |
| （北區整體） | 86.7萬日圓（866件） | 88.0萬日圓（921件） | 93.3萬日圓（1,026件） | 100.0萬日圓（215件） |
漲幅最大的勝鬨，每平方公尺單價從2023年的128.5萬日圓，上漲至2025年的212.5萬日圓。若以70㎡的住戶套用中位數單價計算，約從8,995萬日圓上升至約1億4,875萬日圓。中央區整體同期也大漲+36.7%，但勝鬨仍進一步超越了28.7個百分點。
與所在區整體差距最大的是石神井。2023年時，石神井的75.7萬日圓與練馬區整體幾乎相同，但在練馬區整體於2024年至2025年間從80.0萬日圓降至78.8萬日圓的同時，石神井卻上漲至105.2萬日圓。2026年1〜3月的105.4萬日圓也與2025年相近，但僅有12件屬暫定值，尚不能視為趨勢。
赤羽從2023年的100.0萬日圓上漲至2025年的112.9萬日圓，漲幅為+12.9%，超越北區整體的+7.6%。3個年度皆高於北區整體水準。2026年1〜3月的143.2萬日圓僅有6件交易，無法判斷。
澀谷在2023年僅有34件交易，在這7個地區中件數偏少。2024年的165.0萬日圓低於前一年，因此2023年至2025年的漲幅，請視為包含單年波動在內的數字。
漲幅低於所在區整體的再開發區域
立石的漲幅比葛飾區整體低了11.8個百分點。港區的赤坂、新橋、高輪、西麻布這4個地區，漲幅也都低於港區整體。
漲幅不及所在區整體的立石，以及只能以區為單位比較的大宮
| 地區・區 | 2023年 | 2024年 | 2025年 | 2026年1〜3月（暫定） |
|---|---|---|---|---|
| 立石 | 57.3萬日圓（56件） | 63.7萬日圓（60件） | 60.0萬日圓（62件） | 52.3萬日圓（7件） |
| （葛飾區整體） | 53.8萬日圓（816件） | 60.0萬日圓（861件） | 62.7萬日圓（979件） | 63.2萬日圓（190件） |
立石在2023年與2024年的水準都高於葛飾區整體，但2024年的63.7萬日圓在2025年降至60.0萬日圓，低於葛飾區整體的62.7萬日圓。漲幅為+4.7%，未達葛飾區整體的+16.5%。2026年1〜3月的52.3萬日圓僅有7件交易，無法判斷。
大宮以埼玉市大宮區整體計算，從2023年的63.7萬日圓（250件）上漲至2025年的80.0萬日圓（353件），漲幅為+25.6%。由於是以區整體彙整，因此無法從這項數據判斷是否僅車站周邊表現強勁。
即使有大型開發案，漲幅仍低於港區整體的4個地區
| 地區・區 | 2023年 | 2024年 | 2025年 | 2026年1〜3月（暫定） |
|---|---|---|---|---|
| 赤坂 | 150.0萬日圓（179件） | 158.3萬日圓（167件） | 186.7萬日圓（191件） | 221.1萬日圓（36件） |
| （港區整體） | 146.7萬日圓（2,081件） | 166.7萬日圓（1,993件） | 189.5萬日圓（2,241件） | 200.0萬日圓（432件） |
| 新橋 | 147.5萬日圓（33件） | 169.8萬日圓（28件） | 180.0萬日圓（43件） | 250.0萬日圓（5件） |
| （港區整體） | 146.7萬日圓（2,081件） | 166.7萬日圓（1,993件） | 189.5萬日圓（2,241件） | 200.0萬日圓（432件） |
| 高輪 | 163.8萬日圓（188件） | 163.3萬日圓（170件） | 190.4萬日圓（172件） | 193.0萬日圓（34件） |
| （港區整體） | 146.7萬日圓（2,081件） | 166.7萬日圓（1,993件） | 189.5萬日圓（2,241件） | 200.0萬日圓（432件） |
| 西麻布 | 168.4萬日圓（62件） | 173.8萬日圓（72件） | 180.0萬日圓（85件） | 179.0萬日圓（12件） |
| （港區整體） | 146.7萬日圓（2,081件） | 166.7萬日圓（1,993件） | 189.5萬日圓（2,241件） | 200.0萬日圓（432件） |
港區整體從2023年的146.7萬日圓上漲至2025年的189.5萬日圓，漲幅為+29.2%。赤坂的漲幅為+24.5%，新橋為+22.0%，兩者皆未達港區整體水準。新橋到2024年為止都與港區整體幾乎相同，但2025年的180.0萬日圓低於港區整體。
差距最大的是西麻布。2023年的168.4萬日圓原本高於港區整體，但到了2025年僅上升至180.0萬日圓，被189.5萬日圓的港區整體超越。高輪在2023年至2024年間也呈持平走勢，漲幅為+16.2%。
新橋2026年1〜3月為250.0萬日圓，但僅有5件交易，無法判斷。
價格下跌的地區、行情不動的地方，以及無法判斷的地區
目黑站前（上大崎）在所在區整體上漲的同時，卻比2023年下跌；千歲烏山則呈持平走勢。北九州市的小倉北區，3年間幾乎沒有變動。
在所在區整體上漲中卻下跌・持平的目黑站前與千歲烏山
| 地區・區 | 2023年 | 2024年 | 2025年 | 2026年1〜3月（暫定） |
|---|---|---|---|---|
| 目黑站前（上大崎） | 164.4萬日圓（73件） | 183.3萬日圓（81件） | 156.1萬日圓（106件） | 155.6萬日圓（21件） |
| （品川區整體） | 114.0萬日圓（1,753件） | 122.2萬日圓（1,821件） | 130.0萬日圓（2,043件） | 133.8萬日圓（358件） |
| 千歲烏山 | 77.8萬日圓（95件） | 89.0萬日圓（62件） | 77.8萬日圓（95件） | 80.7萬日圓（16件） |
| （世田谷區整體） | 96.8萬日圓（2,115件） | 100.0萬日圓（2,161件） | 103.7萬日圓（2,540件） | 110.0萬日圓（451件） |
目黑站前（上大崎）的目黑站前地區第一種市街地再開發事業，已於2017年11月竣工（品川區）。每平方公尺單價中位數在2024年上升至183.3萬日圓後，2025年降至156.1萬日圓。同一期間，品川區整體則從122.2萬日圓上升至130.0萬日圓。2025年的106件較前一年增加，中位數可能因當年成交住戶的屬性不同而大幅波動。
千歲烏山（南烏山）在2023年與2025年皆為77.8萬日圓，呈持平走勢，未達世田谷區整體的+7.1%。中間夾著2024年的89.0萬日圓，數字上下波動。
地方的再開發：小倉北區3年間幾乎持平
關於北九州市的魚町，本次資料並未包含町名單位的交易紀錄。僅供參考的小倉北區整體數字為：2023年18.6萬日圓（247件）、2024年17.1萬日圓（249件）、2025年18.6萬日圓（307件）、2026年1〜3月17.1萬日圓（36件）。2023年與2025年同為18.6萬日圓，走勢與東京各區完全不同。
交易件數偏少、無法判斷的地區
以下地區由於2023年或2025年的交易件數不滿30件，因此不將漲幅作為趨勢判斷依據，數字僅供參考。
| 地區・區 | 2023年 | 2024年 | 2025年 | 2026年1〜3月（暫定） |
|---|---|---|---|---|
| 南小巖 | 68.4萬日圓（22件） | 89.3萬日圓（27件） | 100.0萬日圓（45件） | 134.3萬日圓（15件） |
| （江戶川區整體） | 60.0萬日圓（846件） | 60.0萬日圓（897件） | 65.3萬日圓（1,108件） | 69.3萬日圓（216件） |
| 飯田橋東口（富士見） | 234.9萬日圓（6件） | 246.2萬日圓（15件） | 328.6萬日圓（25件） | 360.0萬日圓（3件） |
| （千代田區整體） | 134.1萬日圓（500件） | 142.9萬日圓（497件） | 169.2萬日圓（615件） | 200.0萬日圓（100件） |
| 飯田橋 | 168.6萬日圓（26件） | 177.9萬日圓（26件） | 200.0萬日圓（35件） | 200.0萬日圓（7件） |
| （千代田區整體） | 134.1萬日圓（500件） | 142.9萬日圓（497件） | 169.2萬日圓（615件） | 200.0萬日圓（100件） |
| 神南（公園通） | 153.3萬日圓（4件） | 160.0萬日圓（6件） | 226.5萬日圓（4件） | 無交易 |
| （澀谷區整體） | 131.4萬日圓（1,174件） | 146.7萬日圓（1,214件） | 157.5萬日圓（1,393件） | 162.9萬日圓（257件） |
| 橫濱站南東口（高島） | 105.2萬日圓（24件） | 130.0萬日圓（28件） | 139.2萬日圓（20件） | 151.7萬日圓（2件） |
| （橫濱市西區整體） | 85.0萬日圓（593件） | 93.3萬日圓（633件） | 102.0萬日圓（745件） | 100.0萬日圓（147件） |
南小巖2023年為22件、2024年為27件。飯田橋東口（富士見）與橫濱站南東口（高島）則是每年皆不滿30件。有樂町則是本次資料中，町名含「有樂町」的中古公寓交易並不存在。
再開發區域的公寓，實際成交價是多少？
從2025年1月至2026年3月的交易實際金額來看，即使僅限件數足夠分析的地區，中位數也從立石的2,600萬日圓到勝鬨的1.3億日圓，相差達5倍之多。即使同屬「再開發區域」，買方比較的物件其實完全不同。
| 地區 | 統計件數 | 交易價格中位數 | 專有面積中位數 | 價格中間50%範圍 |
|---|---|---|---|---|
| 勝鬨 | 345件 | 1.3億日圓 | 70㎡ | 9,500萬日圓〜1.9億日圓 |
| 石神井 | 80件 | 6,750萬日圓 | 65㎡ | 4,300萬日圓〜8,975萬日圓 |
| 西新宿 | 313件 | 6,500萬日圓 | 45㎡ | 3,250萬日圓〜1.4億日圓 |
| 板橋 | 135件 | 3,400萬日圓 | 35㎡ | 2,300萬日圓〜5,200萬日圓 |
| 蒲田 | 159件 | 3,700萬日圓 | 35㎡ | 2,500萬日圓〜5,400萬日圓 |
| 澀谷 | 74件 | 1.2億日圓 | 50㎡ | 5,825萬日圓〜1.8億日圓 |
| 赤羽 | 53件 | 6,500萬日圓 | 55㎡ | 2,950萬日圓〜7,900萬日圓 |
| 立石 | 69件 | 2,600萬日圓 | 50㎡ | 1,650萬日圓〜4,300萬日圓 |
| 大宮 | 429件 | 5,400萬日圓 | 70㎡ | 2,700萬日圓〜7,500萬日圓 |
| 赤坂 | 227件 | 1.1億日圓 | 55㎡ | 3,400萬日圓〜2.3億日圓 |
| 新橋 | 48件 | 4,900萬日圓 | 30㎡ | 3,125萬日圓〜1億日圓 |
| 高輪 | 206件 | 1億日圓 | 55㎡ | 4,800萬日圓〜2億日圓 |
| 西麻布 | 97件 | 8,500萬日圓 | 45㎡ | 3,950萬日圓〜1億3,500萬日圓 |
| 目黑站前（上大崎） | 127件 | 8,700萬日圓 | 55㎡ | 5,200萬日圓〜1.4億日圓 |
| 千歲烏山 | 111件 | 3,600萬日圓 | 55㎡ | 1,900萬日圓〜6,400萬日圓 |
| 南小巖 | 60件 | 7,650萬日圓 | 70㎡ | 4,925萬日圓〜9,325萬日圓 |
| 飯田橋東口（富士見） | 28件 | 2.3億日圓 | 70㎡ | 1.1億日圓〜3.2億日圓 |
| 飯田橋 | 42件 | 1.1億日圓 | 58㎡ | 5,775萬日圓〜1.9億日圓 |
| 神南（公園通） | 4件 | 1億750萬日圓 | 48㎡ | 件數過少，未計算 |
| 橫濱站南東口（高島） | 22件 | 6,700萬日圓 | 55㎡ | 1,975萬日圓〜1億5,250萬日圓 |
「價格中間50%範圍」是指依價格由低至高排序後，第25%至第75%之間的價格區間。赤坂從3,400萬日圓到2.3億日圓，範圍相當廣，可看出其中混雜了面積與屋齡各異的住戶。請不要只用單價中位數比較地區，務必確認您正在考慮的物件，其面積與價格落在此區間的哪個位置。
資料來源：根據上述「彙整方法與數字解讀注意事項」中所載之國土交通省 不動產資訊資料庫資料，由INA&Associates Inc.彙整製作（2025年1月〜2026年3月的交易，2026年資料為暫定值）。
若您想運用各地區的交易資料，判斷具體物件的價格是否合理，歡迎洽詢INA&Associates Inc.。從交易案例的解讀方式，到購買、出售的時機，我們都能與您一起釐清。
INA的觀點
以下是我們根據數據所做的判斷。在考慮再開發區域的公寓時，建議不要從「是否有再開發」出發，而是從「與所在區整體相比，價格已經反映了多少期待值」來思考。
5種類型與各自的判斷關鍵
| 類型 | 對應地區 | 我們的見解 | 判斷關鍵 |
|---|---|---|---|
| 期待已大致反映在價格中 | 石神井、勝鬨、西新宿、蒲田、澀谷、板橋、赤羽 | 我們認為對再開發的期待，已有相當部分反映在價格中 | 若以漲價收益為前提購買，建議謹慎評估；已持有物件者，現在也是可以一併考慮出售的時機 |
| 期待尚未反映在價格中 | 立石 | 漲幅低於所在區整體，再開發帶來的加值尚未反映在價格上 | 建議先確認距竣工時期（目標）還有多久，以及租客需求 |
| 即使有大型開發，仍落後於區平均 | 赤坂、新橋、高輪、西麻布 | 港區整體行情強勁，僅憑地區內的開發案並未能在區內脫穎而出 | 從數據來看，找不到「因為有再開發就該多付錢」的理由 |
| 下跌・持平 | 目黑站前（上大崎）、千歲烏山 | 我們認為個別成交住戶的屬性也帶來相當大的影響 | 對買方而言仍有議價空間，建議與屋齡、面積相近的案例相比較 |
| 地方行情不為所動 | 魚町（小倉北區） | 再開發的規模尚不足以撼動所在區整體行情 | 與其期待漲價，不如著眼於防災與商業機能重整是否提升了生活便利性 |
在「期待已大致反映在價格中」的地區裡，也有需要較長時間才能完工的事業。澀谷二丁目西地區依2026年8月變更認可後的事業計畫，竣工訂於2035年2月；西新宿三丁目西地區依新宿區公布的最新計畫則為2035年度。既然價格已在完工前近10年就先行反映，我們認為應優先確認資金計畫是否能承受延期或利率變化的風險。
「期待尚未反映」與「今後也不會反映」，在本次數據中無法區分。立石今後是否能追上所在區整體，仍需等竣工日期接近時再次確認。
目黑站前需要留意的一點是，根據品川區的公布，再開發事業早在2017年就已竣工。完工約7年後的2024年至2025年間，中位數卻出現下滑，我們認為這顯示「完工後就會持續上漲」的假設並不成立。
購買前應確認的3項數字
- 與所在區整體的差距：您考慮的地區漲幅，超越所在區整體多少。差距愈大，代表期待已提前反映在價格中。
- 交易件數：該地區年度交易是否達30件以上。件數偏少的地區，漲幅可能因單一高額交易而大幅波動。
- 物件在價格帶中的位置：您考慮的住戶價格，落在中間50%範圍的上緣還是下緣。若落在上緣，建議重新檢視其中是否包含了為再開發話題性所支付的溢價。
我們認為，租金與收益率相較於再開發的話題性，更大程度上取決於離車站的距離、面積、屋齡等個別條件。由於本次並未彙整租金交易資料，因此不以具體數字做出斷定。
我們重視的是，不僅傳達期待，也包含對您不利的數字。若您正在考慮於東京的再開發區域購買或出售公寓，歡迎洽詢INA&Associates Inc.。從地區與所在區整體的比較，到個別物件的判斷，我們都能與您一起確認。
常見問題
Q1. 東京再開發區域的公寓會漲價嗎？
A. 並非「因為是再開發區域」就一定會漲價。本次統計中，件數足夠分析的14個地區裡，漲幅超越所在區整體的有7個地區，其餘7個地區則低於所在區整體。如港區的4個地區與目黑站前，即使有大型開發案，漲幅仍不及所在區整體。
Q2. 再開發是竣工前還是竣工後買比較好？
A. 比起竣工前後，更建議依據「與所在區整體相比，價格已經反映了多少期待值」來判斷。目黑站前在2017年再開發竣工後，2024年至2025年間每平方公尺單價中位數反而下滑。因此，不宜預設「竣工後就會上漲」。
Q3. 2030年前後竣工的再開發區域，現在買還來得及嗎？
A. 依地區不同，價格已反映期待的程度也不同。像勝鬨、西新宿這類大幅超越所在區整體的地區，價格已提前反映。而像立石這類漲幅不及所在區整體的地區，則請一併考量竣工時期（目標）可能延後的風險。
Q4. 交易件數偏少的地區，該如何掌握行情？
A. 年度交易不滿30件的地區，請一併參考所在區整體及鄰近町名的數字。由於單一高額交易就可能大幅牽動中位數，僅憑漲幅判斷容易出錯。最穩妥的做法，是逐一列出與您考慮物件屋齡、面積相近的個別案例進行比較。
延伸閱讀
引用・參考資料
- 國土交通省〈不動產資訊資料庫〉
- 東京都都市整備局〈勝鬨東地區第一種市街地再開發事業〉
- 練馬區〈石神井公園站南口西地區第一種市街地再開發事業〉事業計畫概要
- 新宿區〈西新宿三丁目西地區第一種市街地再開發事業〉
- 東京都都市整備局〈板橋站板橋口地區第一種市街地再開發事業〉
- 大田區〈京急蒲田西口站前地區第一種市街地再開發事業〉
- 大田區〈京急蒲田中心區域北地區第一種市街地再開發事業〉
- 大田區說明會資料（2025年8〜9月）
- 澀谷區〈澀谷二丁目西地區第一種市街地再開發事業〉
- 澀谷區澀谷二丁目西地區變更後事業計畫書
- 東京都都市整備局〈宮益坂地區第一種市街地再開發事業〉
- 東京都都市整備局〈赤羽一丁目第一地區第一種市街地再開發事業〉
- 東京都都市整備局〈立石站北口地區第一種市街地再開發事業〉
- 埼玉市〈大宮站Grand Central Station化構想〉
- 埼玉市〈大宮站東口大門町2丁目中地區第一種市街地再開發事業〉
- 三菱地所・TBS控股〈赤坂二・六丁目地區開發計畫〉新建工程動工（2024年3月13日）
- 新橋站東口地區市街地再開發籌備組合〈至今經過〉
- 東京都都市整備局〈泉岳寺站地區第二種市街地再開發事業〉
- 東京都都市整備局〈西麻布三丁目北東地區第一種市街地再開發事業〉
- 品川區〈目黑站前地區第一種市街地再開發事業〉
- 世田谷區〈千歲烏山站前廣場南側地區〉都市計畫案公開閱覽
- 世田谷區說明會資料（2025年6月）
- 北九州市〈魚町三丁目2番地區第一種市街地再開發事業〉事前評估調查書
- 江戶川區〈南小巖七丁目站前地區第一種市街地再開發事業〉
- 東京都都市整備局〈飯田橋站東地區第一種市街地再開發事業〉
- 東京都都市整備局〈飯田橋站中央地區第一種市街地再開發事業〉
- 東京都都市整備局〈公園通西地區第一種市街地再開發事業〉
- 橫濱市〈（暫稱）橫濱站南東口地區第一種市街地再開發事業〉環境影響評估方法書
- 三菱地所〈YURAKUCHO PARK〉竣工預定通知（2026年8月28日）
