大宮站是埼玉縣內擁有最多每日乘客數的交通樞紐，由JR東日本、東武鐵道、埼玉新都市交通3家公司營運的12條路線在此匯聚，是首都圈屈指可數的大型終點站。新幹線・在來線合計，包含東北・山形・秋田・北海道的東北系統及上越・北陸的上越系統共計6條新幹線路線，加上多條在來線在此連結，是埼玉縣的交通要衝。由於這種優越的交通便利性，在SUUMO實施的「2025年最想居住的街道排行榜 首都圈版」中榮獲橫濱之後的第2名，備受矚目。
大宮站Grand Central Station化構想（GCS構想）
以這得天獨厚的立地條件與高度人氣為背景，埼玉市於2018年制定了「大宮站Grand Central Station化構想（大宮GCS構想）」。這項構想以車站前廣場為核心的交通基礎整備、站周邊街區的街景建設、包含換乘改善等在內的站機能進一步高度化三位一體推進。目標是提升作為東日本玄關口的樞紐地位，強化作為交通結節點的機能。實際上，大宮站周邊目前有多個再開發專案正在進行中或已完成，都市基礎整備與民間開發連動的街景建設正在推進中。
主要再開發專案一覽
| 地區 | 專案名稱／街區 | 主要用途構成 | 規模（層數・延床面積） | 動工・竣工預定 | 特別事項 |
|---|---|---|---|---|---|
| 東口 | 大門町3丁目中地區 再開發 | 辦公室・商業・金融機構・停車場 | 地下1層/地上21層（最高約100m）延床 約4萬㎡ | 2025年度動工 2028年度竣工預定 |
高規格辦公室，低層為銀行・商業，行人廣場・防災機能 |
| 東口 | 大宮門街（Omiya Kadomachi） | 公共廳堂・商業 | 地下1層/地上17層 | 2020年動工 2022年竣工已完成 |
以市民會館〈Raybox Hall〉為核心的文化複合設施 |
| 西口 | 第3-A・D地區 再開發 | 住宅（塔樓約230戶）・辦公室・商業・停車場 | 住宅棟 地上27層・地下2層 辦公棟 地上21層・地下2層 延床 約8.5萬㎡ |
2025年度動工預定（修訂中） 2027年度竣工預定（有延遲） |
整備室內通道「街中Galleria」・廣場「街中Place」 |
| 西口 | 第3-B地區（大宮Sky&Square） | 住宅・辦公室・商業・公共 | 住宅棟 28層／辦公棟 13層 | 2021年動工 2024年5月竣工已完成 |
分讓塔樓銷售完畢，鄰接道路拓寬改善交通環境 |
| 西口 | 櫻木停車場用地活用事業（桜木PPJ） | 商業・辦公室・健身・婚禮會場・停車場 | 5棟構成（延床 3萬㎡以上） | 2025年4月15日動工 2027年春竣工預定 |
概念「Omiya Well-being Station」・鐵路車輛展示「電車廣場」 |
大宮站東口，鄰近車站的「大門町3丁目中地區」正在進行大規模再開發事業。這約0.6公頃的地區，老舊建築物及低度利用地較多，因都市計畫道路整備停滯及狹窄道路狀況，回遊性有所下降。因此，規劃透過土地高度利用建設大規模複合大樓，歷經2023年12月的都市計畫決定後具體化。
地下1層・地上21層（最高約100m）的高層棟，計畫設置辦公室、銀行、商業設施、停車場。今後以2025年度開工、2028年度完工為目標的時程已確定。低層部設有銀行分行及商業樓層、綠意豐富的開放空間，上層部計畫為環境性能優越的辦公室。這是一個兼顧「適宜步行的街景建設」及防災機能強化的先導性專案。
東口已完成名為「大宮門街」的再開發大樓，於2022年竣工，市民會堂等公共設施與商業設施已在運營中。大門町3丁目計畫是在其相鄰地強化都市機能的措施。
西口地區的再開發計畫
大宮站西口周邊也正在並行推進大規模開發。站西側的「大宮西口第3地區」分為多個街區（A～E），其中第3-A・D地區計畫進行市街地再開發事業。為解決老舊木造建物密集、開放空間不足、狹窄道路及複雜交叉路口等課題，計畫在約9,500㎡的敷地上進行包含商業・辦公・住宅・停車場的大規模複合再開發。
住宅為約230戶的塔樓公寓（地上27層），辦公棟為21層辦公大樓，包含商業樓層約8,000㎡及停車場約400台，延床面積約85,000㎡規模的計畫。敷地內也預定整備行人可穿越的「街中Galleria」（室內通道）及活動空間「街中Place」。這項再開發原本以2025年度動工、2027年度完工為目標，目前正在修訂時程。
另一方面，西口第3-B地區的再開發事業已完成，地上28層住宅棟「大宮Sky&Square The Tower」與地上13層辦公・公益棟「大宮Sakura Square」建設完成，於2024年5月竣工。7月商業區（Sakura Square Mall）已開業。配合這項再開發，站西口北側進行了都市計畫道路「櫻木1號線・2號線」的新設及周邊道路拓寬整備，2024年7月再開發大樓周圍的道路暫時通車。原本狹窄的道路大幅拓寬，新設五岔路交叉路口等交通環境也得到改善。
此外，在距西口步行約10分鐘的櫻木町三丁目舊市營停車場用地，JR東日本與大和House集團的「櫻木停車場用地活用事業（桜木PPJ）」已於2025年4月15日動工。計畫在約1.8萬㎡的敷地上建設商業棟、辦公棟、停車棟、健身棟、MICE對應婚禮會場棟共5棟構成的複合設施，目標2027年春季竣工。以開發概念「Omiya Well-being Station」，目標創造全新商業・文化・生活風格的據點。也計畫整備活用「鐵道之城大宮」特色的「電車廣場」，以及透過新幹線運用食材運輸服務連結各地飲食文化的活動等。
交通基礎設施整備與都市機能的強化
配合各項再開發，站周邊的交通基礎設施整備也在推進中。西口第3-B地區因新設道路通車，站北側的道路網絡得到強化；第3-A・D地區預定透過「街中Galleria」及步道狀空地的整備提升行人回遊性。東口也在研討站前廣場及周邊道路的重整，行人與車輛的動線分離及巴士・計程車上下車站的機能提升是課題所在。
大宮GCS構想中，也包含與鐵路事業者合作、在站內整備新的東西自由通路（延長約260m×寬15m）的計畫，以及老舊化的東武野田線（東武Urban Park Line）大宮站的改良（從1月台2線增設為2月台3線並橋上化）等。這將在未來實現東西口回遊性提升及各交通方式換乘的圓滑化。
對地區經濟的影響與不動產價值的展望
一連串的再開發熱潮，預計為大宮地區的地區經濟帶來多面向的好影響。大型辦公室供給可吸引企業需求進駐本地，期待帶來就業創出及相關商業引進的效果。新商業設施及交流據點的開業可增加來訪者及促進消費，「鐵道之城」的觀光資源也將增添新魅力。
不動產市場方面，預計因再開發帶動大宮站周邊的不動產價值提升。大宮區的地價水準遠高於市平均，站周邊的再開發塔樓公寓也廣受歡迎。隨著優質住宅庫存擴大及交通便利性進一步提升，「最想居住的街道」的評價預計將持續提高。
總結
大宮站周邊的再開發事業，可說是最大限度發揮鐵路結節點優勢的都市再生專案。以站為核心的高度都市機能集積，在商業與居住兩方面推進了魅力十足的街景建設。都市開發與公共基礎設施整備雙輪並進的大宮站周邊，今後發展仍被看好，若2028年前後多項再開發完成，「東日本玄關口」應有的全新面貌將會呈現。
