JR久留米站第二街區再開發是一個第一種市街地再開發項目，它將把JR久留米站東口附近的破舊街區更新為一個擁有住宅、商業、醫療和市營自行車停放設施的綜合據點。它需要被視為一個以36層住宅大樓為核心、改善站前人行動線與生活便利性的計畫。
本文要點
- JR久留米站第二街區再開發是一個第一種市街地再開發項目，位於久留米市城南町，佔地約1.3公頃。
- 設施為地下一層、地上36層，總建築面積約62,337平方公尺，其中包含一般住宅343戶與銀髮住宅115戶。
- 透過將商店大樓、市營自行車停車場與停車場結合起來，旨在提高站前的生活便利性與回遊性。
- 投資判斷時，不僅要看「高度」，還要看站前動線、商業運營、管理體制以及與週邊租金的一致性。
什麼是JR久留米站第二街區再開發？
JR久留米站第二街區再開發是在久留米市城南町進行的「久留米小郡都市計畫 JR久留米站第二街區第一種市街地再開發事業」。施行者為JR久留米站第二街區市街地再開發組合。
在久留米市公開的第6次變更事業計畫書中，本地區位於JR久留米站東口，被定位為靠近九州新幹線與在來線交會處、交通便利性高的街區。另一方面，站前廣場東北側仍保留著市營自行車停車場等老朽化的建築物，土地的高度利用並不充分。
本事業的目的在於推動土地合理且健全的高度利用，引導醫療、商業等都市機能，為打造成為縣南地區門面的地區建設做出貢獻。這不僅僅是一座塔樓公寓的建設，而是一個重組站前都市機能的項目。
為什麼JR久留米站第二街區再開發很重要？
這次再開發之所以重要，是因為它有可能將久留米站前從一個「經過的地方」變成一個「居住、使用、停留的地方」。站前的價值並不僅僅取決於與車站的距離。
在JR久留米站東口，配合九州新幹線全線開通的站前廣場整備，以及第一街區的市街地再開發事業已經陸續推進。第二街區位於將此站前更新進一步以「面」的形式擴展的位置。
在地方中核都市的站前，若商業、醫療、住宅、交通機能各自分散存在，來街者的停留時間就難以延長。相反地，若站前重疊了生活便利設施與住宅，那麼不僅早晚，白天也會產生人流。房地產價值的焦點就在於此。
例如，若站前的自行車停車場變得更方便使用，並且一樓、二樓進駐了便於日常利用的店舖，週邊居民就更容易採取「去車站時順道停留」的行動。小行動的累積，營造出站前的熱鬧氣氛。
36層複合塔樓是怎樣的用途構成？
設施計畫的特徵在於將住宅棟、店舖棟、自行車停車場棟結合起來。在久留米市的事業計畫書中，設施建築物為地下一層、地上36層、塔屋一層，高度約130公尺，總建築面積約62,337平方公尺（大和房屋工業最新發布中公開的高度約為133公尺）。
住宅由一般分售住宅343戶與銀髮住宅115戶構成。大和房屋工業在官方發布中說明，一般分售住宅將開發為「久留米The Tower Residential」，並整備於距JR久留米站東口步行1分鐘的地點。
銀髮住宅計畫以「久留米The Tower Initia Grand」為名，進駐3樓至9樓。10樓至35樓配置一般分售住宅，最上層（36樓）配置空中休息室，低層樓則配置客房、健身房等共用設施。其特徵在於不僅是住宅，還能在同一站前街區接納人生階段不同的居民。
此外，店舖棟為地上兩層建築，一樓、二樓設有店舖，屋頂設置店舖棟停車場。在名稱公開徵集的實施要項中顯示，整棟建築將由公寓棟、店舖棟、自行車停車場棟構成。為了讓人們以單一建築物名稱來認識街區，品牌建設也已開始。
它會為久留米站前的房地產價值帶來什麼？
JR久留米站第二街區再開發有可能改變站前的流動性與居住需求的呈現方式。不過，要判斷投資價值，不僅要看銷售暢旺這項資訊，還必須看到長期的運營實力。
在大和房屋工業2026年2月的官方發布中公開，「久留米The Tower Residential」從2025年7月26日第1期銷售開始到2025年12月底為止，已成交272戶。這是顯示需求初速的材料。
另一方面，站前複合開發的價值並不僅在銷售時點決定。入居後商業區劃是否被日常利用、銀髮住宅與一般住宅能否在同一街區無壓力地共存、自行車停車場與步行空間是否對地區開放。這些運營面將左右未來的評價。
在地方中核都市，站前的新建塔樓具有象徵性。然而，僅靠象徵性並不能守護資產價值。重要的是，居住在站前的理由、購物的理由、家庭與高齡者持續使用的理由能夠重疊。
投資家與業主應該確認什麼？
投資家與房地產業主，最好不要僅以「久留米市最高層級的塔樓」這個標題來看待這次再開發。應該確認的是站前的人流會連結到哪種用途。
第一是商業區劃的運營。若超市、物販、醫療等日常利用型租戶能夠穩定，站前的生活便利性就會提高。相反地，若店舖更替頻繁，整個街區的印象就會減弱。
第二是管理與修繕。36層的大規模建築物，共用設施雖然成為魅力，但長期修繕與管理品質會左右資產價值。不僅要確認管理費與修繕公積金，還必須確認長期修繕計畫與管理組合的運營體制。
第三是與週邊租金的一致性。即使站前新建分售價格強勁，若出租時的租金跟不上，投資報酬率就會變薄。在地方中核都市的站前物件中，分開來看實際需求與投資需求是不可或缺的。
若想廣泛思考地方站前再開發，枚方市站週邊地區再開發的3街區整理與東武曳舟站前地區再開發的計畫解說也值得參考。即使有站前這個共同點，商圈、住宅需求、行政的目標各有不同。
INA的觀點：站前再開發比起「能否賣出」更重要的是「能否持續被使用」
我們在評價再開發時，不會只看完工時的華麗。重要的是，那個街區在10年後、20年後是否仍會持續被地區的人使用。
JR久留米站第二街區再開發，透過將住宅、店舖、醫療、市營自行車停車場一體化，在站前重疊了多個目的。這是一個好的方向。當居住的人、購物的人、使用車站的人交會時，街區就不僅是一座建築，而會成為地區的生活基礎設施。
正因如此，在投資判斷時不能只看短期的銷售實績，還應該看到商業的持續性、步行動線、自行車停車場的便利性，乃至管理品質。值得信賴的房地產判斷，是從不僅考量方便的數字，還連同維持所需的工夫一併思考開始的。
JR久留米站第二街區再開發，是更新久留米站前門面的一大舉措。我認為對投資家與業主來說，這是一個不僅要看建築的高度或戶數，更要看能將站前生活動線拓展得多粗的案件。
常見問題（FAQ）
Q1. JR久留米站第二街區再開發在哪裡進行？
A. 在靠近JR久留米站東口的久留米市城南町站前街區進行。在久留米市的事業計畫書中，站前廣場東北側約1.3公頃為對象範圍。
Q2. 計畫進駐哪些設施？
A. 是將一般分售住宅、銀髮分售住宅、店舖棟、停車場、市營自行車停車場結合起來的計畫。其特徵在於不僅是住宅，還在站前導入商業、醫療等都市機能。
Q3. 與久留米The Tower Residential有何關係？
A. 久留米The Tower Residential是再開發事業內的一般分售住宅部分。由大和房屋工業、大京、三菱地所Residence、西日本鐵道4家公司組成的共同企業體開發。
Q4. 投資家應重視什麼？
A. 不僅是站前立地，還應確認商業設施的運營、長期修繕、管理品質、租金水準。比起完工時的話題性，是否為持續被使用的街區才會左右資產價值。
延伸閱讀
引用與參考資料
