走在中野站北口，可以清楚看到車站前的人潮流向中野四季之都與中野四季之森公園。囲町東地區第一種市街地再開發事業，是在這條動線上疊加住宅、辦公、商業與廣場、面積約2.0公頃的街區更新。所謂「第一種市街地再開發事業（第一種市街地再開発事業，dai-isshu shigaichi saikaihatsu jigyō）」，是日本依《都市再開發法》推動的特有制度，由地主組成再開發組合，與開發商合作興建新大樓。對地主與業主而言，重要的是不要讓它停留在「蓋了一棟大建築」的新聞層次。車站前的回遊性、就業人口、商業的停留時間與防災性一旦改變，周邊租賃的招租條件與改修優先順序也會跟著變動。本文一邊整理官方資料中可確認的計畫內容，一邊結合我們的現場經驗，說明在中野地區的不動產實務中應該關注哪些地方。
什麼是囲町東地區第一種市街地再開發事業
當物件業主問我們「中野站前的再開發，會對租賃經營造成多大影響」時，首先要確認的是事業的位置與角色。囲町東地區位於東京都中野區中野四丁目地內，鄰近中野站。東京都都市整備局說明，該地區原本獨棟住宅與集合住宅密集，道路狹窄且死巷多，道路基礎建設處於未整備的狀態。
針對這個課題，本事業的目標是結合都市計畫道路補助221號線等道路基礎建設，打造連結中野站與中野四季之都的步行網絡，提升人潮活力與防災性。若將其視為不是單棟塔式住宅開發，而是改變連結車站、公園、業務機能與住宅的「通行方式」的再開發，就更容易看清對周邊不動產的影響。
根據三井不動產住宅（Mitsui Fudosan Residential）與三井不動產（Mitsui Fudosan）2026年4月27日的新聞稿，街區名稱為「Park City中野（パークシティ中野）」，已於2026年4月25日竣工，商業區的盛大開幕與街區開幕原定於2026年5月29日。街區開幕已如期於2026年5月29日舉行。其特色在於由2棟住宅「The Tower Airs（ザ タワー エアーズ）」「The Tower Breeze（ザ タワー ブリーズ）」、辦公棟「中野 M-SQUARE」，以及低樓層的零售與餐飲共8間店舖所構成。
理解第一種市街地再開發事業這種手法
「第一種市街地再開發事業」這個名稱，並不只是大規模開發的修飾語，而是指依據《都市再開發法》進行程序的類型。在周邊接受估價或諮詢時，理解這個機制，能讓對地主或購屋考慮者的說明更加精確。
權利變換方式的概念
第一種市街地再開發事業原則上以權利變換（権利変換，kenri henkan）方式推進。這是原有土地與建物的權利人，將其權利置換為新設施建築物樓地板（權利床）的機制。其與一般買賣或等價交換不同之處，在於不是放棄土地換取現金，而是將價值轉移為新大樓的區分所有權或基地的共有持分。囲町東地區也已於2022年2月取得權利變換計畫認可。台灣讀者對都市更新的「權利變換」應不陌生，兩者概念相近；日本的特點是由具法人資格的再開發組合擔任施行者，並由大型開發商以「參加組合員」身分加入出資。
在這種方式下，權利人也可以選擇遷出（接受金錢給付後離開事業）。並不是「在再開發區域內有土地就一定會取得新住戶」，留下或遷出是每位權利人各自的判斷。在周邊處理涉及老舊底地或借地（借地，shakuchi，日本特有的土地租賃權）的物件時，以存在這個選項為前提進行溝通，可以減少誤解。
保留床與事業收支的關係
在再開發中，除了分配給權利人的權利床之外，還會產生供事業者出售或出租的「保留床」（保留床，horyūyuka）。以本案而言，對外銷售的住宅與出租的辦公室、店舖，多數都屬於此類。由於保留床的銷售與租賃收入支撐事業費，事業者有提升地段商品力的誘因。三井不動產集團以參加組合員身分加入，在保留床的商品化能力與品牌訴求方面，也可能成為影響周邊行情的因素。不過，並不是只要位於附近，價值就會自動上升，這一點將在後文再次說明。
計畫概要：從數字看街區規模
在現地周邊進行租賃招租或出售估價時，只用「車站前的大型再開發」來描述是不夠的。以數字掌握規模、用途與時程，才能成為向客戶說明或做投資判斷時可用的材料。以下是就官方資料可確認範圍的整理。
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 事業名稱 | 囲町東地區第一種市街地再開發事業 |
| 街區名稱 | Park City中野（パークシティ中野） |
| 所在地 | 東京都中野區中野四丁目地內 |
| 施行者 | 囲町東地區市街地再開發組合 |
| 參加組合員 | 三井不動產住宅株式會社、三井不動產株式會社 |
| 地區面積 | 約2.0公頃 |
| 事業費 | 約711億日圓（約新台幣148億元，以2026年10月時點概算匯率1 TWD ≈ 4.8 JPY換算） |
| 設施建築物總樓地板面積 | 約120,545㎡ |
| 主要用途 | 住宅、業務、商業、自行車停車場、停車場等 |
| 住宅戶數 | 約807戶 |
| 商業 | 低樓層零售與餐飲共8間店舖 |
| 辦公室 | 中野 M-SQUARE。新聞稿說明標準層面積約1,300㎡，竣工時已滿租 |
| 樓層數與高度 | 東京都網頁上未公布。需透過事業計畫書等個別確認 |
| 主要經過 | 2015年12月都市計畫決定，2020年9月組合設立認可，2022年2月權利變換計畫認可，2022年9月建築工程開工 |
| 竣工與街區開幕 | 2026年4月25日竣工，2026年5月29日街區開幕 |
值得注意的是，這不只有約807戶住宅，而是包含業務、商業、自行車停車場與停車場的複合用途。中野站周邊原本就有單身族、雙薪家庭、創意產業、大學相關人士等多元需求。再加上辦公室與店舖，平日白天的人口與傍晚以後的停留都會改變，也會影響周邊餐飲、服務與小型店舖的經營條件。從事業費的規模感也可以看出，這是應以面狀波及為前提來解讀、而非只看街區本身的開發。
公共設施與都市基盤整備將改變什麼
觀察再開發的實務影響時，我們會先確認道路與步行動線，而不是建築的品牌名稱。囲町東地區不只是讓車站前的土地利用高度化，也是整備原本狹窄道路與死巷眾多地區基礎建設的事業。將整備內容與其在不動產實務上的解讀方式對照，結果如下。與台灣許多都更案以單一基地改建為主、周邊道路多維持原狀的情況相比，日本這類再開發同時改造道路網，對周邊物件的影響範圍更廣。
| 項目 | 可確認的內容 | 不動產實務上的觀點 |
|---|---|---|
| 道路 | 整備都市計畫道路補助221號線（寬16m）、區畫道路1號（寬14m） | 車輛與行人的視野改善，可作為說明生活便利性與防災性的材料 |
| 步行網絡 | 提升中野站與中野四季之都之間回遊性的計畫 | 不只是距車站距離，也有空間在招租資料中呈現實際好走的路線 |
| 行人天橋平台 | 三井不動產新聞稿指出，與JR「中野」站的行人天橋平台連接預定於2029年度 | 完工前後人潮流向會改變，因此應分開考慮1樓店舖與周邊租金的重新檢視時期 |
| 廣場與綠地 | 整備從四季之森公園延伸而來的綠色景觀與「祭典廣場」（おまつり広場，omatsuri hiroba） | 不只是靠近車站，還能以停留性與活動使用作為區域訴求 |
| 防災 | 目標包含道路基礎建設整備與形成高防災性的市街地 | 老舊木造或小型物件，對耐震、避難路線、公共區域照明等的說明將更加重要 |
| 自行車停車場與停車場 | 主要用途包含自行車停車場、停車場等 | 在自行車使用者多的中野，周邊物件整備停車環境也容易形成差異化 |
特別要注意的是，行人天橋平台並非在竣工時點就全部完成。2026年街區開幕後，新的街區將開始運作，但與中野站的天橋連接預定於2029年度。因此，在投資判斷上，必須把「開幕剛完成時的期待值」與「天橋連接後的回遊性」分開來看。以人潮將在數年內分兩階段改變為前提，設計招租與出售的時機，就能減少判斷的偏差。
從中野站周邊的區域更新來看
帶客實地看屋時，與其只切出囲町東地區，不如從中野站周邊整體的變化來說明，更容易讓人理解。地區北側有中野四季之都與中野四季之森公園，車站北口一帶持續進行大規模的土地利用更新。囲町東地區正是在這股潮流中，承接從車站往四季之都方向東側回遊人潮的街區。
東京都的說明中，也將形成連結中野站與中野四季之都的步行網絡列為目的之一。三井不動產的新聞稿則指出，歷經約20年的歷程後，以「Park City中野」之姿重生，並將創造與四季之森公園綠意相連的廣大綠地空間。換言之，這不是只靠建物內公共設施就能完結的開發，而是與車站前公共空間及公園相連的開發。
中野是次文化、大學、辦公室與住宅在近距離內交織的地方。不只是新建銷售塔式住宅的住戶，若辦公族、來訪者與活動參加者增加，周邊的小型租賃物件與店舖也更容易以「可以步行生活的街區」來說明。另一方面，競爭力較低的物件，其設備與公共區域的老舊程度，會比以前更明顯地被拿來比較。周邊行情的整體提升不一定會直接成為既有物件的順風，伴隨兩極化才是較務實的解讀。對於習慣以「捷運站周邊新案帶動舊屋行情」思考的台灣投資人而言，這一點尤其需要留意。
地主與業主應關注的3個實務重點
如果只追問「再開發會不會讓地價上漲」，判斷就會變得粗略。周邊業主將其分為招租、改修與出場3個面向來確認，是較務實的做法。以下具體說明各面向應注意的觀點。
1. 招租條件：不只說靠近車站，也要說明生活動線
在中野站步行範圍內的物件，距車站距離已是許多競爭物件的訴求。今後重要的是具體呈現日常的行走方式，例如與四季之森公園、低樓層店舖、廣場、辦公室的距離。例如，單身型物件可以說明下班途中可利用的店舖，以及靠公園一側的開闊感。家庭型物件則可補充綠地、步行動線與防災性。不讓招租圖面與介紹文只停留在距車站距離的標示，將成為今後的差距所在。
2. 改修優先順序：不要把公共區域與自行車停車環境往後放
新街區的低樓層與外部景觀整備完成後，周邊屋齡較高的物件，在入口大廳、照明、公告欄、垃圾集中處、自行車停車場的印象上，容易出現落差。不只是室內翻修，整頓最先映入眼簾的公共區域，會直接關係到招租力。特別是中野自行車使用者多，自行車停車格的整理、遮雨棚、停車架與動線的改善，是較小投資就容易見效的領域。排定優先順序時，從看屋者在最初10秒內看到的地方著手，是基本原則。
3. 出場策略：將2026年與2029年度分開考慮
街區開幕後雖有話題性，但在預定進行天橋連接的2029年度之前，預期還會有另一階段的回遊性變化。若考慮出售，是趁短期新聞熱度行動，還是等待天橋連接後的評價，判斷會有所不同。若繼續持有，最好規劃在2029年度之前分階段整頓公共區域、外觀與租金水準。以下是分兩階段整理時的觀點範例。請注意，日本的「年度」是指每年4月至翌年3月。
| 時期 | 主要變化 | 業主的觀察重點 |
|---|---|---|
| 2026年（街區開幕前後） | 竣工、商業盛大開幕與開始入住帶來話題性與來訪者增加 | 更新招租文案、改善公共區域第一印象、增加鄰近店舖的訴求 |
| 2029年度（預定天橋連接） | 與中野站的行人天橋平台連接，帶來回遊性的再次變化 | 重新檢視租金水準、重新判斷出售或持有、再次確認動線變化 |
INA的見解：再開發要看「完工後的營運」
我們不會只以建物完工的時點來評價再開發。我們關注的是街區形成之後，人們如何行走、在哪裡停留、哪些店舖被日常使用。囲町東地區同時具備約807戶住宅、據稱竣工即滿租的辦公室、低樓層8間店舖、廣場、綠地，以及未來的天橋連接。這對周邊不動產而言，不只是「比較對象增加」，同時也是「可說明的生活價值增加」。
不過，我們基於重視信任與誠實的立場，也會坦率說明缺點。並不是只要靠近再開發，物件的評價就會自動上升。住戶會看從車站回家的路、夜晚的明亮度、入口大廳的清潔感、自行車是否好停、宅配與倒垃圾是否方便。大型開發越是提高周邊的標準，既有物件的管理品質也越會以相同的眼光被比較。周邊的整體提升，對整頓好的物件是順風，對放任不管的物件則是逆風。
而支撐這種踏實營運的，最終是在現場面對物件與住戶的人。我們之所以認為「人財」（INA對人才的稱呼，意指人才即是財富）才是最大的資產，是因為能把再開發這類巨大環境變化轉化為日常管理品質的，正是人。以長期視野解讀城市的變化，持續累積讓相關業主與住戶雙方都能認同的營運，終究才是最可靠的資產防衛。對於人在台灣或香港、難以經常親赴現場的海外業主而言，管理團隊的現場能力更是不可或缺。
在同樣的再開發主題中，我們也在神戶三宮雲井通5丁目地區第一種市街地再開發事業的整理，以及虎之門一、二丁目地區第一種市街地再開發事業的計畫概要中，探討了交通轉乘節點與周邊實務的關係。也請一併參閱魚町三丁目2番地區第一種市街地再開發事業的解說，以及分類首頁的不動產網絡文章列表。在中野，重要的是更從生活者的角度，解讀車站前的人潮，以及公園、住宅與業務之間的近距離關係。
總結：在囲町東地區應確認的事項
- 囲町東地區第一種市街地再開發事業，是更新中野站北口附近約2.0公頃土地的複合再開發。
- 第一種市街地再開發事業原則上採權利變換方式，理解權利床與保留床的結構，更容易解讀其影響。
- 包含約807戶住宅、辦公室、低樓層8間店舖、自行車停車場與停車場等，並非單純的住宅開發。
- 都市計畫道路補助221號線、區畫道路1號、步行網絡與防災性的提升，是重要的關鍵。
- 2026年4月25日竣工，2026年5月29日迎來街區開幕。與中野站的行人天橋平台連接預定於2029年度。
- 周邊業主宜將招租條件、公共區域改修與出場策略，分為「2026年」與「2029年度」兩個階段思考。
常見問題
Q1. 囲町東地區第一種市街地再開發事業位於哪裡？
A. 位於東京都中野區中野四丁目地內。靠近中野站北口，與中野四季之都及中野四季之森公園的連結是其位置上的重點。將其理解為承接從車站往四季之都方向東側回遊人潮的街區，會比較容易掌握。
Q2. 這是只有住宅的再開發嗎？
A. 不只有住宅。東京都資料列出的主要用途為住宅、業務、商業、自行車停車場、停車場等。三井不動產的新聞稿則說明，其由2棟住宅、辦公棟「中野 M-SQUARE」，以及低樓層的零售與餐飲共8間店舖構成。
Q3. 對周邊租賃的影響何時會出現？
A. 2026年街區開幕後，話題性與來訪者的變化較容易出現。此外，與中野站的行人天橋平台連接預定於2029年度，因此需要在其前後再次確認人潮。以短期與中期兩階段來看，是較務實的做法。
Q4. 周邊業主應該從何著手？
A. 首先確認現地的步行動線，掌握自己的物件會從哪條路線被看見。接著，建議檢查入口大廳、照明、自行車停車場、垃圾集中處等，在看屋前就會左右印象的公共區域。招租文案也建議調整為不只說明距車站距離，而是描述生活動線的形式，效果會更好。
參考資料
