飯田橋站中央地區第一種市街地再開發事業，是千代田區於2024年3月完成都市計畫決定後備受關注的重點專案。該案是一項總樓地板面積約10萬m2的複合開發，由約150公尺高的辦公樓與約100公尺高的住宅樓（210戶）構成，其中，立體連接JR與東京Metro的「站前廣場」整備，是其最鮮明的特徵。與此同時，車站周邊也正與東地區、西口地區協同推進三大地區再開發，飯田橋區域整體的都市結構正面臨深刻重塑。
飯田橋站中央地區再開發事業概要
飯田橋站中央地區第一種市街地再開發事業的施行區域約為1.1公頃，涵蓋千代田區飯田橋四丁目8番、9番以及富士見二丁目6番、5番的部分地塊。施行者為飯田橋站中央地區市街地再開發組合（目前正辦理設立認可手續），事業協力者包括野村不動產與大成建設。顧問單位則包括山下設計、都市設計聯合、上野計畫事務所。
都市計畫決定於2024年3月作出，並已被指定為再開發等促進區。該事業的推進可追溯至2015年（平成27年），當時在再開發準備組合成立的同時，野村不動產即以事業協力者身分參與。其後，2021年制定了「飯田橋站東口新整備構想」，2023年制定了「飯田橋站周邊基盤整備方針」，在行政與民間協力下，計畫逐步具體化。
此外，事業費目前尚未確定。雖然市面上流傳部分根據初始計畫推估的開工與竣工時間，但由於都市計畫決定較原先預期延後至2024年3月，目前開工與竣工時間皆仍未定。近期最值得關注的重點，是再開發組合設立認可的取得進展。
A街區與B街區的設施規劃 — 由150公尺辦公樓與100公尺住宅樓組成的雙塔配置
本事業規劃由A街區（C-1地區）與B街區（C-2地區）兩個街區構成。先整理其規模感與用途差異，十分重要。
A街區為總樓地板面積約74,450m2、高約150m的辦公主體建築。基地預計採用容積率1,500%的高密度土地利用方式，主要用途包括辦公、商店、文化交流設施及停車場等。這將成為飯田橋區域商務集聚的核心設施。更重要的是，規劃中明確納入了「文化交流設施」，可見其目標不僅是建造單純的辦公大樓，更著眼於創造城市活力。
B街區總樓地板面積約25,530m2，高約100m，容積率為600%，規劃包括約210戶住宅、托育設施、商店、自行車停車場及停車場等。兩棟建築合計總樓地板面積約99,980m2，接近10萬m2，是一項大規模複合開發。由於野村不動產名列事業協力者，住宅部分很可能由其分售品牌擔綱，但截至目前，分售或出租的具體定位尚未公布。
成交價格實際上如何變動
我們以國土交通省公布的不動產交易價格資料，確認市場對再開發的期待如何反映在周邊的不動產價格上。由於以飯田橋的地區單位來看，二手公寓的交易每年約30件左右、件數偏少，因此以千代田區整體進行統計。
| 年份 | 交易件數 | 千代田區的每平方公尺單價（中位數） |
|---|---|---|
| 2023年 | 500件 | 134.1萬日圓 |
| 2024年 | 497件 | 142.9萬日圓 |
| 2025年 | 615件 | 169.2萬日圓 |
| 2026年（僅第1季） | 100件 | 200.0萬日圓 |
2023年至2025年間，千代田區二手公寓的每平方公尺單價上漲了+26.2%，2026年第1季更達到200.0萬日圓/㎡。
若僅就飯田橋周邊以實際金額來看，2025年以後的交易中位數為1億1,000萬日圓、專有面積58㎡，約半數的交易落在5,775萬日圓至1億9,000萬日圓的範圍內。
資料來源：根據國土交通省 不動產資訊資料庫（国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）的「不動產交易價格資訊」（國土交通省），由INA&Associates株式會社製作。依據2026年9月時點可取得的資料。最近一季由於之後仍會追加交易紀錄，因此為暫定值。
從數字來看的補充（2026年9月時點）
飯田橋周邊的價格，與中央地區的事業進度無關，是隨著千代田區整體的市況在變動。這3年來全區整體上漲了26.2%。中央地區的再開發對價格造成特有影響的跡象，目前在數字上還看不出來。
原因在於事業的階段。即使已經公布了高150m的辦公樓與100m的住宅樓這樣的計畫，在動工前的階段仍無法成為自住需求買方的判斷材料。周邊3個地區同時推進的格局，作為未來的題材固然重大，但目前推動價格的是千代田區整體的供需。
投資者的判斷基準
- 目前的判斷應以千代田區的市況為基準。地區單位的交易每年約30件左右、件數偏少，難以形成鎖定該地區的行情認知。
- 動工將是實質上的轉捩點。我們認為，要等建物開始拔地而起之後，對周邊行情的影響才會反映在數字上。
- 1億1,000萬日圓、58㎡的中位數，是自住需求與投資混合的價格帶。是應先設想出場時的買家再進場的水準。
站前廣場與步行者網路 — 立體連接JR與東京Metro
中央地區再開發最突出的特徵，是建設可於地上與地下立體連接JR飯田橋站與東京Metro東西線飯田橋站的「站前廣場」。目前飯田橋站東口周邊面臨人車動線交錯、停留空間不足等課題。正因如此，在這項再開發中，對步行者網路進行根本性重整，被定位為最優先的公共目標。
站前廣場將結合南側、東側與北側廣場的整備，以提升整個區域的回遊性。透過確保貫通地上與地下的縱向動線，即使在雨天也能維持舒適的移動環境。此外，規劃亦包含兼顧兒童使用需求的綠意休憩空間，目標是打造超越單純交通節點的「可停留式站前空間」。
這類站前廣場的整備，也將直接帶動周邊餐飲與商業設施的集客力。飯田橋站周邊原本就是大量辦公人群往來的區域。隨著回遊性的提升，午餐時段與傍晚時段的停留時間有望進一步延長。
防災據點整備與外濠景觀協調
在防災層面，本事業同樣肩負重要角色。計畫將建置供返家困難者使用的臨時停留設施與暫時滯留空間，在大規模災害發生時發揮承接功能。事業目的中也明確載明，將確保通往小石川後樂園、外堀公園、北之丸公園等周邊防災據點的安全避難動線。
目前施行區域內密集分布著小規模老舊建物，防災上的問題已被多次指出。但若能透過再開發解決這些課題，千代田區的防災應對能力將顯著提升。該區域鄰近皇居與外堀，是都心的重要節點，因此完善返家困難者對策，將直接關係到整座城市的安全性。
在景觀層面，計畫被要求形成與外濠等綠地環境相協調的景觀。飯田橋周邊是東京都內少數兼具綠意與水岸環境的區域，因此規劃中納入了綠意步行空間的整備，以避免高樓建設破壞整體景觀。其設計理念也與千代田區及東京都長期共同推動的外濠景觀保全方向相一致。
與飯田橋站周邊三大地區再開發的聯動
在飯田橋站周邊，除中央地區外，另有兩項再開發事業也在推進中。飯田橋站東地區再開發，時程調整背景與車站周邊整體開發全貌中也有詳細說明，東地區（施行者：飯田橋站東地區市街地再開發組合，事業協力者：清水建設、大和房屋、東京Metro）預計將於2026年度竣工。此外，西口區域的富士見二丁目3番地區則預定於2029年竣工。
三個地區皆在「飯田橋站周邊基盤整備方針」（2023年4月制定）之下，共享統一的步行者網路構想。雖然各自的施行者與事業協力者不同，但在公共設施規劃中，千代田區特別區道的整備是跨區域統籌推進的。待三大地區全部完成後，飯田橋站周邊整體將形成無縫銜接的空間結構。
中央地區的特點在於，與東地區（預計2026年度竣工）及西口地區（預定2029年竣工）相比，目前其整體推進進度最快。雖然都市計畫決定（2024年3月）已完成，但再開發組合的設立認可尚未取得。因此，它有可能成為飯田橋區域三地區聯動再開發中的「最後一塊拼圖」。
後續時程與對不動產市場的影響
從目前進展來看，都市計畫決定（2024年3月）已經完成，下一步是取得再開發組合的設立認可。其後，事業預計將依序進入事業計畫制定、權利變換計畫編製與認可，以及開工、竣工等階段。上述各階段的具體時程皆未確定，而組合設立認可的取得時點，將對整體進度產生重大影響。
從對不動產市場影響的角度來看，周邊的東京再開發區域主要專案調查報告所顯示的那樣，在大型再開發已確定並持續推進的區域，地價與租金水準往往會先行上升。飯田橋區域亦然，正因其擁有三地區聯動這一扎實的公共基礎設施整備支撐，正吸引看好中長期不動產價值成長的投資人與經營者關注。
業主可採取的行動，首先是密切關注組合設立認可的進展。由於認可取得後，事業化推進的節奏將明顯加快，因此有必要更細緻地監測周邊物件的租金走勢與成交案例變化。此外，A街區的辦公需求動向也可能影響周邊既有辦公大樓的空置率與租金水準，因此及早檢視退出策略同樣十分重要。
INA的觀點
我認為，飯田橋站中央地區再開發之所以格外突出，不在於興建一座大型複合建築本身，而在於其以「站前廣場」這一公共空間整備為核心的都市設計。在東京，雖然正在推進的再開發事業很多，但真正能將交通樞紐功能、防災功能與景觀塑造整合於一體的案子並不多見。
但另一方面，也必須正視事業費未定、竣工時期未定這一現實。從不動產投資角度來看，當前仍處於規劃風險較高的階段。待組合設立認可接近取得時，周邊物件的市場評價很可能會再次出現變化。正因如此，當下更需要避免因過度預期而誤判價格，而是持續冷靜追蹤進度。
飯田橋區域的優勢，在於三地區聯動這一複合型都市更新，正依循官方方針穩步推進。以東地區竣工（2026年度）為起點，細緻觀察整個區域活力逐步升高的過程，是提升中長期投資判斷精度的最有效方法。
總結
飯田橋站中央地區第一種市街地再開發事業，是一項位於千代田區的大型複合開發，將150公尺辦公樓、100公尺住宅樓（210戶）與立體化站前廣場作為一體化整體推進。隨著2024年3月都市計畫決定完成，事業化方向已經明確，但再開發組合設立認可的取得、開工及竣工時間目前皆未確定。
隨著飯田橋站周邊東地區、西口地區與中央地區三大區域聯動再開發的整體圖像愈發清晰，中央地區可說是體現飯田橋區域品質升級的代表性事業，其核心在於整合「防災×回遊性×景觀」的設計理念。今後，在持續關注組合設立認可取得動向的同時，冷靜研判區域不動產市場的變化，將格外重要。
常見問題（FAQ）
Q1. 飯田橋站中央地區再開發何時完工？
A. 該案目前處於2024年3月完成都市計畫決定後的階段，再開發組合的設立認可截至目前也尚未取得。竣工時期仍未確定。事業預計將在東地區（預計2026年度竣工）與西口地區（預定2029年竣工）之後接續推進，但具體時程仍需待組合設立認可後才會進一步明朗。
Q2. 飯田橋站中央地區再開發中的住宅是分售型還是出租型？
A. B街區規劃有約210戶住宅，但截至目前，分售或出租的具體定位尚未公布。考量野村不動產作為事業協力者參與其中，外界普遍認為其作為分售住宅推出的可能性較高，但仍需等待正式公告。
Q3. 飯田橋站中央地區與東地區的再開發有何不同？
A. 東地區的事業協力者為清水建設、大和房屋與東京Metro，預計將於2026年度竣工。相較之下，中央地區的事業協力者為野村不動產與大成建設，其最大特徵是整備可立體連接JR與東京Metro的「站前廣場」。兩者在施行區域、施行者與設施規劃上皆屬獨立事業，並在三地區聯動架構中承擔不同角色。
Q4. 飯田橋站前會因這項再開發發生哪些改變？
A. 計畫將整備可於地上與地下立體連接JR飯田橋站與東京Metro東西線的「站前廣場」，從而改善現有人車動線交錯及停留空間不足的問題。同時，也將設置供返家困難者使用的臨時停留設施，大幅強化其作為防災據點的功能。此外，透過打造與外濠協調的綠意步行空間，飯田橋站前的景觀與便利性都將獲得一體化提升。
參考與引用
