大宮站周邊的再開發計畫 - 2025年最新資訊

大宮站是埼玉縣內擁有最多每日乘客數的交通樞紐，由JR東日本、東武鐵道、埼玉新都市交通3家公司營運的12條路線在此匯聚，是首都圈屈指可數的大型終點站。新幹線・在來線合計，包含東北・山形・秋田・北海道的東北系統及上越・北陸的上越系統共計6條新幹線路線，加上多條在來線在此連結，是埼玉縣的交通要衝。由於這種優越的交通便利性，在SUUMO實施的「2025年最想居住的街道排行榜 首都圈版」中榮獲橫濱之後的第2名，備受矚目。

本文中關於大宮站東口（大門町2丁目中地區・3丁目中地區）的事業時程與計畫概要，係根據截至2026年9月的公開資訊（埼玉市各專案官方頁面；3丁目中地區頁面於2025年7月更新）。隨事業推進，具體時間可能有所變動

大宮站Grand Central Station化構想（GCS構想）

以這得天獨厚的立地條件與高度人氣為背景，埼玉市於2018年制定了「大宮站Grand Central Station化構想（大宮GCS構想）」。這項構想以車站前廣場為核心的交通基礎整備、站周邊街區的街景建設、包含換乘改善等在內的站機能進一步高度化三位一體推進。目標是提升作為東日本玄關口的樞紐地位，強化作為交通結節點的機能。實際上，大宮站周邊目前有多個再開發專案正在進行中或已完成，都市基礎整備與民間開發連動的街景建設正在推進中。

主要再開發專案一覽

大宮站東口，鄰近車站的「大門町3丁目中地區」正在進行大規模再開發事業。這約0.6公頃的地區，老舊建築物及低度利用地較多，因都市計畫道路整備停滯及狹窄道路狀況，回遊性有所下降。因此，規劃透過土地高度利用建設大規模複合大樓，歷經2023年12月的都市計畫決定後具體化。

地下1層・地上21層（最高約100m）的高層棟，計畫設置辦公室、銀行、商業設施、停車場。過去曾公布以2025年度動工、2028年度完工為目標的時程，但截至2025年7月，埼玉市表示「正就事業計畫的時程進行重新審議」，重建組合的成立及事業認可時間亦尚未確定。低層部設有銀行分行及商業樓層、綠意豐富的開放空間，上層部計畫為環境性能優越的辦公室。這是一個兼顧「適宜步行的街景建設」及防災機能強化的先導性專案。

東口已有大門町2丁目中地區市街地再開發事業建設的「大宮門街」（地下3層・地上18層），已於2022年3月竣工，市民會堂等公共設施與商業設施已在運營中。大門町3丁目中地區計畫是在同一東口持續推動的都市機能強化措施。

再開發如何推進——「權利轉換」機制與對地主的影響

大宮站周邊推進的大門町3丁目中地區及西口第3-A、D地區事業，均是依據都市再開發法推動的「市街地再開發事業」。要理解事業的內容，不可或缺的就是「權利轉換」這項機制。

市街地再開發事業中，採用權利轉換程序的方式稱為「第一種市街地再開發事業」。根據國土交通省的說明，既有的土地及建築物所有人等的權利，原則上將以等價方式置換為新建再開發大樓的樓地板權利。透過此置換所取得的樓地板稱為「權利樓地板」，因高度利用而新增、用於處分以支應事業費的樓地板則稱為「保留樓地板」。地主可以選擇權利轉換（取得樓地板）或轉出（領取金錢補償）其中一種方式。

對不動產業主而言，實務上的意義如下。若在再開發地區內擁有土地或建築物，隨著事業推進將自動成為權利轉換的對象，因此有必要事前確認既有資產的評估額，與可取得樓地板的價值、地段、樓層是否相符。另一方面，在再開發地區外持有或考慮持有不動產的業主，則應關注權利轉換所新增的保留樓地板（分讓住宅或辦公室）將成為周邊行情的新指標這一點。

西口地區的再開發計畫

大宮站西口周邊也正在並行推進大規模開發。站西側的「大宮西口第3地區」分為多個街區（A～E），其中第3-A・D地區計畫進行市街地再開發事業。為解決老舊木造建物密集、開放空間不足、狹窄道路及複雜交叉路口等課題，計畫在約9,500㎡的敷地上進行包含商業・辦公・住宅・停車場的大規模複合再開發。

住宅為約230戶的塔樓公寓（地上27層），辦公棟為21層辦公大樓，包含商業樓層約8,000㎡及停車場約400台，延床面積約85,000㎡規模的計畫。敷地內也預定整備行人可穿越的「街中Galleria」（室內通道）及活動空間「街中Place」。這項再開發原本以2025年度動工、2027年度完工為目標，目前正在修訂時程。

另一方面，西口第3-B地區的再開發事業已完成，地上28層住宅棟「大宮Sky&Square The Tower」與地上13層辦公・公益棟「大宮Sakura Square」建設完成，於2024年5月竣工。7月商業區（Sakura Square Mall）已開業。配合這項再開發，站西口北側進行了都市計畫道路「櫻木1號線・2號線」的新設及周邊道路拓寬整備，2024年7月再開發大樓周圍的道路暫時通車。原本狹窄的道路大幅拓寬，新設五岔路交叉路口等交通環境也得到改善。

此外，在距西口步行約10分鐘的櫻木町三丁目舊市營停車場用地，JR東日本與大和House集團的「櫻木停車場用地活用事業（桜木PPJ）」已於2025年4月15日動工。計畫在約1.8萬㎡的敷地上建設商業棟、辦公棟、停車棟、健身棟、MICE對應婚禮會場棟共5棟構成的複合設施，目標2027年春季竣工。以開發概念「Omiya Well-being Station」，目標創造全新商業・文化・生活風格的據點。也計畫整備活用「鐵道之城大宮」特色的「電車廣場」，以及透過新幹線運用食材運輸服務連結各地飲食文化的活動等。

大宮區的地價實際如何變動——2026年地價公告的數據

根據埼玉縣於2026年3月17日公布的令和8年地價公告，埼玉市大宮區的商業地平均價格為每平方公尺140萬3,300日圓，是縣內63個市區町村中最高水準。較前一年的變動率為+7.6%，縣內排名第4位。住宅地平均價格為35萬8,900日圓/㎡，縣內排名第2位，變動率為+3.9%。相對於此，埼玉市整體的商業地平均變動率為+5.4%，埼玉縣整體的商業地平均變動率為+3.2%（住宅地為+2.0%），大宮區的地價上漲速度明顯超越縣平均及市平均。

再開發熱潮無疑是推升地價的原因之一，但對業主及投資人而言，更重要的是地價公告價格的上漲，將直接影響繼承稅評估（路線價）及固定資產稅評估。在大宮區內考慮出售、購入或繼承不動產時，有必要一併判斷地價公告的上漲趨勢，今後數年將如何影響稅負及資產評估。

不只看公告地價，也看實際的成交價格

公告地價是標準地的評估價值。實際成交的價格如何變動，可以用國土交通省公布的不動產交易價格資料來確認。下表是大宮區二手公寓交易的統計結果。

年份	交易件數	大宮區的每平方公尺單價（中位數）
2023年	250件	63.7萬日圓
2024年	278件	75.0萬日圓
2025年	353件	80.0萬日圓
2026年（僅第1季）	76件	101.3萬日圓

2023年至2025年上漲了+25.6%，2026年第1季更達到101.3萬日圓/㎡。換算下來，2年半內每平方公尺單價上漲了近6成。

以實際金額來看，2025年以後的交易中位數為5,400萬日圓、專有面積70㎡，約半數的交易落在2,700萬日圓至7,500萬日圓的範圍內。70㎡要價5,400萬日圓的水準，與東京都23區內同等規模相比，仍然是負擔得起的價格帶。

資料來源：根據國土交通省 不動產資訊資料庫（国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）的「不動產交易價格資訊」（國土交通省），由INA&Associates株式會社製作。依據2026年9月時點可取得的資料。最近一季由於之後仍會追加交易紀錄，因此為暫定值。

INA的觀點（2026年9月時點）

以下並非公開資料，而是本公司的見解。

大宮是再開發的期待明確反映在實際成交價格上的地區。2026年第1季的101.3萬日圓/㎡，相當於較2023年上漲約6成。我們認為，市場正在評價GCS構想這個長期框架已開始以具體事業的形式推進。

不過有應當注意的一點。大宮的再開發是到完成為止需要10年以上的計畫。目前為止的上漲是期待的計入，街區實際的變化還在後頭。漲幅高，同時也意味著期待落空時的修正幅度也會很大。

投資者的判斷基準

• 若現在買進，應以「這是2年半上漲6成之後的水準」為前提來規劃收支。假設此後仍以相同步調成長，其根據已相當薄弱。
• 70㎡、5,400萬日圓的價格帶，是由家庭客層的自住需求所支撐。相較於投資資金主導的地區，價格波動較容易穩定，但另一方面租金的成長也較為緩慢。
• 確認2026年第1季的急漲是否會持續。交易價格資料每季更新，可以用相同的步驟追蹤。

大宮站與埼玉新都心站之間推進的「（暫稱）大宮South Gate增建計畫」

「大宮South Gate增建計畫」與大宮GCS構想的對象地區（東口及西口）不同，是在較靠近埼玉新都心站的埼玉市中央區新都心7-2推進的民間辦公大樓增建事業。由於正好位於大宮站與埼玉新都心站的中間，因此冠上「大宮」之名，但行政區並非大宮區，而是中央區。

根據大成建設的新聞稿，本次增建工程於既有辦公大樓「大宮South Gate」（2007年6月竣工）旁進行，新建了地下1層、地上12層、塔屋1層，延床面積約29,930㎡的辦公大樓。發包單位為新都心不動產特定目的公司，設計及施工由大成建設負責，已於2024年1月16日動工。原訂於2025年秋季前後竣工，但實際已於2025年12月以「大宮South Gate Front」之名竣工。規格上以取得相當於ZEB Oriented的環境性能及CASBEE S級評等為目標，停車位數為482個。

此案並未列於前述大宮站周邊再開發一覽表中，但作為可同時利用大宮站及埼玉新都心站兩站的地區，成為承接辦公室需求的據點，這點是理解大宮地區整體再開發熱潮時應掌握的重點。

交通基礎設施整備與都市機能的強化

配合各項再開發，站周邊的交通基礎設施整備也在推進中。西口第3-B地區因新設道路通車，站北側的道路網路得到強化；第3-A・D地區預定透過「街中Galleria」及步道狀空地的整備提升行人回遊性。東口也在研討站前廣場及周邊道路的重整，行人與車輛的動線分離及巴士・計程車上下車站的機能提升是課題所在。

大宮GCS構想中，也包含與鐵路事業者合作、在站內整備新的東西自由通路（延長約260m×寬15m）的計畫，以及老舊化的東武野田線（東武Urban Park Line）大宮站的改良（從1月台2線增設為2月台3線並橋上化）等。這將在未來實現東西口回遊性提升及各交通方式換乘的圓滑化。

大宮站的站舍本身也將改變——以自由通路及東武線橋上化為中心

不僅是周邊的再開發大樓，大宮站站舍機能本身的強化也是GCS構想的重要支柱。根據埼玉市公布的推進會議資料，GCS構想的對象範圍涵蓋站周邊約190公頃，是將站前廣場及周邊街區的整備、站機能的高度化三位一體推進的框架，並由學識經驗者、當地都市營造團體、JR東日本及東武鐵道等鐵路事業者、埼玉縣共同參與的推進會議持續討論。

作為站機能高度化的一環，計畫如前述整備延長約260m、寬15m的新東西向自由通路，並將東武野田線（東武Urban Park Line）大宮站從1月台2線增強為2月台3線後進行橋上化。若這些計畫實現，目前需出站繞行的東西向移動將可在站內完成，換乘便利性將大幅提升。不過，動工及竣工的具體年度，埼玉市及JR東日本尚未個別公布，預計將配合東口及西口各再開發事業的進度分階段整備。

對地區經濟的影響與不動產價值的展望

一連串的再開發熱潮，預計為大宮地區的地區經濟帶來多面向的好影響。大型辦公室供給可吸引企業需求進駐本地，期待帶來就業創出及相關商業引進的效果。新商業設施及交流據點的開業可增加來訪者及促進消費，「鐵道之城」的觀光資源也將增添新魅力。

不動產市場方面，預計因再開發帶動大宮站周邊的不動產價值提升。大宮區的地價水準遠高於市平均，站周邊的再開發塔樓公寓也廣受歡迎。隨著優質住宅庫存擴大及交通便利性進一步提升，「最想居住的街道」的評價預計將持續提高。

引用及參考資料

• 埼玉縣「令和8年地價公告（埼玉縣内分）結果」（查閱日期：2026年9月2日）
• 國土交通省「市街地再開發事業」（查閱日期：2026年9月2日）
• 大成建設「辦公大樓『大宮South Gate』增建計畫」動工相關公告（查閱日期：2026年9月2日）
• 埼玉市「關於大宮站Grand Central Station化構想」推進會議資料（查閱日期：2026年9月2日）

總結

大宮站周邊的再開發事業，可說是最大限度發揮鐵路結節點優勢的都市再生專案。以站為核心的高度都市機能集積，在商業與居住兩方面推進了魅力十足的街景建設。都市開發與公共基礎設施整備雙輪並進的大宮站周邊，今後發展仍被看好，隨著進行中的多項再開發陸續完成，「東日本玄關口」應有的全新面貌將會呈現。