東京百年一遇的再開發熱潮｜都心5區的變貌與資產價值走向

東京正在改變。歷經泡沫經濟破滅後「失落的30年」，日本首都如今正站在一波前所未見的都市更新熱潮的歷史轉折點上。截至2026年，千代田、中央、港、新宿、澀谷這都心5區內，數十件大型開發案正同步推進，總樓地板面積合計達數百萬平方公尺。這波「破壞與創造」的浪潮，改變的不只是城市天際線，更重新改寫了不動產資產的價值結構。本文將整理主要開發案的全貌、對地價的影響，以及高資產人士應該掌握的投資時機思考方式。

為何此刻的都市更新如此集中？

目前東京都市更新熱潮的背後，存在三個互相加乘的因素。

第一是建築物老化。泡沫經濟時期（約1985至1992年）竣工的大型辦公大樓與複合設施，如今正一齊迎來使用年限的盡頭。根據日本國土交通省的推估，直到2030年代，都心區域相當比例的辦公室存量將迎來老化高峰。「不得不拆」的時間點重疊，正是這波都市更新同時爆發的原因之一。

第二是強化國際競爭力的政策方向。透過「國家戰略特區」「都市再生特別地區」的指定，過去難以想像的建築高度與容積率如今得以實現。東京都政府揭櫫的「國際金融都市・東京」構想，以及面向2040年的都市願景，都在推波助瀾這股潮流。

第三是都市防災的迫切需求。木造密集地區的整頓、緊急運輸道路的拓寬、地下基礎設施的更新，都是刻不容緩的課題。為因應首都直下型地震的風險，推動建築物不燃化與耐震化，也讓大型都市更新案的腳步加快。

這三股需求交織之下，東京正處於被稱為「百年一遇」的都市更新浪潮之中。

對台灣讀者而言，理解這股浪潮的制度背景，有助於掌握投資邏輯的差異。日本的都市更新主要以「市街地再開發事業」為核心機制，透過「權利變換」方式，把原有地主與建物所有人的資產，轉換為新建築物中對應價值的樓地板面積與區分所有權，事業多由地主組成的「市街地再開發組合」自行推動（即「組合施行」），並須經過「都市計畫決定」的法定程序才能啟動。這與台灣《都市更新條例》下的都市更新事業有相似之處——台灣同樣採用權利變換制度，也同樣區分「自力更新」（地主自組更新會實施）與「公辦都更」（由政府或其委託機構主導）兩種模式。差異在於，日本的都市計畫決定程序賦予地方政府與都市計畫審議會更強的容積獎勵裁量權，使得像後述的Torch Tower這類超高層複合開發得以在都心區域實現，這是台灣現行制度下較難單獨達成的規模。

解讀都心5區的主要開發案

以下概覽都心5區目前進行中、或已確定計畫的主要開發案。

千代田區 ― 大手町Gate Building與金融據點的進化

大手町・丸之內一帶，由三菱地所集團主導的大型都市更新持續推進。其中之一的「大手町門戶大廈」，位於千代田區內神田一丁目，是地上26層、地下3層、總樓地板面積約85,398平方公尺的複合大樓，已於2026年7月31日竣工。它被定位為連結大手町・丸之內・有樂町一帶與神田一帶的節點，農業與飲食的商業・產業支援設施「MINORIWA」已於2026年8月31日開幕，商業區與觀光服務中心也自同年9月7日起陸續開幕。從國際金融機能聚集的角度來看，這是東京要與香港、新加坡競爭時，不可或缺的基礎建設。

中央區 ― 日本橋Torch Tower竣工後將是日本第一高樓，高度約385公尺

東京車站日本橋口前的常盤橋一帶，由三菱地所主導的「TOKYO TORCH」計畫正在進行。核心建物Torch Tower為地上62層、地下4層，高度約385公尺，總樓地板面積約553,000平方公尺，預定2028年3月底竣工。該案已於2023年9月動工，2025年9月開始地上層的鋼骨吊裝作業。屆時將成為日本最高建築，並成為結合辦公室、飯店、住宅與商業機能的複合設施。以街區中央約7,000平方公尺的大型廣場「TOKYO TORCH Park」為核心的都市設計，被認為將帶動整個日本橋一帶的資產價值提升。

港區 ― 高輪Gateway City全面開幕代表的意義

由JR東日本主導的高輪Gateway City，是以品川車站北側、約11公頃的鐵路車輛基地舊址為舞台打造的大型複合城市。2025年3月第一期已開幕，4棟高層建築（最高175公尺）正陸續啟用。這座融合國際交流、科技產業、住宅與商業機能的新城誕生，正大幅重新定義港區南部一帶的不動產價值。正如什麼是品川站北側地區都市更新？115公尺雙塔大樓與其對不動產價值的影響一文中詳細分析的，這個地區周邊的地價漲幅，在港區內也格外突出。

新宿區 ― 西南口一帶的大型都市更新與「都市迴廊」構想

新宿有多個都市更新案同步進行。西新宿三丁目西地區內，計畫興建北棟高約229公尺、南棟約228公尺、住宅約3,200戶的雙塔大樓，但工程進度已往後推遲。依新宿區的說明（2026年4月2日更新），預計令和9年度（2027年度）取得權利變換計畫認可並展開拆除工程，令和10年度（2028年度）主體工程動工，令和17年度（2035年度）竣工。此外，新宿區推動的「都市迴廊」（Urban Lobby）構想，將高樓群的地面層規劃為對行人友善的開放空間，目標在2040年打造「國際商務加文化觀光」據點。

澀谷區 ― 澀谷二丁目西地區與宮益坂地區

澀谷二丁目西地區的複合設施，樓地板面積約322,200平方公尺，預計2029年度竣工，其中最高的B街區為地下4層、地上41層／約208公尺，以住宅為主的C街區為地下2層、地上41層／約175公尺，以店鋪為主的A街區為地下1層、地上5層／約50公尺；宮益坂地區高度超過180公尺、事業費約2,431億日圓的開發案，則以2030年代完工為目標。澀谷車站周邊的都市更新持續進行中，商業、文化與居住機能的複合聚集，支撐著澀谷區的不動產價值。

都市更新推升地價的「重力效應」是什麼？

大型都市更新對周邊地價的影響，被稱為「重力效應」（Gravity Effect）。如同重力會吸引質量較大的物體一般，龐大的都市更新計畫會吸引人流、資金與資訊聚集，進而推升周邊不動產的價值。

正如徹底解讀令和8年地價公示結果｜連續5年上漲的背景與對業主的影響一文中所詳述，商業用地與住宅用地皆已連續5年上漲。特別是港區的港南、高輪一帶，隨著高輪Gateway City開幕效應的擴散，漲幅在鄰近各區的比較中也相當突出。千代田區的大手町・丸之內一帶則維持全國商業用地的最高水準，市場對TOKYO TORCH計畫的期待，持續支撐著這裡的地價。

重力效應大致可分為兩個階段。第一階段是竣工前的預期效應，從計畫發表到動工、竣工前的2至3年間，地價會提前反映預期而上漲。第二階段是竣工後的聚集效應，隨著商業與就業人口的增加，周邊租金水準與交易價格會持續墊高。

投資時機的思考方式 ― 「竣工前2年」法則，以及它的陷阱

回顧過去東京幾個大型都市更新案例（六本木之丘2003年、東京中城2007年、虎之門之丘2014年），可以發現竣工前2至3年，往往是周邊不動產取得成本與後續漲幅之間平衡最佳的時間點。這個階段，都市更新的具體樣貌漸趨明朗，地價開始反映預期而上漲，但相較竣工後的高峰期，價格仍相對受抑制。

不過，這條「法則」有幾個重要的但書。

第一，必須判斷開發案的「品質」。事業主體的財務實力、用途配置是否合理、與公共運輸的連結性，都會左右竣工後的聚集能力。規模再大，如果用途設定與地區需求脫節，仍會面臨空屋、空店的困境。

第二，必須讀懂地區的「脈絡」。辦公室、住宅、商業中哪一種用途將成為地區價值的核心，決定了哪一類不動產能直接受惠。以高輪Gateway City周邊而言，住宅與高級租賃物件較能直接受益；以大手町周邊而言，則是辦公室用途更能直接受惠。

第三，不能忽視供給風險。大型建案竣工後，周邊往往會有競爭案陸續完工，短期內可能壓低租金與價格。正如東京都市更新地區主要開發案調查報告一文所指出的，逐一檢視各地區供需平衡的細節，是不可或缺的功課。

INA的觀點

我們INA&Associates株式會社認為，這波都市更新熱潮，是「守護資產的能力真正受到考驗的時刻」。並不是所有物件只要「靠近都市更新地區」，價值就自然會上升。恰恰相反，能夠享受都市更新紅利的物件，與開發完成後相對地位下滑的物件，將明確分道揚鑣。

我向高資產客戶提出的建議，並非「該搶進哪個開發案」，而是一起深入探討「哪個地區、哪種用途、哪個時間點的物件，最符合您自身的資產配置」這個問題。以長期視野建立的資產規劃，才是在這波百年一遇的都市變革中存活下來的關鍵。

結語

這波都市更新熱潮，並非單純的大樓改建。它是東京這座城市在競爭力、安全性與魅力上的重新定義，也伴隨著資產價值的重新分配。以下整理幾項重點：

• 東京的都市更新熱潮，是老化、國際競爭、防災三股需求疊加而成的歷史轉折點。
• 都心5區有多個超大型開發案同步推進，直到2035年，都市的景觀與機能都將大幅改變。
• 大型都市更新透過「重力效應」推升周邊地價。令和8年地價公示也顯示，都市更新地區的漲幅格外明顯。
• 竣工前2至3年往往是有效的投資時機，但開發案的品質、地區脈絡與供給風險，都必須仔細檢視。
• 在「受惠於都市更新的物件」與「被時代拋下的物件」逐漸分化的年代，建立在長期視野上的判斷力，變得格外重要。

常見問答（FAQ）

Q1. 只要位於都市更新地區附近，任何不動產的價值都會上漲嗎？

A1. 並非一概而論。都市更新重力效應所及的範圍，會因開發案的規模、用途與距離交通樞紐的遠近而有很大差異。即使在同一個都市更新地區內，距離車站步行5分鐘以內與10分鐘以上的物件，地價漲幅往往也會出現明顯差距。

Q2. 日本橋Torch Tower預定於2028年3月底竣工，現在就開始考慮周邊物件有意義嗎？

A2. 有意義，但需要先確認前提。竣工預定為2028年3月底，2023年9月即已動工，2025年9月更開始地上層的鋼骨吊裝作業。一般認為取得成本與上漲空間平衡最佳的「竣工前2至3年」相當於2025至2026年前後，這個階段已逐漸過去。因此，若從現在開始評估，判斷的重點就不再是搶先反映竣工前的預期效應，而是竣工後的聚集效應（就業人口增加所帶動的租金水準與出租率提升）能期待到什麼程度。在確認周邊行情已反映多少開幕預期之後，仔細評估持有成本與預期報酬之間的平衡，是相當重要的功課。

Q3. 這些都市更新計畫的資訊，可以從哪裡確認？

A3. 日本國土交通省的都市計畫資訊網站（https://www.mlit.go.jp/toshi/city_plan/）以及東京都都市整備局官方網站（https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/）是最可靠的一手資料來源。建議同時參考各事業主體的官方公告與新聞稿。

Q4. 高輪Gateway City開幕後，港區哪個地區最能受惠？

A4. 從高輪Gateway站與品川站步行可達（約10分鐘以內）的港南、高輪一帶，受惠最為直接。就業人口增加帶動的服務需求擴大，正推升周邊商業、餐飲與住宅租賃市場。相對地，天王洲、芝浦等鄰近地區，多半只能間接受惠。

延伸閱讀

引用・參考資料

• 日本國土交通省「都市計畫・都市整備」
• 日本國土交通省「關於市街地再開發事業」
• 東京都都市整備局
• 令和8年地價公示（日本國土交通省）