澀谷區宇田川町・神南一丁目的「公園通り西地區第一種市街地再開發事業」正式啟動。這項地上33層・高度約140m・總事業費約882億日圓規模的計畫，於2025年9月獲得東京都認可組合設立，預計2027年度著工・2032年度竣工。值得矚目的不僅是規模，更是將神南小學的「空中權」移轉至民間再開發棟、由民間資金承擔公立小學改建費用這一全國罕見的手法。在澀谷站周邊再開發熱潮中個性十足的本事業，將對區域不動產價值產生何種影響，本文將詳細說明。
事業概要與背景公園通り西地區位於澀谷區役所南側、面向澀谷公園通的澀谷區宇田川町及神南一丁目地內。再開發對象為1975年竣工的高層集合住宅「澀谷Holmes」（33層）與1964年竣工的澀谷區立神南小學（3層）兩棟。兩者均已逾50年屋齡，從耐震性、防災性角度而言，改建被視為當務之急。
澀谷區於2024年1月作出都市計畫決定（令和6年告示第4號），此後歷時約一年半準備組合設立。2025年9月22日，東京都正式認可「公園通り西地區市街地再開發組合」的設立，事業從準備階段進入正式推進階段。事業協力者包含東急不動產（兼參加組合員）與清水建設，兩家在澀谷地區擁有豐富開發實績的企業參與，提升了事業的可信度。
計畫規模與用途構成
新建的再開發棟為地上33層・地下4層，高度達約140m，確保總樓地板面積約70,000㎡，複合容納住宅・事務所・店舖・服務設施・多目的空間・停車場等多種用途。在澀谷站步行圈內誕生如此規模的複合大樓，有望大幅提升整個地區的流動性與便利性。
此外，計畫還包括廢除舊區道・整合基地後建設廣場（約1,160㎡）。計畫設置無法返家者的收容設施及防災備用倉庫，除商業・居住機能外，還將承擔澀谷地區防災據點的角色。澀谷站是通勤・通學者高度集中的樞紐，此類防災基礎設施的整備可說是提升整個地區安心感的重要舉措。
全國矚目的「空中權活用」方案
本事業最大的特色，是將澀谷區立神南小學的「空中權（未使用容積率）」移轉至民間再開發棟的方案。理解這一機制，首先需要掌握「空中權」的概念。
建築物依都市計畫設有容積率上限。若建築物實際使用的容積率遠低於上限，未用盡的容積率部分可作為「空中權」移轉・出售給相鄰基地。神南小學約有91%的容積率處於未使用狀態，將此剩餘容積率移轉至本次再開發棟，使原本難以實現的高容積塔式建築成為可能。
作為對價，民間（再開發組合・東急不動產）負擔神南小學（總樓地板面積約21,830㎡）的改建費用。依不動產鑑定士試算，空中權評估額約為100億日圓，與澀谷區公布的52億日圓存在重大落差，在區議會引發討論。無論如何，由民間實質承擔公立小學改建費用的方案在全國亦屬罕見，作為今後都市再開發的公私協力模式備受廣泛關注。
此方案得以成立的背景，在於地方政府在財政上難以獨立承擔老舊公共設施改建的現實。這是民間事業者獲得容積率這一明確誘因、地方政府在抑制財政負擔的同時得以翻新公共設施，雙方需求契合的結果。本方案使公私雙方利益一致，同時實現都市基盤整備與收益性，可說為面臨持續財政制約的地方政府提供了一個有力的解決方案。
事業時程與現況進展
本事業依以下時程推進。
| 時期 | 內容 |
|---|---|
| 2024年1月 | 澀谷區都市計畫決定（令和6年告示第4號） |
| 2025年9月22日 | 東京都認可組合設立 |
| 2026年度（預定） | 權利變換計畫認可 |
| 2027年度（預定） | 著工 |
| 2032年度（預定） | 竣工 |
2025年9月組合設立認可後，目前正推進2026年度權利變換計畫認可的相關準備工作。權利變換是將原有土地・建物的權利移轉至新再開發大樓權利的程序，完成後即確定現有居住者・權利人的補償內容。雖是著工約2年、竣工約7年的長期事業，但時程正穩步推進。
對澀谷公園通地區不動產價值的影響
澀谷區在2026年公示地價中記錄平均每坪1,798萬日圓（前年比+12.32%），呈現全國第3名的上漲率。特別是澀谷區櫻丘町以東京都內公示地價上漲率第1名（+28.99%）的成績，澀谷整個地區的不動產價值持續上升。公園通り西地區所在的宇田川町・神南一丁目，也是從這一上漲趨勢中受益的區域。
再開發對不動產價值的影響是多方面的。第一，高層複合設施誕生帶來的地區魅力提升。隨著商業・辦公・住宅複合利用的推進，周邊租金水準與買賣價格承受上漲壓力。第二，防災基礎設施整備帶來的安全性提升。耐震性高的建築與無法返家者收容設施整備，提升整個地區的韌性，提高作為長期持有資產的評價。第三，神南小學改建帶來的教育環境充實，成為吸引育兒世代家庭需求的要因。
另一方面，從著工到竣工約5年期間，建設工程帶來的噪音・震動・交通管制可能對周邊環境造成影響。澀谷站周邊還有道玄坂二丁目南地區等再開發計畫並行推進，多項大規模工程同步進行，也可能帶來暫時性便利性下降。但考慮到竣工後的效益，仍需以長期視角判斷區域資產價值的上升。
業主應採取的行動
鑒於公園通り西地區再開發，以下行動對在澀谷・原宿地區持有・考慮不動產的業主有效。
首先，判斷區域內土地・建物的取得時機至關重要。隨著再開發具體化，價格往往提前上漲。2026年度權利變換計畫認可前後是一個值得關注的時機，密切收集資訊為宜。
其次，考慮既有物件的翻新・增值。隨著再開發地區人流增加，周邊租賃物件・商業物件的需求也將提升。與其讓老舊物件閒置，不如打造對入住者・使用者更具吸引力的空間，方能乘上地區的上升氣流。
此外，確認與強化防災・耐震性能也不可或缺。如公園通り西地區再開發所示，防災據點功能備受重視，整個澀谷地區均要求高安全標準。對既有物件進行耐震診斷，必要時考慮改修，有助於長期維持資產價值。
總結
公園通り西地區第一種市街地再開發事業重點整理：
- 事業規模：地上33層・高度約140m・總樓地板面積約70,000㎡・總事業費約882億日圓
- 事業主體：公園通り西地區市街地再開發組合（東急不動產・清水建設參與）
- 最大特色：神南小學空中權（約100億日圓相當）移轉至再開發棟、民間承擔小學改建費用的全國矚目公私協力方案
- 時程：2027年度著工・2032年度竣工（權利變換計畫認可預定2026年度）
- 對不動產價值的影響：澀谷區公示地價前年比+12.32%，全國第3名上漲。再開發竣工後預計整個地區資產價值持續上升
澀谷地區的再開發正朝2030年代加速推進，公園通り西地區在其中以公私協力模式的觀點占有特別重要的地位。期望您能以長期視角掌握地區的變化，並運用於資產策略之中。
常見問題（FAQ）
Q. 何時預定竣工？
A. 預定2032年度竣工。2027年度著工後，歷時約5年工程期間完成。2026年度預定的權利變換計畫認可將是一個重要里程碑。
Q. 現有居住者（澀谷Holmes住民）將如何安置？
A. 第一種市街地再開發事業中，原有權利人可依權利變換計畫，將原有土地・建物的權利移轉至新再開發大樓的住戶或樓地板。補償內容將在權利變換計畫認可（預定2026年度）後確定。詳情建議向組合或專業人士諮詢。
Q. 神南小學將如何處置？
A. 神南小學計畫在本次再開發棟內以總樓地板面積約21,830㎡規模重新整備。作為空中權移轉的對價，民間事業者承擔改建費用，仍作為澀谷區立小學繼續營運。老舊設施得以翻新，教育環境有望提升。
Q. 對周邊不動產價格有何影響？
A. 澀谷區2026年公示地價記錄前年比+12.32%，全國第3名上漲，再開發是價格上漲的原因之一。公園通り西地區竣工後，隨著地區便利性・防災性・教育環境的提升，周邊物件的租金・買賣價格預期獲得正面影響。工程期間需考慮暫時性影響後進行判斷。
延伸閱讀
引用・參考資料
