三菱地所與TBS控股共同推動的「赤坂二・六丁目地區開發計畫」，是在東京都港區赤坂興建地上40層、高約207m的超高層辦公大樓，以及配備劇場與飯店的複合棟共2棟建築的大規模開發專案。本計畫獲得國家戰略特別區域認定，已於2024年1月正式動工，朝2028年全面完工的目標加速推進中。作為與赤坂站直通的「車站・城市一體化」開發，預計將為赤坂地區的不動產市場帶來重大變革。對於不動產業主而言，這是不容忽視的發展趨勢，提早制定策略具有重大意義。
赤坂二・六丁目地區開發計畫概述 — 專案全貌
事業主體與沿革 — 三菱地所×TBS控股的聯合開發
赤坂二・六丁目地區開發計畫由三菱地所株式會社與TBS控股擔任事業主體，利用原國際新赤坂大樓（西棟・東棟）拆除後的用地推動複合開發專案。設計由三菱地所設計負責，施工方面東街區由鹿島建設承建，西街區則由竹中工務店負責。基於TBS長年在此地經營廣播與文化事業的豐厚經驗，本計畫的核心理念在於更新並強化赤坂作為「娛樂城市」的定位。
三菱地所與TBS這兩大企業聯手的背後，蘊含著最大化赤坂地區潛力、同時整合辦公需求與娛樂需求的策略思維。正因如此，本計畫並非單純的辦公大樓改建，而是融合劇場、飯店與商業設施的複合開發。
國家戰略特區認定與都市計畫決定的歷程
本計畫於2021年（令和3年）11月15日獲得都市計畫決定公告，同時被認定為國家戰略特別區域計畫中的國家戰略都市計畫建築物整備事業。此外，2024年2月9日更取得國土交通大臣的民間都市再生事業計畫認定，在國家政策支持下加速推進。
東京Metro配合本計畫推動的赤坂站「車站・城市一體化」開發也同步進行，從公共交通銜接的角度而言，本專案被定位為極具重要性的計畫。國家戰略特區的行政支持不僅提高了開發的確定性，也是影響周邊區域連鎖效應的重要因素。
東街區・西街區的開發規模與用途配置
東街區（辦公大樓）— 地上40層・約207m・總樓地板面積約16.7萬m²
東街區為地上40層、地下4層的建築，高約207.30m，總樓地板面積約167,642m²的超高層辦公大樓。主要用途為辦公室、店鋪及創業育成設施，其中創業育成設施的設置旨在促進新創企業的聚集。約16.7萬m²的總樓地板面積，其規模可與虎之門及澀谷的大型再開發計畫比肩。
赤坂周邊原本就聚集了大使館、政府機關及外資企業，本大樓完工後，作為國際商務據點的向心力預計將進一步提升。然而，如此大規模的辦公空間供給，對周邊既有大樓而言也可能成為競爭因素。相關影響的詳細分析請參閱後段「赤坂地區不動產市場的影響」。
西街區（娛樂棟）— 劇場・表演廳・Canopy by Hilton
西街區為地上18層、地下3層的建築，高約99.87m，總樓地板面積約38,143m²的娛樂棟。核心設施包括TBS建造的劇場・表演廳（約11,000m²），以及進駐7至18樓的「Canopy by Hilton東京赤坂」（全174間客房，含24間套房）。Canopy by Hilton為首次進軍關東地區的生活風格飯店品牌，預計於2028年開幕，備受矚目。
TBS打造的約11,000m²劇場・表演廳，將進一步擴充與赤坂Sacas相鄰的文化娛樂功能。這樣的規模堪比日本國內最大級別的民間劇場，意味著一座具有國內外集客力的文化設施即將誕生。作為娛樂產業的成長據點，預期將為周邊區域的經濟循環帶來直接的正面效益。
赤坂站直通「車站・城市一體化」步行動線網絡
本計畫的一大亮點是與東京Metro千代田線赤坂站直接連通。從地下2樓到地面層將創造約4,900m²的廣場空間，同時提升通往TBS赤坂Sacas方向的步行便利性。與溜池山王站、赤坂見附站區域的交通連結也將獲得改善，整個區域將透過一體化的步行動線網絡串聯起來。
車站直通的地理優勢，對辦公大樓而言是吸引入駐租戶的決定性差異化因素。尤其在外資企業及大型日系企業選擇辦公室時，雨天也能不淋濕地通勤移動的環境，往往獲得極高評價。
對赤坂地區不動產市場的影響
大規模辦公空間供給帶來的租戶需求變化
約16.7萬m²的大規模辦公樓地板面積供給，可能在2028年前後對赤坂・溜池山王地區的辦公市場造成一定程度的供需波動。特別是竣工前後暫時性的空置率上升，是周邊既有辦公大樓業主需要留意的課題。然而，國家戰略特區的創業育成設施若能催生新的新創租戶，也有助於提升整體區域的辦公需求。
正如東京再開發區域主要專案調查報告所指出，在大規模辦公空間供給集中的區域，容易出現向A級大樓的「品質遷移（Flight to Quality）」現象。既有中型大樓的業主有必要盡速研擬提升附加價值的策略，以維繫現有租戶。
希爾頓系飯店進駐對周邊地價・租金的連鎖效應
Canopy by Hilton首度進軍關東，將具有在國際層面提升赤坂地區品牌形象的效果。國際飯店品牌的進駐能刺激周邊高級出租公寓及服務式公寓的需求，有助於維持並推升租金水準。隨著外資企業外派人員及高端入境旅客聚集據點的形成，整個區域的消費購買力也將提高。
參考港區內其他飯店進駐案例，國際飯店品牌進駐後，周邊住宅租金平均承受約5%至10%的上漲壓力。正因如此，在當前時間點持有或取得赤坂地區的資產，具有一定的策略意義。
與赤坂Sacas的聯動 — 提升區域整體的步行便利性
本計畫與TBS赤坂Sacas相鄰，旨在實現娛樂功能的相互補強。2028年完工後，赤坂Sacas、本計畫的劇場表演廳及廣場空間將融為一體，形成東京都內首屈一指的娛樂特區。對餐飲及商業租戶而言，集客力將大幅提升，商業設施的租金水準也可望受到正面影響。
此外，正如赤坂七丁目2番地區再開發專案完整指南所介紹，住宅類再開發與本計畫同步推進，將全面提升赤坂整體的城市綜合實力。作為一個住宅、辦公、飯店及娛樂兼備的區域，來自國內外的評價勢必更加提高。
不動產業主應關注的重點
出租辦公市場的影響與因應策略
對於在赤坂・溜池山王地區持有出租辦公物件的業主而言，2026年至2028年期間的準備工作至關重要。竣工前後租戶的搬遷意向將趨於活躍，因此需要提前強化與現有租戶的關係，並優先進行大樓設備升級。具體而言，ICT設備更新、節能設施改善，以及評估導入彈性辦公空間等措施均為有效做法。
然而，僅靠設備投資是不夠的。必須認真評估租戶流向新建大樓的風險，能否向租戶展示「留在這棟大樓的理由」才是勝負關鍵。需要重新審視地段的獨特性與租金競爭力、設計長期合約優惠方案等，採取策略性的租賃管理。
住宅出租市場受益於便利性提升
對赤坂周邊的住宅出租業主而言，整體預計將帶來正面影響。透過車站直通、廣場整備及商業充實，赤坂地區的生活便利性將獲得提升，可期待租金水準的維持與上漲。特別是赤坂站步行範圍內的物件，將新增通勤便利性及商業環境改善等行銷訴求亮點。
在邁向2028年、區域關注度持續升溫的階段，還可期待空置期間縮短及入住者素質提升。未來兩年間，「2028年赤坂再開發區域步行圈內」這一行銷用語，將能有效發揮吸引力。
INA的觀點
我認為赤坂二・六丁目地區開發計畫並非單純的大型建築工程，而是一個從根本重塑赤坂地區都市品牌的專案。辦公、劇場與飯店三大功能在國家戰略特區的架構下一體化整備，將打造出民間單獨開發難以實現的高水準都市基礎設施。
從不動產管理的角度來看，將2028年竣工視為一個「轉折點」，從現在起進行資產盤點與策略調整是不可或缺的。我建議在赤坂地區持有物件的業主採取積極行動，主動掌握正面的連鎖效應。另一方面，漫無策略地繼續持有老舊辦公大樓則伴隨著相應風險。INA&Associates提供再開發區域的租金趨勢分析，以及資產最佳化運用的顧問服務。作為協助您將變革浪潮從「威脅」轉化為「機會」的夥伴，歡迎隨時與我們諮詢。
總結
赤坂二・六丁目地區開發計畫由三菱地所與TBS強強聯手，獲得國家戰略特區認定，是一個將在2028年從根本改變東京赤坂面貌的專案。以下整理要點：
- 東街區：地上40層、高約207m，總樓地板面積約16.7萬m²的辦公大樓。赤坂站直通，設有創業育成設施
- 西街區：地上18層，約11,000m²的劇場・表演廳與Canopy by Hilton（174間客房）進駐的娛樂棟
- 預計竣工：2028年3月底（建築）/ 10月底（全面完工）
- 市場影響：A級辦公空間的大規模供給、國際飯店品牌進駐、步行動線網絡擴充，對地價及租金產生複合性的連鎖效應
常見問題（FAQ）
Q1. 赤坂二・六丁目地區開發計畫何時竣工？
A. 建築竣工預定於2028年3月底，全面完工預定於2028年10月底。工程已於2024年1月12日動工，同年3月13日舉行了開工典禮。Q2. Canopy by Hilton東京赤坂的開幕時間與客房數量？
A. 預定於2028年開幕，客房數為全174間（含24間套房）。作為希爾頓集團旗下生活風格飯店品牌「Canopy by Hilton」首次進軍關東地區，備受業界矚目。Q3. 與赤坂站的連接方式為何？
A. 東京Metro千代田線赤坂站將與東街區直接連通，打造「車站・城市一體化」的步行動線網絡。從地下2樓到地面層設置約4,900m²的廣場空間，同時提升通往TBS赤坂Sacas方向的步行便利性。Q4. 與赤坂地區其他再開發計畫的關聯為何？
A. 本計畫與赤坂七丁目2番地區（住宅類再開發）及赤坂一丁目地區等，同屬赤坂地區再開發潮的一環。多項再開發計畫聯動推進，將全面提升包含溜池山王站、赤坂見附站在內的整體區域魅力。詳情請參閱赤坂七丁目2番地區再開發專案完整指南。參考・引用
- 三菱地所株式會社「成為赤坂地區新地標的2棟建築將於2028年誕生 赤坂二・六丁目地區開發計畫 新建工程動工／獲民間都市再生事業計畫認定」（2024年3月13日）
- 三菱地所株式會社「赤坂二・六丁目地區 開發計畫 國家戰略特別區域計畫認定」新聞稿PDF（2021年11月）
- 東京Metro「配合赤坂二・六丁目地區開發計畫，東京Metro赤坂站實現『車站・城市一體化』開發」（2021年11月18日）
- 東京都都市整備局「赤坂二・六丁目地區開發計畫｜皇居周邊地區・都市再生特別地區事前協議」
- 內閣府 地方創生推進事務局「都市再生特別地區（赤坂二・六丁目地區）都市計畫（草案）」第19次東京都都市再生分科會 分發資料
- 三菱地所設計「赤坂二・六丁目地區開發計畫」專案頁面
