本文資訊更新至2026年9月。
關於大井町再開發與公寓價格的關係，本公司根據國土交通省的交易資料彙整後發現，町名「大井」的中古公寓每平方公尺單價，2025年較前一年上漲+11.8%，超過品川區整體的+6.4%。另一方面，相鄰的「東大井」價格水準則仍低於區平均。
隨著OIMACHI TRACKS開幕，想必不少人會思考「大井町的公寓是不是要漲了」。本文將以第一手資料確認再開發的內容與時程，並列出依町名別整理的行情數據，最後以獨立章節說明本公司的見解。
本文重點
- OIMACHI TRACKS已於2026年3月28日開幕，品川區新廳舍預定於2029年9月啟用。
- 根據國交省資料，本公司彙整後，大井的中古公寓每平方公尺單價在2025年為146.1萬日圓，較品川區整體高出12.4%。
- 東大井在2023年至2025年間上漲+15.6%，但水準仍低於區整體。
- OIMACHI TRACKS的住宅為租賃住宅與服務式住宅，並無分售公寓的供給。
- 2026年僅有第1季資料，件數偏少，尚無法判斷近期的價格走勢。
大井町的再開發是什麼？以OIMACHI TRACKS與新廳舍為主軸
大井町的再開發，是JR東日本的「OIMACHI TRACKS」與品川區新廳舍整備，在同一個廣町地區一體推進的計畫。品川區於2020年11月制定了「大井町站周邊地域城市建設方針」，將廣町地區定位為透過大規模土地利用轉換而成為區中心核心的區域。
作為基礎的是由UR都市機構施行的廣町二丁目土地區劃整理事業（約6.1公頃）。此事業整理了JR東日本員工宿舍舊址與區有地等土地，一邊整備道路與北側車站前廣場，一邊重新配置住宅用地。
OIMACHI TRACKS的規模
根據JR東日本公布的資料，OIMACHI TRACKS的核心A-1地區，總樓地板面積約250,000平方公尺，地上26層、高度約115公尺，由辦公室約124,000平方公尺、商業設施約19,700平方公尺、飯店285間客房、住宅272戶構成。
圖片左側、TRACKS PARK上方以虛線標示的位置，就是品川區新廳舍的所在地。整體配置描繪出從大井町站經飯店・住宅大樓、辦公大樓，沿廣場旁一路延伸至新廳舍側，由行人步道甲板串聯而成的動線。
設施的理念與環境面的努力，已在OIMACHI TRACKS所追求的都市開發理念一文中介紹。本文接下來將聚焦於公寓價格的討論。
大井町再開發時程（目標）
大井町的再開發，OIMACHI TRACKS已於2026年3月開幕，品川區新廳舍則預定於2029年9月啟用，廳舍原址的活用則是之後階段的課題。以下將實績與今後預定分開整理。
| 時間 | 內容 | 狀態 |
|---|---|---|
| 2020年11月 | 品川區制定「大井町站周邊地域城市建設方針」 | 實績 |
| 2021年11月 | 廣町二丁目土地區劃整理事業 都市計畫決定（品川區決定） | 實績 |
| 2023年9月 | 大井町站西口E地區市街地再開發準備組合 成立 | 實績 |
| 2024年12月 | 廣町地區地區計畫（劃定再開發等促進區的地區計畫）變更 | 實績 |
| 2025年10月1日 | 品川區新綜合廳舍 動工 | 實績 |
| 2026年3月28日 | OIMACHI TRACKS 盛大開幕 | 實績 |
| 2029年6月 | 品川區新廳舍 竣工 | 目標 |
| 2029年9月 | 品川區新廳舍 啟用 | 目標 |
| 2029年度以降 | 現有廳舍的拆除與原址活用（經活用方案制定、都市計畫變更、業者招募與遴選等程序） | 目標（內容未定） |
| 2033年度 | 廣町二丁目土地區劃整理事業 事業期間結束 | 目標 |
OIMACHI TRACKS與高輪Gateway站的TAKANAWA GATEWAY CITY，同樣於2026年3月28日盛大開幕。JR東日本將兩處設施作為「廣域品川圈」城市建設的一環發布。高輪側的計畫，已在品川站北周邊地區的再開發與不動產價值的影響中解說。
關於廳舍原址，品川區在2025年5月時點的資料中表示「將以令和11年度以後拆除現有廳舍為前提，推進原址活用的檢討」。現有廳舍基地面積約13,484平方公尺，尚未決定要興建什麼設施。
大井町站西口E地區，根據區公所公開的資訊，目前仍處於2023年9月準備組合成立的階段，建物規模與完工時間尚未公布。
大井町的公寓價格因再開發如何變動？
大井町的中古公寓價格，在町名「大井」的2025年出現大幅上漲，超越了區整體水準。以下為本公司根據國土交通省不動產交易價格資訊，依町名別彙整的結果。對象為「中古公寓等」的交易，每平方公尺單價為中位數。
年度別每平方公尺單價（中位數）與交易件數
| 年度 | 大井 每平方公尺單價 | 大井 件數 | 東大井 每平方公尺單價 | 東大井 件數 | 品川區整體 每平方公尺單價 | 品川區整體 件數 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023年 | 124.3萬日圓 | 78件 | 108.1萬日圓 | 128件 | 114.0萬日圓 | 1,753件 |
| 2024年 | 130.7萬日圓 | 75件 | 119.2萬日圓 | 108件 | 122.2萬日圓 | 1,821件 |
| 2025年 | 146.1萬日圓 | 100件 | 125.0萬日圓 | 121件 | 130.0萬日圓 | 2,043件 |
| 2026年（僅第1季・暫定值） | 135.0萬日圓 | 11件 | 120.0萬日圓 | 27件 | 133.8萬日圓 | 358件 |
大井在2025年較前一年上漲+11.8%，超過品川區整體的+6.4%。若以2023年至2025年的2年期間來看，大井上漲+17.5%，品川區整體則為+14.0%。與區整體的差距，從2024年的+7.0%擴大至2025年的+12.4%。
東大井在同一2年期間內上漲+15.6%，漲幅高於區整體。不過其水準自2023年至2025年始終低於區整體，2025年的125.0萬日圓，較區整體低3.8%。
2026年僅有第1季的資料，大井為11件、東大井為27件。由於件數偏少，尚無法判斷2026年的價格是漲是跌。同樣地，大井全年約100件左右，每季件數不到30件，因此本文也不將單季的變動作為判斷走勢的依據。
實際交易金額與屋齡結構
以下針對2025年1月至2026年3月的交易，同時確認總金額與面積。
| 項目 | 大井 | 東大井 | 品川區整體 |
|---|---|---|---|
| 交易件數 | 111件 | 148件 | 2,401件 |
| 交易價格中位數 | 7,500萬日圓 | 6,500萬日圓 | 6,000萬日圓 |
| 交易價格四分位範圍（中間半數） | 4,400萬日圓〜1.5億日圓 | 3,300萬日圓〜9,700萬日圓 | 3,200萬日圓〜1億日圓 |
| 專有面積中位數 | 55㎡ | 55㎡ | 55㎡ |
| 2016年以降建造比例 | 31.5%（35件） | 13.5%（20件） | 22.8%（548件） |
| 1999年以前建造比例 | 29.7%（33件） | 39.9%（59件） | 37.1%（891件） |
大井的交易，中間半數分布在4,400萬日圓至1.5億日圓之間，上緣範圍較大是其特徵。從屋齡來看，大井2016年以降建造物件的交易占比超過3成，東大井則有約4成為1999年以前的物件。
此外，交易價格中位數與每平方公尺單價中位數是分別彙整計算的，兩者的排序未必一致。
資料來源：根據國土交通省 不動產資訊資料庫（国土交通省 不動産情報ライブラリ，https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）「不動產交易價格資訊」（國土交通省）之資料，由INA&Associates Inc.彙整製作。依據2026年9月時點可取得的資料。由於最近一季後續仍會追加交易紀錄，故為暫定值。本資料之最新性、正確性、完整性等均不予保證。
即使同樣位於品川區內的再開發區域，數據的走勢也各不相同。目黑站前的再開發與價格數據一文以相同的彙整方式，探討了在區整體上漲的同時，每平方公尺單價卻自2024年觸頂後下滑的目黑站前區域。
再開發是否會增加大井町的住宅供給？
OIMACHI TRACKS所產生的住宅，全數為租賃住宅或服務式住宅，並不包含分售公寓。根據JR東日本的計畫概要，OIMACHI TRACKS的272戶住宅，其細項為租賃住宅174戶、SOHO20戶、服務式住宅78戶。
根據官方網站資訊，「OIMACHI TRACKS RESIDENCE」是總戶數194戶的高級租賃住宅大樓，18至24樓為住戶，14樓配置SOHO。15至17樓的「Oakwood大井町TRACKS東京」（共78室）則是由The Ascott Limited經營的服務式住宅。
新廳舍屬於行政設施，不包含住宅。廳舍原址的活用內容尚未確定，是否會納入住宅也還未決定。大井町站西口E地區同樣仍處於準備組合階段，住宅戶數尚未公布。
也就是說，截至2026年9月時點，本文所提及的4項計畫（OIMACHI TRACKS、新廳舍、廳舍原址、大井町站西口E地區），皆未公布任何分售公寓的計畫。不過，在這些事業之外，周邊仍有可能由民間個別供給分售公寓。
INA的觀點
以下並非公開資料，而是本公司的見解。
我們認為，2025年的漲幅是開幕前的期待與物件新穎度重疊的結果
我們認為，大井在2025年的漲幅，有一部分反映了OIMACHI TRACKS開幕前市場期待的心理。與區整體的差距在1年內從+7.0%擴大至+12.4%，這是值得關注的地區特有動向。
另一方面，大井2016年以降建造物件的交易占比為31.5%，高於區整體的22.8%。由於物件愈新，每平方公尺單價往往愈高，我們判斷差距的一部分是來自交易物件本身組成的差異。若將此解讀為「因再開發使同一物件上漲了12%」，恐怕還為時過早。
大井與東大井應視為不同的市場
東大井雖然漲幅與區整體相當甚至更高，但水準仍低於區平均。我們認為，1999年以前建造物件比例偏高、2016年以降建造物件僅占13.5%，是水準偏低的原因之一。
距大井町站與OIMACHI TRACKS的遠近、屋齡、管理狀態，即使同樣屬於「大井町地區」，價格的形成方式也會有所不同。我們建議不要僅憑町名的平均值來判斷割算或偏貴。
租金與殖利率，應將與租賃住宅的競爭分開思考
OIMACHI TRACKS新增了194戶的高級租賃住宅。車站直通的新建租賃住宅，可能會與周邊高價位帶的租賃物件互相爭奪房客。另一方面，多數中古的區分所有公寓租金帶不同，我們認為直接競爭的程度有限。
本文並未列出租金或殖利率的具體數值。不過在購入價格上漲的局面下，即使租金不變，表面殖利率也會下降。進行評估時，建議參考表面殖利率與實質殖利率的差異，以扣除管理費、修繕積立金後的實際收益來判斷。
作為投資人的判斷軸
| 判斷 | 適用情況 | 應確認的事項 |
|---|---|---|
| 可視為適合買進 | 以10年以上的長期持有為前提，能以行情水準買到車站徒步圈內、管理狀態良好的物件 | 同一棟大樓・鄰近地區的近期成交案例、修繕積立金餘額與長期修繕計畫 |
| 建議觀望 | 2025年上漲後的價格，出現許多相對屋齡而言偏高的開價 | 2026年全年資料（件數是否超過30件）、新廳舍啟用前的動向 |
| 建議暫緩 | 表面殖利率偏低、借款比例偏高，並以短期漲幅獲利為前提 | 利率上升時的還款金額、租金低於預期時的實際收益 |
下一個觀察材料，是預定2029年9月啟用的新廳舍，以及其後廳舍原址的活用內容。由於原址將興建什麼尚未確定，我們認為目前將其反映在價格上的依據仍嫌薄弱。以長期持有為前提，檢視目前的價格與區平均相比是否合理，才是現階段的基本原則。
若在物件比較上感到猶豫，建議參考中古公寓購買檢查清單，一併確認建物方面的檢查項目。若您正在考慮大井町地區的個別物件，也可利用INA的免費諮詢，一起確認成交案例與收支預估。
總結
大井町的再開發，隨著2026年3月28日OIMACHI TRACKS的開幕迎來重要里程碑，2029年9月的新廳舍啟用與廳舍原址活用將是下一個階段。
- 根據國交省資料，本公司彙整後，大井的中古公寓每平方公尺單價在2025年為146.1萬日圓（較前一年+11.8%），超過品川區整體的+6.4%。
- 東大井在2023年至2025年間上漲+15.6%，但水準仍低於區整體。
- OIMACHI TRACKS的住宅為租賃住宅與服務式住宅，本文所提及的再開發事業目前皆無已公布的分售公寓計畫。
- 2026年僅有第1季資料，件數偏少，尚無法判斷近期的走勢。
關於大井町的再開發如何反映在公寓價格上，本公司的解讀已彙整於「INA的觀點」章節中。
常見問題（FAQ）
Q1. 大井町的再開發讓公寓價格上漲了嗎？
A. 町名「大井」的中古公寓每平方公尺單價，2025年較前一年上漲+11.8%。這是本公司根據國交省資料彙整所得的數字，超過同年品川區整體的+6.4%。不過大井新物件的交易比例較高，此數字並不代表同一物件漲了相同的幅度。
Q2. 在OIMACHI TRACKS可以買到分售公寓嗎？
A. 無法購買。OIMACHI TRACKS的住宅由租賃住宅174戶、SOHO20戶、服務式住宅78戶構成。若作為居住用途，只能以租賃方式入住。
Q3. 品川區新廳舍何時啟用？
A. 預定於2029年9月啟用。根據品川區的資料，新綜合廳舍已於2025年10月1日動工，預定2029年6月竣工。現有廳舍原址的活用內容，目前正以2029年度以後拆除為前提進行檢討。
Q4. 2026年大井町的公寓價格下跌了嗎？
A. 由於件數偏少，無法判斷。2026年目前僅有第1季資料，大井為11件、東大井為27件。由於最近一季後續仍會追加交易紀錄，數值今後仍有變動的可能。
引用・參考資料
- JR東日本「大井町車站周邊廣町地區開發（暫定名稱）的城市建設～都市生活共創據點『OIMACHI TRACKS』的形成與豐富優質生活的實現～」（2024年10月8日）PR TIMES
- JR東日本「開拓國際都市TOKYO的未來，廣域品川圈共創城市建設正式啟動！～2026年3月28日 TAKANAWA GATEWAY CITY／OIMACHI TRACKS盛大開幕～」（2025年10月7日）PR TIMES
- OIMACHI TRACKS「關於OIMACHI TRACKS」
- OIMACHI TRACKS「RESIDENCE」
- 品川區「大井町站周邊地區的城市建設」
- 品川區「廣町地區的城市建設」
- 品川區「關於廣町地區土地區劃整理事業概要」（2021年11月30日 建設委員會資料）
- 品川區「新廳舍整備」
- 品川區「品川區廳舍原址活用 事業概要書 令和7年度」
- 國土交通省 不動產資訊資料庫「不動產交易價格資訊」
