本文資訊更新至2026年9月。
高輪Gateway的再開發項目「TAKANAWA GATEWAY CITY」已於2026年3月28日盛大開幕。然而，若依地區別彙整周邊中古公寓的價格走勢，會發現開幕所在地高輪的漲幅低於港區整體平均，漲幅較大的反而是港南與芝浦。
「車站前既然出現了國內最大規模的城市開發，周邊公寓的價格應該也跟著上漲了吧」——抱持這種想法尋找物件的讀者應該不少。本文以國土交通省的資料為基礎，由本公司彙整數字，確認高輪、港南、芝浦三地的價格走勢，並提供投資人的判斷依據。
本文重點
- TAKANAWA GATEWAY CITY於2025年3月27日先行開幕，並於2026年3月28日正式盛大開幕（實績）。
- 2023年至2025年，中古公寓每平方公尺單價（中位數）的漲幅為：港區整體+29.2%、高輪+16.2%、港南+38.9%、芝浦+44.0%。
- 高輪在2023年比港區整體高出11.7%，但到了2025年，差距已縮小至0.5%。
- 城區內的住宅是總戶數847戶的租賃專用住宅，若打算以出租方式經營物件，必須將其視為競爭對手納入考量。
- 由於單靠數據無法切割出「僅再開發帶來的效果」，統一地區與屋齡條件後再進行比較，才是判斷的出發點。
高輪Gateway的再開發是什麼時候全面開幕的？
TAKANAWA GATEWAY CITY已於2026年3月28日盛大開幕。根據JR東日本的發布，繼2025年3月27日先行開幕的「THE LINKPILLAR 1」之後，「THE LINKPILLAR 2」、「MoN Takanawa: The Museum of Narratives」、「TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE」三棟建物也於這一天開幕。
根據官方網站資訊，總樓地板面積約為84萬5,000平方公尺。各街區的設施構成與事業沿革，已在高輪Gateway City再開發項目全貌一文中介紹，本文僅整理與價格判斷相關的時程。
高輪Gateway周邊時程（目標）
| 時間 | 內容 | 狀態 |
|---|---|---|
| 2025年3月27日 | THE LINKPILLAR 1開幕，高輪Gateway車站全面啟用 | 實績 |
| 2025年10月2日 | JW萬豪酒店東京於TAKANAWA GATEWAY CITY高樓層開幕 | 實績 |
| 2026年3月28日 | 盛大開幕（THE LINKPILLAR 2、MoN Takanawa、TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE同步開幕） | 實績 |
| 2028年春 | 高輪築堤（國家指定史蹟第7橋梁段及公園段）原地保存並對外開放 | 目標 |
高輪築堤的開放時間，在JR東日本2025年10月的發布中原訂為「2027年度」。由於官方網站截至2026年9月時點記載為「2028年春」，本表以最新的說法為準。
城區內的住宅並非分售，而是出租
TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE是地上44層、地下2層，總戶數847戶的高級租賃住宅。住宅坪數自43.12平方公尺至587.60平方公尺，格局自1房到5房（1LDK至5LDK），JR東日本表示這是對應外派人士（外國籍商務人士）需求、具國際水準的住宅。所在地為港區三田三丁目。
這棟住宅無法購買。若要在高輪Gateway周邊購買公寓，可選擇的對象是高輪、港南、芝浦等既有物件。
周邊持續進行的再開發
JR東日本表示，將持續把TAKANAWA GATEWAY CITY與品川站周邊區域（品川站北口車站改良、品川站街區）的城市建設一體推動。在盛大開幕的致詞中，社長也表示這是「第一期的盛大開幕」，顯示將以品川站為方向持續擴大城區的構想。
沿國道15號的品川站北周邊地區第一種市街地再開發事業，已於2022年10月12日完成都市計畫決定。根據東京都的資料，南街區的主要用途除了業務、店鋪等機能外，也包含住宅。計畫的詳細內容，已在品川站北周邊地區再開發的115公尺雙塔計畫與泉岳寺站地區第二種市街地再開發計畫概要中詳細解說。
高輪Gateway周邊的公寓價格如何變動？
2023年至2025年間漲幅最大的是芝浦與港南，而身為再開發所在地的港區高輪，漲幅反而低於港區整體。以下表格是本公司根據國土交通省的不動產交易價格資訊，依地區別彙整「中古公寓等」交易後的結果。
| 年度 | 港區整體 | 高輪 | 港南 | 芝浦 |
|---|---|---|---|---|
| 2023年 | 146.7萬日圓（2,081件） | 163.8萬日圓（188件） | 126.0萬日圓（181件） | 136.7萬日圓（268件） |
| 2024年 | 166.7萬日圓（1,993件） | 163.3萬日圓（170件） | 146.3萬日圓（174件） | 165.0萬日圓（219件） |
| 2025年 | 189.5萬日圓（2,241件） | 190.4萬日圓（172件） | 175.0萬日圓（192件） | 196.8萬日圓（270件） |
| 2026年（僅第1季・暫定值） | 200.0萬日圓（432件） | 193.0萬日圓（34件） | 187.5萬日圓（45件） | 184.5萬日圓（38件） |
※金額為每平方公尺單價的中位數，括號內為交易件數。
| 地區 | 2023年至2025年漲幅 | 與2023年港區整體之差距 | 與2025年港區整體之差距 |
|---|---|---|---|
| 港區整體 | +29.2% | ― | ― |
| 高輪 | +16.2% | +11.7% | +0.5% |
| 港南 | +38.9% | −14.1% | −7.7% |
| 芝浦 | +44.0% | −6.8% | +3.9% |
※漲幅與差距，是本公司依上表每平方公尺單價中位數計算所得（例：港南的漲幅為175.0÷126.0−1）。
高輪在2023年到2024年間幾乎持平（163.8萬日圓→163.3萬日圓）。THE LINKPILLAR 1開幕的2025年，較前一年上漲+16.6%，略高於港區整體的+13.7%。但若以2年為單位觀察，仍未追上港區整體的漲幅，2023年時與港區整體的差距幾乎已消失。
另一方面，港南與芝浦的漲幅速度都快於港區整體，港南縮小了與港區整體的差距，芝浦則在2025年反超港區整體。
2026年僅有第1季的暫定值。港區整體的件數為432件，也少於2025年各季（557〜567件），後續還會陸續補入交易紀錄。芝浦的184.5萬日圓雖低於2025年第2〜第4季的200.0萬日圓，但這僅是38件、單一季度的數字，尚無法判斷已轉為下跌。
資料來源：根據國土交通省 不動產資訊資料庫（国土交通省 不動産情報ライブラリ，https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）「不動產交易價格資訊」（國土交通省）之資料，由INA&Associates Inc.彙整製作。依據2026年9月時點可取得的資料。由於最近一季後續仍會追加交易紀錄，故為暫定值。本資料之最新性、正確性、完整性等均不予保證。
高輪、港南、芝浦有何不同？從交易價格與屋齡觀察
三個地區交易的物件性質各異，因此無法僅憑每平方公尺單價的漲幅判斷優劣。以下整理2025年至2026年第1季的交易，依實際金額與屋齡區間並列呈現。
| 地區 | 件數 | 交易價格中位數 | 價格中間50%範圍 | 面積中位數 | 1999年以前建造 | 2000〜2015年建造 | 2016年以降建造 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 港區整體 | 2,673件 | 11,000萬日圓 | 5,000萬日圓〜20,000萬日圓 | 55㎡ | 831件 | 1,352件 | 482件 |
| 高輪 | 206件 | 10,000萬日圓 | 4,800萬日圓〜20,000萬日圓 | 55㎡ | 79件 | 91件 | 36件 |
| 港南 | 237件 | 13,000萬日圓 | 9,700萬日圓〜16,000萬日圓 | 75㎡ | 4件 | 231件 | 2件 |
| 芝浦 | 308件 | 10,000萬日圓 | 5,000萬日圓〜16,750萬日圓 | 60㎡ | 81件 | 169件 | 56件 |
※屋齡不明的交易（港區整體8件、芝浦2件）未列入屋齡區間欄位。「價格中間50%範圍」是指將交易價格由低至高排序後，位於第25%與第75%的金額。
港南有97.5%的交易屬於2000〜2015年建造的物件。面積中位數為75㎡，在四個地區中最大，價格中間50%的範圍也落在9,700萬日圓〜16,000萬日圓，區間較窄。
高輪有38.3%的物件為1999年以前建造，比例高於港區整體的31.1%。價格中間50%落在4,800萬日圓〜20,000萬日圓，範圍較廣，是物件間價格差異較大的地區。
芝浦有54.9%的物件建於2000〜2015年，屋齡結構與港區整體（50.6%）相近。2025年全年交易件數為270件，是三個地區中最多的。
資料來源：根據國土交通省 不動產資訊資料庫（国土交通省 不動産情報ライブラリ，https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）「不動產交易價格資訊」（國土交通省）之資料，由INA&Associates Inc.彙整製作。依據2026年9月時點可取得的資料。由於最近一季後續仍會追加交易紀錄，故為暫定值。本資料之最新性、正確性、完整性等均不予保證。
INA的觀點
以下是我們根據上述事實所做的見解，並不保證未來的價格走勢。
再開發的效果並未直接反映在「開幕所在地區」
我們認為，2023年至2025年的漲幅，大部分來自港區整體行情的上漲。在港區整體上漲+29.2%的情況下，很難單獨抽離出TAKANAWA GATEWAY CITY本身的效果。
至於高輪為何被港區整體追平，我們懷疑主因是老屋比例偏高。因為老屋交易占比愈高，每平方公尺單價的中位數就愈容易被拉低。因此，將此解讀為「高輪的住宅價值下滑」還為時過早。
我們認為，港南與芝浦的漲幅，除了對再開發的期待之外，也反映出在港區整體上漲的過程中，原本相對割算的地區逐漸拉近差距的走勢。港南在2023年比港區整體低14.1%，到了2025年差距已縮小至7.7%。
各地區的判斷軸（適合買進・建議觀望・建議暫緩）
| 地區・物件 | 我們的見解 | 判斷 | 購買前應確認的事項 |
|---|---|---|---|
| 港南（2000〜2015年建造住戶） | 與港區整體的差距已縮小，「因割算而買進」的理由已轉弱 | 若以長期自住或資產保全為前提可考慮，若鎖定短期漲幅則建議觀望 | 大規模修繕的時程與修繕積立金餘額、同棟大樓過去的成交紀錄 |
| 芝浦 | 2025年已超越港區整體，但2026年的數字尚不足以作為判斷依據 | 建議觀望（待確認2026年全年交易數據） | 2026年第2季以後的交易件數與單價 |
| 高輪 | 與港區整體水準相當，但屋齡範圍廣、物件間差異大 | 建議逐一挑選（車站距離、屋齡、管理狀態） | 是否為1981年6月前取得建築許可的舊耐震基準建物，以及與周邊再開發計畫的位置關係 |
| 三地區共通 | 僅以外國籍租客高租金為前提計算殖利率、缺乏其他依據的物件 | 建議暫緩考慮 | 同一棟建物、同一面積區間的實際成交租金 |
舉例來說，若在港南考慮屋齡約20年、75㎡的住戶，價格落在13,000萬日圓左右。這個價位正好就是2025年以後港南的中位數水準，不能說是為了再開發題材而多付了溢價。但另一方面，這樣的屋齡也正好容易迎來大規模修繕的時期。我們認為，修繕積立金是否充足，比再開發新聞更能左右最終的實際收益。
若以出租方式經營，須將847戶的租賃供給納入前提
TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE作為對應外派人士需求的高級租賃住宅，供給了847戶。由於住戶坪數從43㎡等級到580㎡等級都有，涵蓋範圍廣，若計畫將港南或芝浦坪數較大的住戶出租給外國籍租客，將會與其正面競爭。
舉例來說，若計畫將芝浦60㎡等級的住戶以法人契約方式出租給外國籍租客，在設定租金時，最好以會被拿來與車站直通的新建租賃住宅比較為前提。我們建議，租金應根據條件相近的成交案例保守估算，並將空置期抓得寬鬆一些。若您正考慮在高輪、港南、芝浦進行租金評估或收支檢討，歡迎洽詢INA&Associates Inc.。
給考慮出售的屋主
2025年的單價，三個地區均較2023年大幅上漲。對考慮出售的屋主來說，目前的水準已足以作為重要的判斷依據。
不過，2026年目前僅有第1季的暫定值，走勢方向尚無法判讀。我們建議，訂定售價時不應僅參考地區整體的中位數，而應與同一棟大樓、同一面積區間的成交案例做比較。
高輪Gateway的再開發，並不是能一律推升周邊公寓價格的題材。統一地區與屋齡條件後再比較，並依「是否為值得長期持有的物件」來判斷，才是減少失誤的捷徑。若您需要針對個別物件進行比較，歡迎隨時洽詢INA&Associates Inc.。
常見問題（FAQ）
Q1. 高輪Gateway站的再開發，讓周邊公寓的價格上漲了嗎？
A. 周邊中古公寓的單價在2023年至2025年間確實上漲，但不能說完全是再開發帶來的影響。同一期間，港區整體每平方公尺單價的中位數也上漲了+29.2%，而開幕所在地高輪的漲幅（+16.2%）反而低於整體。
Q2. TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE可以購買嗎？
A. 無法購買。這是由JR東日本集團擔任出租方的高級租賃住宅，總戶數847戶，地上44層、地下2層，配合2026年3月28日的盛大開幕一同啟用。若要在周邊購買物件，對象會是高輪、港南、芝浦等既有公寓。
Q3. 進入2026年後，芝浦的公寓價格下跌了嗎？
A. 尚無法判斷已經下跌。2026年第1季芝浦的每平方公尺單價中位數為184.5萬日圓，但這僅是38件的暫定值，後續還會陸續補入交易紀錄。較適當的做法，是等2026年全年交易數據齊全後再確認走勢。
Q4. 高輪Gateway周邊今後還會持續進行再開發嗎？
A. 會持續進行。JR東日本表示將同步推進品川站北口車站改良與品川站街區的城市建設，高輪築堤的原地保存及開放目標訂在2028年春。品川站北周邊地區的再開發已於2022年10月完成都市計畫決定。
引用・參考資料
- 東日本旅客鐵道株式會社「TAKANAWA GATEWAY CITY」PR事務局〈『TAKANAWA GATEWAY CITY』今日盛大開幕！廣域品川圈正式啟動！〉（2026年3月28日）
- 東日本旅客鐵道株式會社〈-2026年春 TAKANAWA GATEWAY CITY誕生高級租賃住宅- TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE〉（2025年10月1日）
- TAKANAWA GATEWAY CITY官方網站〈關於高輪Gateway City〉（2026年9月瀏覽）
- 萬豪國際酒店集團〈【JW萬豪酒店東京】慶祝開幕1週年紀念活動〉（2026年9月11日）
- 東京都都市整備局〈品川站北周邊地區（組合施行）〉
- 國土交通省〈不動產資訊資料庫〉
