飯田橋站東地區第一種市街地再開發事業，是在千代田區內興建地上26層、高約130公尺複合大樓的大規模專案。截至2026年3月，權利變換計畫仍未獲核准，尚未動工，較原定2026年11月的竣工期程大幅延遲。2025年7月「飯田橋站周邊基盤整備計畫」正式制定後，時程延遲的結構性背景及車站周邊三地區一體化都市更新的全貌終於逐漸明朗。
飯田橋站東地區再開發事業概要
飯田橋站東地區第一種市街地再開發事業位於千代田區飯田橋三丁目6番等地，施行區域面積約0.7公頃。2021年6月由千代田區完成都市計畫決定，翌年2022年10月東京都核准設立飯田橋站東地區市街地再開發組合。總事業費高達約367億日圓。
規劃建築為地下2層、地上26層、塔屋2層，高約130公尺，總樓地板面積約46,500平方公尺。容積率達1,100%，屬高密度開發，低樓層規劃商業及公益設施，中樓層（3至20樓）每層樓地板面積逾1,400平方公尺的辦公空間，高樓層（22至26樓）為住宅，採複合用途規劃。參與組合員為三菱地所、三菱地所Residence、大和房屋工業及清水建設四家企業。清水建設自2011年起即以事業協力者身分參與，三菱地所則於2017年加入準備組合，體制建構歷時甚久。
時程延遲的背景——為何遲遲無法動工
原定時程為2023年9月動工、2026年11月竣工。然而截至2026年3月，權利變換計畫仍未獲核准，既有建築的拆除工程也尚未啟動。組合方面並未正式公布新的竣工時間，大幅延遲已成定局。
延遲的背景在於飯田橋站複雜的結構。JR中央·總武線、東京Metro東西線·有樂町線·南北線、都營大江戶線共計5條路線在此匯集，地下與地面交錯的鐵路基礎設施密布於車站周邊。再開發大樓的施工與這些鐵路設施在物理上極為接近，因此與JR東日本、東京Metro之間的技術協商不可或缺。而且不僅止於個別協調，更需要東京都、千代田區、新宿區、文京區等行政機關共同參與的廣域合意形成。
正因如此，單就再開發事業本身無法確定施工計畫，必須等待站前廣場、人行空橋等都市基盤整備計畫的確立。該基盤整備計畫於2025年5月以草案形式公布，同年7月正式制定，協調的基礎才終於到位。
飯田橋站周邊基盤整備計畫的制定（2025年7月）
2025年7月30日東京都公布的「飯田橋站周邊基盤整備計畫」，是由東京都、千代田區、新宿區、文京區、JR東日本及東京Metro共同參與的「飯田橋站周邊基盤整備推進會議」所制定。該計畫旨在提升車站周邊的可達性、便利性與安全性，規劃相應的都市基盤整備。
主要整備內容包含以下四項：第一，擴充JR飯田橋站東口高架下的步行空間，改善車站使用者的動線。第二，整備包含東京Metro A2出入口改良在內的站前立體廣場。第三，新設連接車站東口與文京區方向的人行空橋。第四，改良整備A4出入口。這些重點三項事業以2033年度前完成為目標，再開發大樓與車站基盤設施的一體化完工藍圖已逐漸浮現。
若從正面角度看待此次延遲，透過與基盤整備計畫同步推進，完工時將形成更高品質的都市環境。並非由單一再開發大樓率先完工，而是人行空橋、站前廣場、高架下空間一體化整備，周邊辦公大樓及住宅的可達性將大幅提升。從東京都心多個再開發案例來看，交通基盤與再開發大樓協同推進的地區，竣工後不動產價值往往呈現穩定上升的趨勢。
飯田橋站周邊三地區一體化都市更新
飯田橋站周邊不僅有東地區（本事業），還有多個地區聯動推進都市更新。
飯田橋站中央地區於2025年6月完成都市計畫決定，規劃地下3層、地上21層、高約108公尺的複合設施，以2030年代竣工為目標，同樣位於千代田區範圍內。東地區（26層·約130公尺）與中央地區（21層·約108公尺）並立，飯田橋東口區域將出現兩棟高層複合大樓。
飯田橋站前地區位於新宿區側，相關規劃持續推進中，未來有望串聯西口方向的都市更新。東口的東地區、中央地區與西口側的站前地區完成整備後，將形成橫跨飯田橋站東西兩側的步行迴遊動線，可望提升整體區域價值。
與東京主要再開發專案動態相比，飯田橋以多地區聯動、分階段整備為特色，有別於單一再開發，可預期形成複合性的區域價值。
對不動產市場的影響與業主應採取的行動
飯田橋站東地區再開發完成後對不動產市場的影響，可從三個面向加以分析。
辦公需求面向方面，每層樓地板面積逾1,400平方公尺的大型樓面供給值得關注。在過去以中小規模大樓為主的飯田橋區域，引進符合都心五區標準的大型辦公空間，有機會吸引IT、顧問等企業的遷移需求。不過，由於竣工時間預計延至2030年代前半，對既有大樓的影響短期內仍屬有限。
住宅需求面向方面，高樓層住宅擁有千代田區地址的稀缺性。千代田區內的超高層住宅供給量本就不多，飯田橋同時鄰近千代田區與文京區的地理優勢，預期將持續吸引高資產族群及外資企業員工的穩定需求。
商業及公益設施面向方面，人行空橋與站前廣場的連通完成後，將形成直通車站的商業聚落。對於在周邊持有辦公大樓或住宅的業主而言，租金水準持續上漲的壓力可期。
正因如此，密切關注權利變換計畫的核准時程及新的動工、竣工期程公布至關重要。一旦核准通過，周邊區域的動態預計將急速變化，因此從現階段起便應持續蒐集相關資訊。
INA&Associates的觀點
飯田橋面臨皇居外濠，擁有水岸景觀，加上JR及東京Metro共5條路線匯聚的交通便利性，是極為罕見的優質地段。此次時程延遲乍看之下似為負面消息，但我們對此保持審慎觀察的態度。
透過基盤整備計畫的制定，最終實現的不再是單一再開發大樓的建設，而是「人行空橋、站前廣場、高架下空間、多棟高層大樓」一體化的都市環境。這與虎之門Hills周邊及澀谷站周邊所展現的「整體區域升級」機制如出一轍。
我們認為，權利變換計畫獲得核准的時點，將成為周邊不動產的實質轉折點。一旦動工啟動，鄰近區域的租金及價格形成也將開始受到影響。從現在起便為2030年代的飯田橋做好策略性決策準備，是在此區域持有資產者的重要課題。
總結
飯田橋站東地區第一種市街地再開發事業，是總事業費約367億日圓、地上26層複合大樓的大規模專案。原定2026年11月竣工，但因車站結構複雜及廣域關係機構協調的必要性，權利變換計畫的核准延遲，至今尚未動工。2025年7月基盤整備計畫正式制定後，延遲的結構性背景得以釐清，東地區、中央地區及站前地區三地區一體化都市更新的全貌也已明確。重點整備事業以2033年度完成為目標，飯田橋的都市環境預計將在未來十年間發生重大轉變。
常見問題（FAQ）
Q1. 飯田橋站東地區再開發何時完工？
A. 原定2026年11月竣工，但截至2026年3月權利變換計畫尚未獲核准，已大幅延遲。新的竣工時間尚未公布。考量周邊基盤整備重點事業預定於2033年度前完成，預估2030年代前半竣工，但確切時程需待權利變換計畫核准後方能確認。
Q2. 哪些開發商參與飯田橋站東地區再開發？
A. 參與組合員為三菱地所、三菱地所Residence、大和房屋工業及清水建設四家企業。清水建設自2011年起即以事業協力者身分長期參與，三菱地所於2017年加入準備組合。
Q3. 飯田橋站周邊還有哪些再開發在推進？
A. 除東地區外，飯田橋站中央地區（地上21層·高約108公尺）已於2025年6月完成都市計畫決定，目標2030年代竣工。此外，新宿區側的飯田橋站前地區也在推進都市更新規劃。三地區聯動發展，預計將形成橫跨車站東西兩側、具高度可達性的區域。
Q4. 飯田橋站前將有哪些改變？
A. 根據2025年7月制定的「飯田橋站周邊基盤整備計畫」，規劃包括擴充JR東口高架下步行空間、整備含東京Metro A2出入口改良的站前立體廣場、新設連接車站東口與文京區方向的人行空橋，以及改良A4出入口。重點三項事業以2033年度前完成為目標。
參考資料
