هل ارتفعت أسعار الشقق في مناطق إعادة التطوير بطوكيو؟ مقارنة 21 منطقة

هذه المعلومات محدَّثة حتى سبتمبر 2026.

ليس من المؤكد أن أسعار الشقق في مناطق إعادة التطوير بطوكيو ترتفع أكثر من الحي الذي تقع فيه. فعندما جمعت شركتنا بيانات الصفقات الصادرة عن وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة اليابانية لمناطق إعادة التطوير في طوكيو الكبرى، تبيّن أنه من بين 14 منطقة يكفي فيها عدد الصفقات للمقارنة، ارتفعت الأسعار بين عامي 2023 و2025 بوتيرة فاقت الحي ككل في 7 مناطق، وجاءت دونه في 7 مناطق، أي مناصفةً تماماً.

كثيراً ما يسألنا العملاء: «هل الشقة في منطقة تقرّر فيها مشروع إعادة تطوير فرصة جيدة للشراء؟». ومن الطبيعي أن تكبر التوقعات عند سماع أن ناطحة سحاب ستُشيَّد أمام المحطة. لكن حين نضع أسعار الصفقات الفعلية جنباً إلى جنب، نجد أن شهرة مشروع إعادة التطوير لا تتطابق مع حركة الأسعار. في هذا المقال نقارن بيانات الصفقات الفعلية لـ21 منطقة في طوكيو الكبرى ومنطقة واحدة خارجها، ونصنّف النتائج في خمسة أنماط. وفي الختام نلخّص كيفية الاستفادة من ذلك في قرار الاستثمار تحت عنوان «رؤية INA».

أبرز نقاط هذا المقال

من بين 14 منطقة يكفي فيها عدد الصفقات، ارتفعت الأسعار أكثر من الحي ككل في 7 مناطق فقط، فلا يمكن القول إن الأسعار ترتفع لمجرد أن المنطقة منطقة إعادة تطوير.
تفوّقت 7 مناطق، منها شاكوجي وكاتشيدوكي ونيشي-شينجوكو، على الحي ككل. وحتى أكاباني، صاحبة أصغر فارق، تفوّقت بمقدار ‎+5.3‎ نقطة مئوية.
جاءت أربع مناطق في حي ميناتو، هي أكاساكا وشيمباشي وتاكاناوا ونيشيازابو، دون نسبة ارتفاع حي ميناتو ككل (‎+29.2%‎) رغم وجود مشاريع تطوير كبرى فيها.
انخفضت الأسعار في منطقة محطة ميغورو (كامي-أوساكي) بنسبة ‎-5.0%‎ بينما ارتفعت في الحي ككل، وثبتت في شيتوس كاراسوياما (مينامي-كاراسوياما) عند ‎±0.0%‎، أما تاتيشي فارتفعت ‎+4.7%‎ فقط، أي دون حي كاتسوشيكا ككل (‎+16.5%‎) بفارق كبير.
محور القرار ليس «هل يوجد مشروع إعادة تطوير؟» بل «إلى أي حدّ أُضيفت علاوة إلى السعر بالفعل مقارنةً بالحي ككل؟».

هل ترتفع أسعار الشقق في مناطق إعادة التطوير بطوكيو فعلاً؟

باختصار، لا يكفي كون المنطقة منطقة إعادة تطوير لتفسير ارتفاع الأسعار. فهناك مناطق تفوّقت على الحي ككل بفارق كبير، ومناطق أخرى انخفضت فيها الأسعار بينما كان الحي ككل يشهد ارتفاعاً.

يعرض الجدول التالي مقدار تغيّر سعر المتر المربع (الوسيط) للشقق المستعملة بين عامي 2023 و2025 في المناطق التي تضم مشاريع إعادة تطوير، مقارنةً بحركة الحي نفسه ككل. و«الفارق» هو نسبة ارتفاع المنطقة مطروحاً منها نسبة ارتفاع الحي ككل.

المنطقة (الحي)	نسبة ارتفاع المنطقة	نسبة ارتفاع الحي ككل	الفارق	التصنيف
شاكوجي (حي نيريما)	‎+39.0%‎	‎+7.5%‎	‎+31.5‎ نقطة مئوية	تفوّقت على الحي ككل بفارق كبير
كاتشيدوكي (حي تشوو)	‎+65.4%‎	‎+36.7%‎	‎+28.7‎ نقطة مئوية	تفوّقت على الحي ككل بفارق كبير
نيشي-شينجوكو (حي شينجوكو)	‎+32.6%‎	‎+14.8%‎	‎+17.8‎ نقطة مئوية	تفوّقت على الحي ككل بفارق كبير
كاماتا (حي أوتا)	‎+16.0%‎	‎+6.2%‎	‎+9.8‎ نقطة مئوية	تفوّقت على الحي ككل بفارق كبير
شيبويا (حي شيبويا)	‎+28.5%‎	‎+19.9%‎	‎+8.6‎ نقطة مئوية	تفوّقت على الحي ككل بفارق كبير
إيتاباشي (حي إيتاباشي)	‎+15.3%‎	‎+7.5%‎	‎+7.8‎ نقطة مئوية	تفوّقت على الحي ككل
أكاباني (حي كيتا)	‎+12.9%‎	‎+7.6%‎	‎+5.3‎ نقطة مئوية	تفوّقت على الحي ككل
أكاساكا (حي ميناتو)	‎+24.5%‎	‎+29.2%‎	‎-4.7‎ نقطة مئوية	جاءت دون الحي ككل
شيمباشي (حي ميناتو)	‎+22.0%‎	‎+29.2%‎	‎-7.2‎ نقطة مئوية	جاءت دون الحي ككل
تاتيشي (حي كاتسوشيكا)	‎+4.7%‎	‎+16.5%‎	‎-11.8‎ نقطة مئوية	جاءت دون الحي ككل
تاكاناوا (حي ميناتو)	‎+16.2%‎	‎+29.2%‎	‎-13.0‎ نقطة مئوية	جاءت دون الحي ككل
نيشيازابو (حي ميناتو)	‎+6.9%‎	‎+29.2%‎	‎-22.3‎ نقطة مئوية	جاءت دون الحي ككل
منطقة محطة ميغورو / كامي-أوساكي (حي شيناغاوا)	‎-5.0%‎	‎+14.0%‎	‎-19.0‎ نقطة مئوية	انخفاض أو ثبات
شيتوس كاراسوياما (حي سيتاغايا)	‎±0.0%‎	‎+7.1%‎	‎-7.1‎ نقطة مئوية	انخفاض أو ثبات
أوميا (حي أوميا، مدينة سايتاما)	مُجمَّعة على مستوى الحي ككل	‎+25.6%‎	لم يُحتسب	مقارنة على مستوى الحي فقط
أوماتشي (حي كوكورا-كيتا، مدينة كيتاكيوشو)	لا توجد صفقات على مستوى اسم الحي الفرعي	‎±0.0%‎	لم يُحتسب	مرجع من خارج العاصمة
مينامي-كويوا (حي إيدوغاوا)	عدد صفقات غير كافٍ	‎+8.8%‎	لم يُحتسب	لا يمكن الحكم
شرق محطة إيداباشي / فوجيمي (حي تشيودا)	عدد صفقات غير كافٍ	‎+26.2%‎	لم يُحتسب	لا يمكن الحكم
إيداباشي (حي تشيودا)	عدد صفقات غير كافٍ	‎+26.2%‎	لم يُحتسب	لا يمكن الحكم
جينان / كوئيندوري (حي شيبويا)	عدد صفقات غير كافٍ	‎+19.9%‎	لم يُحتسب	لا يمكن الحكم
المخرج الجنوبي الشرقي لمحطة يوكوهاما / تاكاشيما (حي نيشي، مدينة يوكوهاما)	عدد صفقات غير كافٍ	‎+20.0%‎	لم يُحتسب	لا يمكن الحكم
يوراكوتشو (حي تشيودا)	لا توجد صفقات	‎+26.2%‎	لم يُحتسب	لا يمكن الحكم

منهجية التجميع وما ينبغي الانتباه إليه عند قراءة الأرقام

اعتمدنا في التجميع على صفقات فئة «الشقق المستعملة وما في حكمها» المنشورة في مكتبة المعلومات العقارية التابعة لوزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة اليابانية. رتّبنا سعر الصفقة لكل متر مربع من المساحة الخاصة (سعر المتر المربع) حسب السنة، واستخرجنا الوسيط. ولا تشمل بيانات عام 2026 سوى صفقات الربع الأول (يناير إلى مارس)، وهي أرقام أولية لأن صفقات إضافية تُضاف لاحقاً.

جمعنا في كل منطقة صفقات الأحياء الفرعية (الأسماء الإدارية للأحياء) التي يقع فيها نطاق تنفيذ مشروع إعادة التطوير (موقع المشروع) فقط. ولم ندرج الأحياء الفرعية القريبة من محطات أخرى حتى لو تشابهت أسماؤها (مثل كامي-شاكوجي (上石神井) وهيغاشي-تاتيشي (東立石)).

اسم المنطقة في الجدول	أسماء الأحياء الفرعية المشمولة في التجميع
شاكوجي	شاكوجي-ماتشي (石神井町) فقط (لا يشمل شاكوجيداي (石神井台) ولا كامي-شاكوجي (上石神井) ولا شيمو-شاكوجي (下石神井))
أكاباني	أكاباني (赤羽) فقط (لا يشمل أكاباني-كيتا (赤羽北) ولا أكاباني-نيشي (赤羽西) ولا أكاباني-مينامي (赤羽南) ولا أكابانيداي (赤羽台))
تاتيشي	تاتيشي (立石) فقط (لا يشمل هيغاشي-تاتيشي (東立石))
أكاساكا	أكاساكا (赤坂) فقط (لا يشمل موتو-أكاساكا (元赤坂))
شيمباشي	شيمباشي (新橋) فقط (لا يشمل هيغاشي-شيمباشي (東新橋) ولا نيشي-شيمباشي (西新橋))
إيتاباشي	إيتاباشي (板橋) فقط (لا يشمل كامي-إيتاباشي (上板橋) ولا ناكا-إيتاباشي (中板橋))
كاماتا	كاماتا (蒲田) فقط (لا يشمل نيشي-كاماتا (西蒲田) ولا مينامي-كاماتا (南蒲田) ولا شين-كاماتا (新蒲田) وغيرها)
شيتوس كاراسوياما	مينامي-كاراسوياما (南烏山) فقط (لا يشمل كيتا-كاراسوياما (北烏山))
المناطق الأخرى	اسم الحي الفرعي المطابق لاسم المنطقة في الجدول فقط (لا تشمل كاتشيدوكي (勝どき) منطقة تسوكيشيما (月島)، ومنطقة محطة ميغورو هي كامي-أوساكي (上大崎))

هناك ثلاث نقاط ينبغي الانتباه إليها عند قراءة الأرقام.

نسبة الارتفاع مقارنة بين عامي 2023 و2025. أما المناطق التي لم يبلغ عدد صفقاتها السنوية 30 صفقة، فأفردناها في قسم مستقل لتعذّر الحكم على اتجاهها.
يتحرك الوسيط تبعاً لنوعية الوحدات التي بيعت في تلك السنة. ففي سنة تُباع فيها دفعة من الوحدات الحديثة مرتفعة الثمن، يرتفع الوسيط حتى لو لم تتغير أسعار السوق ككل.
بيانات أوميا في هذا التجميع مُجمَّعة على مستوى حي أوميا بمدينة سايتاما ككل، لذا لا يظهر فارق مع الحي ككل. أما أوماتشي في مدينة كيتاكيوشو، فلا تتضمن البيانات صفقات على مستوى الحي الفرعي، ولذلك نعرض أرقام حي كوكورا-كيتا ككل للاستئناس فقط.

المصدر: وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة اليابانية (MLIT)، مكتبة المعلومات العقارية (国土交通省不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/)، «معلومات أسعار الصفقات العقارية» (不動産取引価格情報، وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة)، من إعداد INA&Associates Inc. استناداً إليها. تعتمد الأرقام على البيانات المتاحة حتى سبتمبر 2026. بيانات الربع الأخير أولية لأن صفقات إضافية تُضاف إليها لاحقاً. ولا تضمن هذه البيانات حداثة المعلومات أو دقتها أو اكتمالها أو غير ذلك.

مشاريع إعادة التطوير الرئيسية في كل منطقة ومواعيد اكتمالها (المستهدفة)

المنطقة	مشروع إعادة التطوير الرئيسي	موعد الاكتمال (المستهدف)	شرح تفصيلي
كاتشيدوكي	مشروع إعادة التطوير الحضري من النوع الأول لمنطقة كاتشيدوكي الشرقية	أكتوبر 2028	أبرز 5 مشاريع إعادة تطوير في منطقة الواجهة البحرية بحي تشوو
شاكوجي	مشروع إعادة التطوير الحضري من النوع الأول للمنطقة الغربية من المخرج الجنوبي لمحطة شاكوجي-كوين	أبريل 2028	مشروع تطوير ضخم في طوكيو: برج سكني وتجاري بارتفاع 100 متر
نيشي-شينجوكو	مشروع إعادة التطوير الحضري من النوع الأول لمنطقة نيشي-شينجوكو 3-تشومي الغربية	السنة المالية 2035 (أحدث خطة للجمعية وفق ما أعلنه حي شينجوكو)	إعادة تطوير منطقة نيشي-شينجوكو 3-تشومي الغربية
إيتاباشي	مشروع إعادة التطوير الحضري من النوع الأول لمنطقة مخرج إيتاباشي بمحطة إيتاباشي	يونيو 2027	خطة إعادة تطوير محطة إيتاباشي
كاماتا	مشروع إعادة التطوير الحضري من النوع الأول للمنطقة الشمالية من المنطقة المركزية لكيكيو كاماتا (اكتمل مشروع منطقة المخرج الغربي أمام المحطة فعلياً في ديسمبر 2015)	غير معلن (تشير وثائق حي أوتا إلى نحو 7 إلى 10 سنوات من قرار التخطيط الحضري حتى انتهاء الأعمال)	إعادة تطوير المخرج الغربي لمحطة كيكيو كاماتا
شيبويا	مشروع إعادة التطوير الحضري من النوع الأول لمنطقة شيبويا 2-تشومي الغربية	فبراير 2035 (خطة المشروع بعد الموافقة على التعديل في أغسطس 2026)	إعادة تطوير منطقة شيبويا 2-تشومي الغربية
شيبويا	مشروع إعادة التطوير الحضري من النوع الأول لحي مياماسوزاكا	السنة المالية 2031	إعادة تطوير حي مياماسوزاكا
أكاباني	مشروع إعادة التطوير الحضري من النوع الأول لمنطقة أكاباني إيتشومي الأولى	يونيو 2029	إعادة تطوير منطقة أكاباني إيتشومي الأولى
تاتيشي	مشروع إعادة التطوير الحضري من النوع الأول لمنطقة المخرج الشمالي لمحطة تاتيشي	مارس 2030	إعادة تطوير المخرج الشمالي لمحطة تاتيشي
أوميا	رؤية تحويل محطة أوميا إلى «محطة مركزية كبرى» (اكتمل مشروع منطقة دايمونتشو 2-تشومي الوسطى فعلياً في مارس 2022)	لا يوجد موعد اكتمال موحّد لأنها رؤية	مشروع إعادة تطوير منطقة محطة أوميا
أكاساكا	مشروع تطوير منطقة أكاساكا 2 و6 تشومي	مارس 2028 (اكتمال المبنى)	مشروع تطوير منطقة أكاساكا 2 و6 تشومي
شيمباشي	منطقة المخرج الشرقي لمحطة شيمباشي (تأسست الجمعية التحضيرية لإعادة التطوير الحضري في فبراير 2025)	غير معلن	خطة إعادة تطوير المخرج الشرقي لمحطة شيمباشي
تاكاناوا	مشروع إعادة التطوير الحضري من النوع الثاني لمنطقة محطة سينغاكوجي	السنة المالية 2031	إعادة تطوير منطقة محطة سينغاكوجي (النوع الثاني)
نيشيازابو	مشروع إعادة التطوير الحضري من النوع الأول لمنطقة نيشيازابو 3-تشومي الشمالية الشرقية	ديسمبر 2029 (الكتلة A)	إعادة تطوير منطقة نيشيازابو 3 تشومي الشمالية الشرقية
منطقة محطة ميغورو (كامي-أوساكي)	مشروع إعادة التطوير الحضري من النوع الأول لمنطقة محطة ميغورو	نوفمبر 2017 (فعلي)	إعادة تطوير منطقة محطة ميغورو وتأثيرها على القيمة العقارية
شيتوس كاراسوياما	مشروع إعادة التطوير الحضري من النوع الأول لمنطقة جنوب ساحة محطة شيتوس كاراسوياما (إجراءات التخطيط الحضري جارية)	السنة المالية 2034 (تقدير الجمعية التحضيرية)	مشروع إعادة تطوير جنوب محطة شيتوس كاراسوياما
أوماتشي	مشروع إعادة التطوير الحضري من النوع الأول لمنطقة أوماتشي 3-تشومي، القطعة 2	السنة المالية 2027 (وثائق مدينة كيتاكيوشو حتى مارس 2021)	إعادة تطوير حي أوماتشي 3-تشومي في كوكورا
مينامي-كويوا	مشروع إعادة التطوير الحضري من النوع الأول لمنطقة مينامي-كويوا 7-تشومي أمام المحطة	غير معلن	إعادة تطوير منطقة مينامي-كويوا 7-تشومي أمام المحطة
شرق محطة إيداباشي (فوجيمي)	مشروع إعادة التطوير الحضري من النوع الأول للمنطقة الشرقية لمحطة إيداباشي	غير محدد (صفحة المشروع لدى حكومة طوكيو)	إعادة تطوير المنطقة الشرقية لمحطة إيداباشي: خلفية تعديل الجدول الزمني
إيداباشي	مشروع إعادة التطوير الحضري من النوع الأول للمنطقة المركزية لمحطة إيداباشي	غير معلن	إعادة تطوير المنطقة المركزية لمحطة إيداباشي
جينان (كوئيندوري)	مشروع إعادة التطوير الحضري من النوع الأول لحي كوئيندوري الغربي	السنة المالية 2032	إعادة تطوير "حي كوئيندوري الغربي" في شيبويا
المخرج الجنوبي الشرقي لمحطة يوكوهاما (تاكاشيما)	مشروع إعادة التطوير الحضري من النوع الأول لمنطقة المخرج الجنوبي الشرقي لمحطة يوكوهاما (اسم مؤقت)	بدء التشغيل في السنة المالية 2037 (وثيقة منهجية تقييم الأثر البيئي، وقابل للتغيير)	تأثير مشروع إعادة تطوير محطة يوكوهاما على قيم العقارات
يوراكوتشو	خطة إعادة بناء مبنى يوراكوتشو ومبنى شين-يوراكوتشو	موعد المبنى الرئيسي غير معلن (من المقرر اكتمال المنشأة المؤقتة «YURAKUCHO PARK» في 2027)	تأثير إعادة تطوير يوراكوتشو على قيم العقارات في طوكيو

مواعيد الاكتمال هي ما أمكن التحقق منه في الوثائق التي نشرها مكتب التنمية الحضرية بحكومة طوكيو والأحياء والمدن المعنية والجهات المنفذة. وقد تتغير بسبب التأجيل أو المراجعة. وكل ما لم يُذكر أمامه «فعلي» هو موعد مخطَّط.

ما مناطق إعادة التطوير التي ارتفعت أسعارها أكثر من الحي ككل؟

تفوّقت على نسبة ارتفاع الحي ككل 7 مناطق هي: شاكوجي، وكاتشيدوكي، ونيشي-شينجوكو، وكاماتا، وشيبويا، وإيتاباشي، وأكاباني. تفوّقت 5 منها بمقدار 8 نقاط مئوية أو أكثر، وتفوّقت إيتاباشي وأكاباني أيضاً بـ5 نقاط مئوية أو أكثر. وتتباين هذه المناطق في مواقعها وفئاتها السعرية، من الواجهة البحرية في قلب العاصمة إلى الأحياء السكنية في حي نيريما وحي كيتا.

وفيما يلي تطوّر الأرقام سنة بسنة مقارنةً بالحي ككل.

المنطقة / الحي	2023	2024	2025	يناير–مارس 2026 (أولي)
كاتشيدوكي	¥1,285,000 (284 صفقة)	¥1,724,000 (326 صفقة)	¥2,125,000 (308 صفقة)	¥1,882,000 (37 صفقة)
(حي تشوو ككل)	¥1,273,000 (1849 صفقة)	¥1,467,000 (1840 صفقة)	¥1,740,000 (2042 صفقة)	¥1,857,000 (354 صفقة)
شاكوجي	¥757,000 (54 صفقة)	¥987,000 (61 صفقة)	¥1,052,000 (68 صفقة)	¥1,054,000 (12 صفقة)
(حي نيريما ككل)	¥733,000 (1454 صفقة)	¥800,000 (1448 صفقة)	¥788,000 (1596 صفقة)	¥785,000 (306 صفقة)
نيشي-شينجوكو	¥1,200,000 (231 صفقة)	¥1,326,000 (218 صفقة)	¥1,591,000 (262 صفقة)	¥1,560,000 (51 صفقة)
(حي شينجوكو ككل)	¥1,150,000 (1807 صفقة)	¥1,257,000 (1834 صفقة)	¥1,320,000 (2134 صفقة)	¥1,320,000 (397 صفقة)
إيتاباشي	¥867,000 (100 صفقة)	¥900,000 (107 صفقة)	¥1,000,000 (112 صفقة)	¥889,000 (23 صفقة)
(حي إيتاباشي ككل)	¥720,000 (1609 صفقة)	¥757,000 (1696 صفقة)	¥774,000 (1882 صفقة)	¥833,000 (401 صفقة)
كاماتا	¥960,000 (123 صفقة)	¥1,041,000 (116 صفقة)	¥1,114,000 (141 صفقة)	¥980,000 (18 صفقة)
(حي أوتا ككل)	¥856,000 (1898 صفقة)	¥877,000 (2154 صفقة)	¥909,000 (2410 صفقة)	¥867,000 (390 صفقة)
شيبويا	¥1,712,000 (34 صفقة)	¥1,650,000 (46 صفقة)	¥2,200,000 (66 صفقة)	¥2,243,000 (8 صفقة)
(حي شيبويا ككل)	¥1,314,000 (1174 صفقة)	¥1,467,000 (1214 صفقة)	¥1,575,000 (1393 صفقة)	¥1,629,000 (257 صفقة)
أكاباني	¥1,000,000 (50 صفقة)	¥1,000,000 (54 صفقة)	¥1,129,000 (47 صفقة)	¥1,432,000 (6 صفقة)
(حي كيتا ككل)	¥867,000 (866 صفقة)	¥880,000 (921 صفقة)	¥933,000 (1026 صفقة)	¥1,000,000 (215 صفقة)

في كاتشيدوكي، صاحبة أعلى نسبة ارتفاع، صعد السعر من ¥1,285,000 في عام 2023 إلى ¥2,125,000 في عام 2025. ولو طبّقنا سعر المتر المربع الوسيط على وحدة مساحتها 70 متراً مربعاً، لانتقل سعرها من نحو ¥89.95 مليون إلى نحو ¥148.75 مليون. وقد ارتفع حي تشوو ككل بقوة أيضاً بنسبة ‎+36.7%‎، لكن كاتشيدوكي تفوّقت عليه بـ28.7 نقطة مئوية إضافية.

أما أكبر فارق مع الحي ككل فسجّلته شاكوجي. ففي عام 2023 كان سعرها ¥757,000، أي قريباً جداً من حي نيريما ككل، لكنها صعدت إلى ¥1,052,000 بينما تراجع حي نيريما ككل من ¥800,000 إلى ¥788,000 بين عامي 2024 و2025. وبلغ السعر في يناير–مارس 2026 ¥1,054,000، أي في مستوى عام 2025، غير أنه رقم أولي مبني على 12 صفقة فقط، فلا يمكن اعتباره اتجاهاً.

ارتفعت أكاباني من ¥1,000,000 في عام 2023 إلى ¥1,129,000 في عام 2025، أي بنسبة ‎+12.9%‎، متفوّقةً على حي كيتا ككل (‎+7.6%‎). وظلت أعلى من حي كيتا ككل في السنوات الثلاث كلها. أما رقم يناير–مارس 2026 البالغ ¥1,432,000 فمبني على 6 صفقات فقط، فلا يمكن الحكم به.

في شيبويا، بلغ عدد الصفقات في عام 2023 34 صفقة، وهو عدد قليل نسبياً مقارنة بالمناطق السبع الأخرى. كما جاء سعر عام 2024 عند ¥1,650,000، أي دون العام السابق، لذا ينبغي النظر إلى نسبة الارتفاع بين 2023 و2025 على أنها تتضمن تقلبات سنوية أيضاً.

مناطق إعادة التطوير التي جاءت دون الحي ككل

جاءت تاتيشي دون نسبة ارتفاع حي كاتسوشيكا ككل بـ11.8 نقطة مئوية. كما جاءت المناطق الأربع في حي ميناتو، أي أكاساكا وشيمباشي وتاكاناوا ونيشيازابو، جميعها دون نسبة ارتفاع حي ميناتو ككل.

تاتيشي التي لم تبلغ نمو الحي ككل، وأوميا التي لا تمكن مقارنتها إلا على مستوى الحي

المنطقة / الحي	2023	2024	2025	يناير–مارس 2026 (أولي)
تاتيشي	¥573,000 (56 صفقة)	¥637,000 (60 صفقة)	¥600,000 (62 صفقة)	¥523,000 (7 صفقة)
(حي كاتسوشيكا ككل)	¥538,000 (816 صفقة)	¥600,000 (861 صفقة)	¥627,000 (979 صفقة)	¥632,000 (190 صفقة)

كانت تاتيشي في عامي 2023 و2024 في مستوى أعلى من حي كاتسوشيكا ككل، لكنها تراجعت من ¥637,000 في عام 2024 إلى ¥600,000 في عام 2025، لتصبح دون حي كاتسوشيكا ككل البالغ ¥627,000. وبلغت نسبة ارتفاعها ‎+4.7%‎، وهي بعيدة عن نسبة حي كاتسوشيكا ككل (‎+16.5%‎). أما رقم يناير–مارس 2026 البالغ ¥523,000 فمبني على 7 صفقات فقط، فلا يمكن الحكم به.

أما أوميا، فقد ارتفع حي أوميا بمدينة سايتاما ككل من ¥637,000 (250 صفقة) في عام 2023 إلى ¥800,000 (353 صفقة) في عام 2025، أي بنسبة ‎+25.6%‎. ولأن التجميع على مستوى الحي ككل، لا يمكن من هذه البيانات معرفة ما إذا كانت قوة الأسعار مقتصرة على محيط المحطة.

أربع مناطق جاءت دون حي ميناتو ككل رغم مشاريع التطوير الكبرى

المنطقة / الحي	2023	2024	2025	يناير–مارس 2026 (أولي)
أكاساكا	¥1,500,000 (179 صفقة)	¥1,583,000 (167 صفقة)	¥1,867,000 (191 صفقة)	¥2,211,000 (36 صفقة)
(حي ميناتو ككل)	¥1,467,000 (2081 صفقة)	¥1,667,000 (1993 صفقة)	¥1,895,000 (2241 صفقة)	¥2,000,000 (432 صفقة)
شيمباشي	¥1,475,000 (33 صفقة)	¥1,698,000 (28 صفقة)	¥1,800,000 (43 صفقة)	¥2,500,000 (5 صفقة)
(حي ميناتو ككل)	¥1,467,000 (2081 صفقة)	¥1,667,000 (1993 صفقة)	¥1,895,000 (2241 صفقة)	¥2,000,000 (432 صفقة)
تاكاناوا	¥1,638,000 (188 صفقة)	¥1,633,000 (170 صفقة)	¥1,904,000 (172 صفقة)	¥1,930,000 (34 صفقة)
(حي ميناتو ككل)	¥1,467,000 (2081 صفقة)	¥1,667,000 (1993 صفقة)	¥1,895,000 (2241 صفقة)	¥2,000,000 (432 صفقة)
نيشيازابو	¥1,684,000 (62 صفقة)	¥1,738,000 (72 صفقة)	¥1,800,000 (85 صفقة)	¥1,790,000 (12 صفقة)
(حي ميناتو ككل)	¥1,467,000 (2081 صفقة)	¥1,667,000 (1993 صفقة)	¥1,895,000 (2241 صفقة)	¥2,000,000 (432 صفقة)

ارتفع حي ميناتو ككل من ¥1,467,000 في عام 2023 إلى ¥1,895,000 في عام 2025، أي بنسبة ‎+29.2%‎. وبلغت نسبة الارتفاع في أكاساكا ‎+24.5%‎ وفي شيمباشي ‎+22.0%‎، ولم تبلغ أيٌّ منهما مستوى حي ميناتو ككل. وكانت شيمباشي حتى عام 2024 في مستوى قريب جداً من حي ميناتو ككل، لكنها في عام 2025 جاءت عند ¥1,800,000، أي دون الحي ككل.

أما أكبر فارق فسجّلته نيشيازابو. فسعرها في عام 2023 البالغ ¥1,684,000 كان أعلى من حي ميناتو ككل، لكنها في عام 2025 توقفت عند ¥1,800,000، فتجاوزها حي ميناتو ككل البالغ ¥1,895,000. كذلك ظلت تاكاناوا ثابتة تقريباً بين عامي 2023 و2024، وبلغت نسبة ارتفاعها ‎+16.2%‎.

بلغ سعر شيمباشي في يناير–مارس 2026 ¥2,500,000، لكنه مبني على 5 صفقات فقط، فلا يمكن الحكم به.

مناطق انخفضت أسعارها، ومنطقة خارج العاصمة لا تتحرك، ومناطق لا يمكن الحكم عليها

انخفضت الأسعار في منطقة محطة ميغورو (كامي-أوساكي) عن مستوى عام 2023 بينما كان الحي ككل يرتفع، وثبتت في شيتوس كاراسوياما. أما حي كوكورا-كيتا في مدينة كيتاكيوشو فلم يكد يتحرك خلال ثلاث سنوات.

منطقة محطة ميغورو وشيتوس كاراسوياما: انخفاض أو ثبات بينما يرتفع الحي ككل

المنطقة / الحي	2023	2024	2025	يناير–مارس 2026 (أولي)
منطقة محطة ميغورو (كامي-أوساكي)	¥1,644,000 (73 صفقة)	¥1,833,000 (81 صفقة)	¥1,561,000 (106 صفقة)	¥1,556,000 (21 صفقة)
(حي شيناغاوا ككل)	¥1,140,000 (1753 صفقة)	¥1,222,000 (1821 صفقة)	¥1,300,000 (2043 صفقة)	¥1,338,000 (358 صفقة)
شيتوس كاراسوياما	¥778,000 (95 صفقة)	¥890,000 (62 صفقة)	¥778,000 (95 صفقة)	¥807,000 (16 صفقة)
(حي سيتاغايا ككل)	¥968,000 (2115 صفقة)	¥1,000,000 (2161 صفقة)	¥1,037,000 (2540 صفقة)	¥1,100,000 (451 صفقة)

في منطقة محطة ميغورو (كامي-أوساكي)، اكتمل مشروع إعادة التطوير الحضري من النوع الأول لمنطقة محطة ميغورو في نوفمبر 2017 (وفق حي شيناغاوا). وارتفع الوسيط لسعر المتر المربع إلى ¥1,833,000 في عام 2024، ثم انخفض إلى ¥1,561,000 في عام 2025. في حين ارتفع حي شيناغاوا ككل خلال الفترة نفسها من ¥1,222,000 إلى ¥1,300,000. وقد زاد عدد الصفقات في عام 2025 إلى 106 صفقات مقارنة بالعام السابق، ومن المحتمل أن الوسيط تحرك بشدة تبعاً لنوعية الوحدات التي بيعت.

ثبتت شيتوس كاراسوياما (مينامي-كاراسوياما) عند ¥778,000 في عامي 2023 و2025 كليهما، ولم تبلغ نسبة ارتفاع حي سيتاغايا ككل (‎+7.1%‎). وتذبذبت الأسعار صعوداً وهبوطاً مع بلوغها ¥890,000 في عام 2024.

إعادة التطوير خارج العاصمة: حي كوكورا-كيتا ثابت تقريباً طوال ثلاث سنوات

بالنسبة إلى أوماتشي في مدينة كيتاكيوشو، لم تتضمن بيانات هذا التجميع صفقات على مستوى الحي الفرعي. وللاستئناس، بلغت أرقام حي كوكورا-كيتا ككل ¥186,000 (247 صفقة) في عام 2023، و¥171,000 (249 صفقة) في عام 2024، و¥186,000 (307 صفقات) في عام 2025، و¥171,000 (36 صفقة) في يناير–مارس 2026. أي أن عامي 2023 و2025 سجّلا السعر نفسه ¥186,000، وهي حركة مختلفة تماماً عن أحياء طوكيو. ويشبه ذلك ما يلاحظه كثير من المستثمرين في الأسواق العقارية حول العالم، حيث تتركز المكاسب السعرية في العواصم الكبرى بينما تبقى المدن الإقليمية مستقرة.

مناطق لا يمكن الحكم عليها لقلة عدد الصفقات

لم نعتمد نسبة الارتفاع في المناطق التالية أساساً للحكم على الاتجاه، لأن صفقات عام 2023 أو عام 2025 فيها أقل من 30 صفقة. ونعرض الأرقام للاستئناس فقط.

المنطقة / الحي	2023	2024	2025	يناير–مارس 2026 (أولي)
مينامي-كويوا	¥684,000 (22 صفقة)	¥893,000 (27 صفقة)	¥1,000,000 (45 صفقة)	¥1,343,000 (15 صفقة)
(حي إيدوغاوا ككل)	¥600,000 (846 صفقة)	¥600,000 (897 صفقة)	¥653,000 (1108 صفقة)	¥693,000 (216 صفقة)
شرق محطة إيداباشي (فوجيمي)	¥2,349,000 (6 صفقة)	¥2,462,000 (15 صفقة)	¥3,286,000 (25 صفقة)	¥3,600,000 (3 صفقة)
(حي تشيودا ككل)	¥1,341,000 (500 صفقة)	¥1,429,000 (497 صفقة)	¥1,692,000 (615 صفقة)	¥2,000,000 (100 صفقة)
إيداباشي	¥1,686,000 (26 صفقة)	¥1,779,000 (26 صفقة)	¥2,000,000 (35 صفقة)	¥2,000,000 (7 صفقة)
(حي تشيودا ككل)	¥1,341,000 (500 صفقة)	¥1,429,000 (497 صفقة)	¥1,692,000 (615 صفقة)	¥2,000,000 (100 صفقة)
جينان (كوئيندوري)	¥1,533,000 (4 صفقة)	¥1,600,000 (6 صفقة)	¥2,265,000 (4 صفقة)	لا توجد صفقات
(حي شيبويا ككل)	¥1,314,000 (1174 صفقة)	¥1,467,000 (1214 صفقة)	¥1,575,000 (1393 صفقة)	¥1,629,000 (257 صفقة)
المخرج الجنوبي الشرقي لمحطة يوكوهاما (تاكاشيما)	¥1,052,000 (24 صفقة)	¥1,300,000 (28 صفقة)	¥1,392,000 (20 صفقة)	¥1,517,000 (2 صفقة)
(حي نيشي بمدينة يوكوهاما ككل)	¥850,000 (593 صفقة)	¥933,000 (633 صفقة)	¥1,020,000 (745 صفقة)	¥1,000,000 (147 صفقة)

بلغت صفقات مينامي-كويوا 22 صفقة في عام 2023 و27 صفقة في عام 2024. أما شرق محطة إيداباشي (فوجيمي) والمخرج الجنوبي الشرقي لمحطة يوكوهاما (تاكاشيما) فكانت صفقاتهما أقل من 30 صفقة في كل السنوات. وفي يوراكوتشو، لم تتضمن بيانات هذا التجميع أي صفقة لشقة مستعملة في حي فرعي يحمل اسمه «يوراكوتشو».

بكم تُتداول الشقق في مناطق إعادة التطوير؟

عند النظر إلى المبالغ الفعلية للصفقات من يناير 2025 إلى مارس 2026، يتراوح الوسيط، حتى في المناطق التي يكفي فيها عدد الصفقات وحدها، بين ¥26 مليون في تاتيشي و¥130 مليون في كاتشيدوكي، أي بفارق خمسة أضعاف. فحتى ضمن «مناطق إعادة التطوير» ذاتها، يقارن المشترون بين عقارات مختلفة تماماً.

المنطقة	عدد الصفقات المُجمَّعة	الوسيط لسعر الصفقة	الوسيط للمساحة الخاصة	نطاق الـ50% الوسطى من الأسعار
كاتشيدوكي	345 صفقة	¥130 مليون	70 م²	¥95 مليون – ¥190 مليون
شاكوجي	80 صفقة	¥67.5 مليون	65 م²	¥43 مليون – ¥89.75 مليون
نيشي-شينجوكو	313 صفقة	¥65 مليون	45 م²	¥32.5 مليون – ¥140 مليون
إيتاباشي	135 صفقة	¥34 مليون	35 م²	¥23 مليون – ¥52 مليون
كاماتا	159 صفقة	¥37 مليون	35 م²	¥25 مليون – ¥54 مليون
شيبويا	74 صفقة	¥120 مليون	50 م²	¥58.25 مليون – ¥180 مليون
أكاباني	53 صفقة	¥65 مليون	55 م²	¥29.5 مليون – ¥79 مليون
تاتيشي	69 صفقة	¥26 مليون	50 م²	¥16.5 مليون – ¥43 مليون
أوميا	429 صفقة	¥54 مليون	70 م²	¥27 مليون – ¥75 مليون
أكاساكا	227 صفقة	¥110 مليون	55 م²	¥34 مليون – ¥230 مليون
شيمباشي	48 صفقة	¥49 مليون	30 م²	¥31.25 مليون – ¥100 مليون
تاكاناوا	206 صفقة	¥100 مليون	55 م²	¥48 مليون – ¥200 مليون
نيشيازابو	97 صفقة	¥85 مليون	45 م²	¥39.5 مليون – ¥135 مليون
منطقة محطة ميغورو (كامي-أوساكي)	127 صفقة	¥87 مليون	55 م²	¥52 مليون – ¥140 مليون
شيتوس كاراسوياما	111 صفقة	¥36 مليون	55 م²	¥19 مليون – ¥64 مليون
مينامي-كويوا	60 صفقة	¥76.5 مليون	70 م²	¥49.25 مليون – ¥93.25 مليون
شرق محطة إيداباشي (فوجيمي)	28 صفقة	¥230 مليون	70 م²	¥110 مليون – ¥320 مليون
إيداباشي	42 صفقة	¥110 مليون	58 م²	¥57.75 مليون – ¥190 مليون
جينان (كوئيندوري)	4 صفقة	¥107.5 مليون	48 م²	لم يُحتسب لقلة عدد الصفقات
المخرج الجنوبي الشرقي لمحطة يوكوهاما (تاكاشيما)	22 صفقة	¥67 مليون	55 م²	¥19.75 مليون – ¥152.5 مليون

«نطاق الـ50% الوسطى من الأسعار» هو الأسعار الواقعة بين الصفقة عند 25% والصفقة عند 75% عند ترتيب الصفقات من الأرخص إلى الأغلى. في أكاساكا يمتد النطاق من ¥34 مليون إلى ¥230 مليون، وهو نطاق واسع يشير إلى اختلاط وحدات متباينة في المساحة وعمر المبنى. لذا لا تقارنوا المناطق بالوسيط لسعر المتر المربع وحده، بل تحقّقوا من موقع مساحة وسعر العقار الذي تدرسونه ضمن هذا النطاق.

المصدر: من إعداد INA&Associates Inc. استناداً إلى بيانات مكتبة المعلومات العقارية التابعة لوزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة اليابانية (国土交通省不動産情報ライブラリ) المذكورة أعلاه في قسم «منهجية التجميع وما ينبغي الانتباه إليه عند قراءة الأرقام» (صفقات يناير 2025 إلى مارس 2026، وبيانات 2026 أولية).

إذا كنتم ترغبون في استخدام بيانات الصفقات الخاصة بكل منطقة للحكم على سعر عقار محدد، فتواصلوا مع INA&Associates Inc. وسنرتّب معكم كل شيء، من طريقة قراءة الصفقات المرجعية إلى توقيت الشراء أو البيع.

رؤية INA

ما يلي هو تقديرنا المبني على هذه البيانات، وليس وعداً بأسعار مستقبلية. عند دراسة شراء شقة في منطقة إعادة تطوير، نوصي بأن تنطلقوا لا من سؤال «هل يوجد مشروع إعادة تطوير؟»، بل من سؤال «إلى أي حدّ أُضيفت علاوة إلى السعر بالفعل مقارنةً بالحي ككل؟».

خمسة أنماط ومحور القرار في كل منها

النمط	المناطق المعنية	تقديرنا	محور القرار
التوقعات انعكست بالفعل على الأسعار	شاكوجي، كاتشيدوكي، نيشي-شينجوكو، كاماتا، شيبويا، إيتاباشي، أكاباني	نرى أن جزءاً كبيراً من التوقعات المرتبطة بإعادة التطوير قد انعكس بالفعل على الأسعار	ينبغي الحذر من الشراء على افتراض تحقيق مكاسب رأسمالية. ونرى أنه وقت مناسب لمن يملكون عقاراً هناك كي يدرسوا خيار البيع أيضاً
لم تنعكس بعد	تاتيشي	جاء الارتفاع دون نمو الحي ككل، ولا تظهر في الأسعار علاوة مرتبطة بإعادة التطوير	نتحقق أولاً من طول المدة حتى موعد الاكتمال (المستهدف) ومن طلب المستأجرين
دون متوسط الحي رغم التطوير الكبير	أكاساكا، شيمباشي، تاكاناوا، نيشيازابو	حي ميناتو ككل قوي، ولم يكفِ تطوير المنطقة وحده لتتميّز داخل الحي	لا نجد في البيانات مبرراً لـ«دفع سعر أعلى لأن هناك إعادة تطوير»
انخفاض أو ثبات	منطقة محطة ميغورو (كامي-أوساكي)، شيتوس كاراسوياما	نرى أن تأثير نوعية الوحدات التي بيعت كبير أيضاً	لدى المشتري هامش للتفاوض. قارنوا بصفقات مُنتقاة حسب سنة البناء والمساحة
خارج العاصمة لا تتحرك الأسعار	أوماتشي (حي كوكورا-كيتا)	حجم إعادة التطوير لا يكفي لتحريك أسعار الحي ككل	ننظر إلى تحسّن جودة العيش عبر الوقاية من الكوارث وإعادة تنظيم النشاط التجاري، لا إلى ارتفاع الأسعار

ومن بين مناطق نمط «التوقعات انعكست بالفعل على الأسعار» مشاريع يستغرق اكتمالها وقتاً طويلاً. فوفق خطة المشروع بعد الموافقة على التعديل في أغسطس 2026، يكتمل مشروع منطقة شيبويا 2-تشومي الغربية في فبراير 2035، ويكتمل مشروع منطقة نيشي-شينجوكو 3-تشومي الغربية في السنة المالية 2035 وفق أحدث خطة أعلنها حي شينجوكو. وما دامت الأسعار قد تحركت قبل الاكتمال بنحو عشر سنوات، نرى أنه ينبغي التحقق أولاً من أن خطة التمويل قادرة على استيعاب التأجيل أو تغيّر أسعار الفائدة.

ولا تسمح بيانات هذا التجميع بالتمييز بين «لم تنعكس بعد» و«لن تنعكس مستقبلاً». أما ما إذا كانت تاتيشي ستلحق بالحي ككل، فيحتاج إلى إعادة التحقق عند اقتراب موعد الاكتمال.

وما نودّ لفت الانتباه إليه في منطقة محطة ميغورو هو أن مشروع إعادة التطوير قد اكتمل بالفعل في عام 2017 وفق ما أعلنه حي شيناغاوا. ونرى أن انخفاض الوسيط بين عامي 2024 و2025، أي بعد نحو سبع سنوات من الاكتمال، يدل على أن «استمرار ارتفاع الأسعار بعد الاكتمال» ليس أمراً مضموناً.

ثلاثة أرقام ينبغي التحقق منها قبل الشراء

الفارق مع الحي ككل: بأي قدر تتفوّق نسبة ارتفاع المنطقة التي تدرسونها على الحي ككل؟ كلما كبر الفارق، رأينا أن التوقعات دخلت في السعر مسبقاً.
عدد الصفقات: هل يبلغ عدد الصفقات السنوية في المنطقة 30 صفقة أو أكثر؟ ففي المناطق قليلة الصفقات، تتحرك نسبة الارتفاع بشدة بسبب صفقة واحدة مرتفعة الثمن.
موقع العقار ضمن النطاق السعري: هل سعر الوحدة التي تدرسونها في الجزء الأعلى أم الأدنى من نطاق الـ50% الوسطى؟ فإن كان في الجزء الأعلى، فراجعوا ما إذا كان جزء من السعر مدفوعاً مقابل الصدى الإعلامي لإعادة التطوير.

نرى أن الإيجارات والعوائد تتحدد إلى حد كبير بالظروف الخاصة بكل عقار، مثل المسافة من المحطة والمساحة وعمر المبنى، أكثر من الصدى الإعلامي لإعادة التطوير. ولأننا لم نجمع بيانات صفقات الإيجار في هذا التحليل، نمتنع عن الجزم بالأرقام. وبالنسبة إلى المستثمر القادم من الخارج، يُستحسن التحقق من هذه العوامل ميدانياً أو عبر وسيط محلي قبل الاعتماد على شهرة المشروع.

ما نحرص عليه هو أن ننقل إليكم الأرقام غير المواتية أيضاً، لا التوقعات وحدها. إذا كنتم تدرسون شراء أو بيع شقة في مناطق إعادة التطوير بطوكيو، فتواصلوا مع INA&Associates Inc. وسنراجع معكم كل شيء، من مقارنة المنطقة بالحي ككل إلى الحكم على كل عقار على حدة.

الأسئلة الشائعة

س1. هل ترتفع أسعار الشقق في مناطق إعادة التطوير بطوكيو؟

ج. ليس من المؤكد أن الأسعار ترتفع لمجرد أن المنطقة منطقة إعادة تطوير. ففي هذا التجميع، من بين 14 منطقة يكفي فيها عدد الصفقات، ارتفعت الأسعار أكثر من الحي ككل في 7 مناطق، وجاءت المناطق السبع الأخرى دون الحي ككل. وهناك مناطق لم تبلغ مستوى الحي ككل رغم وجود مشاريع تطوير كبرى، مثل المناطق الأربع في حي ميناتو ومنطقة محطة ميغورو.

س2. هل الأفضل الشراء قبل اكتمال مشروع إعادة التطوير أم بعده؟

ج. احكموا بمقدار العلاوة التي أُضيفت بالفعل مقارنةً بالحي ككل، لا بتوقيت الاكتمال. ففي منطقة محطة ميغورو، اكتمل مشروع إعادة التطوير في عام 2017، ثم انخفض الوسيط لسعر المتر المربع بين عامي 2024 و2025. والأسلم عدم افتراض أن الأسعار سترتفع بمجرد الاكتمال.

س3. هل لا يزال الشراء الآن مجدياً في مناطق إعادة التطوير التي ستكتمل في حدود عام 2030؟

ج. تختلف درجة انعكاس التوقعات على الأسعار من منطقة إلى أخرى. ففي المناطق التي تتفوّق على الحي ككل بفارق كبير، مثل كاتشيدوكي ونيشي-شينجوكو، تحركت الأسعار مسبقاً. أما المناطق التي لم تبلغ نمو الحي ككل، مثل تاتيشي، فادرسوها مع مراعاة خطر تأجيل موعد الاكتمال (المستهدف).

س4. كيف أتحقق من أسعار السوق في منطقة قليلة الصفقات؟

ج. في المناطق التي لا تبلغ صفقاتها السنوية 30 صفقة، انظروا إليها إلى جانب أرقام الحي ككل أو الأحياء الفرعية المجاورة. فالوسيط يتحرك بشدة بسبب صفقة واحدة مرتفعة الثمن، والحكم بنسبة الارتفاع وحدها يؤدي إلى الخطأ. والطريقة الأكثر موثوقية هي ترتيب صفقات مرجعية قريبة من العقار الذي تدرسونه من حيث عمر المبنى والمساحة، كلٌّ على حدة.