圖：石神井公園站南口西地區第一種市街地再開發事業完工預想圖（從東南側看。中央為北街區的26層高層棟，左為南街區的9層低層棟）。東京・練馬區西武池袋線石神井公園站南口西地區，在老舊建物密集的站前地區再開發事業正在推進中。本事業計畫在站前建設以地上26層・高度約100m級高層大樓為核心的大規模複合設施，創建具備住宅・商業・公共服務・辦公機能的全新地區據點。2024年已開始拆除既有建物，預定之後轉移至主體工程，目標在2027年度內竣工（2028年初左右）。
再開發事業概要
本再開發事業的施行區域，是鄰接石神井公園站南口的練馬區石神井町三丁目約0.6公頃的地區。在距站步行1分鐘的地段，建設北街區與南街區共2棟建物。北街區將建設地下2層・地上26層、高度約100m的超高層棟，南街區整備地上9層、高度約35m的中層棟。兩棟合計延床面積約3萬4千平方公尺（北街區：約31,260㎡、南街區：約2,800㎡），總戶數約230戶規模（北街區：約210戶、南街區：約20戶）。主要用途除住宅（共同住宅）外，也包含活用站前立地的商業設施、辦公室、行政服務等公益設施的複合構成。北街區低層部（1～5樓）配置商業設施及公共服務設施，6樓以上為住宅樓層，預計供給約220戶住宅。南街區1～2樓為店鋪，3～5樓為辦公樓層，6～9樓為住宅（約20戶），形成雖規模小但商業・辦公・居住一體的大樓。面向站前廣場的敷地北側也設有行人通道及廣場，地區內的既有神社計畫移設・重整於北街區建物上的人工地盤上。配合再開發，站前都市計畫道路補助第232號線新設（寬16m・延長約90m）、周邊區劃道路拓寬整備、站前廣場擴充也同時實施。總事業費估計約230億圓規模，是老舊市街地更新與都市基礎設施整備一體推進的大型專案。
北街區・南街區規格比較
| 規格 | 北街區 | 南街區 |
|---|---|---|
| 敷地面積（㎡） | 3,182.12 | 525.76 |
| 建築面積（㎡） | 2,137.97 | 381.10 |
| 延床面積（㎡） | 30,133.75 | 2,694.54 |
| 層數 | 地上26層・地下2層 | 地上9層 |
| 高度（m） | 99.90 | 34.96 |
| 住宅戶數（戶） | 約220 | 約20 |
| 街區 | 用途 | 樓層構成 |
|---|---|---|
| 北街區 | 商業設施 | 1–2樓 |
| 公益設施 | 3–5樓 | |
| 住宅 | 6–26樓（約220戶） | |
| 南街區 | 商業設施 | 1–2樓 |
| 辦公室 | 3–5樓 | |
| 住宅 | 6–9樓（約20戶） |
相關事業者與體制
本事業由地權者等組成的石神井公園站南口西地區市街地再開發組合（事業施行者）推進。大型開發商野村不動產株式會社作為再開發組合的參加組合員（事業夥伴）參與，負責取得住宅部分保留床及協助推進事業。建物設計由建築設計事務所株式會社R.I.A.（RIA）負責，施工預定由大型建設公司前田建設工業株式會社承擔。行政方面，東京都依據都市再開發法負責都市計畫決定・組合設立認可等手續，練馬區也作為當地自治體協助街景整備計畫及公共設施整備。作為官民協作的再開發事業，由地區的權利人、開發商、行政一體推進。
時程經過
實現再開發的經過歷時漫長。以下整理主要時程。
2014年3月：當地權利人等成立準備組合，開始研究事業化。此階段野村不動產・前田建設工業決定成為事業協力者。
2020年12月：都市計畫決定公告。再開發計畫由東京都正式決定為都市計畫。
2022年9月：東京都知事核准市街地再開發組合設立。同年10月召開組合成立總會，正式發足事業施行體制。
2023年～2024年：歷經權利變換計畫認可（2024年1月）後，2024年2月起對既有建物展開拆除工程。拆除完工後，預定在2024年度內對新建工程動工。
2027年度：再開發大樓預定竣工。事業計畫目標在2027年度末（2028年2～3月左右）完成。原計畫預定2027年3月竣工，現在則預計2028年初竣工。
再開發時程
| 里程碑 | 年月 |
|---|---|
| 都市計畫決定 | 2020年12月 |
| 組合設立核准 | 2022年9月 |
| 權利變換計畫核准 | 2024年1月 |
| 既有建物拆除動工 | 2024年2月 |
| 主體工程動工（預定） | 2025年1月 |
| 竣工（預定） | 2028年3月～4月 |
成交價格實際上如何變動
我們以國土交通省公布的不動產交易價格資料，確認市場對再開發的期待反映在實際成交價格上的程度。下表將再開發事業施行區域所在的練馬區石神井町二手公寓交易，與練馬區整體並列呈現。
| 年份 | 交易件數 | 本地區的每平方公尺單價（中位數） | 全區的每平方公尺單價（中位數） |
|---|---|---|---|
| 2023年 | 54件 | 75.7萬日圓 | 73.3萬日圓 |
| 2024年 | 61件 | 98.7萬日圓 | 80.0萬日圓 |
| 2025年 | 68件 | 105.2萬日圓 | 78.8萬日圓 |
| 2026年（僅第1季） | 12件 | 105.4萬日圓 | 78.5萬日圓 |
2023年至2025年的漲幅，石神井町為+39.0%，練馬區整體為+7.5%。漲幅超過全區的5倍，在東京都內的再開發地區中相當突出。
2023年時每平方公尺單價與練馬區整體幾乎同水準，到2025年已高出全區平均33%。2026年第1季維持在105.4萬日圓/㎡，與前一年水準相當，高出全區平均34%。不過僅有12件的統計，尚不足以僅憑這一季判斷為趨勢。
以實際金額來看，2025年以後石神井町的二手公寓交易中位數為6,750萬日圓、專有面積65㎡，約半數的交易落在4,300萬日圓至8,975萬日圓的範圍內。
資料來源：根據國土交通省 不動產資訊資料庫（国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）的「不動產交易價格資訊」（國土交通省），由INA&Associates株式會社製作。依據2026年9月時點可取得的資料。最近一季由於之後仍會追加交易紀錄，因此為暫定值。
INA的觀點（2026年9月時點）
以下並非公開資料，而是本公司的見解。
石神井公園是再開發的期待明確反映在實際成交價格上的地區。在車站前的石神井町，與全區平均的差距從2023年的幾乎同水準，到2025年已擴大至3成以上，2026年第1季也維持了這個差距。我們認為，期待已有相當程度反映在價格之中。
在其他再開發地區，期待通常先反映在地價上，再延遲波及到二手公寓的實際成交。石神井公園則相反，實際成交先行大幅變動。我們認為這是因為站前再開發已進入能以具體建物形式看見的階段，容易傳達給自住需求的買方。
投資者的判斷基準
- 若現在買進，應以「價格已相當程度反映再開發效果」為前提來規劃收支。在較2023年上漲約4成的水準之上，再以相同速度持續上漲為前提的收支，其根據已相當薄弱。
- 以2026年第2季以後的數字，確認與全區平均的差距是否維持。第1季僅有12件，件數偏少，差距是維持還是開始縮小，應在下一季以後的數字中判斷。交易價格資料每季更新，可以用相同的步驟追蹤。
- 對考慮出售的業主而言，條件良好的局面仍在持續。目前的水準大幅高於全區平均，這個差距能維持到什麼時候難以斷言。
事業目的與對地區的影響
石神井公園站南口西地區再開發事業，目的是將老舊木造建物密集、道路狹窄的站前市街地更新為安全舒適的空間。具體而言，行人空間改善、防災性提升、站前機能強化這三點是主要支柱。首先，從站剪票口到南口商店街及石神井公園形成順暢連接的行人網路，徹底實現步車分離，確保行人的安全・舒適性。再開發大樓1樓設有從站西口貫通敷地的行人通道，引導人流至南口廣場及商店街入口，預計形成可回遊站與周邊地區的熱鬧動線。接著，在站前集中整備公共服務設施以提升行政服務等的可及性，透過商業設施及辦公室的充實提高地區居民的便利性及地區經濟的活化。同時，住宅方面也預計供給約230戶鄰站都市型住宅，提供優質居住環境，期待因站周邊定住人口增加而創造街道活力。此外，本事業透過建設耐火建築物及土地一體化利用，提升防災面脆弱的木造密集市街地的安全性。配合道路拓寬・人行道整備等基礎設施整備，整體地區的防災性・安全性得到提升，也有助於災害時的避難路線確保及平時的交通擁擠緩解。
如此，石神井公園站南口西地區第一種市街地再開發事業是以站前利便性提升、安全安心的街景整備，以及地區活化為目的，以官民合作推進的專案。完工後，石神井公園站前將誕生成為新地標的高層複合設施，期待強化練馬區西部的據點地區機能。再開發所創出的商業空間及廣場，與周邊既有商店街相輔相成帶動熱鬧氛圍，步行可達的石神井公園來訪者也預計增加，為整體地區帶來正面的波及效果。
