位於東京葛飾區的京成西市站北口正在進行再開發，這將大幅改變車站前的城市結構。正式名稱為「立石站北口地區1型城市再開發案」。目標區域面積約2.2公頃，毗鄰京成立石站北側，計畫開發一棟36層的住宅大樓、一座將容納新葛飾區政府的商務大樓、一個交通廣場和一個步行空間。
根據東京建物的公告，新東區和西區的建設將於2025年11月1日開始，計劃於2029財年完工。葛飾區官方網站也顯示了建設工作如何在2025年8月開始，並於同年9月獲得第二次商業計畫變更批准。
本文將總結立石站北口再開發的設施計劃、工程進度、與京成押上線連續立交分離工程的關係以及房地產業主和投資者應考慮的要點。
立石站北口地區再開發整體圖
本項目是一個再開發項目，旨在將京成立石站北側以購物區為中心開發的站前市區更新為集住宅、商業、商業和公用事業功能於一體的綜合體。葛飾區將立石站週邊定位為廣域據點，與京成押上線高架線聯手推動城市建設，以強化防災、營造熱鬧氛圍。
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 專案名稱 | 立石站北口地區1型城市再開發專案 |
| 地點 | 東京都葛飾區立石4丁目、立石7丁目 |
| 實施範圍 | 約2.2公頃 |
| 實施者 | 立石站北口地區都市再開發協會 |
| 主要用途 | 住宅、商店、葛飾區役所、公共設施、停車場、自行車停車場 |
| 開工 | 2025年11月1日（東、西街區新建) |
| 預計完成 | 2029 |
這次重建的獨特之處在於它不僅僅是建造一座住宅大樓。由於區役所功能、交通廣場、步行街、商業功能將集於一身，站前人潮可能會改變。
西座：36層，710棟住宅大樓
西座將興建一棟住宅大樓，地上36層，地下2層，高度約125公尺。根據葛飾區規劃規範，西座用地面積約7130平方米，總面積約84580平方米，住宅單元數710套。
較低樓層將設有商店，不僅用於住宅用途，還具有站立前的商業功能。根據東京 Tatemono 的公告，西街區將用於 710 個住宅單元和商店。
710套的供應規模將對京成立石站週邊的居住人口和生活需求產生重大影響。根據新公寓銷售價格水準、買家人口統計以及出租房屋單位的比例，這可能會對週邊地區二手公寓的價格和租金產生影響。
東區：包括新葛飾區政府大樓在內的商業大樓
東街區將建造一座商務大樓，包括新的葛飾區政府大樓。根據葛飾區官網規劃規範，東座用地面積約4660平方米，總面積約41750平方米，地上13層，地下3層，高度約75米。
東京建物的公告稱，東座將地上14層，地下3層。行政資料和業務公告的措辭有些部分不同，因此需要檢查最新的業務計劃，同時關注文章中官方資料的更新。
新政府大樓搬遷後，來自區民、企業和政府官員的訪客將聚集在車站北口。由於行政櫃檯、公共設施和周邊商店的使用增加，預計白天的人口和人流將會改變。
交通廣場及步行空間改善
在立石站北口的改造中，不僅要更新建築，還要更新交通樞紐功能。計劃在車站前建立一個交通廣場，重新組織公車、計程車、普通汽車、自行車和行人的流動。
在原本街道狹窄、站前交通不便的地區，交通廣場和步行網路的發展將直接帶來商業價值和居住便利性。透過讓人們更容易在車站前停留，食品、商品和服務企業將有更多的開業空間。
對於房地產業主來說，重要的是要考慮從車站到房產的人流將如何變化。不只是看車站距離，還需要檢查重建後的能見度、過街的便利性、夜間安全性以及商店前面的交通量。
與京成押上線高架的關係
立石站北口的再開發與京成押上線連續立交工程相連。葛飾區的官方網站解釋說，該市正在與京成押上線的連續立體交叉路口計畫合作，努力創建一個安全可靠的城市。
鐵路加高將消除平交道造成的交通隔離，增加車站南北之間的通行便利性。單獨的改造只會改變車站前的一部分，但與高架結構結合起來，就有潛力被評價為南北走向的商住區。
然而，高架結構和重建將涉及施工期間流線、噪音、臨時圍欄和商店搬遷的變化。短期來看，週邊商店和租賃需求可能會受到影響，因此需要一邊看施工進度一邊做出營運決策。
業務歷史與時間表
立石站北口的再開發並不是短時間內突然啟動的工程。根據葛飾區和東京建物方面提供的資訊，該項目經過長時間的考慮和共識，目前已進入建設階段。
| 期間 | 主要活動 |
|---|---|
| 1996 | 立石站北口地區再開發研究小組成立 |
| 2007 | 立石站北口地區城市再開發準備協會成立 |
| 2017 | 2017城市規劃決策 |
| 2021 | 重建協會成立批准 |
| 2023 | 權益轉換方案獲批，拆除工作啟動 |
| 2025 年 8 月 | 施工開始 |
| 2025 年 9 月 | 第二次商業計劃變更批准 |
| 2025 年 11 月 1 日 | 東區和西區新建築開工 |
| 2029 | 2029預定完成 |
所考慮的大約30年的時間顯示了在車站重建方面協調權利和達成區域協議的困難。投資決策時，不僅要看公告時的預期，還要區分審核、轉權、拆除、開工、完工等階段。
對週邊房產的影響
重建對週邊房地產的影響不僅是正面的。新住房供應的增加以及商業和行政職能的集中將有助於提高該地區的知名度，但同時也面臨新建房產的競爭。
對出租房屋的影響
如果車站前的便利性得到改善，對於單身人士、丁克族以及考慮入住的家庭來說將是一個優勢。特別是立石站的生活便利性將很容易受到新政府大樓、商業設施以及在周邊地區工作的用戶的歡迎。
另一方面，如果710套住宅大樓中的一定數量進入租賃市場，就會出現來自車站附近相對較新的房產的競爭。現有的出租業主不僅需要透過提高租金來脫穎而出，還需要透過更新設備、改善公共區域、招募照片和提高管理品質來實現差異化。
對商店/辦公室的影響
由於交通廣場和政府大樓的搬遷，白天的人口和客流量將會改變。對於車站北側能見度提高的房產，對商店的需求可能會增加。另一方面，施工期間，可能會有一些地點的交通量暫時減少或臨時人行線受到影響。
對二手公寓的影響
重建創造了對二手公寓價格的預期。但在某些情況下，漲價已經被反映在房價中。考慮購買的人不僅要考慮重建後的居住便利性，還要考慮管理狀況、維修儲備、樓齡和車站的實際流量。
業主現在該準備什麼
雖然距離預計2029年完工還有時間，但周邊業主可以提早做好準備。
| 準備事項 | 目的 |
|---|---|
| 定點觀察租金價格 | 了解重建預期帶來的市場變化 |
| 查看競爭物業的設施 | 了解與新建住宅的差異 |
| 改善公共區域的外觀 | 與車站區域外觀相匹配 |
| 檢視店面的使用情況 | 根據人流變化審視租戶策略 |
| 確認工期影響 | 為噪音、流線和能見度降低做好準備 |
在重建區域，僅在竣工後搬遷可能會導致延誤。需求在施工期間、完工前、完工後以及開始入住後都會有所變動。在每個階段審查租金、招聘條件和維修時間非常重要。
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成交價格實際上如何變動
我們以國土交通省公布的不動產交易價格資料，確認市場對再開發的期待反映在實際成交價格上的程度。下表將地區名稱含有「立石」的二手公寓交易，與葛飾區整體並列呈現。
| 年份 | 交易件數 | 本地區的每平方公尺單價（中位數） | 全區的每平方公尺單價（中位數） |
|---|---|---|---|
| 2023年 | 76件 | 52.8萬日圓 | 53.8萬日圓 |
| 2024年 | 93件 | 60.0萬日圓 | 60.0萬日圓 |
| 2025年 | 87件 | 60.0萬日圓 | 62.7萬日圓 |
| 2026年（僅第1季） | 11件 | 56.4萬日圓 | 63.2萬日圓 |
2023年至2025年的漲幅，立石為+13.6%，葛飾區整體為+16.5%。儘管是再開發實際推進中的地區，漲幅卻低於全區。2024年至2025年維持在60.0萬日圓/㎡持平。
2026年第1季僅有11件，件數過少，無法僅憑這個數字做出判斷。
以實際金額來看，2025年以後立石的二手公寓交易中位數為2,800萬日圓、專有面積55㎡，約半數的交易落在1,800萬日圓至4,400萬日圓的範圍內。
資料來源：根據國土交通省 不動產資訊資料庫（国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）的「不動產交易價格資訊」（國土交通省），由INA&Associates株式會社製作。依據2026年9月時點可取得的資料。最近一季由於之後仍會追加交易紀錄，因此為暫定值。
INA的觀點（2026年9月時點）
以下並非公開資料，而是本公司的見解。
儘管再開發正在推進，立石的二手公寓價格卻未能追上葛飾區整體。這或許看來意外，但我們認為理由是可以說明的。
立石的再開發，是在包含站前商店街的廣大範圍內推進建物拆除與重建的事業。施工期間會產生噪音與通行限制，街區的樣貌也會暫時難以看清。在竣工前的數年間，比起期待，施工中的不便更容易影響自住需求的判斷。京成押上線的高架化也同步進行，強化了這個傾向。
另一方面，2,800萬日圓的成交中位數，以23區的站前而言屬於偏低的水準。若以再開發完成、新區公所與住宅棟落成後的街區樣貌為前提，目前的水準並不算偏高。
投資者的判斷基準
- 將施工期間的空置風險計入收支。在竣工之前，應以不預設租金上漲的收支來判斷。
- 若以竣工後的樣貌來評價，目前的價格帶是可以納入的選項。但回收所需的持有期間會拉長。
- 確認與全區之間的差距是否持續擴大。交易價格資料每季更新，可以用相同的步驟追蹤。
常見問題
Q. 立石站北口改造何時完成？
東京建物宣布，計劃於 2029 年竣工。新東區和西區的建設將於 2025 年 11 月 1 日開始。
問：大樓內有多少個住宅單元？
西座住宅大樓地上36層，地下2層，擁有710個住宅單元。
Q. 葛飾區役所會搬遷嗎？
計劃將新葛飾區政府大樓的功能設置在東區的商務大樓內。由於行政功能整合，車站北口的客流可能會改變。
Q. 週邊的房租一定會漲嗎？
這並不一定意味著它會上漲。便利性的提高是一個積極因素，但結果將根據新建築供應的競爭、施工期間的影響以及現有物業的管理狀況而有所不同。
參考/引文
