2026년 9월 시점의 정보입니다.
도쿄의 재개발 지역 아파트가 구 전체보다 값이 더 오른 것은 아닙니다. 국토교통성의 거래 데이터를 바탕으로 당사가 수도권 재개발 지역을 집계한 결과, 거래 건수가 충분한 14개 지구 가운데 2023년부터 2025년에 걸쳐 구 전체보다 상승한 지구는 7곳, 밑돈 지구도 7곳으로 정확히 절반씩이었습니다.
“재개발이 결정된 지역의 아파트는 사도 될까요?”라는 상담을 저희는 자주 받습니다. 역 앞에 초고층 빌딩이 들어선다는 소식을 들으면 기대가 부풀어 오르는 것은 자연스러운 일입니다. 그러나 실제 거래 가격을 나란히 놓고 보면, 재개발의 인지도와 가격 움직임은 일치하지 않았습니다. 이 기사에서는 수도권 21개 지구와 지방 1개 지구의 실거래 데이터를 횡단으로 비교하고, 결과를 5가지 유형으로 나누어 정리합니다. 마지막으로 투자 판단에 어떻게 활용할지를 “INA의 관점”으로 정리합니다.
이 기사의 포인트
- 거래 건수가 충분한 14개 지구 가운데 구 전체보다 상승한 지구는 7곳으로, 재개발 지역이라고 해서 반드시 값이 오른다고는 할 수 없습니다.
- 샤쿠지이(石神井)·가치도키(勝どき)·니시신주쿠(西新宿) 등 7개 지구는 구 전체를 웃돌았습니다. 차이가 가장 작은 아카바네(赤羽)도 +5.3포인트입니다.
- 아카사카(赤坂)·신바시(新橋)·다카나와(高輪)·니시아자부(西麻布) 등 미나토구(港区)의 4개 지구는 대형 개발이 있어도 미나토구 전체 상승률(+29.2%)을 밑돌았습니다.
- 메구로역 앞(가미오사키, 上大崎)은 -5.0%로 구 전체가 오르는 가운데 하락했고, 치토세카라스야마(千歳烏山, 미나미카라스야마 기준)는 ±0.0%로 보합, 다테이시(立石)는 +4.7%로 가쓰시카구 전체(+16.5%)를 크게 밑돌았습니다.
- 판단 기준은 “재개발이 있는가”가 아니라 “구 전체와 비교해 이미 가격에 얼마나 반영되어 있는가”입니다.
도쿄의 재개발 지역 아파트는 정말로 값이 오르고 있을까?
결론부터 말하면, 재개발 지역인지 여부만으로는 가격 상승을 설명할 수 없습니다. 구 전체를 크게 웃돈 지구가 있는가 하면, 구 전체가 오르는 가운데 하락한 지구도 있습니다.
아래 표는 재개발 사업이 있는 지구의 중고 아파트 제곱미터당 단가(중앙값)가 2023년부터 2025년에 걸쳐 얼마나 움직였는지를, 같은 구 전체의 움직임과 나란히 놓은 것입니다. “차이”는 지구의 상승률에서 구 전체의 상승률을 뺀 값입니다.
| 지구(구) | 지구 상승률 | 구 전체 상승률 | 차이 | 분류 |
|---|---|---|---|---|
| 샤쿠지이(石神井, 네리마구) | +39.0% | +7.5% | +31.5포인트 | 구 전체를 큰 폭으로 상회함 |
| 가치도키(勝どき, 주오구) | +65.4% | +36.7% | +28.7포인트 | 구 전체를 큰 폭으로 상회함 |
| 니시신주쿠(西新宿, 신주쿠구) | +32.6% | +14.8% | +17.8포인트 | 구 전체를 큰 폭으로 상회함 |
| 가마타(蒲田, 오타구) | +16.0% | +6.2% | +9.8포인트 | 구 전체를 큰 폭으로 상회함 |
| 시부야(渋谷, 시부야구) | +28.5% | +19.9% | +8.6포인트 | 구 전체를 큰 폭으로 상회함 |
| 이타바시(板橋, 이타바시구) | +15.3% | +7.5% | +7.8포인트 | 구 전체를 상회함 |
| 아카바네(赤羽, 기타구) | +12.9% | +7.6% | +5.3포인트 | 구 전체를 상회함 |
| 아카사카(赤坂, 미나토구) | +24.5% | +29.2% | -4.7포인트 | 구 전체를 하회함 |
| 신바시(新橋, 미나토구) | +22.0% | +29.2% | -7.2포인트 | 구 전체를 하회함 |
| 다테이시(立石, 가쓰시카구) | +4.7% | +16.5% | -11.8포인트 | 구 전체를 하회함 |
| 다카나와(高輪, 미나토구) | +16.2% | +29.2% | -13.0포인트 | 구 전체를 하회함 |
| 니시아자부(西麻布, 미나토구) | +6.9% | +29.2% | -22.3포인트 | 구 전체를 하회함 |
| 메구로역 앞・가미오사키(上大崎, 시나가와구) | -5.0% | +14.0% | -19.0포인트 | 하락・보합 |
| 치토세카라스야마(千歳烏山, 세타가야구) | ±0.0% | +7.1% | -7.1포인트 | 하락・보합 |
| 오미야(大宮, 사이타마시 오미야구) | 구 전체로 집계 | +25.6% | 산출하지 않음 | 구 단위로만 비교 |
| 우오마치(魚町, 기타큐슈시 고쿠라키타구) | 마치(町) 단위 거래 없음 | ±0.0% | 산출하지 않음 | 지방 참고 |
| 미나미코이와(南小岩, 에도가와구) | 건수 부족 | +8.8% | 산출하지 않음 | 판단 불가 |
| 이이다바시 동쪽 출구・후지미(富士見, 지요다구) | 건수 부족 | +26.2% | 산출하지 않음 | 판단 불가 |
| 이이다바시(飯田橋, 지요다구) | 건수 부족 | +26.2% | 산출하지 않음 | 판단 불가 |
| 진난・고엔도리(神南・公園通り, 시부야구) | 건수 부족 | +19.9% | 산출하지 않음 | 판단 불가 |
| 요코하마역 미나미히가시구치・다카시마(高島, 요코하마시 니시구) | 건수 부족 | +20.0% | 산출하지 않음 | 판단 불가 |
| 유라쿠초(有楽町, 지요다구) | 거래 없음 | +26.2% | 산출하지 않음 | 판단 불가 |
집계 방법과 숫자를 읽을 때 주의할 점
집계에 사용한 것은 국토교통성 부동산정보 라이브러리에서 공개하는 “중고 아파트 등” 거래입니다. 전유면적당 거래 가격(제곱미터당 단가)을 연도별로 나열해 그 중앙값을 구했습니다. 2026년은 1분기(1~3월)의 거래만 포함되어 있으며, 이후 거래가 추가되기 때문에 잠정치입니다.
지구는 재개발 시행구역(계획지)이 있는 마치(町) 이름의 거래만을 모은 것입니다. 이름이 비슷해도 다른 역에 가까운 마치(예: 가미샤쿠지이, 히가시다테이시 등)는 포함하지 않았습니다.
| 표의 지구명 | 집계에 포함한 마치(町) 이름 |
|---|---|
| 샤쿠지이(石神井) | 샤쿠지이마치(石神井町)만 포함(샤쿠지이다이·가미샤쿠지이·시모샤쿠지이는 미포함) |
| 아카바네(赤羽) | 아카바네(赤羽)만 포함(아카바네키타·아카바네니시·아카바네미나미·아카바네다이는 미포함) |
| 다테이시(立石) | 다테이시(立石)만 포함(히가시다테이시는 미포함) |
| 아카사카(赤坂) | 아카사카(赤坂)만 포함(모토아카사카는 미포함) |
| 신바시(新橋) | 신바시(新橋)만 포함(히가시신바시·니시신바시는 미포함) |
| 이타바시(板橋) | 이타바시(板橋)만 포함(가미이타바시·나카이타바시는 미포함) |
| 가마타(蒲田) | 가마타(蒲田)만 포함(니시카마타·미나미카마타·신카마타 등은 미포함) |
| 치토세카라스야마(千歳烏山) | 미나미카라스야마(南烏山)만 포함(기타카라스야마는 미포함) |
| 위 항목 이외 | 표의 지구명과 동일한 마치(町) 이름만 포함(가치도키에 쓰키시마는 미포함. 메구로역 앞은 가미오사키) |
숫자를 읽을 때 주의할 점이 3가지 있습니다.
- 상승률은 2023년과 2025년의 비교입니다. 연간 거래 건수가 30건에 못 미치는 지구는 경향을 판단할 수 없어 별도 항목으로 분류했습니다.
- 중앙값은 그 해에 팔린 주택의 구성에 따라 움직입니다. 신축에 가까운 고액 주택이 한꺼번에 팔린 해는 시세 전체가 변하지 않아도 중앙값이 오릅니다.
- 오미야(大宮)는 이번 데이터에서 사이타마시 오미야구 전체로 집계했기 때문에 구 전체와의 차이는 산출되지 않습니다. 기타큐슈시의 우오마치(魚町)는 마치 단위 거래가 포함되어 있지 않아 고쿠라키타구 전체 수치만 참고로 실었습니다.
출처: 국토교통성 부동산정보 라이브러리(https://www.reinfolib.mlit.go.jp/) “부동산 거래가격 정보”(국토교통성)를 바탕으로 INA&Associates Inc.가 작성. 2026년 9월 시점에서 취득할 수 있었던 데이터에 따릅니다. 가장 최근 분기는 이후 거래가 추가되기 때문에 잠정치입니다. 본 데이터는 최신성, 정확성, 완전성 등이 보장된 것이 아닙니다.
각 지구의 주요 재개발 사업과 준공 시기(목표)
| 지구 | 주요 재개발 사업 | 준공 시기(목표) | 자세한 해설 |
|---|---|---|---|
| 가치도키(勝どき) | 가치도키히가시지구 제1종 시가지재개발사업 | 2028년 10월 | 주오구 워터프론트 5대 재개발 최신 동향 |
| 샤쿠지이(石神井) | 샤쿠지이코엔역 남쪽 출구 서지구 제1종 시가지재개발사업 | 2028년 4월 | 샤쿠지이코엔역 남쪽 출구 서지구 재개발 |
| 니시신주쿠(西新宿) | 니시신주쿠 3초메 서지구 제1종 시가지재개발사업 | 2035년도(신주쿠구가 제시한 조합의 최신 계획) | 니시신주쿠 3초메 서지구 재개발의 전모 |
| 이타바시(板橋) | 이타바시역 이타바시구치 지구 제1종 시가지재개발사업 | 2027년 6월 | JR 이타바시역 서쪽 출구 재개발 계획 |
| 가마타(蒲田) | 게이큐 가마타 센터에어리어 북지구 제1종 시가지재개발사업(서쪽 출구 역전지구는 2015년 12월 준공 실적 있음) | 미공표(오타구 자료에 따르면 도시계획 결정부터 공사 완료까지 대략 7~10년) | 게이큐 가마타 서쪽 출구 재개발의 전모 |
| 시부야(渋谷) | 시부야 2초메 서지구 제1종 시가지재개발사업 | 2035년 2월(2026년 8월 변경 인가 후 사업계획) | 시부야 2초메 서지구 재개발 |
| 시부야(渋谷) | 미야마스자카 지구 제1종 시가지재개발사업 | 2031년도 | 미야마스자카 지구 재개발 |
| 아카바네(赤羽) | 아카바네 1초메 제1지구 제1종 시가지재개발사업 | 2029년 6월 | 아카바네 1초메 제1지구 재개발 |
| 다테이시(立石) | 다테이시역 북쪽 출구 지구 제1종 시가지재개발사업 | 2030년 3월 | 다테이시역 북쪽 출입구 재개발 |
| 오미야(大宮) | 오미야역 그랜드 센트럴 스테이션화 구상(다이몬초 2초메나카 지구는 2022년 3월 준공 실적 있음) | 구상 단계로 일률적인 준공 시기 없음 | 오미야역 재개발: 2025년 최신 정보와 미래 전망 |
| 아카사카(赤坂) | 아카사카 2·6초메 지구 개발계획 | 2028년 3월(건물 준공) | 아카사카 2·6초메 지구 개발계획 |
| 신바시(新橋) | 신바시역 동쪽 출구 지구(2025년 2월 시가지재개발준비조합 설립) | 미공표 | JR 신바시역 동쪽 출구 재개발 계획 |
| 다카나와(高輪) | 센가쿠지역 지구 제2종 시가지재개발사업 | 2031년도 | 센가쿠지역 제2종 시가지재개발 |
| 니시아자부(西麻布) | 니시아자부 3초메 북동지구 제1종 시가지재개발사업 | 2029년 12월(A구역) | 니시아자부 3초메 북동지구 재개발 |
| 메구로역 앞(가미오사키, 上大崎) | 메구로역 앞 지구 제1종 시가지재개발사업 | 2017년 11월(실적) | 메구로역 앞 재개발과 부동산 가치 |
| 치토세카라스야마(千歳烏山) | 치토세카라스야마역전광장 남측지구 제1종 시가지재개발사업(도시계획 절차 진행 중) | 2034년도(준비조합 목표) | 치토세카라스야마역전광장 남측지구 재개발 |
| 우오마치(魚町) | 우오마치 3초메 2번지구 제1종 시가지재개발사업 | 2027년도(2021년 3월 시점 기타큐슈시 자료) | 우오마치 3초메 2번지구 재개발 |
| 미나미코이와(南小岩) | 미나미코이와 7초메 역전지구 제1종 시가지재개발사업 | 미공표 | 미나미코이와 7초메 역전지구 재개발 |
| 이이다바시 동쪽 출구(후지미, 富士見) | 이이다바시역 동지구 제1종 시가지재개발사업 | 미정(도쿄도 사업 페이지) | 이이다바시역 동지구 재개발 일정 재검토 |
| 이이다바시(飯田橋) | 이이다바시역 중앙지구 제1종 시가지재개발사업 | 미공표 | 이이다바시역 중앙지구 재개발 |
| 진난(神南, 고엔도리) | 고엔도리 서지구 제1종 시가지재개발사업 | 2032년도 | 공원통 서지구 재개발 |
| 요코하마역 미나미히가시구치(다카시마, 高島) | (가칭) 요코하마역 미나미히가시구치 지구 제1종 시가지재개발사업 | 2037년도 공용 개시(환경영향평가 방법서. 변경 가능성 있음) | 2025년 요코하마역 재개발이 부동산 시장에 미치는 영향 |
| 유라쿠초(有楽町) | 유라쿠초 빌딩·신유라쿠초 빌딩 재건축 계획 | 본체는 미공표(임시 이용시설 'YURAKUCHO PARK'는 2027년 준공 예정) | 유라쿠초 빌딩·신유라쿠초 빌딩 재건축 계획 |
준공 시기는 도쿄도 도시정비국, 각 구·시, 사업자가 공표한 자료로 확인할 수 있는 범위입니다. 연기나 계획 변경으로 달라질 수 있습니다. “실적”이라고 표기한 것 이외는 모두 예정입니다.
구 전체보다 값이 더 오른 재개발 지역은 어디인가?
구 전체 상승률을 웃돈 곳은 샤쿠지이, 가치도키, 니시신주쿠, 가마타, 시부야, 이타바시, 아카바네 등 7개 지구입니다. 이 중 5개 지구는 8포인트 이상, 이타바시와 아카바네도 5포인트 이상 웃돌았습니다. 도심의 워터프론트부터 네리마구·기타구의 주택지까지 입지도 가격대도 제각각이었습니다.
연도별 추이를 구 전체와 나란히 놓으면 다음과 같습니다.
| 지구・구 | 2023년 | 2024년 | 2025년 | 2026년 1~3월(잠정) |
|---|---|---|---|---|
| 가치도키(勝どき) | 128.5만 엔(284건) | 172.4만 엔(326건) | 212.5만 엔(308건) | 188.2만 엔(37건) |
| (주오구 전체) | 127.3만 엔(1849건) | 146.7만 엔(1840건) | 174.0만 엔(2042건) | 185.7만 엔(354건) |
| 샤쿠지이(石神井) | 75.7만 엔(54건) | 98.7만 엔(61건) | 105.2만 엔(68건) | 105.4만 엔(12건) |
| (네리마구 전체) | 73.3만 엔(1454건) | 80.0만 엔(1448건) | 78.8만 엔(1596건) | 78.5만 엔(306건) |
| 니시신주쿠(西新宿) | 120.0만 엔(231건) | 132.6만 엔(218건) | 159.1만 엔(262건) | 156.0만 엔(51건) |
| (신주쿠구 전체) | 115.0만 엔(1807건) | 125.7만 엔(1834건) | 132.0만 엔(2134건) | 132.0만 엔(397건) |
| 이타바시(板橋) | 86.7만 엔(100건) | 90.0만 엔(107건) | 100.0만 엔(112건) | 88.9만 엔(23건) |
| (이타바시구 전체) | 72.0만 엔(1609건) | 75.7만 엔(1696건) | 77.4만 엔(1882건) | 83.3만 엔(401건) |
| 가마타(蒲田) | 96.0만 엔(123건) | 104.1만 엔(116건) | 111.4만 엔(141건) | 98.0만 엔(18건) |
| (오타구 전체) | 85.6만 엔(1898건) | 87.7만 엔(2154건) | 90.9만 엔(2410건) | 86.7만 엔(390건) |
| 시부야(渋谷) | 171.2만 엔(34건) | 165.0만 엔(46건) | 220.0만 엔(66건) | 224.3만 엔(8건) |
| (시부야구 전체) | 131.4만 엔(1174건) | 146.7만 엔(1214건) | 157.5만 엔(1393건) | 162.9만 엔(257건) |
| 아카바네(赤羽) | 100.0만 엔(50건) | 100.0만 엔(54건) | 112.9만 엔(47건) | 143.2만 엔(6건) |
| (기타구 전체) | 86.7만 엔(866건) | 88.0만 엔(921건) | 93.3만 엔(1026건) | 100.0만 엔(215건) |
상승률이 가장 컸던 가치도키는 2023년 128.5만 엔에서 2025년에는 212.5만 엔까지 올랐습니다. 가령 70㎡ 주택에 중앙값 단가를 적용하면 약 8,995만 엔에서 약 14,875만 엔이 되는 셈입니다. 주오구 전체도 +36.7%로 크게 올랐지만, 가치도키는 이를 다시 28.7포인트 웃돌았습니다.
구 전체와의 차이가 가장 컸던 곳은 샤쿠지이입니다. 2023년에는 네리마구 전체와 거의 같은 75.7만 엔이었지만, 네리마구 전체가 2024년부터 2025년에 걸쳐 80.0만 엔에서 78.8만 엔으로 내려가는 가운데 105.2만 엔까지 올랐습니다. 2026년 1~3월도 105.4만 엔으로 2025년과 비슷한 수준이지만, 12건에 불과한 잠정치이므로 경향이라고는 할 수 없습니다.
아카바네는 2023년 100.0만 엔에서 2025년 112.9만 엔으로 +12.9%를 기록해 기타구 전체의 +7.6%를 웃돌았습니다. 3개 연도 모두 기타구 전체보다 높은 수준입니다. 2026년 1~3월의 143.2만 엔은 6건에 불과해 판단할 수 없습니다.
시부야는 2023년이 34건으로 이 7개 지구 중에서는 건수가 적은 편입니다. 2024년은 165.0만 엔으로 전년을 밑돌고 있어, 2023년부터 2025년까지의 상승률은 연도별 변동도 포함된 수치로 봐 주십시오.
구 전체를 밑돈 재개발 지역
다테이시는 가쓰시카구 전체 상승률을 11.8포인트 밑돌았습니다. 미나토구의 아카사카·신바시·다카나와·니시아자부 4개 지구도 모두 미나토구 전체 상승률을 밑돌고 있습니다.
구 전체의 성장에 미치지 못한 다테이시와, 구 단위로만 비교할 수 있는 오미야
| 지구・구 | 2023년 | 2024년 | 2025년 | 2026년 1~3월(잠정) |
|---|---|---|---|---|
| 다테이시(立石) | 57.3만 엔(56건) | 63.7만 엔(60건) | 60.0만 엔(62건) | 52.3만 엔(7건) |
| (가쓰시카구 전체) | 53.8만 엔(816건) | 60.0만 엔(861건) | 62.7만 엔(979건) | 63.2만 엔(190건) |
다테이시는 2023년과 2024년에는 가쓰시카구 전체를 웃도는 수준이었지만, 2024년 63.7만 엔에서 2025년에는 60.0만 엔으로 내려가 가쓰시카구 전체의 62.7만 엔을 밑돌았습니다. 상승률은 +4.7%로 가쓰시카구 전체의 +16.5%에 미치지 못했습니다. 2026년 1~3월의 52.3만 엔은 7건에 불과해 판단할 수 없습니다.
오미야는 사이타마시 오미야구 전체로 2023년 63.7만 엔(250건)에서 2025년 80.0만 엔(353건)으로 +25.6%였습니다. 구 전체 단위의 집계이기 때문에 역 주변만 강세인지는 이 데이터만으로는 알 수 없습니다.
대형 개발이 있어도 미나토구 전체를 밑돈 4개 지구
| 지구・구 | 2023년 | 2024년 | 2025년 | 2026년 1~3월(잠정) |
|---|---|---|---|---|
| 아카사카(赤坂) | 150.0만 엔(179건) | 158.3만 엔(167건) | 186.7만 엔(191건) | 221.1만 엔(36건) |
| (미나토구 전체) | 146.7만 엔(2081건) | 166.7만 엔(1993건) | 189.5만 엔(2241건) | 200.0만 엔(432건) |
| 신바시(新橋) | 147.5만 엔(33건) | 169.8만 엔(28건) | 180.0만 엔(43건) | 250.0만 엔(5건) |
| (미나토구 전체) | 146.7만 엔(2081건) | 166.7만 엔(1993건) | 189.5만 엔(2241건) | 200.0만 엔(432건) |
| 다카나와(高輪) | 163.8만 엔(188건) | 163.3만 엔(170건) | 190.4만 엔(172건) | 193.0만 엔(34건) |
| (미나토구 전체) | 146.7만 엔(2081건) | 166.7만 엔(1993건) | 189.5만 엔(2241건) | 200.0만 엔(432건) |
| 니시아자부(西麻布) | 168.4만 엔(62건) | 173.8만 엔(72건) | 180.0만 엔(85건) | 179.0만 엔(12건) |
| (미나토구 전체) | 146.7만 엔(2081건) | 166.7만 엔(1993건) | 189.5만 엔(2241건) | 200.0만 엔(432건) |
미나토구 전체는 2023년 146.7만 엔에서 2025년 189.5만 엔으로 +29.2% 올랐습니다. 아카사카의 상승률은 +24.5%, 신바시는 +22.0%로 둘 다 미나토구 전체에 미치지 못했습니다. 신바시는 2024년까지 미나토구 전체와 거의 같은 수준이었지만, 2025년은 180.0만 엔으로 미나토구 전체를 밑돌았습니다.
차이가 가장 컸던 곳은 니시아자부입니다. 2023년의 168.4만 엔은 미나토구 전체보다 높은 수준이었지만, 2025년에는 180.0만 엔에 그쳐 189.5만 엔인 미나토구 전체에 추월당했습니다. 다카나와도 2023년부터 2024년은 보합세였고, 상승률은 +16.2%였습니다.
신바시의 2026년 1~3월은 250.0만 엔이지만 5건에 불과해 판단할 수 없습니다.
가격이 내려간 지구, 움직이지 않는 지방, 판단할 수 없는 지구
메구로역 앞(가미오사키)은 구 전체가 오르는 가운데 2023년보다 하락했고, 치토세카라스야마는 보합이었습니다. 기타큐슈시의 고쿠라키타구는 3년간 거의 움직이지 않았습니다.
구 전체가 오르는 가운데 하락・보합이었던 메구로역 앞・치토세카라스야마
| 지구・구 | 2023년 | 2024년 | 2025년 | 2026년 1~3월(잠정) |
|---|---|---|---|---|
| 메구로역 앞(가미오사키, 上大崎) | 164.4만 엔(73건) | 183.3만 엔(81건) | 156.1만 엔(106건) | 155.6만 엔(21건) |
| (시나가와구 전체) | 114.0만 엔(1753건) | 122.2만 엔(1821건) | 130.0만 엔(2043건) | 133.8만 엔(358건) |
| 치토세카라스야마(千歳烏山) | 77.8만 엔(95건) | 89.0만 엔(62건) | 77.8만 엔(95건) | 80.7만 엔(16건) |
| (세타가야구 전체) | 96.8만 엔(2115건) | 100.0만 엔(2161건) | 103.7만 엔(2540건) | 110.0만 엔(451건) |
메구로역 앞(가미오사키)에서는 메구로역 앞 지구 제1종 시가지재개발사업이 2017년 11월에 준공되었습니다(시나가와구). 제곱미터당 단가 중앙값은 2024년에 183.3만 엔까지 올랐다가 2025년에는 156.1만 엔으로 내려갔습니다. 시나가와구 전체는 같은 기간 122.2만 엔에서 130.0만 엔으로 올랐습니다. 2025년은 106건으로 전년보다 건수가 늘어나, 어떤 주택이 팔렸는지에 따라 중앙값이 크게 움직였을 가능성이 있습니다.
치토세카라스야마(미나미카라스야마)는 2023년, 2025년 모두 77.8만 엔으로 보합이었으며, 세타가야구 전체의 +7.1%에 미치지 못했습니다. 2024년의 89.0만 엔을 사이에 두고 오르내리고 있습니다.
지방의 재개발: 고쿠라키타구는 3년간 거의 보합
기타큐슈시의 우오마치에 대해서는 마치 단위 거래가 이번 데이터에는 포함되어 있지 않았습니다. 참고로 고쿠라키타구 전체를 보면 2023년 18.6만 엔(247건), 2024년 17.1만 엔(249건), 2025년 18.6만 엔(307건), 2026년 1~3월 17.1만 엔(36건)입니다. 2023년과 2025년은 같은 18.6만 엔으로, 도쿄의 각 구와는 움직이는 방식이 완전히 다릅니다.
건수가 적어 판단할 수 없는 지구
다음 지구는 2023년이나 2025년의 거래가 30건 미만이기 때문에 상승률을 경향의 근거로 삼지 않았습니다. 숫자는 참고로 싣습니다.
| 지구・구 | 2023년 | 2024년 | 2025년 | 2026년 1~3월(잠정) |
|---|---|---|---|---|
| 미나미코이와(南小岩) | 68.4만 엔(22건) | 89.3만 엔(27건) | 100.0만 엔(45건) | 134.3만 엔(15건) |
| (에도가와구 전체) | 60.0만 엔(846건) | 60.0만 엔(897건) | 65.3만 엔(1108건) | 69.3만 엔(216건) |
| 이이다바시 동쪽 출구(후지미, 富士見) | 234.9만 엔(6건) | 246.2만 엔(15건) | 328.6만 엔(25건) | 360.0만 엔(3건) |
| (지요다구 전체) | 134.1만 엔(500건) | 142.9만 엔(497건) | 169.2만 엔(615건) | 200.0만 엔(100건) |
| 이이다바시(飯田橋) | 168.6만 엔(26건) | 177.9만 엔(26건) | 200.0만 엔(35건) | 200.0만 엔(7건) |
| (지요다구 전체) | 134.1만 엔(500건) | 142.9만 엔(497건) | 169.2만 엔(615건) | 200.0만 엔(100건) |
| 진난(神南, 고엔도리) | 153.3만 엔(4건) | 160.0만 엔(6건) | 226.5만 엔(4건) | 거래 없음 |
| (시부야구 전체) | 131.4만 엔(1174건) | 146.7만 엔(1214건) | 157.5만 엔(1393건) | 162.9만 엔(257건) |
| 요코하마역 미나미히가시구치(다카시마, 高島) | 105.2만 엔(24건) | 130.0만 엔(28건) | 139.2만 엔(20건) | 151.7만 엔(2건) |
| (요코하마시 니시구 전체) | 85.0만 엔(593건) | 93.3만 엔(633건) | 102.0만 엔(745건) | 100.0만 엔(147건) |
미나미코이와는 2023년이 22건, 2024년이 27건입니다. 이이다바시 동쪽 출구(후지미)와 요코하마역 미나미히가시구치(다카시마)는 어느 해도 30건 미만이었습니다. 유라쿠초는 마치 이름에 “유라쿠초”가 들어간 중고 아파트 거래가 이번 데이터에는 없었습니다.
재개발 지역의 아파트는 얼마에 거래되고 있을까?
2025년 1월부터 2026년 3월까지의 거래를 실제 금액으로 보면, 거래 건수가 충분한 지구만 놓고 봐도 중앙값은 다테이시의 2,600만 엔부터 가치도키의 13,000만 엔까지 5배의 차이가 있습니다. 같은 “재개발 지역”이라도 구매자가 비교하는 매물은 전혀 다른 물건입니다.
| 지구 | 집계 건수 | 거래 가격 중앙값 | 전유면적 중앙값 | 가격의 중앙 50% 범위 |
|---|---|---|---|---|
| 가치도키(勝どき) | 345건 | 13,000만 엔 | 70㎡ | 9,500만~19,000만 엔 |
| 샤쿠지이(石神井) | 80건 | 6,750만 엔 | 65㎡ | 4,300만~8,975만 엔 |
| 니시신주쿠(西新宿) | 313건 | 6,500만 엔 | 45㎡ | 3,250만~14,000만 엔 |
| 이타바시(板橋) | 135건 | 3,400만 엔 | 35㎡ | 2,300만~5,200만 엔 |
| 가마타(蒲田) | 159건 | 3,700만 엔 | 35㎡ | 2,500만~5,400만 엔 |
| 시부야(渋谷) | 74건 | 12,000만 엔 | 50㎡ | 5,825만~18,000만 엔 |
| 아카바네(赤羽) | 53건 | 6,500만 엔 | 55㎡ | 2,950만~7,900만 엔 |
| 다테이시(立石) | 69건 | 2,600만 엔 | 50㎡ | 1,650만~4,300만 엔 |
| 오미야(大宮) | 429건 | 5,400만 엔 | 70㎡ | 2,700만~7,500만 엔 |
| 아카사카(赤坂) | 227건 | 11,000만 엔 | 55㎡ | 3,400만~23,000만 엔 |
| 신바시(新橋) | 48건 | 4,900만 엔 | 30㎡ | 3,125만~10,000만 엔 |
| 다카나와(高輪) | 206건 | 10,000만 엔 | 55㎡ | 4,800만~20,000만 엔 |
| 니시아자부(西麻布) | 97건 | 8,500만 엔 | 45㎡ | 3,950만~13,500만 엔 |
| 메구로역 앞(가미오사키, 上大崎) | 127건 | 8,700만 엔 | 55㎡ | 5,200만~14,000만 엔 |
| 치토세카라스야마(千歳烏山) | 111건 | 3,600만 엔 | 55㎡ | 1,900만~6,400만 엔 |
| 미나미코이와(南小岩) | 60건 | 7,650만 엔 | 70㎡ | 4,925만~9,325만 엔 |
| 이이다바시 동쪽 출구(후지미, 富士見) | 28건 | 23,000만 엔 | 70㎡ | 11,000만~32,000만 엔 |
| 이이다바시(飯田橋) | 42건 | 11,000만 엔 | 58㎡ | 5,775만~19,000만 엔 |
| 진난(神南, 고엔도리) | 4건 | 10,750만 엔 | 48㎡ | 건수가 적어 산출하지 않음 |
| 요코하마역 미나미히가시구치(다카시마, 高島) | 22건 | 6,700만 엔 | 55㎡ | 1,975만~15,250만 엔 |
“가격의 중앙 50% 범위”는 낮은 순으로 나열했을 때 25%째부터 75%째까지의 가격입니다. 아카사카는 3,400만 엔부터 23,000만 엔까지로 폭이 넓어, 면적이나 건축 연수가 다른 주택이 섞여 있음을 알 수 있습니다. 단가 중앙값만으로 지구를 비교하지 말고, 검토 중인 매물의 면적과 가격이 이 범위의 어디에 있는지를 확인하시기 바랍니다.
출처: 위 “집계 방법과 숫자를 읽을 때 주의할 점”에 기재한 국토교통성 부동산정보 라이브러리의 데이터를 바탕으로 INA&Associates Inc.가 작성(2025년 1월~2026년 3월의 거래. 2026년분은 잠정치).
지구별 거래 데이터를 구체적인 매물의 가격 판단에 활용하고 싶으신 분은 INA&Associates Inc.에 상담해 주십시오. 거래 사례를 읽는 방법부터 구매·매각 시점까지 함께 정리해 드립니다.
INA의 관점
여기부터는 데이터를 바탕으로 한 저희의 견해입니다. 재개발 지역의 아파트를 검토할 때는 “재개발이 있는가”가 아니라 “구 전체와 비교해 이미 가격에 얼마나 반영되어 있는가”부터 생각하시길 권합니다.
5가지 유형과 각각의 판단 기준
| 유형 | 해당 지구 | 저희의 견해 | 판단 기준 |
|---|---|---|---|
| 기대가 이미 가격에 반영됨 | 샤쿠지이, 가치도키, 니시신주쿠, 가마타, 시부야, 이타바시, 아카바네 | 재개발에 대한 기대는 상당 부분 가격에 이미 반영되었다고 보고 있습니다 | 가격 상승을 전제로 매수하는 것은 신중해야 합니다. 보유 중이신 분은 매각도 함께 검토할 만한 시기라고 생각합니다 |
| 아직 반영되지 않음 | 다테이시 | 구 전체의 성장을 밑돌고 있어, 재개발에 따른 가격 반영은 아직 나타나지 않았습니다 | 준공 시기(목표)까지 남은 기간과 임차 수요를 먼저 확인하십시오 |
| 대형 개발이 있어도 구 평균에 뒤처짐 | 아카사카, 신바시, 다카나와, 니시아자부 | 미나토구 전체가 강세여서, 해당 지구의 개발만으로는 구내에서 두드러지지 못하고 있습니다 | “재개발이 있으니 비싸게 지불한다”는 근거는 데이터에서 찾아볼 수 없습니다 |
| 하락・보합 | 메구로역 앞(가미오사키), 치토세카라스야마 | 개별 주택의 구성에 따른 영향도 크다고 보고 있습니다 | 매수자 입장에서는 협상의 여지가 있습니다. 건축 연수와 면적으로 좁힌 사례와 비교해 보십시오 |
| 지방은 움직이지 않음 | 우오마치(고쿠라키타구) | 재개발이 구 전체 시세를 움직일 만한 규모가 아닙니다 | 가격 상승보다 방재나 상업 재편으로 생활 편의성이 높아지는지를 기준으로 봅니다 |
“기대가 이미 가격에 반영됨” 지구 중에는 완공까지 시간이 걸리는 사업도 있습니다. 시부야 2초메 서지구는 2026년 8월 변경 인가 후 사업계획에서 준공이 2035년 2월이고, 니시신주쿠 3초메 서지구는 신주쿠구가 제시한 최신 계획으로 2035년도입니다. 완공보다 10년 가까이 앞서 가격이 먼저 움직이고 있는 이상, 연기나 금리 변화를 감당할 수 있는 자금 계획인지를 먼저 확인해야 한다고 생각합니다.
“아직 반영되지 않음”과 “앞으로도 반영되지 않음”은 이번 데이터로는 구분할 수 없습니다. 다테이시가 앞으로 구 전체를 따라잡을지는 준공이 가까워진 뒤 다시 확인할 필요가 있습니다.
메구로역 앞에서 주의해야 할 점은, 시나가와구의 발표에 따르면 재개발 사업이 2017년에 이미 준공되었다는 사실입니다. 완공으로부터 7년 정도 지난 2024년부터 2025년에 걸쳐 중앙값이 내려간 것은 “완공하면 계속 오른다”고는 할 수 없다는 점을 보여준다고 저희는 보고 있습니다.
구매 전에 확인하고 싶은 3가지 숫자
- 구 전체와의 차이: 검토 중인 지구의 상승률이 구 전체를 얼마나 웃돌고 있는가. 차이가 클수록 기대가 먼저 가격에 반영되어 있다고 봅니다.
- 거래 건수: 해당 지구의 연간 거래가 30건 이상인가. 건수가 적은 지구의 상승률은 단 1건의 고액 거래로 크게 움직입니다.
- 매물이 가격대의 어디에 있는가: 검토 중인 주택의 가격이 중앙 50% 범위의 위쪽인지 아래쪽인지. 위쪽이라면 재개발의 화제성에 지불하는 부분은 없는지 다시 점검합니다.
임대료나 수익률은 재개발의 화제성보다 역까지의 거리, 면적, 건축 연수와 같은 개별 조건으로 정해지는 부분이 크다고 생각합니다. 이번에는 임대료 거래 데이터를 집계하지 않았기 때문에 숫자로 단정하는 것은 삼가겠습니다.
저희가 소중히 여기는 것은 기대뿐 아니라 불리한 숫자까지 함께 전해드리는 것입니다. 도쿄의 재개발 지역에서 아파트 구매・매각을 검토 중이신 분은 INA&Associates Inc.에 상담해 주십시오. 지구와 구 전체의 비교부터 매물별 판단까지 함께 확인해 드립니다.
자주 묻는 질문
Q1. 도쿄의 재개발 지역 아파트는 가격이 오르나요?
A. 재개발 지역이라고 해서 반드시 가격이 오른다고는 할 수 없습니다. 이번 집계에서는 거래 건수가 충분한 14개 지구 가운데 구 전체보다 상승한 지구는 7곳이었고, 나머지 7곳은 구 전체를 밑돌았습니다. 미나토구의 4개 지구나 메구로역 앞처럼 대형 개발이 있어도 구 전체에 미치지 못하는 지구가 있습니다.
Q2. 재개발 준공 전과 준공 후, 어느 쪽에 사는 것이 좋을까요?
A. 준공 전후보다 구 전체와 비교해 이미 얼마나 가격에 반영되어 있는지로 판단해 주십시오. 메구로역 앞은 2017년에 재개발이 준공된 이후 2024년부터 2025년에 걸쳐 제곱미터당 단가 중앙값이 내려갔습니다. 준공하면 오른다는 전제는 두지 않는 것이 안전합니다.
Q3. 2030년 전후에 준공하는 재개발 지역은 지금 사면 늦지 않을까요?
A. 지구에 따라 이미 가격에 반영된 정도가 다릅니다. 가치도키나 니시신주쿠처럼 구 전체를 크게 웃도는 지구는 이미 가격이 먼저 움직였습니다. 다테이시처럼 구 전체의 성장에 미치지 못한 지구는 준공 시기(목표)가 늦춰질 위험과 함께 검토해 주십시오.
Q4. 거래 건수가 적은 지구의 시세는 어떻게 조사하면 좋을까요?
A. 연간 30건에 못 미치는 지구는 구 전체나 인접한 마치 이름의 수치와 함께 보시기 바랍니다. 단 1건의 고액 거래로 중앙값이 크게 움직이기 때문에 상승률만으로 판단하면 오류가 생깁니다. 검토 중인 매물과 건축 연수・면적이 비슷한 사례를 개별적으로 나열해 보는 것이 확실합니다.
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인용・참고자료
- 국토교통성 부동산정보 라이브러리
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