在東京都港區高輪，都營淺草線與京急本線交會的泉岳寺站旁，一棟高約145公尺、地上30層的複合設施建設工程已全面展開。「泉岳寺站地區第二種市街地再開發事業」是由東京都主導施行的公共再開發計畫，將車站改良與周邊整備一體推進，目標於2031年度竣工。隨著毗鄰的高輪Gateway City於2025年3月完成開幕啟用，泉岳寺站周邊正成為港區南部下一波重大變革的核心地帶。
何謂泉岳寺站地區第二種市街地再開發事業
泉岳寺站地區第二種市街地再開發事業，是由東京都擔任施行者的公共主導型再開發。不同於一般「第一種市街地再開發事業」採用權利轉換方式，「第二種」採取管理處分方式——原有權利人並非留在事業用地內，而是獲得補償後遷出。這種制度通常適用於需要進行高公益性都市基盤整備（如車站改良、區域冷暖房系統等）的情況，泉岳寺站地區正是典型案例。
東京都第二市街地整備事務所負責統籌推動，東急不動產株式會社與京濱急行電鐵株式會社於2021年6月獲選為特定建築者。設計與施工由鹿島建設承擔，特定設施建築物的新建工程已於2024年11月1日正式動工。事業期間自2018年度至2032年度，展現了對永續城市發展的堅定承諾。
事業規模與時程
從建物的主要規格，即可清楚看出本案的宏大規模。
- 所在地：東京都港區高輪二丁目
- 構造：地上30層、地下3層
- 最高高度：約145公尺
- 基地面積：約8,490平方公尺
- 總樓地板面積：約112,300平方公尺
- 用途：共同住宅（385戶）、辦公室、商店、育兒支援設施
- 設計・施工：鹿島建設
- 動工：2024年11月1日
- 預計竣工：2031年度（2032年3月下旬）
總樓地板面積約112,300平方公尺的規模，在港區內名列前茅。低樓層配置商店、中樓層設置辦公室、高樓層規劃共同住宅（分售385戶）的垂直混合使用配置，實現了「職、住、商」的一體化，為街區帶來全天候的活力。育兒支援設施的導入與東京都的育兒政策相互呼應，從營造適合家庭居住環境的角度來看，同樣值得關注。
環境友善設計也是一大特色。建物外牆設置的外裝格柵百葉，依據立面各區域不同的日照量調整角度與疏密度，有效降低陽光對室內的熱侵入。兼顧節能性能與建築美學的設計，體現了回應當代環境標準的積極態度。
資料來源：東京都都市整備局「泉岳寺站地區第二種市街地再開發事業」（2024年）
與高輪Gateway City的聯動及地區一體開發
談及泉岳寺站地區再開發，不可忽略與毗鄰的「TAKANAWA GATEWAY CITY（高輪Gateway City）」之間的關係。高輪Gateway City總基地面積約74,000平方公尺、總樓地板面積約845,000平方公尺，是規模極為驚人的再開發計畫，已於2025年3月27日完成開幕啟用。
其核心設施「THE LINKPILLAR 1」（North・South）已於2025年3月27日開業。接續的「THE LINKPILLAR 2」為地上31層、高約167公尺的超高層大樓，涵蓋辦公室、商業設施、診所、健身中心及區域冷暖房能源中心等，預計於2026年3月28日開業。
泉岳寺站地區的再開發大樓在完工後，計畫經由THE LINKPILLAR以空中連廊與JR高輪Gateway站連接。如此一來，從都營淺草線、京急本線的泉岳寺站前往JR山手線、京濱東北線及東海道新幹線品川站方向的交通便利性將大幅提升。泉岳寺站將從過去的「轉乘車站」質變為「城市門戶」。
此外，隨著品川站北口地區及田町站周邊的再開發聯動推進，「品川～高輪～泉岳寺～田町」這條港區南部軸線，正描繪出作為一體化國際交流據點的發展藍圖。無論是吸引入境旅客需求，還是作為海外企業進駐的候選地，該區域的關注度勢必持續攀升。
泉岳寺站改良工程｜月台寬度將擴增為兩倍
與市街地再開發事業一體推進的重要公共建設，就是泉岳寺站的車站改良工程。由東京都交通局與京濱急行電鐵共同推動的改良工程，將把現行約5公尺的月台寬度擴增至約10公尺。預計2027年度啟用，驗票大廳也將同步擴建。
目前的泉岳寺站，作為都營淺草線與京急本線乘客集中的轉乘站，月台寬度狹窄，尖峰時段的安全保障一直是課題。透過將月台寬度倍增與上方再開發大樓建設一體規劃，車站功能的根本性改善與地面層魅力都市空間的創造得以同步實現。這正是第二種市街地再開發事業獨有的「公共與民間一體化都市改造」之典範。
車站便利性的提升，與周邊不動產價值直接相關。緩解擁擠、強化無障礙設施、擴建大廳帶來的商業空間創造，將對站點周邊物件的租賃需求與估值產生雙重正面效應。對不動產業主而言，這項改良工程的進展是制定長期資產策略時不可忽視的重要資訊。
有關東京主要再開發計畫的全貌，請一併參閱「2025年改變東京面貌的主要再開發計畫」。
對港區南部不動產市場的影響
泉岳寺站地區的再開發，將對港區南部（高輪、白金高輪、品川方向）的不動產市場帶來怎樣的影響？
租賃住宅市場：隨著再開發大樓預計2031年度完工，「期望值提前反映」效應可能推升周邊物件的租金水準。尤其是步行可達範圍內的公寓大廈，在高輪Gateway City開業效應的基礎上，隨著泉岳寺再開發進度受到更多關注，有意入住者的客群將日趨厚實。預期可吸引外資企業員工及通勤至品川、田町方向的高收入族群。
辦公市場：再開發大樓的辦公區域（中樓層）投入營運後，高輪地區的辦公供給量將增加。對周邊既有辦公大樓而言固然構成競爭壓力，但整體區域知名度與品牌價值的提升也將擴大需求。長期來看，隨著國際交流據點的定位更加鞏固，港區南部的辦公需求有望獲得整體性提升。
分售公寓市場：再開發大樓的住宅部分（385戶）將以分售方式供應。作為145公尺高的超高層住宅大樓，預料將設定面向富裕及超高淨值客群的價格帶。完工後的資產價值，將因與高輪Gateway City的一體開發、以及與JR高輪Gateway站的空中連廊接駁所帶來的品牌優勢，而享有顯著的溢價效應。
有關白金高輪地區再開發與不動產價值的關係，請參閱「白金高輪地區再開發對不動產價值的影響（2025年4月）」。
成交價格實際上如何變動
我們以國土交通省公布的不動產交易價格資料，確認市場對再開發的期待反映在實際成交價格上的程度。下表將地區名稱含有「高輪」的二手公寓交易，與港區整體並列呈現。
| 年份 | 交易件數 | 本地區的每平方公尺單價（中位數） | 港區整體的每平方公尺單價（中位數） |
|---|---|---|---|
| 2023年 | 188件 | 163.8萬日圓 | 146.7萬日圓 |
| 2024年 | 170件 | 163.3萬日圓 | 166.7萬日圓 |
| 2025年 | 172件 | 190.4萬日圓 | 189.5萬日圓 |
| 2026年（僅第1季） | 34件 | 193.0萬日圓 | 200.0萬日圓 |
2023年至2025年的漲幅，高輪為+16.2%，港區整體為+29.2%。2023年時高於港區整體12%的高輪，在2024年被追平，到2026年第1季已低於全區平均。
以實際金額來看，2025年以後高輪的二手公寓交易中位數為1億日圓、專有面積55㎡，約半數的交易落在4,800萬日圓至2億日圓的範圍內。價格帶的幅度很寬，是屋齡與規模造成的差距很大的地區。
資料來源：根據國土交通省 不動產資訊資料庫（国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）的「不動產交易價格資訊」（國土交通省），由INA&Associates株式會社製作。依據2026年9月時點可取得的資料。最近一季由於之後仍會追加交易紀錄，因此為暫定值。
從數字來看的補充（2026年9月時點）
儘管有高輪Gateway City這樣的大型開發正在推進，高輪的二手公寓價格仍被港區平均超越。這是個出乎意料的數字，但我們認為可以說得通。
高輪原本就是港區之中水準偏高的地區。2023年時點高於全區平均12%。這3年間港區整體上漲29%，是因為麻布台Hills等其他地區追上了高輪的水準。正確的解讀是，並非高輪下跌，而是全區追了上來。
話雖如此，大型開發推進中的地區未能相對全區平均維持優勢，這也是事實。泉岳寺站地區的分售385戶進入市場的局面，將是下一個判斷材料。
投資者的判斷基準
- 不要預設「因為是高輪所以會漲」。與全區平均的差距在這3年間已經消失。目前已是應依個別物件條件來判斷的階段。
- 新推分售案的價格將成為既有二手物件的指標。385戶的銷售價格一旦公布，該地區的水準就會被重新評價。
- 4,800萬日圓至2億日圓這樣的價格帶幅度，意味著平均值無法作為參考基準。市場依屋齡、樓層與景觀而分化。
INA觀點｜以長期視野把握泉岳寺地區的價值
我之所以關注泉岳寺站地區的再開發，並非僅因其規模龐大。這項事業的本質，在於「車站改良、都市基盤整備、複合設施建設」同步推進的第二種市街地再開發事業這一制度設計的精妙之處。由東京都作為施行者確保民間難以獨力完成的公共基礎設施建設，同時結合民間的建築實力與資本力量——這一模式是日本都市再生中極具效力的方程式之一。
隨著高輪Gateway City的開幕啟用，泉岳寺地區已站在了「蛻變的起點」。加上泉岳寺站再開發的推進，港區南部將成長為「品川～高輪～泉岳寺」這條國際交流軸線上的關鍵節點。雖然竣工要到2031年度，但不動產市場會在完工之前就將期望值反映在價格之中。我認為，對具備長期視野的投資者及資產持有者而言，在現階段進行資訊蒐集與決策評估具有重要意義。
INA&Associates株式會社持續針對泉岳寺、高輪地區等都心再開發區域的不動產市況進行資訊蒐集與分析。如有任何資產策略方面的諮詢需求，歡迎隨時與我們聯繫。
有關再開發區域的最新動態，請參閱「【2025年2月】JR新橋站東口再開發計畫」。
總結
- 泉岳寺站地區第二種市街地再開發事業，是由東京都施行、東急不動產及京急擔任特定建築者的公共再開發計畫
- 地上30層、高約145公尺、總樓地板面積約112,300平方公尺，包含共同住宅385戶、辦公室、商店及育兒支援設施的複合設施
- 2024年11月動工、預計2031年度竣工（事業期間2018～2032年度）
- 泉岳寺站月台寬度將從5公尺擴增至10公尺，車站改良工程預計2027年度啟用
- 透過與高輪Gateway City及THE LINKPILLAR的空中連廊接駁，大幅提升從JR高輪Gateway站至品川方向的通達性
- 港區南部的租賃、辦公及分售公寓市場預計將持續面臨長期上漲壓力
常見問題（FAQ）
Q1. 泉岳寺站地區第二種市街地再開發事業的施行者是誰？
A. 施行者為東京都（東京都第二市街地整備事務所）。東急不動產株式會社與京濱急行電鐵株式會社於2021年6月獲選為特定建築者，設計與施工由鹿島建設負責。
Q2. 再開發大樓何時完工？
A. 已於2024年11月1日動工，預計2031年度（2032年3月下旬）竣工。為包含共同住宅（385戶）、辦公室、商店及育兒支援設施的複合設施。
Q3. 泉岳寺站的車站改良何時完成？
A. 包括月台寬度從5公尺擴增至10公尺的工程在內，車站改良預計2027年度啟用。由東京都交通局與京濱急行電鐵共同推動。
Q4. 與高輪Gateway City是什麼樣的關係？
A. 泉岳寺站地區的再開發大樓在完工後，計畫經由高輪Gateway City（THE LINKPILLAR 1・2）以空中連廊與JR高輪Gateway站連接。與2025年3月開幕啟用的高輪Gateway City形成一體，將大幅提升港區南部的都市機能。
引用・參考資料
