在澀谷車站東側的宮益坂區域，澀谷地區最大規模的再開發正穩步推進。光是A、B街區的總樓地板面積合計就達約23.8萬㎡，是大規模事業。2026年8月東京都認可事業計畫變更，建築工程的開工・竣工時間調整為2029年11月開工、2035年2月竣工（均為預定）。2026年公告地價顯示，澀谷區櫻丘町較前年上漲+29.0%，位居東京都全用途漲幅第一名，這項再開發對整個區域不動產市場的影響不可估量。本文將整理最新工程進度、各街區的用途與規模，以及不動產投資者當前應關注的重點。
本文的事業進度及計畫概要，係根據截至2026年9月的公開資訊（澀谷區網站刊載之2026年8月變更認可後的事業計畫書）。隨事業推進，具體時間可能有所變動
澀谷地區最大規模再開發——全貌概覽
「澀谷二丁目西地區第一種市街地再開發事業」位於東京都澀谷區澀谷二丁目（澀谷車站東側・宮益坂區域），是獲得國家戰略特區及都市再生特別地區指定的大型專案。施行者為澀谷二丁目西地區市街地再開發組合，由東京建物株式會社與UR都市機構作為主要參與者共同推動。正式名稱「Shibuya REGENERATION Project」正如其名，是一個在都市層級上體現澀谷「再生」理念的專案。
計畫區域由A、B、C三個街區組成。其中以市街地再開發事業推動的是A、B街區，根據2026年8月變更認可後的事業計畫書，總樓地板面積分別為A街區約2,740㎡、B街區約235,320㎡（C街區為另一獨立的共同重建事業，詳見後述）。該專案設計為整合交通、產業、居住功能的複合開發，在都市規劃上被賦予提升國際都市東京競爭力的重要定位。
三大街區各自的用途與規模
了解各街區的特性，是準確掌握此專案價值的第一步。
A街區為地上5層、地下1層，最高高度約46m，總樓地板面積約2,740㎡的商業等設施（2026年8月變更認可後的事業計畫書）。作為面向青山通的低層建築，承擔為區域帶來商業活力的功能。雖然規模較小，但在與B街區、C街區大型塔樓形成一體化街區景觀上扮演重要角色。
B街區是本專案的核心塔樓。根據2026年8月變更認可後的事業計畫書，為地上38層、地下3層，最高高度約192m（自TP+33.5m起算），總樓地板面積約235,320㎡，較2023年1月組合設立時公布的地上41層、高度約208m、總樓地板面積約255,000㎡有所調整。主要用途包括辦公室、商業、飯店、人才培育設施及巴士總站。其中特別值得關注的是約5,000㎡的巴士總站，將大幅強化澀谷車站周邊的交通樞紐功能。此外，設置STEAM（Science・Technology・Engineering・Art・Mathematics）人才培育基地，是將澀谷定位為知識產業聚集地的策略性功能。
C街區依2023年1月發布時的資訊，為地上41層、地下2層，高度約175m，總樓地板面積約63,000㎡的塔樓住宅（C街區不在市街地再開發事業計畫書的範圍內，其最新規模與時程尚無法透過公開資料確認）。以住宅功能為中心，同時配備生活支援設施。在澀谷車站步行圈內擁有如此規模的塔樓住宅極為稀有，預期將獲得高淨值人士、外籍居住者及追求職住近接的專業人士的強勁需求。
最新進度——2026年3月，拆除工程全面展開
經過2022年3月的都市計畫決定（澀谷區公告），2023年1月在東京都知事認可下完成了事業認可及組合設立。此後於2024年7月及2026年8月兩度獲得事業計畫變更認可，2025年起拆除工程正式全面啟動。
自2025年3月起，瑞穗銀行澀谷事務中心（本館、別館，合計總樓地板面積約7.6萬㎡）的拆除工程已經開工，預計於2026年12月完成。接著自2025年7月起，東建國際大樓的拆除也已開始，目標於2026年6月完成。現場的街區面貌正以肉眼可見的速度改變，再開發的實質進展正逐步顯現。
原先的目標是於2025年度內完成權利變換計畫認可並啟動主體工程，2029年度竣工。但根據2026年8月12日獲准的事業計畫變更，建築工程調整為2029年11月開工、2035年2月竣工（均為預定），事業施行期間延長至2036年3月。竣工時間較原訂目標推遲了5年以上。
| 里程碑 | 時間（預定） |
|---|---|
| 都市計畫決定 | 2022年3月（已確定） |
| 事業認可・組合設立 | 2023年1月（已確定） |
| 拆除工程開工（瑞穗銀行澀谷事務中心等） | 2025年3月起 |
| 東建國際大樓拆除 | 2025年7月起 |
| 事業計畫變更認可 | 2026年8月（已確定） |
| 建築工程開工 | 2029年11月 |
| 建築工程竣工 | 2035年2月 |
什麼是權利變換——解析事業機制
「澀谷二丁目西地區第一種市街地再開發事業」中的「第一種」，代表根據都市再開發法所採用的不同事業手法。第一種市街地再開發事業不進行土地收購，而是採用「權利變換」方式，將地權人原有的土地及建物權利，等價轉換為再開發後新建築物的樓地板面積（及基地的共有持分）。相對地，透過收購土地推動事業的方式則稱為第二種市街地再開發事業，法律上有明確區分。
本事業經過2022年3月的都市計畫決定、2023年1月的事業計畫認可及組合設立後，將取得權利變換計畫的認可（原訂於2025年度內，但根據2026年8月的事業計畫變更，建築工程開工時間已調整為2029年11月預定）。權利變換計畫一經認可，地權人的權利即在法律上轉換為新建大樓的樓地板權利，其後隨著主體工程開工及建物完工，樓地板將交付予權利人，形成完整流程。
另需留意的是，A、B街區以第一種市街地再開發事業的權利變換方式推進，而C街區（東建國際大樓舊址）雖同樣位於都市再生特別地區範圍內，卻是以地權人自願組成的「共同重建事業」這一不同機制推動。
主體工程的施工廠商（總承包商）確定了嗎
截至本文撰寫時點（2026年9月），負責興建B街區、C街區超高層塔樓的主體工程施工廠商（總承包商）尚未正式公布。在大型市街地再開發事業中，施工廠商的選定公告多在權利變換計畫獲得認可、主體工程即將開工的階段發布，本專案預料也會配合正式的開工公告一併公布。
另一方面，先行進行的拆除工程施工廠商已經明確。瑞穗銀行澀谷事務中心（B街區）及東建國際大樓（C街區）兩項拆除工程，皆由一家專營建物拆除的業者負責（原文標示為「ゼクオス株式会社」，位於東京都千代田區）。
澀谷地價與不動產市場的連動——公告地價+29.0%的意涵
在2026年公告地價中，澀谷區櫻丘町每平方公尺達4,450,000日圓，較前年上漲+28.99～29.0%，位居東京都全用途漲幅第一名。澀谷區商業用地整體也上漲+13.5%，大幅超越東京23區平均的+9.0%。這一數據並非單年的短暫現象，而是澀谷Scramble Square、澀谷Stream、澀谷Fukuras等既有再開發竣工後價值累積提升的結果。加上包括二丁目西地區在內的新開發案所帶來的市場期待，形成了複合性的上漲趨勢。
都心五區辦公室空置率降至3%以下的水準，也為這波地價上漲提供了支撐。澀谷二丁目西地區B街區總樓地板面積約235,320㎡，計畫將中高樓層作為辦公空間使用，竣工時將實現高品質辦公樓面的大規模供給。然而更值得關注的是，每一項大型再開發的竣工都在提升區域的便利性、知名度與國際化程度。周邊中古公寓、商業大樓及出租住宅的資產價值也形成連鎖上漲的結構。
澀谷區內道玄坂二丁目南地區等其他再開發也同步推進中，被譽為「百年一遇的再開發連鎖」的動態格局持續進行。詳細內容請參閱澀谷車站周邊再開發的全貌與不動產價值影響。我們認為，澀谷作為城市整體升級的過程，至少將持續到2030年代前期。
不動產投資者當前應關注的行動方向
在本專案預計竣工的2035年2月（預定）之前，以下是投資者應考量的幾個關鍵視角。
評估澀谷車站東側區域的稀缺性是第一步。相較於澀谷車站西側（道玄坂・宮益坂西北側），宮益坂・二丁目方向過去較少有大型再開發，資產增值空間相對較大。公告地價的漲幅已用數據證明了這種稀缺性。現有的出租公寓和商業大樓也預期將受惠於再開發帶來的生活便利性提升和品牌效應，租金及售價有望上揚。
C街區塔樓住宅同樣值得高度關注。竣工時將成為澀谷車站步行圈內最大規模的塔樓住宅，預計吸引高淨值人士、外籍居住者、科技業專業人士等多元需求。新建價格預計將達到頂級水準，但作為投資標的，其流動性與租金水準有可能在澀谷區域中名列前茅。
辦公室、飯店、巴士總站的複合效應將大幅增加該區域的日間人口、觀光客數及商務訪客數。這些效益不僅限於再開發地點本身，還將輻射至步行10至15分鐘範圍內的物件。對於長期持有澀谷二丁目、三丁目及東側區域既有收益物件的業主而言，從現在起就應意識到竣工預定的2035年以後的租金調整或出售時機，制定相應的資產管理計畫。
另一方面，拆除及建設工程期間的噪音、震動、工程車輛影響是需要認識到的風險。鄰近的出租物件可能出現暫時性的入住率下降或續約率降低。定期對照工程進度與自有物件狀況是必要的。如同打造澀谷未來的「道玄坂二丁目南地區第一種市街地再開發事業」案例所示，將工程期間的管理策略與竣工後的價值享受分開思考，才是長期而言最明智的判斷。
成交價格實際上如何變動
除了公告地價之外，我們也以實際的成交價格加以確認。下表取自國土交通省公布的不動產交易價格資料，將地區名稱含有「澀谷」的二手公寓交易，與澀谷區整體並列呈現。
| 年份 | 交易件數 | 本地區的每平方公尺單價（中位數） | 全區的每平方公尺單價（中位數） |
|---|---|---|---|
| 2023年 | 34件 | 171.2萬日圓 | 131.4萬日圓 |
| 2024年 | 46件 | 165.0萬日圓 | 146.7萬日圓 |
| 2025年 | 66件 | 220.0萬日圓 | 157.5萬日圓 |
| 2026年（僅第1季） | 8件 | 224.3萬日圓 | 162.9萬日圓 |
2023年至2025年的漲幅，澀谷為+28.5%，澀谷區整體為+19.9%。公告地價的走勢也表現在實際交易上，區內以澀谷地區最為突出。
以實際金額來看，2025年以後澀谷的二手公寓交易中位數為1億2,000萬日圓、專有面積50㎡，約半數的交易落在5,825萬日圓至1億8,000萬日圓的範圍內。50㎡要價1億2,000萬日圓的水準，已不是為了自住而購買的族群負擔得起的價格帶。
資料來源：根據國土交通省 不動產資訊資料庫（国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）的「不動產交易價格資訊」（國土交通省），由INA&Associates株式會社製作。依據2026年9月時點可取得的資料。最近一季由於之後仍會追加交易紀錄，因此為暫定值。
從數字來看的補充（2026年9月時點）
以下並非公開資料，而是本公司的見解。
澀谷的成交價格，已經進入由投資資金而非自住需求所形成的水準。專有面積50㎡的中位數為1億2,000萬日圓，換算成每坪單價約為790萬日圓。能以這個價格買進的，僅限於並非以居住為目的、而是作為資產持有的族群。
這並不是弱點，而是澀谷這個地段的性格。不過由投資資金主導的市場，具有容易對利率或匯率等外部環境變化產生反應的特徵。與由自住需求支撐的市場相比，價格波動的性質有所不同，這一點應當先有認識。
投資者的判斷基準
- 確認以租金回推的收益率是否划算。在這個價格帶，會出現不以增值利益為前提就無法成立的物件。
- 先設想出場時的買家是誰。既然是自住需求構不到的價格帶，出售時的對象同樣會是投資人。
- 2026年第1季僅有8件，件數過少，尚無法判斷這個水準是否已經站穩。交易價格資料每季更新，可以用相同的步驟追蹤。
我的觀點
數年來持續追蹤澀谷二丁目西地區再開發的我深刻感受到，這個專案已超越「不動產投資標的」的範疇，是一項城市層級的戰略決策。無論是巴士總站的建設還是STEAM人才培育基地的設立，都不是追求短期回報，而是為了讓澀谷持續保有國際競爭力的長期投資。這一觀點與我們一直向不動產業主傳達的「以長期視野進行資產管理」的理念完全一致。
2026年公告地價中澀谷區櫻丘町達到+29.0%的漲幅，正是市場認可「這項再開發是真材實料」的有力證據。然而價格上漲的階段，恰恰也是需要冷靜判斷的時期。辨別這究竟是澀谷品牌效應與再開發實質需求所支撐的價值上漲，還是僅僅由預期驅動的過熱現象，至關重要。為此，仔細審視每個物件的基本面（區位、屋齡、管理狀況、租戶屬性）是不可或缺的態度。
我們INA&Associates株式會社持續監測澀谷區域的不動產市場。為包括高淨值人士和外國投資者在內的多元客戶提供準確資訊與高透明度的建議，是我們的使命。為了最大化再開發帶來的效益，我們認為從現階段起與專業人士共同規劃資產策略，最終將創造最大的價值。
總結
以下整理澀谷二丁目西地區第一種市街地再開發事業的重點。
- 規模：A、B街區總樓地板面積合計約23.8萬㎡（2026年8月變更認可後）。B街區調整為地上38層、最高高度約192m。C街區（另一獨立的共同重建事業）依2023年發布資訊高度約175m
- 用途：辦公室・飯店・巴士總站・STEAM人才培育基地（B街區）＋塔樓住宅・生活支援（C街區）＋商業（A街區）
- 進度：2025年3月起拆除工程開工。根據2026年8月的事業計畫變更，建築工程開工・竣工調整為2029年11月開工、2035年2月竣工（預定）
- 市況：澀谷區櫻丘町公告地價較前年+29.0%，位居東京都全用途漲幅第一。再開發連鎖持續推升地價的結構
- 投資觀點：以長期視野評估澀谷東側區域的稀缺性、C街區塔樓住宅的需求潛力、以及竣工後的波及效應至關重要
邁向2035年2月（預定）竣工，澀谷東側的天際線將迎來巨大變化。為了充分把握這一變化帶來的機遇，從現在開始進行資訊蒐集與資產策略的重新審視至關重要。
常見問題（FAQ）
Q1. 澀谷二丁目西地區第一種市街地再開發事業預計何時竣工？
根據2026年8月獲准的事業計畫變更，建築工程竣工目標為2035年2月（預定）。原訂2029年度竣工的目標已延後，建築工程開工時間也調整為2029年11月（預定）。拆除工程已於2025年3月開始。
Q2. C街區的塔樓住宅可以購買嗎？是出售還是出租？
詳細的銷售及租賃條件截至目前（2026年9月）尚未正式公布。請留意施行者澀谷二丁目西地區市街地再開發組合及東京建物株式會社的官方公告。根據過去大型再開發的案例，多採出售與出租混合形式，相關資訊通常在竣工前2至3年開始揭露。
Q3. 這個專案將如何影響周邊出租物件的價值？
一般而言，大型再開發的竣工會透過提升周邊區域的便利性、品牌力及來訪人數，帶動租金與資產價值上漲。不過在工程期間（自2025年拆除工程開工至2035年預定竣工為止），噪音、震動等影響也可能出現。鄰近物件的業主在展望竣工後的價值提升之際，同時做好工程期間的管理體制準備非常重要。
Q4. 在澀谷地區考慮投資時，除了本專案外還有哪些再開發值得關注？
道玄坂二丁目南地區第一種市街地再開發事業等多個再開發正在澀谷車站周邊同步進行中。包含這些專案在內的澀谷整體再開發動態，已在澀谷車站周邊再開發的全貌與不動產價值影響中詳細彙整。在俯瞰整體區域變化的基礎上，再對個別物件進行評估非常重要。
引用・參考資料
- 澀谷區「澀谷二丁目西地區第一種市街地再開發事業」（2022年起）
- 東京都都市整備局「澀谷二丁目西地區第一種市街地再開發事業」（2022年起）
- UR都市機構「澀谷二丁目西地區市街地再開發組合設立 新聞稿」（2023年1月）
- 東京建物株式會社「澀谷二丁目西地區第一種市街地再開發事業 市街地再開發組合設立公告」PR TIMES（2023年1月31日）
