親眼看過虎之門Hills、麻布台Hills、六本木一帶蛻變的不動產所有人與投資人，近來常問：「下一個會變的是哪裡？」先弄清港區再開發如何改寫房地產價值與租賃市況，再為「下一波」預做準備，已成為今後租賃經營的重要視角。2026年，品川、新宿、中央區、豐洲這四個區域，正同時以各自不同的形式啟動變化。這是日本特有的都市再開發邏輯：法定的市街地再開發，會在大樓蓋好之前就改寫周邊租金。
港區這五年如何改寫市場——從虎之門、麻布台、六本木看再開發的外溢效果？
對台灣與香港的投資人來說，不能直接拿台灣的「都市更新」或香港市區重建局（URA）的經驗來套。日本的「第一種市街地再開發事業」是《都市再開發法》下的法定事業，可依權利變換整合土地與建物；即使少數權利人未同意，仍可能依法定程序推進——這在台灣都更實務上往往是卡關之處。本文不是台灣或香港的買房教學，而是說明這套日本機制，如何在竣工前兩到三年就改寫周邊租賃市況。
從2019年到2026年，港區的蛻變足以寫進日本都市開發史。以虎之門Hills森大樓竣工（2014年）為起點，Station Tower（2023年）、麻布台Hills（2023年）接連開業，整個區域的租金水準、地價與租賃需求都出現結構性變化。這場變化不是「再開發＝只是把房子拆了重建」，而是把住在、在這裡工作的人群層級整個換掉，從消費與居住兩端同時改寫需求的質與量。
從港區經驗讀出最重要的一點是：變化在竣工兩到三年前，就已經開始影響周邊租賃市況。工程一開工還覺得「那是以後的事」的屋主，等到竣工後才匆忙應對，往往已經來不及——這樣的例子我看過很多次。這套機制，此刻正在港區以外的四個區域同步啟動。
至於港區內白金高輪、三田一帶的再開發與房地產價值關係，亦可參考東京再開發計畫：「百年一見」的大規模都市更新。
2026年，「下一波變化」從哪些區域開始？
① 品川・大井町——「廣域品川圈」誕生與租賃需求的結構變化
2026年3月28日，東京房地產市場迎來一則大新聞。高輪Gateway City的盛大開業，與直結大井町站的複合設施「OIMACHI TRACKS」開街，在同一天實現。
高輪Gateway City是把品川車輛基地舊址約9.5公頃重新整備的大規模開發，總樓地板面積約達84.5萬平方公尺（出處：東京都都市整備局（東京都都市整備主管機關）「品川站北周邊地區第一種市街地再開發事業」）。同區總計847戶的分售與出租住宅「TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE」自2026年4月起入住，出租住宅供給也已開始。
另一側的OIMACHI TRACKS，是直結JR大井町站的商業・辦公複合設施。辦公部分約9萬平方公尺，開業時幾乎滿租，需求很高，81家店鋪也同時開街（出處：JR東日本（東日本旅客鐵道）「廣域品川圈的共創城市營造 2026年3月28日正式啟動！」PR TIMES）。
JR東日本（東日本旅客鐵道）把這些開發放在「廣域品川圈」的概念下，方針是把濱松町到高輪、大井町的範圍，整合成一條新的都市軸。總樓地板面積150萬平方公尺，目標是2030年代中期營業收益1,000億日圓（約新台幣213億元；以下日圓金額以2026年8月概算、1新台幣≒4.7日圓換算，僅供參考）。磁浮中央新幹線（リニア中央新幹線）以品川站為起點、羽田機場國際線擴充，交通基礎也疊加強化，我認為品川・大井町一帶的租賃需求，今後五到十年會持續承受上升壓力。不過同一時期也預定有大量供給，鄰近屋主必須同時把供給增加的風險放進腦海。對常走羽田航線的台灣、香港投資人來說，機會在交通：下飛機後比港區更容易抵達物件。風險也很具體——高輪一次釋出847戶，既有中古出租物件若只因「靠近再開發」就用現金買下，可能在供給高峰碰上招租空窗。
品川區域的整體面貌，在（暫定名稱）品川站街區地區再開發專案最新動向有更詳細的解說。
② 新宿——「258公尺超高層」與邁向2030年代的西口再生
新宿長年被說成再開發「落後的區域」，近來卻一口氣加速。小田急百貨舊址上規劃的「新宿站西口地區開發計畫」，地上48層、高度258.15公尺，將成為新宿最高層大樓，目標2030年3月竣工，總事業費達2,000億日圓以上（約新台幣426億元以上）（出處：東急不動産（東急不動產）「新宿站西口地區開發計畫」）。
此外，新宿三丁目西地區以「西新宿三丁目西地區第一種市街地再開發事業」推進，總樓地板面積約383,600平方公尺、住宅約3,200戶的大規模再開發，朝2035年竣工前進（出處：新宿區（新宿區公所）「西新宿三丁目西地區第一種市街地再開發事業」）。
新宿再開發與澀谷、港區不同之處，在於「都市型居住者導向」的色彩很強。約3,200戶的大規模住宅供給，有可能把新宿西口重新定義成「就業與居住就近」的區域。在這一帶持有物件的屋主，需要先讀到2030年前後的需求變化再擬策略。
③ 中央區——集中於日本橋至築地的「國際化投資」
中央區正逐漸變成東京之中，訪日旅客、外資企業與國際資本最集中的區域。2026年2月竣工的「TOFROM YAESU TOWER」（地上51層、高度約250公尺），在東京站東側再添一座超高層地標。日本橋一帶大型辦公供給接連登場，全球企業的日本法人遷移、新設也持續進行。
最大焦點則是築地市場舊址再開發「ONE PARK × ONE TOWN」。事業費9,000億日圓（約新台幣1,915億元）、可容納5萬7,000人的體育場，由三井不動産（三井不動產）為中心的11家企業聯盟操刀，預估2029年暫定開業、2030年代前半正式開業。以東京站為起點，東西向的回遊動線大幅改變後，我認為日本橋、築地、濱離宮周邊的租賃需求會出現結構性變化。築地再開發的細節，請參照ONE PARK×ONE TOWN——都市與自然共生的未來築地再開發構想。
④ 豐洲・灣岸濱海區——訪日旅客與國際資本關注的潛力
豐洲・有明一帶，自2025年起由東京ガス（東京瓦斯）推動的「新豐洲・循環型未來都市構想」正式啟動，作為永續都市開發的先進模型，正吸引國際目光。若東京都推動的臨海地鐵新路線構想實現，灣岸區域的交通將大幅改善，投資與居住雙方的需求都有機會被托高。
不過，豐洲・灣岸區域始終潛藏新建大樓供給過剩的風險。訪日需求與外資企業增加可以期待，但能否撐住租賃需求，必須審慎判斷。持續追蹤竣工後的入住率資料，對這區的投資判斷不可或缺。
租賃屋主必須掌握的「區域判斷軸」——再開發未必等於利多的理由
再開發區域鄰近的租賃需求確實容易上升。但供給也有急增的風險。高輪Gateway City一次供給847戶新出租住宅，對周邊既有出租物件就是競爭增加。大井町TRACKS辦公近乎滿租，也可能波及周邊的服務式辦公室與小型出租。
我認為重要的是看清「竣工後三到五年」入住需求怎麼走。再開發區域在開業後一到兩年關注度高、入住率也容易上去。但三到五年後、新入住者告一段落時，需求是否真的在這區落地，才會被驗證。看港區的例子，虎之門一帶靠外資企業聚集與高資產居住者在此扎根，實現了持續的需求增加；但並非所有再開發區域都會走同一條路。
台灣投資人習慣先查實價登錄再出價；香港則有土地註冊處與公開成交可對照。日本的租賃市場沒有同等級的全國公開實價租金登錄，周邊新供給一出來，既有物件的空屋風險往往要靠管理公司與仲介的現場資訊才能掌握。再加上非居住者原則上無法使用日本住房貸款，台港投資人多半是現金或本國融資進場，對「竣工後三到五年需求是否落地」一旦誤判，就會直接變成難以用槓桿攤平的持有成本。
我想對屋主說的是以下三點。
- 從再開發的正式公告往回推算再行動：先確認行政或事業主的正式公告，再從開工前的時點開始，檢討周邊物件的整修與重新定位。
- 定期掌握競爭物件的動向：再開發區域競爭會增加，必須先把自家物件的差異化重點講清楚。
- 與具備招租實力的管理公司合作：再開發區域周邊，仲介公司的資訊蒐集力會被考驗。能預讀區域變化再行動的管理公司，是把空屋風險降到最低的關鍵。
INA的看法——如何為港區以外的「下一波」做準備
我們INA&Associates株式會社把2026年定位為「決定下一個十年的分歧點」。正如虎之門、麻布台、六本木改寫了房地產市場，品川、新宿、中央區、豐洲也會各自以不同機制，改寫周邊區域的房地產需求。
等到大型專案正式公告後才開始動，遺憾的是往往已經晚了。市場一旦認知「波已經來了」，價格與租金多半已經反映進去。正因如此，才需要能提早抓住行政的都市計畫決定、事業主的新聞稿、市街地再開發事業申請階段這些「波來之前的訊號」的資訊蒐集體制。
我們把信任與誠實放在經營的基本位置，因此不會斷言「因為靠近再開發區域就一定會漲」。相反地，我們認為自己的角色是：把各區域的特性與供給風險講清楚，再依客戶持有物件的狀況，一起思考策略。
總結
以下整理2026年以後應作為「下一波」關注的四個區域重點。
- 品川・大井町：高輪Gateway City與OIMACHI TRACKS同日開業。廣域品川圈（總樓地板面積150萬平方公尺）正式啟動，磁浮與羽田國際化強化交通基礎。租賃需求上升的同時，也要考慮供給增加的風險。
- 新宿：西口258公尺超高層大樓（2030年竣工）與三丁目西約3,200戶大規模住宅供給（2035年竣工）。正朝「就業與居住就近」的區域轉變。
- 中央區（日本橋・築地）：TOFROM YAESU TOWER竣工，以及9,000億日圓（約新台幣1,915億元）規模的築地再開發，朝2029至2030年代推進。全球企業與訪日旅客聚集，國際化加速。
- 豐洲・灣岸濱海區：循環型未來都市構想與臨海地鐵計畫形成後盾。必須注意供給過剩風險，並審慎判斷需求。
從港區成功模型能學到的，是「在波來之前先準備的人才能得利」這條普遍原則。無論哪個區域，都要比重竣工、開街早數年開始行動，這才是守住長期房地產經營的鐵則。
常見問題（FAQ）
Q1. 再開發區域的塔樓大廈、出租物件現在該買嗎？
A. 依區域與個別物件狀況而異。像品川・大井町這樣需求有多重支撐的區域，有討論空間；像豐洲・灣岸這樣供給增加風險較高的區域，則需要審慎判斷。「因為是再開發區域所以安心」這種一概而論的判斷很危險。建議搭配目前持有資產狀況與投資目的，用長期視野來檢討。
Q2. 大井町、高輪一帶的租賃需求是否已經上升？
A. 以2026年3月開街為契機，辦公需求（大井町TRACKS）與住宅需求（高輪Gateway City Residence）都以高水準起步。不過對周邊既有出租物件的影響，有許多會在今後數年才顯現，現階段不能一概而論說「已經上升」。持續追蹤市況很重要。
Q3. 新宿西口再開發大約何時會反映到租賃市況？
A. 新宿站西口地區開發計畫（高度258公尺）預定2030年3月竣工。其影響真正反映到租賃市況，預估是竣工後一到兩年的2031至2032年左右。西新宿三丁目西地區（約3,200戶）預定2035年竣工，對需求的影響會集中在其前後。從現在起以五到八年後為視野開始準備，才合乎現實。
Q4. 築地再開發（ONE PARK×ONE TOWN）會如何影響中央區整體房地產市況？
A. 9,000億日圓（約新台幣1,915億元）規模的專案與可容納5萬7,000人的體育場，有可能改寫日本橋、銀座、濱離宮周邊的回遊動線與租賃需求。尤其可期待體育場附近的短期出租、服務式公寓需求，以及東京站周邊辦公需求的外溢。不過2029年才暫定開業，正式開業要到2030年代前半，仍有一段時間，持續監測官方資訊很重要。
引用與參考資料
