2026年度，宮益坂地區市街地再開發組合正在推進權利轉換計畫認可程序，進入距離動工約一年半的關鍵時期。總事業費約2,431億日圓、地上33層、高約180m的巨型複合設施若於2031年竣工，澀谷東口區域的都市結構將從根本改變。本文針對不動產投資人與業主，整理此「布局期間」應關注的事項，涵蓋計畫全貌與市況數據。
宮益坂地區再開發是什麼——澀谷東口「第二階段」的序幕？
澀谷站周邊的大規模再開發長年以西口・南口區域為中心推進。然而，澀谷站東側的宮益坂區域因陡峭地形與老舊市街地交織，都市基礎設施整備一直落後。為解決這些課題，2015年成立了宮益坂地區城市開發研究協議會，歷經約10年的官民合作積累。
2023年4月12日，澀谷區決定都市計畫（澀谷區公告第129號），2025年4月30日東京都知事批准組合設立。施行者為宮益坂地區市街地再開發組合，東急株式會社與Hulic株式會社作為事業協力者・參加組合員參與。在宮益坂交叉口附近約1.4公頃的計畫地上，將誕生成為澀谷東口「門面」的地標建築。
計畫全貌——3街區構成・總事業費2,431億日圓
本事業由A・B・C三個街區構成。作為核心的A街區規模達地上33層・屋頂2層・地下3層，高約180m，總樓地板面積約192,057㎡。功能配置為高層設國際水準飯店，中層設辦公室，低層設大廳・會議設施及產業育成支援設施，地下設商店及停車場。
B街區為地上7層・地下2層、總樓地板面積約8,490㎡的商業設施棟。C街區為地上2層・地下1層、總樓地板面積約754㎡，為區內御嶽神社重建・再整備的區劃。總事業費約2,431億4,080萬日圓（其中工程費約1,750億9,990萬日圓）。設計由三菱地所設計・日本設計共同體（宮益坂開發設計共同體）負責，設計建築師起用MOUNT FUJI ARCHITECTS STUDIO（原田真宏・原田麻魚）。
步行者網絡重整——與車站一體化及街區開放
本事業不僅止於超高層建築建設，更在於與澀谷站的多層步行者連結。透過地下廣場與空中連廊的組合，確保從澀谷站東口改票口到A・B街區的無縫動線。這將消除宮益坂區域現有的「與車站的割裂感」，大幅提升東口整個區域的步行可及性。
此外，配合澀谷區推進的大山街道環境整備事業，將宮益坂本身再整備為以步行者為中心的空間計畫也納入其中。完工時間為2031年9月，與同年度預定完成的澀谷Scramble Square第II期（中央棟・西棟）重疊。東口與西口同步煥然一新，預計將全面提升澀谷站周邊整體的都市價值。
事業時程與目前進度（2026年3月時點）
目前階段正在進行「權利轉換計畫認可」程序。預計於2026年度內取得認可，之後於2027年10月動工、2031年9月竣工。主要里程碑整理如下：
- 2025年4月30日：市街地再開發組合設立認可（東京都知事）
- 2026年度（目前）：權利轉換計畫認可程序進行中
- 2027年10月：預定動工
- 2031年9月：預定竣工
從投資判斷角度來看，動工前的「靜謐布局期間」為今年度到2027年的約2年間。竣工後區域價值顯現後，可能會錯失低價取得的機會。這一點與後述市況數據相結合時，給予重要啟示。
澀谷區域不動產市況與投資衝擊
談及宮益坂地區再開發，周邊的地價・租金動向是不可或缺的背景數據。根據2025年公示地價，澀谷區住宅地年增+7.0%，商業地年增+7.3%。澀谷站區域的平均公示地價達到約961萬日圓/㎡（年增+12.87%），維持東京都內頂級的地價水準。
在辦公室租金方面，澀谷地區也呈現出色的表現。在都心五區中平均租金上漲率最高，達到年增+8.24%的水準。此外，2026〜2028年的大規模辦公室供給量預計為每年約60萬㎡，低於2024〜2028年年均82萬㎡的預測。在供給收緊的局面下加入宮益坂地區的大型辦公室樓層，周邊供需結構可能進一步趨緊。
本事業已獲得國家戰略特區認定，國際水準飯店・大廳・會議設施的整備被定位為特定事業。產業育成支援設施也計劃承擔作為新創企業及國際商務交流據點的功能，成為實現「世界領先的國際商務交流城市・東京澀谷」的官民合作核心。
關於澀谷站周邊再開發的全貌，請另參閱澀谷站周邊再開發全貌與對不動產價值的影響。
業主應採取的行動
宮益坂地區的竣工預定為2031年9月。然而，區域價值的先行評估通常在竣工前2〜3年開始，這是正常的市場動向。作為現在應採取的具體行動，提出以下三點：
1. 宮益坂周邊投資組合檢視 對於在澀谷東口區域已有物件的業主，現在是展望再開發完成後重新審視租金設定與確認長期持有方針的時機。在競合新設物件竣工前強化入住者關係・研討設備更新，可降低空室風險。
2. 周邊區域新取得考量 明治通り沿線及從宮益坂步行可及的住宅・商業類物件，是可承接地標竣工後需求增長的立地。目前「再開發確實性溢價」仍有限，在動工（2027年）前進場將帶來長期優勢。
3. 最新時程的持續追蹤 權利轉換計畫認可的時機及施工體制確定的資訊，是投資判斷的重要起點。定期確認澀谷區官方網站及組合公告，並根據進度調整行動至關重要。
總結
宮益坂地區第一種市街地再開發事業是總事業費2,431億日圓・高約180m・2031年9月竣工的澀谷東口最大計畫。預計於2026年度取得權利轉換計畫認可，在動工前的布局期間市場關注度正在提升。
- 施行者：宮益坂地區市街地再開發組合（事業協力：東急・Hulic）
- A街區：地上33層・高約180m・總樓地板面積約192,057㎡（辦公室・飯店・大廳等）
- 總事業費：約2,431億4,080萬日圓
- 動工：2027年10月／竣工：2031年9月
- 澀谷區商業地地價：年增+7.3%，澀谷地區辦公室租金：年增+8.24%
- 國家戰略特區認定・國際商務交流據點功能整備
常見問題（FAQ）
Q1. 宮益坂地區再開發的竣工時間是何時？
預定於2031年9月竣工。目前（2026年3月）正在進行權利轉換計畫認可程序，並準備在2027年10月動工。
Q2. 參與宮益坂地區再開發的企業有哪些？
施行者為宮益坂地區市街地再開發組合。東急株式會社與Hulic株式會社作為事業協力者・參加組合員參與，設計由三菱地所設計・日本設計共同體（宮益坂開發設計共同體）負責。設計建築師為MOUNT FUJI ARCHITECTS STUDIO。
Q3. 澀谷東口區域的地價上漲了多少？
根據2025年公示地價，澀谷區商業地年增+7.3%，澀谷站區域平均公示地價達到約961萬日圓/㎡（年增+12.87%）。再開發的推進被認為是地價上漲的原因之一。
Q4. 宮益坂地區再開發與澀谷Scramble Square的關係為何？
澀谷Scramble Square第II期（中央棟・西棟）也預定於2031年度完成，與宮益坂地區再開發的竣工時期重疊。東口與西口同步更新，預期將提升澀谷站周邊整體的步行可及性及都市價值。
延伸閱讀
引用・參考資料
