Estas informações são atuais em setembro de 2026.
Os apartamentos em áreas de reurbanização de Tóquio nem sempre valorizam mais do que o bairro (ku) inteiro. Com base nos dados de transações do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo (MLIT), a INA&Associates fez um levantamento das áreas de reurbanização da região metropolitana: entre os 14 distritos com número suficiente de transações, o preço subiu mais do que o bairro inteiro em 7 distritos entre 2023 e 2025, e ficou abaixo em outros 7 — exatamente meio a meio.
Recebemos com frequência a pergunta: “Vale a pena comprar um apartamento em uma área onde a reurbanização já foi decidida?” É natural que a expectativa cresça ao saber que um arranha-céu será construído em frente à estação. Mas, ao colocar lado a lado os preços reais de transação, vimos que a fama da reurbanização e a valorização do preço nem sempre andam juntas. Neste artigo comparamos os dados reais de transação de 21 distritos da região metropolitana de Tóquio e mais 1 distrito no interior do país, organizando os resultados em 5 padrões. No final, resumimos como usar essa análise nas decisões de investimento, na seção “A visão da INA”.
Os principais pontos deste artigo
- Entre os 14 distritos com transações suficientes, o preço subiu mais do que o bairro inteiro em apenas 7 — ou seja, não se pode afirmar que um imóvel valoriza só por estar em uma área de reurbanização.
- Sete distritos, como Shakujii, Kachidoki e Nishi-Shinjuku, superaram o bairro inteiro. Mesmo Akabane, com a menor diferença, teve +5,3 pontos percentuais.
- Os quatro distritos de Minato-ku — Akasaka, Shimbashi, Takanawa e Nishiazabu — ficaram abaixo da taxa de valorização de todo o Minato-ku (+29,2%), mesmo com grandes projetos de reurbanização.
- A Frente da Estação Meguro (Kamiosaki) caiu -5,0% enquanto o bairro inteiro subia; Chitose Karasuyama (Minami Karasuyama) ficou estável em ±0,0%; e Tateishi, com +4,7%, ficou bem abaixo dos +16,5% de todo o Katsushika-ku.
- O critério de decisão não deveria ser “existe reurbanização?”, mas sim “quanto do preço já está embutido em comparação com o bairro inteiro?”.
Os apartamentos em áreas de reurbanização de Tóquio estão realmente valorizando?
Em resumo: o simples fato de estar em uma área de reurbanização não explica a valorização. Há distritos que superaram muito o bairro inteiro, e outros que caíram mesmo com o bairro inteiro subindo.
A tabela abaixo mostra como o preço por metro quadrado (mediana) de apartamentos usados nos distritos com projetos de reurbanização se moveu entre 2023 e 2025, ao lado do movimento do respectivo bairro (ku) inteiro. A coluna “Diferença” é a taxa de valorização do distrito menos a taxa de valorização do bairro inteiro.
| Distrito (bairro) | Valorização do distrito | Valorização do bairro inteiro | Diferença | Classificação |
|---|---|---|---|---|
| Shakujii (Nerima-ku) | +39,0% | +7,5% | +31,5 pontos percentuais | Superou muito o bairro inteiro |
| Kachidoki (Chuo-ku) | +65,4% | +36,7% | +28,7 pontos percentuais | Superou muito o bairro inteiro |
| Nishi-Shinjuku (Shinjuku-ku) | +32,6% | +14,8% | +17,8 pontos percentuais | Superou muito o bairro inteiro |
| Kamata (Ota-ku) | +16,0% | +6,2% | +9,8 pontos percentuais | Superou muito o bairro inteiro |
| Shibuya (Shibuya-ku) | +28,5% | +19,9% | +8,6 pontos percentuais | Superou muito o bairro inteiro |
| Itabashi (Itabashi-ku) | +15,3% | +7,5% | +7,8 pontos percentuais | Superou o bairro inteiro |
| Akabane (Kita-ku) | +12,9% | +7,6% | +5,3 pontos percentuais | Superou o bairro inteiro |
| Akasaka (Minato-ku) | +24,5% | +29,2% | -4,7 pontos percentuais | Ficou abaixo do bairro inteiro |
| Shimbashi (Minato-ku) | +22,0% | +29,2% | -7,2 pontos percentuais | Ficou abaixo do bairro inteiro |
| Tateishi (Katsushika-ku) | +4,7% | +16,5% | -11,8 pontos percentuais | Ficou abaixo do bairro inteiro |
| Takanawa (Minato-ku) | +16,2% | +29,2% | -13,0 pontos percentuais | Ficou abaixo do bairro inteiro |
| Nishiazabu (Minato-ku) | +6,9% | +29,2% | -22,3 pontos percentuais | Ficou abaixo do bairro inteiro |
| Frente da Estação Meguro, Kamiosaki (Shinagawa-ku) | -5,0% | +14,0% | -19,0 pontos percentuais | Queda ou estabilidade |
| Chitose Karasuyama (Setagaya-ku) | ±0,0% | +7,1% | -7,1 pontos percentuais | Queda ou estabilidade |
| Omiya (Omiya-ku, Saitama) | Agregado por todo o bairro | +25,6% | Não calculado | Comparável apenas no nível do bairro |
| Uomachi (Kokurakita-ku, Kitakyushu) | Sem transações no nível do bairro (chome) | ±0,0% | Não calculado | Referência regional |
| Minami-Koiwa (Edogawa-ku) | Número de transações insuficiente | +8,8% | Não calculado | Não é possível avaliar |
| Iidabashi Leste, Fujimi (Chiyoda-ku) | Número de transações insuficiente | +26,2% | Não calculado | Não é possível avaliar |
| Iidabashi (Chiyoda-ku) | Número de transações insuficiente | +26,2% | Não calculado | Não é possível avaliar |
| Jinnan, Koendori (Shibuya-ku) | Número de transações insuficiente | +19,9% | Não calculado | Não é possível avaliar |
| Yokohama Minami-Higashiguchi, Takashima (Nishi-ku, Yokohama) | Número de transações insuficiente | +20,0% | Não calculado | Não é possível avaliar |
| Yurakucho (Chiyoda-ku) | Sem transações | +26,2% | Não calculado | Não é possível avaliar |
Método de agregação e cuidados na leitura dos números
Os dados usados na agregação são as transações de “apartamentos usados” publicadas na Real Estate Information Library (不動産情報ライブラリ) do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo (MLIT). Organizamos o preço de transação por metro quadrado de área exclusiva ano a ano e tomamos a mediana. Os dados de 2026 incluem apenas o 1º trimestre (janeiro a março) e são provisórios, pois novas transações costumam ser adicionadas posteriormente.
Os distritos reúnem apenas as transações dos bairros (chome) onde existe uma área de projeto (área planejada) de reurbanização. Mesmo com nomes parecidos, bairros próximos de outra estação (como Kami-Shakujii ou Higashi-Tateishi) não estão incluídos.
| Nome do distrito na tabela | Bairros (chome) incluídos na agregação |
|---|---|
| Shakujii | Apenas Shakujii-cho (石神井町) — não inclui Shakujiidai (石神井台), Kami-Shakujii (上石神井) nem Shimo-Shakujii (下石神井) |
| Akabane | Apenas Akabane (赤羽) — não inclui Akabane-kita (赤羽北), Akabane-nishi (赤羽西), Akabane-minami (赤羽南) nem Akabanedai (赤羽台) |
| Tateishi | Apenas Tateishi (立石) — não inclui Higashi-Tateishi (東立石) |
| Akasaka | Apenas Akasaka (赤坂) — não inclui Moto-Akasaka (元赤坂) |
| Shimbashi | Apenas Shimbashi (新橋) — não inclui Higashi-Shimbashi (東新橋) nem Nishi-Shimbashi (西新橋) |
| Itabashi | Apenas Itabashi (板橋) — não inclui Kami-Itabashi (上板橋) nem Naka-Itabashi (中板橋) |
| Kamata | Apenas Kamata (蒲田) — não inclui Nishi-Kamata (西蒲田), Minami-Kamata (南蒲田), Shin-Kamata (新蒲田) e bairros semelhantes |
| Chitose Karasuyama | Apenas Minami Karasuyama (南烏山) — não inclui Kita Karasuyama (北烏山) |
| Demais distritos | Apenas o mesmo nome de bairro (chome) que consta na tabela (Kachidoki não inclui Tsukishima; “Frente da Estação Meguro” corresponde a Kamiosaki) |
Há três pontos de atenção na leitura dos números.
- A taxa de valorização compara 2023 e 2025. Distritos com menos de 30 transações em um ano foram colocados em categoria à parte, pois não é possível avaliar uma tendência.
- A mediana se move conforme o perfil das unidades vendidas naquele ano. Se um lote de unidades novas e caras for vendido em um mesmo ano, a mediana sobe mesmo que o mercado como um todo não tenha mudado.
- Omiya está agregado, nestes dados, por todo o Omiya-ku da cidade de Saitama, portanto não há diferença em relação ao bairro inteiro. Em Uomachi, na cidade de Kitakyushu, não há transações no nível do bairro (chome), então mostramos apenas os números de referência de todo o Kokurakita-ku.
Fonte: Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism (MLIT), Real Estate Information Library (国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/), "Real Estate Transaction Price Information" (MLIT), compiled by INA&Associates Inc. Dados obtidos em setembro de 2026. O trimestre mais recente é provisório, pois novas transações são adicionadas posteriormente. Os dados não têm sua atualidade, exatidão ou integridade garantidas.
Principais projetos de reurbanização e prazo de conclusão (meta) de cada distrito
| Distrito | Principal projeto de reurbanização | Prazo de conclusão (meta) | Explicação detalhada |
|---|---|---|---|
| Kachidoki | Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 do Distrito Leste de Kachidoki | Outubro de 2028 | Os 5 grandes projetos de reurbanização na orla de Chuo |
| Shakujii | Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 da Área Oeste da Saída Sul da Estação Shakujii Koen | Abril de 2028 | Reurbanização da área oeste da saída sul da Estação Shakujii Koen |
| Nishi-Shinjuku | Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 do Distrito Oeste de Nishi-Shinjuku 3-chome | Ano fiscal de 2035 (plano mais recente da associação, divulgado por Shinjuku-ku) | Panorama completo da reurbanização do Distrito Oeste de Nishi-Shinjuku 3-chome |
| Itabashi | Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 do Distrito Itabashi-guchi da Estação Itabashi | Junho de 2027 | Plano de reurbanização da Estação JR Itabashi, saída Itabashi-guchi |
| Kamata | Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 do Distrito Norte da Área Central de Keikyu Kamata (o distrito da saída oeste da estação já foi concluído, em dezembro de 2015) | Não divulgado (segundo documentos de Ota-ku, da decisão do plano urbanístico à conclusão das obras costuma levar de 7 a 10 anos) | Panorama completo da reurbanização da saída oeste de Keikyu Kamata |
| Shibuya | Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 do Distrito Oeste de Shibuya 2-chome | Fevereiro de 2035 (plano do projeto após a aprovação da alteração em agosto de 2026) | Reurbanização do Distrito Oeste de Shibuya 2-chome |
| Shibuya | Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 do Distrito de Miyamasuzaka | Ano fiscal de 2031 | Reurbanização do Distrito de Miyamasuzaka |
| Akabane | Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 do 1º Distrito de Akabane 1-chome | Junho de 2029 | Reurbanização do 1º Distrito de Akabane 1-chome |
| Tateishi | Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 do Distrito da Saída Norte da Estação Tateishi | Março de 2030 | Reurbanização da saída norte da Estação Tateishi |
| Omiya | Concepção de transformação da Estação de Omiya em “Grand Central Station” (o distrito central de Daimoncho 2-chome já foi concluído, em março de 2022) | Ainda em fase de concepção, sem prazo de conclusão definido | Plano de reurbanização ao redor da Estação de Omiya |
| Akasaka | Plano de Desenvolvimento do Distrito de Akasaka 2 e 6-chome | Março de 2028 (conclusão do edifício) | Plano de desenvolvimento do Distrito Akasaka 2-6 chome |
| Shimbashi | Distrito da Saída Leste da Estação Shimbashi (associação preparatória de reurbanização urbana criada em fevereiro de 2025) | Não divulgado | Plano de reurbanização da saída leste da Estação JR Shimbashi |
| Takanawa | Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 2 do Distrito da Estação Sengakuji | Ano fiscal de 2031 | Reurbanização Tipo 2 do Distrito da Estação Sengakuji |
| Nishiazabu | Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 do Distrito Nordeste de Nishiazabu 3-chome | Dezembro de 2029 (quarteirão A) | Reurbanização da área nordeste de Nishiazabu 3-chome |
| Frente da Estação Meguro (Kamiosaki) | Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 do Distrito da Frente da Estação Meguro | Novembro de 2017 (concluído) | Reurbanização da frente da Estação Meguro e o valor imobiliário |
| Chitose Karasuyama | Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 da Área Sul da Praça da Estação Chitose Karasuyama (em trâmite no processo de planejamento urbano) | Ano fiscal de 2034 (estimativa da associação preparatória) | Reurbanização da área sul da praça da Estação Chitose Karasuyama |
| Uomachi | Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 do Distrito Uomachi 3-chome, Lote 2 | Ano fiscal de 2027 (conforme documento de Kitakyushu de março de 2021) | Reurbanização de Uomachi 3-chome em Kokura |
| Minami-Koiwa | Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 do Distrito da Frente da Estação de Minami-Koiwa 7-chome | Não divulgado | Reurbanização da frente da Estação Minami-Koiwa 7-chome |
| Iidabashi Leste (Fujimi) | Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 do Distrito Leste da Estação Iidabashi | Não definido (página do projeto do governo metropolitano de Tóquio) | Revisão do cronograma da reurbanização do distrito leste da Estação Iidabashi |
| Iidabashi | Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 do Distrito Central da Estação Iidabashi | Não divulgado | Reurbanização da área central da Estação Iidabashi |
| Jinnan (Koendori) | Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 do Distrito Oeste de Koendori | Ano fiscal de 2032 | Reurbanização do bairro oeste de Koendori, em Shibuya |
| Yokohama Minami-Higashiguchi (Takashima) | Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 do Distrito Minami-Higashiguchi da Estação de Yokohama (nome provisório) | Entrada em operação prevista para o ano fiscal de 2037 (conforme relatório de método de avaliação de impacto ambiental; sujeito a alterações) | Reurbanização do distrito Minami-Higashiguchi da Estação de Yokohama |
| Yurakucho | Plano de Reconstrução dos Edifícios Yurakucho e Shin-Yurakucho | Prazo do edifício principal não divulgado (a instalação provisória “YURAKUCHO PARK” tem conclusão prevista para 2027) | Plano de reconstrução dos edifícios Yurakucho e Shin-Yurakucho |
Os prazos de conclusão são os que foi possível confirmar em documentos divulgados pelo Bureau de Planejamento Urbano de Tóquio, pelos governos distritais e pelos incorporadores. Podem mudar por atrasos ou revisões. Exceto quando indicado como “concluído”, todos os prazos são previsões.
Quais áreas de reurbanização valorizaram mais do que o bairro inteiro?
Os sete distritos que superaram a taxa de valorização do bairro inteiro são Shakujii, Kachidoki, Nishi-Shinjuku, Kamata, Shibuya, Itabashi e Akabane. Destes, cinco superaram por 8 pontos percentuais ou mais, e Itabashi e Akabane também superaram por 5 pontos ou mais. Iam da orla central da cidade até bairros residenciais de Nerima-ku e Kita-ku — tanto a localização quanto a faixa de preço eram bem diferentes entre si.
A evolução ano a ano, ao lado do bairro inteiro, é a seguinte:
| Distrito / bairro | 2023 | 2024 | 2025 | Jan–mar de 2026 (provisório) |
|---|---|---|---|---|
| Kachidoki | ¥1.285.000 (284 transações) | ¥1.724.000 (326 transações) | ¥2.125.000 (308 transações) | ¥1.882.000 (37 transações) |
| (Chuo-ku inteiro) | ¥1.273.000 (1849 transações) | ¥1.467.000 (1840 transações) | ¥1.740.000 (2042 transações) | ¥1.857.000 (354 transações) |
| Shakujii | ¥757.000 (54 transações) | ¥987.000 (61 transações) | ¥1.052.000 (68 transações) | ¥1.054.000 (12 transações) |
| (Nerima-ku inteiro) | ¥733.000 (1454 transações) | ¥800.000 (1448 transações) | ¥788.000 (1596 transações) | ¥785.000 (306 transações) |
| Nishi-Shinjuku | ¥1.200.000 (231 transações) | ¥1.326.000 (218 transações) | ¥1.591.000 (262 transações) | ¥1.560.000 (51 transações) |
| (Shinjuku-ku inteiro) | ¥1.150.000 (1807 transações) | ¥1.257.000 (1834 transações) | ¥1.320.000 (2134 transações) | ¥1.320.000 (397 transações) |
| Itabashi | ¥867.000 (100 transações) | ¥900.000 (107 transações) | ¥1.000.000 (112 transações) | ¥889.000 (23 transações) |
| (Itabashi-ku inteiro) | ¥720.000 (1609 transações) | ¥757.000 (1696 transações) | ¥774.000 (1882 transações) | ¥833.000 (401 transações) |
| Kamata | ¥960.000 (123 transações) | ¥1.041.000 (116 transações) | ¥1.114.000 (141 transações) | ¥980.000 (18 transações) |
| (Ota-ku inteiro) | ¥856.000 (1898 transações) | ¥877.000 (2154 transações) | ¥909.000 (2410 transações) | ¥867.000 (390 transações) |
| Shibuya | ¥1.712.000 (34 transações) | ¥1.650.000 (46 transações) | ¥2.200.000 (66 transações) | ¥2.243.000 (8 transações) |
| (Shibuya-ku inteiro) | ¥1.314.000 (1174 transações) | ¥1.467.000 (1214 transações) | ¥1.575.000 (1393 transações) | ¥1.629.000 (257 transações) |
| Akabane | ¥1.000.000 (50 transações) | ¥1.000.000 (54 transações) | ¥1.129.000 (47 transações) | ¥1.432.000 (6 transações) |
| (Kita-ku inteiro) | ¥867.000 (866 transações) | ¥880.000 (921 transações) | ¥933.000 (1026 transações) | ¥1.000.000 (215 transações) |
O maior aumento foi em Kachidoki, que passou de ¥1.285.000 em 2023 para ¥2.125.000 em 2025. Se aplicarmos o preço unitário da mediana a uma unidade de 70 m², isso equivale a passar de aproximadamente ¥89,95 milhões para aproximadamente ¥148,75 milhões. Todo o Chuo-ku também subiu bastante, +36,7%, mas Kachidoki superou isso em mais 28,7 pontos percentuais.
A maior diferença em relação ao bairro inteiro foi em Shakujii. Em 2023, o valor era quase igual ao de todo o Nerima-ku, ¥757.000, mas enquanto o Nerima-ku inteiro caiu de ¥800.000 para ¥788.000 entre 2024 e 2025, Shakujii subiu para ¥1.052.000. Em janeiro–março de 2026, o valor de ¥1.054.000 está próximo do de 2025, mas, com apenas 12 transações, não é possível considerá-lo uma tendência.
Akabane passou de ¥1.000.000 em 2023 para ¥1.129.000 em 2025, uma alta de +12,9%, superando os +7,6% de todo o Kita-ku. Nos três anos, o valor de Akabane ficou sempre acima do de todo o Kita-ku. O valor de ¥1.432.000 em janeiro–março de 2026 vem de apenas 6 transações, portanto não é possível avaliar.
Shibuya teve apenas 34 transações em 2023, um número relativamente baixo entre esses sete distritos. Em 2024 o valor caiu para ¥1.650.000 em relação ao ano anterior — ou seja, encare a taxa de valorização entre 2023 e 2025 como um número que também reflete a oscilação ano a ano.
Áreas de reurbanização que ficaram abaixo do bairro inteiro
Tateishi ficou 11,8 pontos percentuais abaixo da taxa de valorização de todo o Katsushika-ku. Os quatro distritos de Minato-ku — Akasaka, Shimbashi, Takanawa e Nishiazabu — também ficaram, todos eles, abaixo da taxa de valorização de todo o Minato-ku.
Tateishi, que não acompanhou o crescimento do bairro inteiro, e Omiya, comparável apenas no nível do bairro
| Distrito / bairro | 2023 | 2024 | 2025 | Jan–mar de 2026 (provisório) |
|---|---|---|---|---|
| Tateishi | ¥573.000 (56 transações) | ¥637.000 (60 transações) | ¥600.000 (62 transações) | ¥523.000 (7 transações) |
| (Katsushika-ku inteiro) | ¥538.000 (816 transações) | ¥600.000 (861 transações) | ¥627.000 (979 transações) | ¥632.000 (190 transações) |
Tateishi ficou acima de todo o Katsushika-ku em 2023 e 2024, mas caiu de ¥637.000 em 2024 para ¥600.000 em 2025, ficando abaixo dos ¥627.000 de todo o Katsushika-ku. A taxa de valorização foi de +4,7%, bem abaixo dos +16,5% de todo o Katsushika-ku. O valor de ¥523.000 em janeiro–março de 2026 vem de apenas 7 transações, portanto não é possível avaliar.
Omiya, agregado por todo o Omiya-ku da cidade de Saitama, passou de ¥637.000 (250 transações) em 2023 para ¥800.000 (353 transações) em 2025, uma alta de +25,6%. Como a agregação é feita por todo o bairro, estes dados não permitem saber se apenas os arredores da estação estão mais fortes.
Quatro distritos que ficaram abaixo de todo o Minato-ku apesar de grandes projetos
| Distrito / bairro | 2023 | 2024 | 2025 | Jan–mar de 2026 (provisório) |
|---|---|---|---|---|
| Akasaka | ¥1.500.000 (179 transações) | ¥1.583.000 (167 transações) | ¥1.867.000 (191 transações) | ¥2.211.000 (36 transações) |
| (Minato-ku inteiro) | ¥1.467.000 (2081 transações) | ¥1.667.000 (1993 transações) | ¥1.895.000 (2241 transações) | ¥2.000.000 (432 transações) |
| Shimbashi | ¥1.475.000 (33 transações) | ¥1.698.000 (28 transações) | ¥1.800.000 (43 transações) | ¥2.500.000 (5 transações) |
| (Minato-ku inteiro) | ¥1.467.000 (2081 transações) | ¥1.667.000 (1993 transações) | ¥1.895.000 (2241 transações) | ¥2.000.000 (432 transações) |
| Takanawa | ¥1.638.000 (188 transações) | ¥1.633.000 (170 transações) | ¥1.904.000 (172 transações) | ¥1.930.000 (34 transações) |
| (Minato-ku inteiro) | ¥1.467.000 (2081 transações) | ¥1.667.000 (1993 transações) | ¥1.895.000 (2241 transações) | ¥2.000.000 (432 transações) |
| Nishiazabu | ¥1.684.000 (62 transações) | ¥1.738.000 (72 transações) | ¥1.800.000 (85 transações) | ¥1.790.000 (12 transações) |
| (Minato-ku inteiro) | ¥1.467.000 (2081 transações) | ¥1.667.000 (1993 transações) | ¥1.895.000 (2241 transações) | ¥2.000.000 (432 transações) |
Todo o Minato-ku subiu de ¥1.467.000 em 2023 para ¥1.895.000 em 2025, uma alta de +29,2%. Akasaka teve +24,5% e Shimbashi +22,0%, ambos abaixo de todo o Minato-ku. Shimbashi ficou quase no mesmo nível de todo o Minato-ku até 2024, mas em 2025 caiu para ¥1.800.000, abaixo de todo o Minato-ku.
A maior diferença foi em Nishiazabu. O valor de ¥1.684.000 em 2023 era mais alto do que todo o Minato-ku, mas em 2025 ficou em apenas ¥1.800.000, sendo ultrapassado pelos ¥1.895.000 de todo o Minato-ku. Takanawa também ficou estável entre 2023 e 2024, com taxa de valorização de +16,2%.
O valor de Shimbashi em janeiro–março de 2026 é de ¥2.500.000, mas vem de apenas 5 transações, portanto não é possível avaliar.
Distritos que caíram, a região que não se move e áreas impossíveis de avaliar
A Frente da Estação Meguro (Kamiosaki) caiu em relação a 2023 enquanto o bairro inteiro subia, e Chitose Karasuyama ficou estável. O Kokurakita-ku, na cidade de Kitakyushu, praticamente não se moveu em três anos.
Frente da Estação Meguro e Chitose Karasuyama: queda ou estabilidade enquanto o bairro inteiro subia
| Distrito / bairro | 2023 | 2024 | 2025 | Jan–mar de 2026 (provisório) |
|---|---|---|---|---|
| Frente da Estação Meguro (Kamiosaki) | ¥1.644.000 (73 transações) | ¥1.833.000 (81 transações) | ¥1.561.000 (106 transações) | ¥1.556.000 (21 transações) |
| (Shinagawa-ku inteiro) | ¥1.140.000 (1753 transações) | ¥1.222.000 (1821 transações) | ¥1.300.000 (2043 transações) | ¥1.338.000 (358 transações) |
| Chitose Karasuyama | ¥778.000 (95 transações) | ¥890.000 (62 transações) | ¥778.000 (95 transações) | ¥807.000 (16 transações) |
| (Setagaya-ku inteiro) | ¥968.000 (2115 transações) | ¥1.000.000 (2161 transações) | ¥1.037.000 (2540 transações) | ¥1.100.000 (451 transações) |
Na Frente da Estação Meguro (Kamiosaki), o Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 do Distrito da Frente da Estação Meguro foi concluído em novembro de 2017 (Shinagawa-ku). A mediana do preço por m² subiu até ¥1.833.000 em 2024, e depois caiu para ¥1.561.000 em 2025. No mesmo período, todo o Shinagawa-ku subiu de ¥1.222.000 para ¥1.300.000. Em 2025 houve 106 transações, mais do que no ano anterior, o que sugere que o perfil das unidades vendidas pode ter movido bastante a mediana.
Chitose Karasuyama (Minami Karasuyama) ficou estável em ¥778.000 tanto em 2023 quanto em 2025, sem alcançar os +7,1% de todo o Setagaya-ku. Entre esses dois anos, o valor passou por ¥890.000 em 2024, subindo e depois descendo.
Reurbanização regional: o Kokurakita-ku ficou praticamente estável por três anos
Em Uomachi, na cidade de Kitakyushu, não havia transações no nível do bairro (chome) nestes dados. Como referência, todo o Kokurakita-ku registrou ¥186.000 (247 transações) em 2023, ¥171.000 (249 transações) em 2024, ¥186.000 (307 transações) em 2025 e ¥171.000 (36 transações) em janeiro–março de 2026. Os valores de 2023 e 2025 são iguais, ¥186.000, um movimento completamente diferente do que vemos nos bairros de Tóquio.
Distritos com poucas transações, impossíveis de avaliar
Os distritos a seguir tiveram menos de 30 transações em 2023 ou em 2025, portanto não usamos a taxa de valorização como base de tendência. Os números são apresentados apenas como referência.
| Distrito / bairro | 2023 | 2024 | 2025 | Jan–mar de 2026 (provisório) |
|---|---|---|---|---|
| Minami-Koiwa | ¥684.000 (22 transações) | ¥893.000 (27 transações) | ¥1.000.000 (45 transações) | ¥1.343.000 (15 transações) |
| (Edogawa-ku inteiro) | ¥600.000 (846 transações) | ¥600.000 (897 transações) | ¥653.000 (1108 transações) | ¥693.000 (216 transações) |
| Iidabashi Leste (Fujimi) | ¥2.349.000 (6 transações) | ¥2.462.000 (15 transações) | ¥3.286.000 (25 transações) | ¥3.600.000 (3 transações) |
| (Chiyoda-ku inteiro) | ¥1.341.000 (500 transações) | ¥1.429.000 (497 transações) | ¥1.692.000 (615 transações) | ¥2.000.000 (100 transações) |
| Iidabashi | ¥1.686.000 (26 transações) | ¥1.779.000 (26 transações) | ¥2.000.000 (35 transações) | ¥2.000.000 (7 transações) |
| (Chiyoda-ku inteiro) | ¥1.341.000 (500 transações) | ¥1.429.000 (497 transações) | ¥1.692.000 (615 transações) | ¥2.000.000 (100 transações) |
| Jinnan (Koendori) | ¥1.533.000 (4 transações) | ¥1.600.000 (6 transações) | ¥2.265.000 (4 transações) | Sem transações |
| (Shibuya-ku inteiro) | ¥1.314.000 (1174 transações) | ¥1.467.000 (1214 transações) | ¥1.575.000 (1393 transações) | ¥1.629.000 (257 transações) |
| Yokohama Minami-Higashiguchi (Takashima) | ¥1.052.000 (24 transações) | ¥1.300.000 (28 transações) | ¥1.392.000 (20 transações) | ¥1.517.000 (2 transações) |
| (Nishi-ku de Yokohama inteiro) | ¥850.000 (593 transações) | ¥933.000 (633 transações) | ¥1.020.000 (745 transações) | ¥1.000.000 (147 transações) |
Minami-Koiwa teve 22 transações em 2023 e 27 em 2024. Iidabashi Leste (Fujimi) e Yokohama Minami-Higashiguchi (Takashima) tiveram menos de 30 transações em todos os anos. Em Yurakucho, não houve, nestes dados, nenhuma transação de apartamento usado cujo bairro (chome) inclua “Yurakucho”.
Por quanto são negociados os apartamentos em áreas de reurbanização?
Olhando os valores reais das transações de janeiro de 2025 a março de 2026, mesmo apenas entre os distritos com transações suficientes, a mediana vai de ¥26 milhões, em Tateishi, a ¥130 milhões, em Kachidoki — uma diferença de 5 vezes. Mesma “área de reurbanização”, mas imóveis completamente diferentes do ponto de vista de quem compra.
| Distrito | Nº de transações | Mediana do preço de transação | Mediana da área exclusiva | Faixa central de 50% dos preços |
|---|---|---|---|---|
| Kachidoki | 345 transações | ¥130 milhões | 70 m² | ¥95 milhões – ¥190 milhões |
| Shakujii | 80 transações | ¥67,5 milhões | 65 m² | ¥43 milhões – ¥89,75 milhões |
| Nishi-Shinjuku | 313 transações | ¥65 milhões | 45 m² | ¥32,5 milhões – ¥140 milhões |
| Itabashi | 135 transações | ¥34 milhões | 35 m² | ¥23 milhões – ¥52 milhões |
| Kamata | 159 transações | ¥37 milhões | 35 m² | ¥25 milhões – ¥54 milhões |
| Shibuya | 74 transações | ¥120 milhões | 50 m² | ¥58,25 milhões – ¥180 milhões |
| Akabane | 53 transações | ¥65 milhões | 55 m² | ¥29,5 milhões – ¥79 milhões |
| Tateishi | 69 transações | ¥26 milhões | 50 m² | ¥16,5 milhões – ¥43 milhões |
| Omiya | 429 transações | ¥54 milhões | 70 m² | ¥27 milhões – ¥75 milhões |
| Akasaka | 227 transações | ¥110 milhões | 55 m² | ¥34 milhões – ¥230 milhões |
| Shimbashi | 48 transações | ¥49 milhões | 30 m² | ¥31,25 milhões – ¥100 milhões |
| Takanawa | 206 transações | ¥100 milhões | 55 m² | ¥48 milhões – ¥200 milhões |
| Nishiazabu | 97 transações | ¥85 milhões | 45 m² | ¥39,5 milhões – ¥135 milhões |
| Frente da Estação Meguro (Kamiosaki) | 127 transações | ¥87 milhões | 55 m² | ¥52 milhões – ¥140 milhões |
| Chitose Karasuyama | 111 transações | ¥36 milhões | 55 m² | ¥19 milhões – ¥64 milhões |
| Minami-Koiwa | 60 transações | ¥76,5 milhões | 70 m² | ¥49,25 milhões – ¥93,25 milhões |
| Iidabashi Leste (Fujimi) | 28 transações | ¥230 milhões | 70 m² | ¥110 milhões – ¥320 milhões |
| Iidabashi | 42 transações | ¥110 milhões | 58 m² | ¥57,75 milhões – ¥190 milhões |
| Jinnan (Koendori) | 4 transações | ¥107,5 milhões | 48 m² | Poucas transações; não calculado |
| Yokohama Minami-Higashiguchi (Takashima) | 22 transações | ¥67 milhões | 55 m² | ¥19,75 milhões – ¥152,5 milhões |
A “faixa central de 50% dos preços” é o intervalo entre o 25º e o 75º percentil, ordenando os preços do menor ao maior. Em Akasaka, essa faixa vai de ¥34 milhões a ¥230 milhões, uma amplitude grande, o que sugere uma mistura de unidades com áreas e idades bem diferentes. Não compare os distritos apenas pela mediana do preço unitário — verifique em que ponto dessa faixa está o tamanho e o preço do imóvel que você está considerando.
Fonte: dados da Real Estate Information Library do MLIT mencionados acima em “Método de agregação e cuidados na leitura dos números”, compilados pela INA&Associates Inc. (transações de janeiro de 2025 a março de 2026; os dados de 2026 são provisórios).
Se você quiser usar os dados de transações de cada distrito para avaliar um imóvel específico, consulte a INA&Associates Inc. Ajudamos desde a leitura dos exemplos de transação até o momento certo para comprar ou vender.
A visão da INA
A partir daqui, apresentamos nossa própria interpretação com base nos dados. Ao considerar um apartamento em uma área de reurbanização, recomendamos pensar não em “existe reurbanização?”, mas em “quanto do preço já está embutido em comparação com o bairro inteiro?”.
Os 5 padrões e o critério de decisão de cada um
| Padrão | Distritos correspondentes | Nossa interpretação | Critério de decisão |
|---|---|---|---|
| A expectativa já está embutida no preço | Shakujii, Kachidoki, Nishi-Shinjuku, Kamata, Shibuya, Itabashi, Akabane | Consideramos que boa parte da expectativa com a reurbanização já está refletida no preço. | Seja cauteloso ao comprar apenas apostando em ganho de capital. Para quem já é proprietário, pode ser um bom momento para também considerar a venda. |
| Ainda não embutido no preço | Tateishi | Ficou abaixo do crescimento do bairro inteiro; o acréscimo da reurbanização ainda não aparece no preço. | Verifique primeiro o prazo até a conclusão (meta) e a demanda de locatários. |
| Atrás da média do bairro mesmo com grande projeto | Akasaka, Shimbashi, Takanawa, Nishiazabu | Todo o Minato-ku está forte, e o desenvolvimento do distrito, sozinho, não se destacou dentro do bairro. | Os dados não mostram um motivo claro para “pagar mais caro porque há reurbanização”. |
| Queda ou estabilidade | Frente da Estação Meguro (Kamiosaki), Chitose Karasuyama | Consideramos que o perfil de cada unidade vendida também tem um impacto grande. | Há espaço para negociação por parte de quem compra. Compare com exemplos filtrados por idade do imóvel e área. |
| A região não se move | Uomachi (Kokurakita-ku) | A reurbanização não tem escala suficiente para mover o mercado de todo o bairro. | Avalie mais pela melhoria na qualidade de vida — prevenção de desastres, reorganização comercial — do que pela valorização. |
Entre os distritos do padrão “a expectativa já está embutida no preço”, alguns projetos ainda vão demorar para ficar prontos. O Distrito Oeste de Shibuya 2-chome, no plano do projeto após a alteração aprovada em agosto de 2026, tem conclusão prevista para fevereiro de 2035; o Distrito Oeste de Nishi-Shinjuku 3-chome, no plano mais recente divulgado por Shinjuku-ku, é para o ano fiscal de 2035. Como o preço já se moveu quase 10 anos antes da conclusão, acreditamos que é preciso verificar antes se o planejamento financeiro suporta atrasos e mudanças nas taxas de juros.
Estes dados não permitem distinguir entre “ainda não embutido” e “nunca vai ficar embutido”. Se Tateishi vai ou não alcançar o bairro inteiro é algo que só será possível confirmar de novo perto da conclusão das obras.
Um ponto de atenção sobre a Frente da Estação Meguro é que, segundo o Shinagawa-ku, o projeto de reurbanização já foi concluído em 2017. O fato de a mediana ter caído entre 2024 e 2025 — cerca de 7 anos após a conclusão — mostra, em nossa visão, que “concluir a obra” não significa necessariamente “continuar subindo para sempre”.
3 números para conferir antes de comprar
- Diferença em relação ao bairro inteiro: o quanto a taxa de valorização do distrito considerado supera a de todo o bairro. Quanto maior a diferença, mais acreditamos que a expectativa já está embutida no preço.
- Número de transações: se o distrito teve 30 ou mais transações no ano. Em distritos com poucas transações, a taxa de valorização pode ser fortemente afetada por uma única transação de alto valor.
- Onde o imóvel está dentro da faixa de preço: se o preço da unidade considerada está na parte superior ou inferior da faixa central de 50%. Se estiver na parte superior, reavalie se não está pagando a mais pela repercussão da reurbanização.
Acreditamos que o aluguel e a rentabilidade dependem, em grande parte, mais de condições individuais — distância da estação, área, idade do imóvel — do que da repercussão da reurbanização. Como não agregamos dados de transações de aluguel nesta análise, evitamos afirmações categóricas com base em números.
Para nós, é fundamental comunicar não apenas as expectativas, mas também os números desfavoráveis. Se você está avaliando comprar ou vender um apartamento em uma área de reurbanização em Tóquio, consulte a INA&Associates Inc. Ajudamos desde a comparação entre o distrito e o bairro inteiro até a avaliação de cada imóvel.
Perguntas frequentes
P1. Os apartamentos em áreas de reurbanização de Tóquio valorizam?
R. Estar em uma área de reurbanização não garante valorização. Nesta agregação, entre os 14 distritos com transações suficientes, o preço subiu mais do que o bairro inteiro em 7 distritos, e os outros 7 ficaram abaixo do bairro inteiro. Há distritos, como os quatro de Minato-ku e a Frente da Estação Meguro, que não alcançam o bairro inteiro mesmo com grandes projetos.
P2. É melhor comprar antes ou depois da conclusão da reurbanização?
R. Mais importante do que comprar antes ou depois da conclusão é avaliar o quanto já está embutido no preço em comparação com o bairro inteiro. Na Frente da Estação Meguro, depois que a reurbanização foi concluída em 2017, a mediana do preço por m² caiu entre 2024 e 2025. É mais seguro não presumir que “uma vez concluído, o preço só sobe”.
P3. Comprando agora, ainda dá tempo para áreas com conclusão prevista por volta de 2030?
R. O grau em que a expectativa já está embutida no preço varia por distrito. Em distritos como Kachidoki e Nishi-Shinjuku, que superaram muito o bairro inteiro, o preço já se moveu antes. Já em distritos como Tateishi, que não acompanharam o crescimento do bairro inteiro, é preciso considerar também o risco de o prazo de conclusão (meta) se estender.
P4. Como avaliar o mercado de um distrito com poucas transações?
R. Em distritos com menos de 30 transações por ano, observe também os números de todo o bairro e de bairros vizinhos. Como uma única transação de alto valor pode mover bastante a mediana, julgar apenas pela taxa de valorização pode levar a erro. O mais confiável é comparar, individualmente, exemplos com idade e área próximas às do imóvel considerado.
Leia também
Citações e referências
- Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism (MLIT), Real Estate Information Library (国土交通省 不動産情報ライブラリ)
- Tokyo Metropolitan Government Bureau of Urban Development (東京都都市整備局), “Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 do Distrito Leste de Kachidoki”
- Nerima Ward (練馬区), Resumo do plano do “Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 da Área Oeste da Saída Sul da Estação Shakujii Koen”
- Shinjuku Ward (新宿区), “Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 do Distrito Oeste de Nishi-Shinjuku 3-chome”
- Tokyo Metropolitan Government Bureau of Urban Development (東京都都市整備局), “Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 do Distrito Itabashi-guchi da Estação Itabashi”
- Ota Ward (大田区), “Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 do Distrito da Frente da Saída Oeste de Keikyu Kamata”
- Ota Ward (大田区), “Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 do Distrito Norte da Área Central de Keikyu Kamata”
- Ota Ward (大田区), Material da sessão explicativa (agosto–setembro de 2025)
- Shibuya Ward (渋谷区), “Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 do Distrito Oeste de Shibuya 2-chome”
- Shibuya Ward (渋谷区), Plano do projeto do Distrito Oeste de Shibuya 2-chome após a alteração
- Tokyo Metropolitan Government Bureau of Urban Development (東京都都市整備局), “Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 do Distrito de Miyamasuzaka”
- Tokyo Metropolitan Government Bureau of Urban Development (東京都都市整備局), “Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 do 1º Distrito de Akabane 1-chome”
- Tokyo Metropolitan Government Bureau of Urban Development (東京都都市整備局), “Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 do Distrito da Saída Norte da Estação Tateishi”
- Cidade de Saitama, “Concepção de Transformação da Estação de Omiya em Grand Central Station”
- Cidade de Saitama, “Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 do Distrito Central de Daimoncho 2-chome, Saída Leste da Estação de Omiya”
- Mitsubishi Estate / TBS Holdings, Início das obras do “Plano de Desenvolvimento do Distrito Akasaka 2-6 chome” (13 de março de 2024)
- Associação Preparatória de Reurbanização Urbana do Distrito da Saída Leste da Estação Shimbashi, “Histórico até o momento”
- Tokyo Metropolitan Government Bureau of Urban Development (東京都都市整備局), “Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 2 do Distrito da Estação Sengakuji”
- Tokyo Metropolitan Government Bureau of Urban Development (東京都都市整備局), “Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 do Distrito Nordeste de Nishiazabu 3-chome”
- Shinagawa Ward (品川区), “Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 do Distrito da Frente da Estação Meguro”
- Setagaya Ward (世田谷区), Exposição pública do plano urbanístico do “Distrito Sul da Praça da Estação Chitose Karasuyama”
- Setagaya Ward (世田谷区), Material da sessão explicativa (junho de 2025)
- Cidade de Kitakyushu (北九州市), Relatório de avaliação prévia do “Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 do Distrito Uomachi 3-chome, Lote 2”
- Edogawa Ward (江戸川区), “Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 do Distrito da Frente da Estação de Minami-Koiwa 7-chome”
- Tokyo Metropolitan Government Bureau of Urban Development (東京都都市整備局), “Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 do Distrito Leste da Estação Iidabashi”
- Tokyo Metropolitan Government Bureau of Urban Development (東京都都市整備局), “Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 do Distrito Central da Estação Iidabashi”
- Tokyo Metropolitan Government Bureau of Urban Development (東京都都市整備局), “Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 do Distrito Oeste de Koendori”
- Cidade de Yokohama (横浜市), Relatório de método de avaliação de impacto ambiental do “Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 do Distrito Minami-Higashiguchi da Estação de Yokohama (nome provisório)”
- Mitsubishi Estate, Aviso sobre a conclusão prevista do “YURAKUCHO PARK” (28 de agosto de 2026)
