Información vigente a septiembre de 2026.
Los pisos usados en las zonas de reurbanización de Tokio no siempre suben más que el distrito (ku) en su conjunto. Según nuestro propio análisis de los datos de transacciones del Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo (MLIT), de los 14 distritos con suficiente número de transacciones, 7 superaron la subida del distrito en su conjunto entre 2023 y 2025, y otros 7 quedaron por debajo: justo la mitad y la mitad.
Recibimos con frecuencia la consulta de si merece la pena comprar un piso en una zona donde ya está decidida la reurbanización. Es natural que las expectativas crezcan al oír que se construirá un rascacielos frente a la estación. Sin embargo, al ordenar los precios reales de las transacciones, la notoriedad de la reurbanización no coincidía con la evolución de los precios. En este artículo comparamos de forma transversal los datos reales de transacciones de 21 distritos del área metropolitana y 1 distrito regional, y organizamos los resultados en 5 patrones. Al final, resumimos cómo utilizar esto en la decisión de inversión en el apartado "La visión de INA".
Puntos clave de este artículo
- De los 14 distritos con suficientes transacciones, solo 7 superaron la subida del distrito en su conjunto: no se puede afirmar que una zona suba de precio solo por ser un área de reurbanización.
- Shakujii-machi, Kachidoki, Nishi-Shinjuku y otros distritos, 7 en total, superaron la media del distrito en su conjunto. Incluso Akabane, con la menor diferencia, registró +5,3 puntos.
- Los 4 distritos de Minato-ku — Akasaka, Shimbashi, Takanawa y Nishiazabu — quedaron por debajo de la subida del conjunto de Minato-ku (+29,2 %) pese a contar con grandes proyectos de reurbanización.
- Meguro (Kami-Osaki) bajó un -5,0 % mientras el conjunto del distrito subía; Chitose Karasuyama (Minami Karasuyama) se mantuvo plano con ±0,0 %; y Tateishi, con +4,7 %, quedó muy por debajo del +16,5 % de Katsushika-ku en su conjunto.
- El criterio de decisión no es "si hay reurbanización", sino "cuánto ya se ha incorporado al precio en comparación con el distrito en su conjunto".
¿De verdad suben de precio los pisos en las zonas de reurbanización de Tokio?
En resumen: el hecho de ser una zona de reurbanización no basta para explicar la subida de precios. Hay distritos que superaron ampliamente al conjunto del distrito, y también distritos que cayeron mientras el conjunto del distrito subía.
La siguiente tabla compara cuánto se movió entre 2023 y 2025 el precio por m² (mediana) de los pisos usados en distritos con proyectos de reurbanización, junto con la evolución del mismo distrito (ku) en su conjunto. La columna "Diferencia" es la tasa de subida del distrito menos la tasa de subida del distrito en su conjunto.
| Distrito (ku) | Subida del distrito | Subida del distrito en conjunto | Diferencia | Categoría |
|---|---|---|---|---|
| Shakujii-machi (Nerima-ku) | +39,0 % | +7,5 % | +31,5 puntos | Superó ampliamente al distrito |
| Kachidoki (Chuo-ku) | +65,4 % | +36,7 % | +28,7 puntos | Superó ampliamente al distrito |
| Nishi-Shinjuku (Shinjuku-ku) | +32,6 % | +14,8 % | +17,8 puntos | Superó ampliamente al distrito |
| Kamata (Ota-ku) | +16,0 % | +6,2 % | +9,8 puntos | Superó ampliamente al distrito |
| Shibuya (Shibuya-ku) | +28,5 % | +19,9 % | +8,6 puntos | Superó ampliamente al distrito |
| Itabashi (Itabashi-ku) | +15,3 % | +7,5 % | +7,8 puntos | Superó al distrito |
| Akabane (Kita-ku) | +12,9 % | +7,6 % | +5,3 puntos | Superó al distrito |
| Akasaka (Minato-ku) | +24,5 % | +29,2 % | -4,7 puntos | Quedó por debajo del distrito |
| Shimbashi (Minato-ku) | +22,0 % | +29,2 % | -7,2 puntos | Quedó por debajo del distrito |
| Tateishi (Katsushika-ku) | +4,7 % | +16,5 % | -11,8 puntos | Quedó por debajo del distrito |
| Takanawa (Minato-ku) | +16,2 % | +29,2 % | -13,0 puntos | Quedó por debajo del distrito |
| Nishiazabu (Minato-ku) | +6,9 % | +29,2 % | -22,3 puntos | Quedó por debajo del distrito |
| Meguro (Kami-Osaki, Shinagawa-ku) | -5,0 % | +14,0 % | -19,0 puntos | Bajada o estancamiento |
| Chitose Karasuyama (Setagaya-ku) | ±0,0 % | +7,1 % | -7,1 puntos | Bajada o estancamiento |
| Omiya (Omiya-ku, Saitama) | Agregado a nivel de distrito completo | +25,6 % | No calculado | Comparación solo a nivel de ku |
| Uomachi (Kokurakita-ku, Kitakyushu) | Sin transacciones a nivel de barrio | ±0,0 % | No calculado | Referencia regional |
| Minami-Koiwa (Edogawa-ku) | Transacciones insuficientes | +8,8 % | No calculado | No se puede determinar |
| Iidabashi Este / Fujimi (Chiyoda-ku) | Transacciones insuficientes | +26,2 % | No calculado | No se puede determinar |
| Iidabashi (Chiyoda-ku) | Transacciones insuficientes | +26,2 % | No calculado | No se puede determinar |
| Jinnan / Koendori (Shibuya-ku) | Transacciones insuficientes | +19,9 % | No calculado | No se puede determinar |
| Salida Sureste de la Estación de Yokohama / Takashima (Nishi-ku, Yokohama) | Transacciones insuficientes | +20,0 % | No calculado | No se puede determinar |
| Yurakucho (Chiyoda-ku) | Sin transacciones | +26,2 % | No calculado | No se puede determinar |
Metodología de agregación y advertencias para interpretar los datos
Para el análisis utilizamos las transacciones de "pisos usados y similares" publicadas en la Biblioteca de Información Inmobiliaria del MLIT. Ordenamos por año el precio de transacción por metro cuadrado de superficie privativa (precio por m²) y calculamos la mediana. Los datos de 2026 solo incluyen el primer trimestre (enero-marzo) y son valores provisionales, ya que se añaden más transacciones con posterioridad.
Los distritos agrupan únicamente las transacciones del barrio (chōme) donde se ubica el área de ejecución (terreno planificado) de la reurbanización. Los barrios con nombres similares pero cercanos a otra estación (como Kami-Shakujii o Higashi-Tateishi) no están incluidos.
| Nombre del distrito en la tabla | Barrios (chōme) incluidos en el cálculo |
|---|---|
| Shakujii-machi | Solo Shakujii-machi (石神井町). No incluye Shakujii-dai, Kami-Shakujii ni Shimo-Shakujii |
| Akabane | Solo Akabane (赤羽). No incluye Akabane-Kita, Akabane-Nishi, Akabane-Minami ni Akabane-dai |
| Tateishi | Solo Tateishi (立石). No incluye Higashi-Tateishi |
| Akasaka | Solo Akasaka (赤坂). No incluye Moto-Akasaka |
| Shimbashi | Solo Shimbashi (新橋). No incluye Higashi-Shimbashi ni Nishi-Shimbashi |
| Itabashi | Solo Itabashi (板橋). No incluye Kami-Itabashi ni Naka-Itabashi |
| Kamata | Solo Kamata (蒲田). No incluye Nishi-Kamata, Minami-Kamata, Shin-Kamata, entre otros |
| Chitose Karasuyama | Solo Minami Karasuyama (南烏山). No incluye Kita Karasuyama |
| Los demás | Solo el barrio con el mismo nombre que en la tabla (Kachidoki no incluye Tsukishima; Meguro corresponde a Kami-Osaki) |
Hay tres advertencias a tener en cuenta al interpretar estos números.
- La tasa de subida compara 2023 con 2025. Los distritos con menos de 30 transacciones en un año se han separado en un apartado aparte porque no permiten determinar una tendencia.
- La mediana varía según qué tipo de viviendas se vendieron ese año. Si en un año se vendieron varias unidades de alto valor recién construidas, la mediana puede subir aunque el mercado en su conjunto no haya cambiado.
- En el caso de Omiya, estos datos se agregan a nivel de todo el distrito de Omiya-ku (Saitama), por lo que no se puede calcular la diferencia con el distrito en su conjunto. En Uomachi (Kitakyushu), no hay transacciones registradas a nivel de barrio, así que solo se muestran como referencia las cifras de todo Kokurakita-ku.
Fuente: elaboración propia de INA&Associates Inc. a partir de la «Información sobre precios de transacciones inmobiliarias» (国土交通省 不動産情報ライブラリ) del Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo (https://www.reinfolib.mlit.go.jp/). Basado en los datos disponibles en septiembre de 2026. Los trimestres más recientes son provisionales, ya que las operaciones se van añadiendo con posterioridad. No se garantiza la actualidad, exactitud ni integridad de estos datos.
Principal proyecto de reurbanización y fecha de finalización (objetivo) por distrito
| Distrito | Principal proyecto de reurbanización | Fecha de finalización (objetivo) | Más información |
|---|---|---|---|
| Kachidoki | Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito de Kachidoki-Higashi | Octubre de 2028 | Últimas noticias de los 5 grandes proyectos de reurbanización de la zona costera de Chuo-ku |
| Shakujii-machi | Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito oeste de la salida sur de la estación de Shakujii Koen | Abril de 2028 | Reurbanización de la salida suroeste de la estación de Shakujii Koen |
| Nishi-Shinjuku | Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito oeste de Nishi-Shinjuku 3-chome | Año fiscal 2035 (último plan de la asociación según Shinjuku-ku) | Panorama completo de la reurbanización del distrito oeste de Nishi-Shinjuku 3-chome |
| Itabashi | Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito de la salida de Itabashi de la Estación de Itabashi | Junio de 2027 | Plan de reurbanización de la Estación JR Itabashi y la zona de la salida de Itabashi |
| Kamata | Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito norte del área central de Keikyū Kamata (el distrito frente a la salida oeste ya se completó en diciembre de 2015) | No publicado (según documentos de Ota-ku, de 7 a 10 años entre la decisión urbanística y la finalización de las obras) | Panorama completo de la reurbanización de la salida oeste de Keikyū Kamata |
| Shibuya | Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito oeste de Shibuya 2-chome | Febrero de 2035 (plan de negocio tras la aprobación de la modificación de agosto de 2026) | Reurbanización del distrito Shibuya 2-chome Oeste |
| Shibuya | Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito de Miyamasuzaka | Año fiscal 2031 | Reurbanización del distrito de Miyamasuzaka |
| Akabane | Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del primer distrito de Akabane 1-chome | Junio de 2029 | Reurbanización del primer distrito de Akabane 1-chome |
| Tateishi | Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito de la salida norte de la estación de Tateishi | Marzo de 2030 | Reurbanización de la salida norte de la estación de Tateishi |
| Omiya | Concepto de conversión de la estación de Omiya en Grand Central Station (el distrito central de Daimoncho 2-chome ya se completó en marzo de 2022) | Al tratarse de un concepto, no hay una fecha de finalización única | Plan de reurbanización en torno a la estación de Omiya |
| Akasaka | Plan de desarrollo del distrito Akasaka 2-6 Chome | Marzo de 2028 (finalización del edificio) | Plan de desarrollo del distrito Akasaka 2-6 Chome |
| Shimbashi | Distrito de la salida este de la Estación de Shimbashi (asociación preparatoria de reurbanización constituida en febrero de 2025) | No publicado | Plan de reurbanización de la salida este de la Estación JR Shimbashi |
| Takanawa | Proyecto de reurbanización urbana de tipo 2 del distrito de la estación Sengakuji | Año fiscal 2031 | Reurbanización urbana tipo 2 del distrito de la estación Sengakuji |
| Nishiazabu | Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del sector noreste de Nishiazabu 3-chome | Diciembre de 2029 (manzana A) | Reurbanización del sector noreste de Nishiazabu 3-chome |
| Meguro (Kami-Osaki) | Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito frente a la estación de Meguro | Noviembre de 2017 (completado) | Reurbanización frente a la estación de Meguro y el valor inmobiliario |
| Chitose Karasuyama | Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito sur de la plaza de la estación de Chitose Karasuyama (en trámite de decisión urbanística) | Año fiscal 2034 (estimación de la asociación preparatoria) | Reurbanización del distrito sur de la plaza de la estación de Chitose Karasuyama |
| Uomachi | Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito Uomachi 3-chome nº 2 | Año fiscal 2027 (según documentos de Kitakyushu de marzo de 2021) | Reurbanización de Uomachi 3-chome |
| Minami-Koiwa | Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito frente a la estación de Minami-Koiwa 7-chome | No publicado | Reurbanización del distrito frente a la estación de Minami-Koiwa 7-chome |
| Iidabashi Este (Fujimi) | Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito este de la estación de Iidabashi | Sin determinar (según la página del proyecto del Gobierno Metropolitano de Tokio) | Revisión del cronograma de la reurbanización del distrito este de la estación de Iidabashi |
| Iidabashi | Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito central de la estación de Iidabashi | No publicado | Reurbanización del distrito central de la estación de Iidabashi |
| Jinnan (Koendori) | Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito oeste de Koendori | Año fiscal 2032 | Reurbanización del distrito oeste de Koendori |
| Salida Sureste de la Estación de Yokohama (Takashima) | (Nombre provisional) Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito de la salida sureste de la estación de Yokohama | Puesta en servicio en el año fiscal 2037 (según el informe metodológico de evaluación de impacto ambiental; sujeto a cambios) | Reurbanización de la zona de la salida sureste de la estación de Yokohama |
| Yurakucho | Plan de reconstrucción del Edificio Yurakucho y el Nuevo Edificio Yurakucho | El edificio principal aún no tiene fecha publicada (la instalación provisional «YURAKUCHO PARK» tiene previsto completarse en 2027) | Plan de reconstrucción del Edificio Yurakucho y el Nuevo Edificio Yurakucho |
Las fechas de finalización corresponden a lo que se ha podido confirmar en los documentos publicados por la Oficina de Desarrollo Urbano de Tokio, los distintos ku y municipios, y los promotores. Pueden cambiar por retrasos o revisiones. Salvo los casos indicados como «completado», todas las fechas son previsiones.
¿Qué zonas de reurbanización subieron más que el distrito en su conjunto?
Los 7 distritos que superaron la subida del distrito en su conjunto son Shakujii-machi, Kachidoki, Nishi-Shinjuku, Kamata, Shibuya, Itabashi y Akabane. De ellos, 5 superaron esa media por 8 puntos o más, y tanto Itabashi como Akabane la superaron por más de 5 puntos. Desde la zona costera del centro urbano hasta los barrios residenciales de Nerima-ku y Kita-ku, tanto la ubicación como el rango de precios eran muy diversos.
La siguiente tabla muestra la evolución anual junto con la del distrito en su conjunto.
| Distrito / ku | 2023 | 2024 | 2025 | Ene.-mar. 2026 (provisional) |
|---|---|---|---|---|
| Kachidoki | ¥1.285.000 (284 transacciones) | ¥1.724.000 (326 transacciones) | ¥2.125.000 (308 transacciones) | ¥1.882.000 (37 transacciones) |
| (Chuo-ku, conjunto) | ¥1.273.000 (1849 transacciones) | ¥1.467.000 (1840 transacciones) | ¥1.740.000 (2042 transacciones) | ¥1.857.000 (354 transacciones) |
| Shakujii-machi | ¥757.000 (54 transacciones) | ¥987.000 (61 transacciones) | ¥1.052.000 (68 transacciones) | ¥1.054.000 (12 transacciones) |
| (Nerima-ku, conjunto) | ¥733.000 (1454 transacciones) | ¥800.000 (1448 transacciones) | ¥788.000 (1596 transacciones) | ¥785.000 (306 transacciones) |
| Nishi-Shinjuku | ¥1.200.000 (231 transacciones) | ¥1.326.000 (218 transacciones) | ¥1.591.000 (262 transacciones) | ¥1.560.000 (51 transacciones) |
| (Shinjuku-ku, conjunto) | ¥1.150.000 (1807 transacciones) | ¥1.257.000 (1834 transacciones) | ¥1.320.000 (2134 transacciones) | ¥1.320.000 (397 transacciones) |
| Itabashi | ¥867.000 (100 transacciones) | ¥900.000 (107 transacciones) | ¥1.000.000 (112 transacciones) | ¥889.000 (23 transacciones) |
| (Itabashi-ku, conjunto) | ¥720.000 (1609 transacciones) | ¥757.000 (1696 transacciones) | ¥774.000 (1882 transacciones) | ¥833.000 (401 transacciones) |
| Kamata | ¥960.000 (123 transacciones) | ¥1.041.000 (116 transacciones) | ¥1.114.000 (141 transacciones) | ¥980.000 (18 transacciones) |
| (Ota-ku, conjunto) | ¥856.000 (1898 transacciones) | ¥877.000 (2154 transacciones) | ¥909.000 (2410 transacciones) | ¥867.000 (390 transacciones) |
| Shibuya | ¥1.712.000 (34 transacciones) | ¥1.650.000 (46 transacciones) | ¥2.200.000 (66 transacciones) | ¥2.243.000 (8 transacciones) |
| (Shibuya-ku, conjunto) | ¥1.314.000 (1174 transacciones) | ¥1.467.000 (1214 transacciones) | ¥1.575.000 (1393 transacciones) | ¥1.629.000 (257 transacciones) |
| Akabane | ¥1.000.000 (50 transacciones) | ¥1.000.000 (54 transacciones) | ¥1.129.000 (47 transacciones) | ¥1.432.000 (6 transacciones) |
| (Kita-ku, conjunto) | ¥867.000 (866 transacciones) | ¥880.000 (921 transacciones) | ¥933.000 (1026 transacciones) | ¥1.000.000 (215 transacciones) |
Kachidoki, el distrito con mayor subida, pasó de ¥1.285.000 en 2023 a ¥2.125.000 en 2025. Si aplicamos ese precio mediano por m² a una vivienda de 70 m², el cálculo da aproximadamente ¥89,95 millones frente a ¥148,75 millones. El conjunto de Chuo-ku también subió mucho, un +36,7 %, pero Kachidoki lo superó por otros 28,7 puntos más.
La mayor diferencia con el conjunto del distrito se dio en Shakujii-machi. En 2023 su precio, ¥757.000, era casi idéntico al de Nerima-ku en su conjunto, pero mientras Nerima-ku bajaba de ¥800.000 a ¥788.000 entre 2024 y 2025, Shakujii-machi subió hasta ¥1.052.000. El valor de enero-marzo de 2026, ¥1.054.000, es similar al de 2025, pero al basarse en solo 12 transacciones no puede considerarse una tendencia.
Akabane subió un +12,9 % de ¥1.000.000 en 2023 a ¥1.129.000 en 2025, superando el +7,6 % del conjunto de Kita-ku. Durante los tres años se mantuvo por encima del nivel de Kita-ku en su conjunto. El valor de ¥1.432.000 de enero-marzo de 2026 se basa en solo 6 transacciones, por lo que no se puede evaluar.
Shibuya tuvo solo 34 transacciones en 2023, un número relativamente bajo entre estos 7 distritos. En 2024 el precio, ¥1.650.000, bajó respecto al año anterior, así que la tasa de subida de 2023 a 2025 debe interpretarse teniendo en cuenta esta fluctuación anual.
Zonas de reurbanización que quedaron por debajo del conjunto del distrito
Tateishi quedó 11,8 puntos por debajo de la subida del conjunto de Katsushika-ku. Los cuatro distritos de Minato-ku — Akasaka, Shimbashi, Takanawa y Nishiazabu — también quedaron por debajo de la subida del conjunto de Minato-ku.
Tateishi, que no alcanzó el crecimiento del distrito, y Omiya, que solo puede compararse a nivel de ku
| Distrito / ku | 2023 | 2024 | 2025 | Ene.-mar. 2026 (provisional) |
|---|---|---|---|---|
| Tateishi | ¥573.000 (56 transacciones) | ¥637.000 (60 transacciones) | ¥600.000 (62 transacciones) | ¥523.000 (7 transacciones) |
| (Katsushika-ku, conjunto) | ¥538.000 (816 transacciones) | ¥600.000 (861 transacciones) | ¥627.000 (979 transacciones) | ¥632.000 (190 transacciones) |
Tateishi se mantuvo por encima del conjunto de Katsushika-ku en 2023 y 2024, pero bajó de ¥637.000 en 2024 a ¥600.000 en 2025, quedando por debajo de los ¥627.000 del conjunto de Katsushika-ku. Su tasa de subida, +4,7 %, no alcanza el +16,5 % del conjunto del distrito. El valor de ¥523.000 de enero-marzo de 2026 se basa en solo 7 transacciones, por lo que no se puede evaluar.
Omiya, agregado a nivel de todo Omiya-ku (Saitama), subió un +25,6 % de ¥637.000 en 2023 (250 transacciones) a ¥800.000 en 2025 (353 transacciones). Como se trata de una agregación a nivel de distrito completo, estos datos no permiten saber si solo el entorno de la estación tiene un comportamiento especialmente fuerte.
Los 4 distritos que quedaron por debajo del conjunto de Minato-ku pese a sus grandes proyectos
| Distrito / ku | 2023 | 2024 | 2025 | Ene.-mar. 2026 (provisional) |
|---|---|---|---|---|
| Akasaka | ¥1.500.000 (179 transacciones) | ¥1.583.000 (167 transacciones) | ¥1.867.000 (191 transacciones) | ¥2.211.000 (36 transacciones) |
| (Minato-ku, conjunto) | ¥1.467.000 (2081 transacciones) | ¥1.667.000 (1993 transacciones) | ¥1.895.000 (2241 transacciones) | ¥2.000.000 (432 transacciones) |
| Shimbashi | ¥1.475.000 (33 transacciones) | ¥1.698.000 (28 transacciones) | ¥1.800.000 (43 transacciones) | ¥2.500.000 (5 transacciones) |
| (Minato-ku, conjunto) | ¥1.467.000 (2081 transacciones) | ¥1.667.000 (1993 transacciones) | ¥1.895.000 (2241 transacciones) | ¥2.000.000 (432 transacciones) |
| Takanawa | ¥1.638.000 (188 transacciones) | ¥1.633.000 (170 transacciones) | ¥1.904.000 (172 transacciones) | ¥1.930.000 (34 transacciones) |
| (Minato-ku, conjunto) | ¥1.467.000 (2081 transacciones) | ¥1.667.000 (1993 transacciones) | ¥1.895.000 (2241 transacciones) | ¥2.000.000 (432 transacciones) |
| Nishiazabu | ¥1.684.000 (62 transacciones) | ¥1.738.000 (72 transacciones) | ¥1.800.000 (85 transacciones) | ¥1.790.000 (12 transacciones) |
| (Minato-ku, conjunto) | ¥1.467.000 (2081 transacciones) | ¥1.667.000 (1993 transacciones) | ¥1.895.000 (2241 transacciones) | ¥2.000.000 (432 transacciones) |
El conjunto de Minato-ku subió un +29,2 % de ¥1.467.000 en 2023 a ¥1.895.000 en 2025. La tasa de subida de Akasaka fue del +24,5 % y la de Shimbashi del +22,0 %, ninguna de las dos alcanzó al conjunto del distrito. Shimbashi se mantuvo casi al mismo nivel que el conjunto de Minato-ku hasta 2024, pero en 2025 bajó a ¥1.800.000, por debajo del conjunto del distrito.
La mayor diferencia se dio en Nishiazabu. En 2023 su precio, ¥1.684.000, era superior al del conjunto de Minato-ku, pero en 2025 se quedó en ¥1.800.000 y fue superado por los ¥1.895.000 del conjunto del distrito. Takanawa también se mantuvo plano entre 2023 y 2024, con una tasa de subida del +16,2 %.
El valor de Shimbashi de enero-marzo de 2026, ¥2.500.000, se basa en solo 5 transacciones, por lo que no se puede evaluar.
Distritos con precios a la baja, zonas regionales estancadas y distritos que no se pueden evaluar
Meguro (Kami-Osaki) bajó respecto a 2023 mientras el conjunto del distrito subía, y Chitose Karasuyama se mantuvo plano. Kokurakita-ku, en Kitakyushu, apenas se movió durante los tres años.
Meguro y Chitose Karasuyama: bajada o estancamiento mientras el conjunto del distrito subía
| Distrito / ku | 2023 | 2024 | 2025 | Ene.-mar. 2026 (provisional) |
|---|---|---|---|---|
| Meguro (Kami-Osaki) | ¥1.644.000 (73 transacciones) | ¥1.833.000 (81 transacciones) | ¥1.561.000 (106 transacciones) | ¥1.556.000 (21 transacciones) |
| (Shinagawa-ku, conjunto) | ¥1.140.000 (1753 transacciones) | ¥1.222.000 (1821 transacciones) | ¥1.300.000 (2043 transacciones) | ¥1.338.000 (358 transacciones) |
| Chitose Karasuyama | ¥778.000 (95 transacciones) | ¥890.000 (62 transacciones) | ¥778.000 (95 transacciones) | ¥807.000 (16 transacciones) |
| (Setagaya-ku, conjunto) | ¥968.000 (2115 transacciones) | ¥1.000.000 (2161 transacciones) | ¥1.037.000 (2540 transacciones) | ¥1.100.000 (451 transacciones) |
En Meguro (Kami-Osaki), el Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito frente a la estación de Meguro se completó en noviembre de 2017 (Shinagawa-ku). La mediana del precio por m² subió hasta ¥1.833.000 en 2024, pero bajó a ¥1.561.000 en 2025. En el mismo periodo, el conjunto de Shinagawa-ku subió de ¥1.222.000 a ¥1.300.000. En 2025 hubo 106 transacciones, más que el año anterior, por lo que es posible que la mediana se haya visto muy influida por el tipo de viviendas vendidas.
Chitose Karasuyama (Minami Karasuyama) se mantuvo plano en ¥778.000 tanto en 2023 como en 2025, sin alcanzar el +7,1 % del conjunto de Setagaya-ku. Entre medias, en 2024, subió y volvió a bajar en torno a los ¥890.000.
Reurbanización regional: Kokurakita-ku, casi sin cambios en tres años
En el caso de Uomachi, en Kitakyushu, esta serie de datos no incluye transacciones a nivel de barrio. Como referencia, el conjunto de Kokurakita-ku muestra ¥186.000 en 2023 (247 transacciones), ¥171.000 en 2024 (249 transacciones), ¥186.000 en 2025 (307 transacciones) y ¥171.000 en enero-marzo de 2026 (36 transacciones). El valor de 2023 y el de 2025 son idénticos, ¥186.000, un comportamiento totalmente distinto al de los distritos de Tokio.
Distritos con pocas transacciones que no se pueden evaluar
Los siguientes distritos tuvieron menos de 30 transacciones en 2023 o en 2025, por lo que no hemos usado su tasa de subida como base de una tendencia. Los números se incluyen solo como referencia.
| Distrito / ku | 2023 | 2024 | 2025 | Ene.-mar. 2026 (provisional) |
|---|---|---|---|---|
| Minami-Koiwa | ¥684.000 (22 transacciones) | ¥893.000 (27 transacciones) | ¥1.000.000 (45 transacciones) | ¥1.343.000 (15 transacciones) |
| (Edogawa-ku, conjunto) | ¥600.000 (846 transacciones) | ¥600.000 (897 transacciones) | ¥653.000 (1108 transacciones) | ¥693.000 (216 transacciones) |
| Iidabashi Este (Fujimi) | ¥2.349.000 (6 transacciones) | ¥2.462.000 (15 transacciones) | ¥3.286.000 (25 transacciones) | ¥3.600.000 (3 transacciones) |
| (Chiyoda-ku, conjunto) | ¥1.341.000 (500 transacciones) | ¥1.429.000 (497 transacciones) | ¥1.692.000 (615 transacciones) | ¥2.000.000 (100 transacciones) |
| Iidabashi | ¥1.686.000 (26 transacciones) | ¥1.779.000 (26 transacciones) | ¥2.000.000 (35 transacciones) | ¥2.000.000 (7 transacciones) |
| (Chiyoda-ku, conjunto) | ¥1.341.000 (500 transacciones) | ¥1.429.000 (497 transacciones) | ¥1.692.000 (615 transacciones) | ¥2.000.000 (100 transacciones) |
| Jinnan (Koendori) | ¥1.533.000 (4 transacciones) | ¥1.600.000 (6 transacciones) | ¥2.265.000 (4 transacciones) | Sin transacciones |
| (Shibuya-ku, conjunto) | ¥1.314.000 (1174 transacciones) | ¥1.467.000 (1214 transacciones) | ¥1.575.000 (1393 transacciones) | ¥1.629.000 (257 transacciones) |
| Salida Sureste de la Estación de Yokohama (Takashima) | ¥1.052.000 (24 transacciones) | ¥1.300.000 (28 transacciones) | ¥1.392.000 (20 transacciones) | ¥1.517.000 (2 transacciones) |
| (Nishi-ku, Yokohama, conjunto) | ¥850.000 (593 transacciones) | ¥933.000 (633 transacciones) | ¥1.020.000 (745 transacciones) | ¥1.000.000 (147 transacciones) |
Minami-Koiwa tuvo 22 transacciones en 2023 y 27 en 2024. Iidabashi Este (Fujimi) y la salida sureste de la estación de Yokohama (Takashima) tuvieron menos de 30 transacciones en todos los años. En Yurakucho, esta serie de datos no incluye transacciones de pisos usados en barrios que contengan el nombre «Yurakucho».
¿A qué precio se están vendiendo los pisos en las zonas de reurbanización?
Si observamos las transacciones reales entre enero de 2025 y marzo de 2026, incluso solo entre los distritos con suficientes datos, la mediana va desde los ¥26 millones de Tateishi hasta los ¥130 millones de Kachidoki: una diferencia de cinco veces. Aunque se hable de la misma «zona de reurbanización», los compradores están comparando propiedades completamente distintas.
| Distrito | Transacciones agregadas | Precio de transacción mediano | Superficie privativa mediana | Rango central del 50 % de los precios |
|---|---|---|---|---|
| Kachidoki | 345 | ¥130 millones | 70 m² | ¥95 millones – ¥190 millones |
| Shakujii-machi | 80 | ¥67,5 millones | 65 m² | ¥43 millones – ¥89,75 millones |
| Nishi-Shinjuku | 313 | ¥65 millones | 45 m² | ¥32,5 millones – ¥140 millones |
| Itabashi | 135 | ¥34 millones | 35 m² | ¥23 millones – ¥52 millones |
| Kamata | 159 | ¥37 millones | 35 m² | ¥25 millones – ¥54 millones |
| Shibuya | 74 | ¥120 millones | 50 m² | ¥58,25 millones – ¥180 millones |
| Akabane | 53 | ¥65 millones | 55 m² | ¥29,5 millones – ¥79 millones |
| Tateishi | 69 | ¥26 millones | 50 m² | ¥16,5 millones – ¥43 millones |
| Omiya | 429 | ¥54 millones | 70 m² | ¥27 millones – ¥75 millones |
| Akasaka | 227 | ¥110 millones | 55 m² | ¥34 millones – ¥230 millones |
| Shimbashi | 48 | ¥49 millones | 30 m² | ¥31,25 millones – ¥100 millones |
| Takanawa | 206 | ¥100 millones | 55 m² | ¥48 millones – ¥200 millones |
| Nishiazabu | 97 | ¥85 millones | 45 m² | ¥39,5 millones – ¥135 millones |
| Meguro (Kami-Osaki) | 127 | ¥87 millones | 55 m² | ¥52 millones – ¥140 millones |
| Chitose Karasuyama | 111 | ¥36 millones | 55 m² | ¥19 millones – ¥64 millones |
| Minami-Koiwa | 60 | ¥76,5 millones | 70 m² | ¥49,25 millones – ¥93,25 millones |
| Iidabashi Este (Fujimi) | 28 | ¥230 millones | 70 m² | ¥110 millones – ¥320 millones |
| Iidabashi | 42 | ¥110 millones | 58 m² | ¥57,75 millones – ¥190 millones |
| Jinnan (Koendori) | 4 | ¥107,5 millones | 48 m² | No calculado por el bajo número de transacciones |
| Salida Sureste de la Estación de Yokohama (Takashima) | 22 | ¥67 millones | 55 m² | ¥19,75 millones – ¥152,5 millones |
El «rango central del 50 % de los precios» es el intervalo entre el percentil 25 y el percentil 75 al ordenar las transacciones de menor a mayor precio. En Akasaka este rango es muy amplio, de ¥34 millones a ¥230 millones, lo que sugiere una mezcla de viviendas con distinta superficie y antigüedad. No compare distritos usando solo la mediana del precio por m²; compruebe dónde se sitúa, dentro de este rango, la superficie y el precio de la propiedad que está considerando.
Fuente: elaboración propia de INA&Associates Inc. a partir de los datos de la Biblioteca de Información Inmobiliaria del MLIT mencionados en el apartado «Metodología de agregación y advertencias para interpretar los datos» (transacciones de enero de 2025 a marzo de 2026; los datos de 2026 son provisionales).
Si desea utilizar estos datos de transacciones por distrito para evaluar el precio de una propiedad concreta, consulte con INA&Associates Inc. Le ayudamos a interpretar los casos de transacciones y a definir el momento óptimo para comprar o vender.
La visión de INA
A partir de aquí presentamos nuestra valoración basada en los datos. Al considerar un piso en una zona de reurbanización, recomendamos partir no de «si hay reurbanización», sino de «cuánto se ha incorporado ya al precio en comparación con el distrito en su conjunto».
Los 5 patrones y su criterio de decisión respectivo
| Patrón | Distritos correspondientes | Nuestra valoración | Criterio de decisión |
|---|---|---|---|
| Las expectativas ya están incorporadas al precio | Shakujii-machi, Kachidoki, Nishi-Shinjuku, Kamata, Shibuya, Itabashi, Akabane | Consideramos que gran parte de las expectativas de reurbanización ya se ha reflejado en el precio | Sea prudente si compra dando por hecho una ganancia por revalorización. Si ya es propietario, creemos que es un buen momento para considerar también la venta |
| Todavía no incorporado | Tateishi | Está por debajo del crecimiento del conjunto del distrito, y el efecto de la reurbanización aún no se refleja en el precio | Compruebe primero cuánto falta hasta la fecha de finalización (objetivo) y la demanda de inquilinos |
| Por detrás de la media del distrito pese al gran proyecto | Akasaka, Shimbashi, Takanawa, Nishiazabu | El conjunto de Minato-ku es fuerte, y el desarrollo del distrito por sí solo no ha logrado destacar dentro de Minato-ku | Los datos no muestran ninguna razón para pagar más «porque hay reurbanización» |
| Bajada o estancamiento | Meguro (Kami-Osaki), Chitose Karasuyama | Consideramos que la composición individual de las viviendas vendidas también tiene un gran impacto | El comprador tiene margen de negociación. Compare con casos filtrados por antigüedad y superficie similares |
| Las zonas regionales no se mueven | Uomachi (Kokurakita-ku) | La reurbanización no tiene la escala suficiente para mover el mercado de todo el distrito | Valórelo no por la subida de precio, sino por si mejora la habitabilidad gracias a la prevención de desastres y la reorganización comercial |
Entre los distritos donde «las expectativas ya están incorporadas al precio», hay proyectos que tardarán mucho en completarse. El distrito oeste de Shibuya 2-chome, según el plan de negocio tras la aprobación de la modificación de agosto de 2026, se completará en febrero de 2035; el distrito oeste de Nishi-Shinjuku 3-chome, según el último plan de Shinjuku-ku, en el año fiscal 2035. Dado que el precio ya se ha movido casi diez años antes de la finalización, creemos que primero hay que comprobar si el plan financiero puede asumir retrasos o cambios en los tipos de interés.
Estos datos no permiten distinguir entre «todavía no incorporado» y «nunca se incorporará». Si Tateishi llegará a alcanzar al conjunto del distrito habrá que comprobarlo de nuevo a medida que se acerque la finalización.
Un punto a destacar en Meguro es que, según los datos publicados por Shinagawa-ku, el proyecto de reurbanización ya se completó en 2017. Que la mediana haya bajado entre 2024 y 2025, unos 7 años después de la finalización, es, a nuestro parecer, una muestra de que «una vez completado, el precio no necesariamente sigue subiendo».
3 cifras que conviene comprobar antes de comprar
- Diferencia con el conjunto del distrito: cuánto supera la tasa de subida del distrito que está considerando a la del conjunto del distrito. Cuanto mayor sea la diferencia, más creemos que las expectativas ya se han incorporado al precio.
- Número de transacciones: si el distrito tiene 30 o más transacciones anuales. En los distritos con pocas transacciones, la tasa de subida puede variar mucho por una sola operación de alto valor.
- Dónde se sitúa la propiedad dentro del rango de precios: si el precio de la vivienda que está considerando está en la parte alta o baja del rango central del 50 %. Si está en la parte alta, revise si una parte de ese precio corresponde simplemente a la notoriedad de la reurbanización.
Consideramos que la renta y la rentabilidad dependen más de condiciones individuales —distancia a la estación, superficie, antigüedad— que de la notoriedad de la reurbanización. Como en este análisis no hemos agregado datos de transacciones de alquiler, nos abstenemos de hacer afirmaciones numéricas al respecto.
Para nosotros es importante transmitir no solo las expectativas favorables, sino también los datos menos favorables. Si está considerando comprar o vender un piso en una zona de reurbanización de Tokio, consulte con INA&Associates Inc. Le acompañamos desde la comparación entre el distrito y el conjunto del ku hasta la evaluación de cada propiedad.
Preguntas frecuentes
P1. ¿Suben de precio los pisos en las zonas de reurbanización de Tokio?
R. No necesariamente, por el simple hecho de ser una zona de reurbanización. En este análisis, de los 14 distritos con suficientes transacciones, 7 superaron la subida del conjunto del distrito y los otros 7 quedaron por debajo. Hay distritos, como los 4 de Minato-ku o Meguro, que no alcanzan al conjunto del distrito pese a contar con grandes proyectos.
P2. ¿Es mejor comprar antes o después de la finalización de la reurbanización?
R. Más que el momento respecto a la finalización, decida en función de cuánto se ha incorporado ya al precio en comparación con el conjunto del distrito. En Meguro, tras completarse la reurbanización en 2017, la mediana del precio por m² bajó entre 2024 y 2025. Es más seguro no dar por hecho que el precio subirá una vez completada la obra.
P3. ¿Llegaré a tiempo si compro ahora en una zona de reurbanización que se completará hacia 2030?
R. El grado en que las expectativas ya están incorporadas al precio varía según el distrito. En distritos como Kachidoki o Nishi-Shinjuku, que superan ampliamente al conjunto del distrito, el precio ya se ha movido primero. En distritos como Tateishi, que no alcanzan el crecimiento del conjunto del distrito, considere también el riesgo de que se retrase la fecha de finalización (objetivo).
P4. ¿Cómo se debe consultar el precio de mercado en distritos con pocas transacciones?
R. En los distritos con menos de 30 transacciones anuales, consúltelo junto con las cifras del conjunto del distrito o de los barrios vecinos. Una sola transacción de alto valor puede mover mucho la mediana, por lo que basarse únicamente en la tasa de subida puede llevar a error. Lo más fiable es comparar individualmente casos con antigüedad y superficie similares a los de la propiedad que está considerando.
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Fuentes y referencias
- Biblioteca de Información Inmobiliaria del MLIT (Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo)
- Oficina de Desarrollo Urbano de Tokio, «Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito de Kachidoki-Higashi»
- Nerima-ku, resumen del plan de negocio del «Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito oeste de la salida sur de la estación de Shakujii Koen»
- Shinjuku-ku, «Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito oeste de Nishi-Shinjuku 3-chome»
- Oficina de Desarrollo Urbano de Tokio, «Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito de la salida de Itabashi de la Estación de Itabashi»
- Ota-ku, «Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito frente a la salida oeste de Keikyū Kamata»
- Ota-ku, «Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito norte del área central de Keikyū Kamata»
- Ota-ku, material informativo de la sesión explicativa (agosto-septiembre de 2025)
- Shibuya-ku, «Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito oeste de Shibuya 2-chome»
- Shibuya-ku, plan de negocio modificado del distrito oeste de Shibuya 2-chome
- Oficina de Desarrollo Urbano de Tokio, «Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito de Miyamasuzaka»
- Oficina de Desarrollo Urbano de Tokio, «Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del primer distrito de Akabane 1-chome»
- Oficina de Desarrollo Urbano de Tokio, «Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito de la salida norte de la estación de Tateishi»
- Ciudad de Saitama, «Concepto de conversión de la estación de Omiya en Grand Central Station»
- Ciudad de Saitama, «Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito central de Daimoncho 2-chome, salida este de la estación de Omiya»
- Mitsubishi Estate y TBS Holdings, inicio de las obras del «Plan de desarrollo del distrito Akasaka 2-6 Chome» (13 de marzo de 2024)
- Asociación preparatoria de reurbanización del distrito de la salida este de la Estación de Shimbashi, «Antecedentes»
- Oficina de Desarrollo Urbano de Tokio, «Proyecto de reurbanización urbana de tipo 2 del distrito de la estación Sengakuji»
- Oficina de Desarrollo Urbano de Tokio, «Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del sector noreste de Nishiazabu 3-chome»
- Shinagawa-ku, «Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito frente a la estación de Meguro»
- Setagaya-ku, exhibición pública del plan urbanístico del «distrito sur de la plaza de la estación de Chitose Karasuyama»
- Setagaya-ku, material informativo de la sesión explicativa (junio de 2025)
- Ciudad de Kitakyushu, informe de evaluación preliminar del «Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito Uomachi 3-chome nº 2»
- Edogawa-ku, «Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito frente a la estación de Minami-Koiwa 7-chome»
- Oficina de Desarrollo Urbano de Tokio, «Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito este de la estación de Iidabashi»
- Oficina de Desarrollo Urbano de Tokio, «Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito central de la estación de Iidabashi»
- Oficina de Desarrollo Urbano de Tokio, «Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito oeste de Koendori»
- Ciudad de Yokohama, informe metodológico de evaluación de impacto ambiental del «(Nombre provisional) Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito de la salida sureste de la estación de Yokohama»
- Mitsubishi Estate, aviso sobre la fecha prevista de finalización de «YURAKUCHO PARK» (28 de agosto de 2026)
