飯田橋站東地區第一種市街地再開發事業，是在千代田區內興建地上26層、高約130公尺複合大樓的大規模專案。截至2026年3月，權利變換計畫仍未獲核准，尚未動工，較原定2026年11月的竣工期程大幅延遲。2025年7月「飯田橋站周邊基盤整備計畫」正式制定後，時程延遲的結構性背景及車站周邊三地區一體化都市更新的全貌終於逐漸明朗。
飯田橋站東地區再開發事業概要
飯田橋站東地區第一種市街地再開發事業位於千代田區飯田橋三丁目6番等地，施行區域面積約0.7公頃。2021年6月由千代田區完成都市計畫決定，翌年2022年10月東京都核准設立飯田橋站東地區市街地再開發組合。總事業費高達約367億日圓。
規劃建築為地下2層、地上26層、塔屋2層，高約130公尺，總樓地板面積約46,500平方公尺。容積率達1,100%，屬高密度開發，低樓層規劃商業及公益設施，中樓層（3至20樓）每層樓地板面積逾1,400平方公尺的辦公空間，高樓層（22至26樓）為住宅，採複合用途規劃。參與組合員為三菱地所、三菱地所Residence、大和房屋工業及清水建設四家企業。清水建設自2011年起即以事業協力者身分參與，三菱地所則於2017年加入準備組合，體制建構歷時甚久。
時程延遲的背景——為何遲遲無法動工
原定時程為2023年9月動工、2026年11月竣工。然而截至2026年3月，權利變換計畫仍未獲核准，既有建築的拆除工程也尚未啟動。組合方面並未正式公布新的竣工時間，大幅延遲已成定局。
延遲的背景在於飯田橋站複雜的結構。JR中央·總武線、東京Metro東西線·有樂町線·南北線、都營大江戶線共計5條路線在此匯集，地下與地面交錯的鐵路基礎設施密布於車站周邊。再開發大樓的施工與這些鐵路設施在物理上極為接近，因此與JR東日本、東京Metro之間的技術協商不可或缺。而且不僅止於個別協調，更需要東京都、千代田區、新宿區、文京區等行政機關共同參與的廣域合意形成。
正因如此，單就再開發事業本身無法確定施工計畫，必須等待站前廣場、人行空橋等都市基盤整備計畫的確立。該基盤整備計畫於2025年5月以草案形式公布，同年7月正式制定，協調的基礎才終於到位。
飯田橋站周邊基盤整備計畫的制定（2025年7月）
2025年7月30日東京都公布的「飯田橋站周邊基盤整備計畫」，是由東京都、千代田區、新宿區、文京區、JR東日本及東京Metro共同參與的「飯田橋站周邊基盤整備推進會議」所制定。該計畫旨在提升車站周邊的可達性、便利性與安全性，規劃相應的都市基盤整備。
主要整備內容包含以下四項：第一，擴充JR飯田橋站東口高架下的步行空間，改善車站使用者的動線。第二，整備包含東京Metro A2出入口改良在內的站前立體廣場。第三，新設連接車站東口與文京區方向的人行空橋。第四，改良整備A4出入口。這些重點三項事業以2033年度前完成為目標，再開發大樓與車站基盤設施的一體化完工藍圖已逐漸浮現。
若從正面角度看待此次延遲，透過與基盤整備計畫同步推進，完工時將形成更高品質的都市環境。並非由單一再開發大樓率先完工，而是人行空橋、站前廣場、高架下空間一體化整備，周邊辦公大樓及住宅的可達性將大幅提升。從東京都心多個再開發案例來看，交通基盤與再開發大樓協同推進的地區，竣工後不動產價值往往呈現穩定上升的趨勢。
飯田橋站周邊三地區一體化都市更新
飯田橋站周邊不僅有東地區（本事業），還有多個地區聯動推進都市更新。
飯田橋站中央地區於2025年6月完成都市計畫決定，規劃地下3層、地上21層、高約108公尺的複合設施，以2030年代竣工為目標，同樣位於千代田區範圍內。東地區（26層·約130公尺）與中央地區（21層·約108公尺）並立，飯田橋東口區域將出現兩棟高層複合大樓。
飯田橋站前地區位於新宿區側，相關規劃持續推進中，未來有望串聯西口方向的都市更新。東口的東地區、中央地區與西口側的站前地區完成整備後，將形成橫跨飯田橋站東西兩側的步行迴遊動線，可望提升整體區域價值。
與東京主要再開發專案動態相比，飯田橋以多地區聯動、分階段整備為特色，有別於單一再開發，可預期形成複合性的區域價值。
對不動產市場的影響與業主應採取的行動
飯田橋站東地區再開發完成後對不動產市場的影響，可從三個面向加以分析。
辦公需求面向方面，每層樓地板面積逾1,400平方公尺的大型樓面供給值得關注。在過去以中小規模大樓為主的飯田橋區域，引進符合都心五區標準的大型辦公空間，有機會吸引IT、顧問等企業的遷移需求。不過，由於竣工時間預計延至2030年代前半，對既有大樓的影響短期內仍屬有限。
住宅需求面向方面，高樓層住宅擁有千代田區地址的稀缺性。千代田區內的超高層住宅供給量本就不多，飯田橋同時鄰近千代田區與文京區的地理優勢，預期將持續吸引高資產族群及外資企業員工的穩定需求。
商業及公益設施面向方面，人行空橋與站前廣場的連通完成後，將形成直通車站的商業聚落。對於在周邊持有辦公大樓或住宅的業主而言，租金水準持續上漲的壓力可期。
正因如此，密切關注權利變換計畫的核准時程及新的動工、竣工期程公布至關重要。一旦核准通過，周邊區域的動態預計將急速變化，因此從現階段起便應持續蒐集相關資訊。
INA&Associates的觀點
飯田橋面臨皇居外濠，擁有水岸景觀，加上JR及東京Metro共5條路線匯聚的交通便利性，是極為罕見的優質地段。此次時程延遲乍看之下似為負面消息，但我們對此保持審慎觀察的態度。
透過基盤整備計畫的制定，最終實現的不再是單一再開發大樓的建設，而是「人行空橋、站前廣場、高架下空間、多棟高層大樓」一體化的都市環境。這與虎之門Hills周邊及澀谷站周邊所展現的「整體區域升級」機制如出一轍。
我們認為，權利變換計畫獲得核准的時點，將成為周邊不動產的實質轉折點。一旦動工啟動，鄰近區域的租金及價格形成也將開始受到影響。從現在起便為2030年代的飯田橋做好策略性決策準備，是在此區域持有資產者的重要課題。
解決地區課題的具體對策
車站擁擠的緩解對策
飯田橋站東口尤其在早晚通勤尖峰時段，東京Metro東西線出入口附近發生嚴重擁擠。本次再開發針對此問題採取了多項對策。
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地下出入口擴建
- 將現有東西線出入口擴大約1.5倍
- 通廊空間擴大約300㎡，確保停留空間
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新設地上－地下連接動線
- 設置多條垂直動線（手扶梯、電梯）
- 以分散尖峰時段人流為目的的設計
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行人動線模擬分析
- 預測分析再開發前後的行人流動
- 找出擁擠發生地點並反映於設計中
防災功能的強化
本地區在千代田區的防災計畫中被定位為「地域防災據點」，災害時的安全確保是重要課題。
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臨時收容設施整備
- 將地下廣場整備為災害時的臨時收容設施
- 可容納約500人的空間設計
- 確保72小時對應的緊急電源
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防災儲備倉庫設置
- 在建築物內設置約200㎡的防災儲備倉庫
- 儲備飲用水、緊急糧食、簡易廁所等
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資訊發布據點整備
- 在1樓整備災害時的資訊發布與收集據點
- 設置數位看板及無線網路存取點
環境考量與永續性
環境考量也是本專案的重要主題。具體如下：
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綠化計畫
- 確保基地內綠化率約20%
- 包含屋頂庭園、牆面綠化的立體綠化計畫
- 超越東京都「綠化計畫書制度」基準的綠化率
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節能對策
- 目標達到ZEB Ready（Nearly ZEB）等級的節能性能
- 設置太陽能發電板（約50kW）
- 採用最新高效率設備機器
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雨水利用系統
- 將屋頂收集的雨水作為中水再利用
- 活用於廁所沖洗用水及植栽灌溉
與周邊地區的連攜及波及效果
與飯田橋站周邊綜合再開發計畫的關係
本事業被定位為「飯田橋站周邊基礎設施整備計畫」的一環。飯田橋站周邊有多個再開發專案正在推進，並與其連攜推進綜合性的城市建設。
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與飯田橋站中央地區的連攜
- 整備與隔著目白通相鄰的「飯田橋站中央地區」之間的行人網路
- 研討天橋層級的連接方案
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與富士見二丁目3番地區再開發的相乘效果
- 提升與站西口進行中的「富士見二丁目3番地區再開發」（地上21層複合設施）的來訪者移動便利性
- 透過東西兩個專案帶動車站周邊的一體化活化
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與JR飯田橋站改良事業的協調
- 配合JR飯田橋站月台遷移工程同步整備出入口
- 為提升車站東西移動便利性而進行連攜
經濟波及效果與就業創造
本再開發事業亦期待對地區經濟帶來波及效果：
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就業創造效果
- 建設工程帶來的臨時就業：約2,000人
- 設施開業後的常態就業：約1,500人（辦公室、商業設施等）
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地區經濟活化
- 商業設施招商帶來的新消費創造：每年約30億日圓
- 辦公室工作者帶動的周邊消費：每年約10億日圓
- 固定資產稅等稅收增加：每年約5億日圓
租戶構成與公共設施計畫
商業設施的分區計畫
複合設施低層部（1樓～3樓）規劃有約5,000㎡的商業設施。
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1樓：餐飲・物販區
- 充分利用直結車站的地利，打造便利性高的店舖構成
- 咖啡廳、麵包店、便利商店等日常使用型店舖
- 沿貫通通道配置具開放式門面的店舖
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2樓：服務・診所區
- 醫療診所商場（內科、牙科、眼科等）
- 金融機構、生活支援服務
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3樓：餐飲・文化區
- 餐廳、咖啡廳
- 書店、文化課程等
公益設施的導入計畫
公益設施方面，規劃有以下功能：
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托育支援設施
- 面積約500㎡的立案托育所（定員60名）
- 臨時托育設施
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社區空間
- 供地區居民、上班族及訪客使用的多功能空間
- 可因應活動及研討會的可變式格局
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行政服務窗口
- 千代田區行政服務窗口（證明書核發等）
辦公室・住宅的特色
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辦公室規格
- 無柱空間實現高效率格局（約1,400㎡／樓層）
- 天花板高度2.8公尺、OA地板100mm
- 支援活用最新IoT技術的智慧辦公室
- BCP對應（72小時緊急發電功能）
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住宅單元
- 約180戶都市型住宅（1LDK～3LDK）
- 配置於16樓以上高層，確保良好視野
- 設置住戶專用交誼廳、健身空間
- 採用隔震結構，具備高度耐震性能
再開發的創新舉措
數位技術的運用
本專案積極導入先進的數位技術：
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BIM（建築資訊模型）的全面運用
- 透過BIM從設計到施工、營運的一元化管理
- 運用3D模型向居民及權利人進行淺顯易懂的說明
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智慧建築化
- 透過感測器網路自動控制空調與照明
- 導入臉部辨識系統強化保全
- 透過行動應用程式預約及使用各項設施
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數位孿生建構
- 即時數位化建築物與設備的運作狀況
- 透過預測性維護降低維護管理成本
公私協力的廣場營運
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地區管理組織的成立
- 以再開發組合為基礎衍生成立地區管理組織
- 設施所有者、租戶、行政機關共同參與的官民連攜體制
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廣場活用方案
- 季節性活動（春季賞櫻祭、夏季納涼祭等）
- 平日午餐時段的市集
- 假日文化藝術活動
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收益回饋模式
- 透過廣場收益事業（小攤位出租等）確保自主財源
- 建構充作維護管理費用的系統
延遲是否已反映在成交價格上
我們以國土交通省公布的不動產交易價格資料，確認動工的延遲是否實際影響了不動產價格。由於以富士見、飯田橋的地區單位來看，二手公寓的交易每年僅20件左右，件數過少，因此以千代田區整體進行統計。
| 年份 | 交易件數 | 千代田區的每平方公尺單價（中位數） |
|---|---|---|
| 2023年 | 500件 | 134.1萬日圓 |
| 2024年 | 497件 | 142.9萬日圓 |
| 2025年 | 615件 | 169.2萬日圓 |
| 2026年（僅第1季） | 100件 | 200.0萬日圓 |
2023年至2025年間，千代田區二手公寓的每平方公尺單價上漲了+26.2%，2026年第1季更進一步達到200.0萬日圓/㎡。即使在動工延遲的期間，周邊的不動產價格仍持續上漲。
資料來源：根據國土交通省 不動產資訊資料庫（国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）的「不動產交易價格資訊」（國土交通省），由INA&Associates株式會社製作。依據2026年9月時點可取得的資料。最近一季由於之後仍會追加交易紀錄，因此為暫定值。
從數字來看的補充（2026年9月時點）
時程的延遲，目前為止並未對周邊的成交價格造成負面影響。在遲遲無法動工的2023年至2025年之間，千代田區二手公寓的每平方公尺單價上漲了26.2%。
再開發的延遲會對價格產生作用，是在出現事業本身可能中止的疑慮之時。以飯田橋而言，基盤整備計畫的制定是一項進展，我們認為市場的解讀是「雖然延遲，但仍在推進」。在目前這個局面，把延遲的消息解讀為價格下跌的訊號是錯誤的。
投資者的判斷基準
- 要把延遲視為可以便宜買進的機會，在目前的狀況下相當困難。價格並未下跌，等待也不會形成能夠買得更便宜的格局。
- 權利變換計畫的核准將是實質上的轉捩點。在這一點公布之前，比起事業的進度，千代田區整體的市況更能左右價格。
- 以地區單位來看，交易每年僅20件左右，件數過少，是難以建立聚焦於特定區域行情判斷的地區。判斷時以千代田區整體的水準為基準，才是切合實際的做法。
總結
飯田橋站東地區第一種市街地再開發事業，是總事業費約367億日圓、地上26層複合大樓的大規模專案。原定2026年11月竣工，但因車站結構複雜及廣域關係機構協調的必要性，權利變換計畫的核准延遲，至今尚未動工。2025年7月基盤整備計畫正式制定後，延遲的結構性背景得以釐清，東地區、中央地區及站前地區三地區一體化都市更新的全貌也已明確。重點整備事業以2033年度完成為目標，飯田橋的都市環境預計將在未來十年間發生重大轉變。
常見問題（FAQ）
Q1. 飯田橋站東地區再開發何時完工？
A. 原定2026年11月竣工，但截至2026年3月權利變換計畫尚未獲核准，已大幅延遲。新的竣工時間尚未公布。考量周邊基盤整備重點事業預定於2033年度前完成，預估2030年代前半竣工，但確切時程需待權利變換計畫核准後方能確認。
Q2. 哪些開發商參與飯田橋站東地區再開發？
A. 參與組合員為三菱地所、三菱地所Residence、大和房屋工業及清水建設四家企業。清水建設自2011年起即以事業協力者身分長期參與，三菱地所於2017年加入準備組合。
Q3. 飯田橋站周邊還有哪些再開發在推進？
A. 除東地區外，飯田橋站中央地區（地上21層·高約108公尺）已於2025年6月完成都市計畫決定，目標2030年代竣工。此外，新宿區側的飯田橋站前地區也在推進都市更新規劃。三地區聯動發展，預計將形成橫跨車站東西兩側、具高度可達性的區域。
Q4. 飯田橋站前將有哪些改變？
A. 根據2025年7月制定的「飯田橋站周邊基盤整備計畫」，規劃包括擴充JR東口高架下步行空間、整備含東京Metro A2出入口改良的站前立體廣場、新設連接車站東口與文京區方向的人行空橋，以及改良A4出入口。重點三項事業以2033年度前完成為目標。
參考資料
