品川站街區地區再開發完成預想圖。紅框圍起的區域為開發範圍，左側為北街區，右側為南街區（中央部分為南-a區塊，最右端為南-b區塊）。
開發背景
品川站周邊是通往羽田機場的門戶，同時也預定設置線性中央新幹線的始發站，作為連結國內外城市的交通樞紐，其重要性與日俱增。國家及東京都將此區域定位為「引領日本未來成長的國際交流據點」，致力推動結合車站與街區、提升競爭力的城市建設。在此背景下，品川站西側地區大規模再開發專案「（暫稱）品川站街區地區」應運而生。該計畫被指定為國家戰略特區的都市再生專案，旨在強化都市基礎建設並提升國際競爭力。
專案概要與計畫
「品川站街區地區」再開發以JR品川站西側狹長延伸的約3.3公頃（33,500㎡）用地為對象。計畫用地分為北街區與南街區（南-a、南-b兩個區塊），分別計畫興建各2棟地上28層（高度約150m）等級的超高層建築，以及1棟地上9層的中層建築。整體總樓地板面積約達37萬4,300㎡，為東京都心規模最大級別的再開發案之一。主要用途以辦公室為核心，預計導入商業店舖、飯店等住宿設施、車站設施、達國際水準的會議場及大廳（集會場）、停車場等多功能複合設施。南街區尤其規劃納入商業協作支援設施及商業交流設施（共同工作空間與會議功能等），定位為創造新價值與交流的核心據點。另一方面，北街區低層部計畫整備與品川站直結的車站設施及商業設施，以及向外發送日本各地魅力與地區歷史文化的資訊發布設施，預計亦將與未來預定開業的東京Metro南北線「（暫稱）品川站」新站相互連通。
各街區計畫概要
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北街區（JR東日本負責）：基地面積約1.47公頃，總樓地板面積約16萬5,000㎡。新建地上28層、地下3層、高度約150m的超高層大樓。用途以辦公室為主，低層部預定配置車站設施、商業設施及資訊發布設施。
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南街區（南-a）（京濱急行電鐵負責）：基地面積約1.73公頃，總樓地板面積約20萬1,000㎡。興建地上28層、地下2層、高度約150m的超高層大樓，除辦公室外亦計畫設置飯店等住宿設施及大規模大廳（集會場）等。京急線新站設於大樓內部，形成與車站功能一體化的結構。
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南街區（南-b）（京濱急行電鐵負責）：基地面積約0.15公頃，總樓地板面積約8,300㎡。興建地上9層、地下1層、高度約47m的中型大樓，預定主要由辦公室、店舖、停車場等構成。
參與企業與行政機關的角色
本事業由東日本旅客鐵道株式會社（JR東日本）與京濱急行電鐵株式會社（京急）兩家公司作為事業主體，分別負責北街區與南街區的開發。鐵道業者之間進行大型再開發協作實屬罕見，JR與京急聯手重整品川站周邊的做法備受矚目。此外，國土交通省已於令和7年2月將本專案認定為「優良民間都市再生事業計畫」，認定業者（JR東日本・京急）得以獲得民間都市開發推進機構的金融支援及稅制優惠措施。此項認定意味著政府將本開發視為有助都市再生的重要專案，內閣府與東京都亦在國家戰略特區的框架下參與計畫制定。東京都負責推進都市計畫決定及環境影響評估等程序，港區亦以地方自治體的身分在周邊整備與文化財應對方面提供協助。此外，獨立行政法人都市再生機構（UR都市機構）負責車站周邊的土地區劃整理事業，道路及廣場整備則由國土交通省與東京都建設局協力推進，以官民一體的方式推動基礎建設。
開發時程
工期因街區而異，預定採階段性開發。首先，北街區預計於2025年度動工，目標於2030年度完工（預計2031年3月竣工）。南街區（南-a）同樣預計於2025年度動工，但因涉及車站功能遷移及階段性施工，工期較長，預計於2036年度完工（預計2037年3月竣工）。另一方面，南街區（南-b）預計於其他街區完工後的2030年度動工，並於2032年度完工。由於須與京急線品川站的路線改建（連續立體交叉化）工程並行推進，南街區預計優先整備鐵道設施部分，其後再興建上方的超高層部分。2027年前後線性中央新幹線品川開業及京急新線切換在即，屆時部分設施的提前供用與車站功能的階段性切換亦在研議之中。整體竣工預計於2030年代中後期完成，此後各街區將陸續開幕。
對地區經濟與不動產市場的影響
品川站街區地區的再開發預期將對周邊地區的經濟與不動產市場帶來重大影響。建設期間預計帶動大規模工程的就業創造與相關需求，完工後隨著最新辦公室及商業空間吸引國內外企業與投資進駐，地區經濟的活化可期。品川本已因多條路線匯集的高度交通便利性而成為企業選址的熱門區域，本專案所提供的頂尖辦公空間更有望進一步刺激此需求。事實上，受再開發期待感推動，品川地區的不動產價值呈現上升趨勢，近年來中古高級公寓的成交價格亦有上漲之說。另一方面，品川、虎之門等都心地區大型辦公室新增供給相繼湧現，競爭加劇亦在預料之中。然而，本專案憑藉線性新幹線始發站上蓋開發的稀缺性及機場交通便利的地段特性，在吸引國內外企業方面普遍被認為具有優勢。專家指出「藉由品川站周邊的再開發群，東京商業中心的重心有可能大幅向品川移動」，新辦公室供給亦被期待有助於強化東京整體的國際競爭力。
未來展望
品川站街區地區專案將與周邊多個開發計畫相輔相成，在未來逾10年間階段性地革新街區面貌。東側的品川站東口地區、西側的品川鵝舍舊址再開發、高輪Gateway站周邊的「Takanawa Gateway City」計畫等，品川地區正在廣泛推進再開發，本專案亦致力於與上述計畫協調聯動的城市建設。2030年代前半，除線性中央新幹線開業效應外，東京Metro南北線延伸至品川站（新站預定開業）亦有望實現，鐵道網絡將進一步完善。隨著這些基礎建設整備與再開發大樓群的竣工，品川將蛻變為「車站與街區無縫相連的國際交流據點」。未來將成為在商業與觀光兩方面均能吸引國內外大量人流的都市核心，並有望作為媲美丸之內、新宿等其他都心副都心規模與功能的新「門面」，引領東京持續前進。行政機關與事業者在妥善保存及活用高輪築堤遺址（舊鐵道設施史跡）等文化財的同時，亦致力於兼顧永續城市建設與地區價值提升的方針。未來隨著發掘調查進展及社會情勢變化，計畫或有所調整，但品川站街區地區的再開發作為大幅改變東京都市結構的重要專案，正穩步向前推進，對都市開發與不動產高度關注的專業人士亦對其走向投以熱切目光。
