新宿站西南方約1,100公尺處，靠近京王線初台站的西新宿三丁目，東京規模數一數二的都市更新計畫正在推進。這是以北棟63層、高約229m，南棟62層、高約228m的雙塔為核心，總戶數約3,200戶（2023年9月認可的事業計畫）的大規模複合設施整備計畫——「西新宿三丁目西地區第一種市街地再開發事業」。受到建設成本高漲這一業界共通課題影響，工程時程已重新調整，對於不動產投資人以及在該區域居住或工作的民眾而言，掌握最新動態至關重要。
本文的事業進度及計畫概要，係根據截至2026年9月的公開資訊（新宿區官方網站「西新宿三丁目西地區第一種市街地再開發事業（施工中）」，2026年4月2日更新）。隨事業推進，具體時間可能有所變動
事業概要與背景
本事業施行區域橫跨新宿區西新宿二丁目、三丁目、四丁目各地，面積約4.6公頃。對象區域內密集分布著1981年以前建造的老舊建築，防災問題長年受到關注。為從根本改善此市街地環境，並形成「充滿活力與交流的複合據點」，計畫正積極推進。
施行者為2023年2月1日獲得東京都認可的「西新宿三丁目西地區市街地再開發組合」。野村不動產、住友商事、東京建物、首都圈不燃建築公社等大型企業及公共機構作為參加組合員，前田建設工業被選定為特定業務代行者。事業費約2,387億日圓（目前重新審核中），是民間活力與行政合作的大規模專案。
建築與設施計畫詳情
A-1街區（雙塔）
作為本事業核心的A-1街區，將整備兩棟並立的超高層大樓。北棟地上63層、地下4層、屋頂結構2層，高約229.4m、總樓地板面積約183,782㎡，南棟地上62層、地下4層、屋頂結構2層，高約228.4m、總樓地板面積約194,987㎡，規模壯觀（此為2023年9月8日變更認可的事業計畫）。另外，根據組合正研議中的最新計畫（新宿區，2026年4月更新），總樓地板面積調整為北棟約180,180㎡、南棟約192,845㎡，與已認可的事業計畫相比有所變動。A-1街區總戶數約3,200戶，基地面積約29,630㎡，兩棟合計總樓地板面積約378,769㎡。用途以住宅為主，同時規劃商店、辦公室、生活支援設施、托育所及停車場的複合配置。這樣規模的雙塔在西新宿誕生，將從根本改變城市的天際線。
A-2、A-3街區（低層複合棟）
與塔樓一體整備的A-2棟（地上9層、地下1層）和A-3棟（地上9層）包含住宅及商店，A-3棟還設有町會會館。設計理念在於保持與在地社區的延續性，同時重建現有居民的生活基礎。
公共貢獻（步行者網路・防災）
本事業不僅止於民間開發，其豐厚的公共貢獻也是一大特色。計畫包括整備約4,500㎡的防災廣場、強化安全舒適的步行者網路、整備道路及臨時避難設施。本事業亦與東京都・新宿區推進的「西新宿都市大廳構想」及2025年2月制定的西新宿再整備指導方針相連動，有助於提升整個區域的價值。西新宿蛻變為「令人想漫步的城市」之日｜都市大廳構想與再整備指導方針所展示的2040年願景
地主的權益會如何？權利轉換機制與「搬遷」的誤解
正如「西新宿三丁目 再開發 搬遷」這類搜尋所反映，此規模的再開發容易讓既有權利人擔心自身權益將如何處理。但第一種市街地再開發事業在法律上並非「搬遷」，而是透過「權利轉換」機制推進。根據東京都都市整備局的事業說明資料，區域內土地及建築物既有的權利，原則上不涉及金錢往來，直接置換為新建大樓的樓地板（權利樓地板）。此機制會依原有資產評估額保障相應的樓地板面積，並依據都市再開發法規定，權利人可在組合設立認可公告之日起30日內提出申請，選擇不取得權利樓地板，改為領取金錢補償後遷出區域外。
西新宿三丁目西地區市街地再開發組合於2023年9月8日獲變更認可的事業計畫書中，亦明確記載「由於本再開發事業地主權利人數眾多，南棟與北棟的動工時期及既有建築拆除時期有所不同」，可見計畫特意將南棟與北棟的拆除及動工時期分開，以顧及眾多地主權利人的生活與營業影響。各權利人所取得權利樓地板的具體內容，將於組合最新計畫中訂為2027年度（令和9年度）的權利轉換計畫認可時點確定。
時程與最新動態
建築動工延後至2028年度的背景
根據新宿區刊載的組合最新計畫（2026年4月更新），權利轉換計畫認可與既有建築拆除工程動工訂為2027年度（令和9年度），主體工程動工訂為2028年度（令和10年度），竣工訂為2035年度（令和17年度）。建築動工較原定的2026年度延後2年。主要原因是建設材料費及人工費高漲，迫使總事業費進行重新審核。這不僅是西新宿的問題，而是日本全國大規模再開發事業所面臨的結構性課題，本事業也不例外。
時程變更整理如下：
| 步驟 | 原定計畫 | 組合最新計畫（目標） |
|---|---|---|
| 既有建築拆除工程啟動 | 2025年12月 | 2027年度 |
| 權利轉換計畫認可 | 2026年度 | 2027年度 |
| 建築動工 | 2026年度 | 2028年度 |
| 事業完成（竣工） | 2032～2035年度 | 2035年度 |
動工及竣工的延遲對投資人而言看似負面消息，但重要的是「都市計畫決定完成、組合已設立」所代表的高確實性。權利轉換計畫認可也已延後一年至2027年度，但事業歸零的風險極低。即便動工時程延後，邁向2035年度竣工的事業骨架仍維持不變。
對當地不動產市況的影響
從2026年公示地價看西新宿區域動向
2026年公示地價（令和8年）中，新宿區平均地價為433萬日圓/㎡（年增+12.88%），呈現強勁上漲。商業地平均615萬日圓/㎡（年增+13.77%），住宅地平均113萬日圓/㎡（年增+11.21%），均大幅超越全國水準。西新宿區域的再開發潛力已持續反映在地價中，隨著竣工的推進，預計將進一步承受上漲壓力。
再開發對周邊不動產價值的影響
約3,200戶的大量新增住宅供給，乍看之下似乎會壓低周邊租金行情。然而重要的是，本事業整備的設施不僅是住宅，還有商店、辦公室、生活支援設施及托育所的複合配置。生活便利性大幅提升、步行範圍內生活完結度的提高，預計將帶動整個區域租賃需求的增長。
此外，初台・西新宿三丁目區域過去在西新宿中屬於「知名度略低的地帶」，隨著230m級雙塔的完工，預計知名度將大幅提升，這也將有助於支撐中古公寓的價格。考慮到距2035年度竣工還有近10年的時間軸，以長期持有為前提的投資策略中，該區域的關注度預計將持續攀升。
大型開發商參與帶來的信號效果
野村不動產、住友商事、東京建物這三家代表日本國內不動產業界的企業作為參加組合員參與，是展示事業風險管理水準與收益前景可靠性的重要信號。各開發商在完成自身的市場調查和收支模擬後決定參與，只要各方不退出，就意味著對事業的強力承諾。這對個人投資人評估區域時是極具參考價值的判斷依據。
成交價格實際上如何變動
我們以國土交通省公布的不動產交易價格資料，確認市場對再開發的期待反映在實際成交價格上的程度。下表將地區名稱含有「西新宿」的二手公寓交易，與新宿區整體並列呈現。
| 年份 | 交易件數 | 本地區的每平方公尺單價（中位數） | 全區的每平方公尺單價（中位數） |
|---|---|---|---|
| 2023年 | 231件 | 120.0萬日圓 | 115.0萬日圓 |
| 2024年 | 218件 | 132.6萬日圓 | 125.7萬日圓 |
| 2025年 | 262件 | 159.1萬日圓 | 132.0萬日圓 |
| 2026年（僅第1季） | 51件 | 156.0萬日圓 | 132.0萬日圓 |
2023年至2025年的漲幅，西新宿為+32.6%，新宿區整體為+14.8%。漲幅超過全區整體的2倍，即使在2026年第1季，仍維持高於全區平均18%的水準。
以實際金額來看，2025年以後西新宿的二手公寓交易中位數為6,500萬日圓、專有面積45㎡，約半數的交易落在3,250萬日圓至1億4,000萬日圓的範圍內。
資料來源：根據國土交通省 不動產資訊資料庫（国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）的「不動產交易價格資訊」（國土交通省），由INA&Associates株式會社製作。依據2026年9月時點可取得的資料。最近一季由於之後仍會追加交易紀錄，因此為暫定值。
從數字來看的補充（2026年9月時點）
以下並非公開資料，而是本公司的見解。
西新宿是再開發的期待確實反映在實際成交價格上的少數地區之一。在多數再開發地區，期待會先反映在地價上，二手公寓的實際交易則會延後才受到波及。西新宿在2025年時點就已經在實際交易中，寫下超過全區平均2倍的漲幅。
我們認為，背景在於不只三丁目西地區，整個西新宿有多項重建同時推進。也就是說，市場所判斷的並非個別事業，而是整個地區已進入更新的階段。
投資者的判斷基準
- 以預期已相當程度被計入價格為前提來判斷。以此後仍將上漲為前提的收支，已到了應先確認依據再行編列的階段。
- 專有面積45㎡、6,500萬日圓的中位數，顯示以單身族與頂客族（DINKS）客層為主。租賃需求的解讀方式，也必須配合這個客層。
- 2026年第1季為156.0萬日圓/㎡，呈現持平。漲勢是告一段落還是只是一時，可從下一季的數字確認。
業主應採取的行動
對於在西新宿三丁目西地區附近擁有資產的不動產業主，目前有幾個值得考量的事項。首先，距竣工約10年的時間軸意味著不必急於判斷「是否應立即出售」。另一方面，隨著2027年度以後動工・拆除作業的全面展開，周邊可能出現施工噪音、交通管制等暫時性的生活環境變化。對於管理出租物件的業主，建議向入住者做好妥善的資訊揭露，並視情況研討租金及契約條件的調整。
持續監測竣工後供給增加如何影響區域租賃需求也很重要。與新建塔式公寓競爭的物件和受惠於生活便利性提升的物件，所受影響大相徑庭。保持細緻追蹤區域市況變化並優化投資組合的態度，將有助於長期維護資產價值。
總結
西新宿三丁目西地區第一種市街地再開發事業重點整理：
- 規模：以北棟63層・約229m、南棟62層・約228m的雙塔為核心，總戶數約3,200戶（2023年9月認可的事業計畫），為西新宿最大規模
- 體制：野村不動產・住友商事・東京建物為參加組合員，前田建設工業為特定業務代行者推進事業
- 時程：因建設費高漲，建築動工從2026年度延後至2028年度。權利轉換計畫認可目標2027年度，竣工目標2035年度（組合最新計畫）
- 地價動向：新宿區2026年公示地價平均+12.88%，維持高水準上漲
- 投資視角：以都市計畫決定・組合設立的確實性為基礎，區域長期價值提升潛力高
與其對動工延遲這一短期變化過度反應，不如著眼於2035年竣工的長期藍圖，建立資產策略才是關鍵。
常見問題（FAQ）
Q1. 西新宿三丁目西地區再開發目前處於哪個階段？
2023年2月獲東京都批准設立市街地再開發組合，目前正處於權利轉換計畫制定階段。根據組合最新計畫，權利轉換計畫認可與既有建築拆除工程啟動皆以2027年度為目標。
Q2. 竣工時間是何時？聽說時程有所變更。
根據新宿區刊載的組合最新計畫（2026年4月更新），因應建設材料費・人工費高漲，建築動工從原定2026年度延後至2028年度。相應地，竣工及事業完成預計於2035年度。組合設立・都市計畫決定等行政上的認可已完成，事業的確實性維持不變。
Q3. 再開發地區周邊的租賃・買賣市場何時開始受到影響？
地價的期待值已在一定程度上反映於2026年公示地價（年增+12.88%）中。物理性影響（噪音・交通管制等）將在2027年度拆除工程啟動後全面顯現，需求提振效果預計在2035年度竣工後才會充分顯現。但因知名度提升帶來的心理性溢價，可能在竣工前就開始形成。
Q4. 野村不動產及住友商事參與的意義為何？
大型開發商作為參加組合員參與，意味著專業人士在充分審查事業收益性・可實現性後做出承諾。這有助於降低萬一發生事業中斷的風險，對金融機構的融資判斷及周邊不動產的評估也具有積極影響。這是小規模再開發事業所沒有的信號效果。
引用・參考資料
