本文信息截至2026年9月。
东京再开发地区的公寓，并不一定比所在区整体涨得更多。我们根据国土交通省的成交数据自行汇总了首都圈的再开发地区，在交易件数充足的14个地区中，2023年至2025年期间涨幅超过所在区整体的有7个地区，低于所在区整体的也有7个地区，正好各占一半。
"再开发已确定的地区，公寓值得买吗"——我们经常收到这样的咨询。听说车站前要建超高层大楼，期待随之高涨是很自然的事。但把实际成交价格摆在一起看，再开发的知名度与价格走势并不一致。本文将横向比较首都圈21个地区与地方1个地区的实际成交数据，把结果归纳为5种类型。最后，我们会以"INA的观点"总结如何将其用于投资判断。
本文要点
- 在交易件数充足的14个地区中，涨幅超过所在区整体的有7个地区，不能说"因为是再开发地区所以会涨价"。
- 石神井、胜哄、西新宿等7个地区涨幅超过所在区整体，差距最小的赤羽也有+5.3个百分点。
- 港区的赤坂、新桥、高轮、西麻布4个地区，即便有大型开发，涨幅也低于港区整体（+29.2%）。
- 目黑站前（上大崎）在所在区整体上涨的同时下跌了-5.0%，千岁乌山（南乌山）为±0.0%持平，立石为+4.7%，大幅低于葛饰区整体（+16.5%）。
- 判断的关键不是"有没有再开发"，而是"与所在区整体相比，价格中已经反映了多少涨幅"。
东京再开发地区的公寓真的涨价了吗？
先说结论：仅凭"是不是再开发地区"无法解释涨价与否。既有大幅超过所在区整体的地区，也有在所在区整体上涨的同时下跌的地区。
下表列出了有再开发事业的地区，其二手公寓每平方米单价（中位数）在2023年至2025年间的变动幅度，并与同一所在区整体的变动并列对比。"差"是地区涨幅减去所在区整体涨幅后的数值。
| 地区（区） | 地区涨幅 | 所在区整体涨幅 | 差 | 分类 |
|---|---|---|---|---|
| 石神井（练马区） | +39.0% | +7.5% | +31.5个百分点 | 大幅超过所在区整体 |
| 胜哄（中央区） | +65.4% | +36.7% | +28.7个百分点 | 大幅超过所在区整体 |
| 西新宿（新宿区） | +32.6% | +14.8% | +17.8个百分点 | 大幅超过所在区整体 |
| 蒲田（大田区） | +16.0% | +6.2% | +9.8个百分点 | 大幅超过所在区整体 |
| 涩谷（涩谷区） | +28.5% | +19.9% | +8.6个百分点 | 大幅超过所在区整体 |
| 板桥（板桥区） | +15.3% | +7.5% | +7.8个百分点 | 超过所在区整体 |
| 赤羽（北区） | +12.9% | +7.6% | +5.3个百分点 | 超过所在区整体 |
| 赤坂（港区） | +24.5% | +29.2% | -4.7个百分点 | 低于所在区整体 |
| 新桥（港区） | +22.0% | +29.2% | -7.2个百分点 | 低于所在区整体 |
| 立石（葛饰区） | +4.7% | +16.5% | -11.8个百分点 | 低于所在区整体 |
| 高轮（港区） | +16.2% | +29.2% | -13.0个百分点 | 低于所在区整体 |
| 西麻布（港区） | +6.9% | +29.2% | -22.3个百分点 | 低于所在区整体 |
| 目黑站前・上大崎（品川区） | -5.0% | +14.0% | -19.0个百分点 | 下跌・持平 |
| 千岁乌山（世田谷区） | ±0.0% | +7.1% | -7.1个百分点 | 下跌・持平 |
| 大宫（埼玉市大宫区） | 按区整体统计 | +25.6% | 未计算 | 仅按区单位比较 |
| 鱼町（北九州市小仓北区） | 无按町名统计的交易 | ±0.0% | 未计算 | 地方参考数据 |
| 南小岩（江户川区） | 件数不足 | +8.8% | 未计算 | 无法判断 |
| 饭田桥东口・富士见（千代田区） | 件数不足 | +26.2% | 未计算 | 无法判断 |
| 饭田桥（千代田区） | 件数不足 | +26.2% | 未计算 | 无法判断 |
| 神南・公园通（涩谷区） | 件数不足 | +19.9% | 未计算 | 无法判断 |
| 横滨站南东口・高岛（横滨市西区） | 件数不足 | +20.0% | 未计算 | 无法判断 |
| 有乐町（千代田区） | 无交易 | +26.2% | 未计算 | 无法判断 |
统计方法与解读数字时的注意事项
本次统计使用的是国土交通省"不动产信息数据库"公开的"二手公寓等"交易数据。我们按年度排列专有面积对应的成交单价（㎡单价），取其中位数。2026年仅包含第1季度（1〜3月）的交易，后续还会补充新的成交记录，因此为暂定值。
各地区仅汇总了再开发施行区域（规划用地）所在町名的交易。名称相近但靠近其他车站的町（如上石神井、东立石等）不包含在内。
| 表中的地区名 | 统计中包含的町名 |
|---|---|
| 石神井 | 仅限石神井町（不含石神井台・上石神井・下石神井） |
| 赤羽 | 仅限赤羽（不含赤羽北・赤羽西・赤羽南・赤羽台） |
| 立石 | 仅限立石（不含东立石） |
| 赤坂 | 仅限赤坂（不含元赤坂） |
| 新桥 | 仅限新桥（不含东新桥・西新桥） |
| 板桥 | 仅限板桥（不含上板桥・中板桥） |
| 蒲田 | 仅限蒲田（不含西蒲田・南蒲田・新蒲田等） |
| 千岁乌山 | 仅限南乌山（不含北乌山） |
| 除上述以外 | 仅限与表中地区名相同的町名（胜哄不含月岛。目黑站前为上大崎） |
解读这些数字时，有3点需要注意。
- 涨幅是2023年与2025年的比较。若某地区单年交易件数不足30件，则难以判断趋势，因此单独列出。
- 中位数会随当年成交房源的构成而变动。若某年集中成交了多套高价新房，即使整体行情未变，中位数也会上升。
- 大宫在本次数据中是按埼玉市大宫区整体统计的，因此不产生与区整体的差值。北九州市的鱼町没有按町名单位的交易记录，仅列出小仓北区整体数字作为参考。
来源：国土交通省 不动产信息数据库（国土交通省 不動産情報ライブラリ，https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）"不动产交易价格信息"（国土交通省），由INA&Associates Inc.编制。数据为2026年9月时点可获取的内容。最近一个季度的数据会因后续交易补充而为暂定值。本数据不保证其最新性、准确性、完整性等。
各地区的主要再开发事业与竣工时间（目标）
| 地区 | 主要再开发事业 | 竣工时间（目标） | 详细解读 |
|---|---|---|---|
| 胜哄 | 胜哄东地区第一种市街地再开发事业 | 2028年10月 | 中央区湾岸区域五大再开发最新动态 |
| 石神井 | 石神井公园站南口西地区第一种市街地再开发事业 | 2028年4月 | 石神井公园站南口西地区重建项目 |
| 西新宿 | 西新宿三丁目西地区第一种市街地再开发事业 | 2035年度（新宿区公布的组合最新计划） | 西新宿三丁目西地区再开发全貌 |
| 板桥 | 板桥站板桥口地区第一种市街地再开发事业 | 2027年6月 | JR板桥站・板桥口地区再开发计划 |
| 蒲田 | 京急蒲田中心区域北地区第一种市街地再开发事业（西口站前地区已于2015年12月竣工） | 未公布（大田区资料显示从城市规划决定到工程完工约需7〜10年） | 京急蒲田西口再开发全貌 |
| 涩谷 | 涩谷二丁目西地区第一种市街地再开发事业 | 2035年2月（2026年8月变更认可后的事业计划） | 涩谷二丁目西地区再开发 |
| 涩谷 | 宫益坂地区第一种市街地再开发事业 | 2031年度 | 宫益坂地区再开发 |
| 赤羽 | 赤羽一丁目第一地区第一种市街地再开发事业 | 2029年6月 | 赤羽一丁目第一地区再开发 |
| 立石 | 立石站北口地区第一种市街地再开发事业 | 2030年3月 | 立石站北口再开发 |
| 大宫 | 大宫站Grand Central Station化构想（大门町2丁目中地区已于2022年3月竣工） | 因属于构想阶段，无统一竣工时间 | 大宫站周边再开发计划 |
| 赤坂 | 赤坂二・六丁目地区开发计划 | 2028年3月（建筑竣工） | 赤坂二・六丁目地区开发计划 |
| 新桥 | 新桥站东口地区（2025年2月成立市街地再开发筹备组合） | 未公布 | JR新桥站东口再开发计划 |
| 高轮 | 泉岳寺站地区第二种市街地再开发事业 | 2031年度 | 泉岳寺站地区第二种市街地再开发 |
| 西麻布 | 西麻布三丁目北东地区第一种市街地再开发事业 | 2029年12月（A街区） | 西麻布三丁目北东地区再开发 |
| 目黑站前（上大崎） | 目黑站前地区第一种市街地再开发事业 | 2017年11月（已竣工） | 目黑站前再开发与不动产价值 |
| 千岁乌山 | 千岁乌山站前广场南侧地区第一种市街地再开发事业（都市规划手续办理中） | 2034年度（筹备组合的预估） | 千岁乌山站前广场南侧地区再开发 |
| 鱼町 | 鱼町三丁目2番地区第一种市街地再开发事业 | 2027年度（北九州市2021年3月时点资料） | 鱼町三丁目2番地区再开发 |
| 南小岩 | 南小岩七丁目站前地区第一种市街地再开发事业 | 未公布 | 南小岩七丁目站前地区再开发 |
| 饭田桥东口（富士见） | 饭田桥站东地区第一种市街地再开发事业 | 未定（东京都事业页面） | 饭田桥站东地区再开发的工期调整 |
| 饭田桥 | 饭田桥站中央地区第一种市街地再开发事业 | 未公布 | 饭田桥站中央地区再开发 |
| 神南（公园通） | 公园通西地区第一种市街地再开发事业 | 2032年度 | 公园通西地区再开发 |
| 横滨站南东口（高岛） | （暂称）横滨站南东口地区第一种市街地再开发事业 | 2037年度投入使用（环境影响评价方法书，可能变更） | 横滨站南东口地区再开发 |
| 有乐町 | 有乐町大楼・新有乐町大楼重建计划 | 主体未公布（临时利用设施“YURAKUCHO PARK”预计2027年竣工） | 有乐町大楼・新有乐町大楼重建计划 |
竣工时间以东京都都市整备局、各区市及事业方公布的资料中可确认的范围为准，可能因延期或调整而变化。除标注"已竣工"外，其余均为预定时间。
哪些再开发地区涨幅超过所在区整体？
涨幅超过所在区整体的是石神井、胜哄、西新宿、蒲田、涩谷、板桥、赤羽这7个地区。其中5个地区超过8个百分点，板桥和赤羽也超过5个百分点。从都心的湾岸地带到练马区、北区的住宅区，地段与价位带都各不相同。
按年度将各地区与所在区整体的走势并列如下。
| 地区・区 | 2023年 | 2024年 | 2025年 | 2026年1〜3月（暂定） |
|---|---|---|---|---|
| 胜哄 | 128.5万日元（284件） | 172.4万日元（326件） | 212.5万日元（308件） | 188.2万日元（37件） |
| （中央区整体） | 127.3万日元（1849件） | 146.7万日元（1840件） | 174.0万日元（2042件） | 185.7万日元（354件） |
| 石神井 | 75.7万日元（54件） | 98.7万日元（61件） | 105.2万日元（68件） | 105.4万日元（12件） |
| （练马区整体） | 73.3万日元（1454件） | 80.0万日元（1448件） | 78.8万日元（1596件） | 78.5万日元（306件） |
| 西新宿 | 120.0万日元（231件） | 132.6万日元（218件） | 159.1万日元（262件） | 156.0万日元（51件） |
| （新宿区整体） | 115.0万日元（1807件） | 125.7万日元（1834件） | 132.0万日元（2134件） | 132.0万日元（397件） |
| 板桥 | 86.7万日元（100件） | 90.0万日元（107件） | 100.0万日元（112件） | 88.9万日元（23件） |
| （板桥区整体） | 72.0万日元（1609件） | 75.7万日元（1696件） | 77.4万日元（1882件） | 83.3万日元（401件） |
| 蒲田 | 96.0万日元（123件） | 104.1万日元（116件） | 111.4万日元（141件） | 98.0万日元（18件） |
| （大田区整体） | 85.6万日元（1898件） | 87.7万日元（2154件） | 90.9万日元（2410件） | 86.7万日元（390件） |
| 涩谷 | 171.2万日元（34件） | 165.0万日元（46件） | 220.0万日元（66件） | 224.3万日元（8件） |
| （涩谷区整体） | 131.4万日元（1174件） | 146.7万日元（1214件） | 157.5万日元（1393件） | 162.9万日元（257件） |
| 赤羽 | 100.0万日元（50件） | 100.0万日元（54件） | 112.9万日元（47件） | 143.2万日元（6件） |
| （北区整体） | 86.7万日元（866件） | 88.0万日元（921件） | 93.3万日元（1026件） | 100.0万日元（215件） |
涨幅最大的胜哄，从2023年的128.5万日元涨到2025年的212.5万日元。若以70㎡住宅套用中位数单价计算，价格约从8,995万日元升至约14,875万日元。中央区整体的+36.7%涨幅也已经很大，但胜哄在此基础上还要再高出28.7个百分点。
与所在区整体差距最大的是石神井。2023年时它与练马区整体的75.7万日元几乎持平，但练马区整体在2024年至2025年间从80.0万日元降到78.8万日元的同时，石神井却涨到了105.2万日元。2026年1〜3月为105.4万日元，与2025年水平相近，但只有12件属于暂定值，不能视为趋势。
赤羽从2023年的100.0万日元涨到2025年的112.9万日元，涨幅+12.9%，超过北区整体的+7.6%。这3年一直高于北区整体水平。2026年1〜3月的143.2万日元只有6件，无法判断。
涩谷2023年仅34件，在这7个地区中件数偏少。2024年为165.0万日元，低于前一年，因此2023年至2025年的涨幅中也包含了单年波动，请留意这一点。
涨幅低于所在区整体的再开发地区
立石的涨幅比葛饰区整体低11.8个百分点。港区的赤坂・新桥・高轮・西麻布这4个地区，涨幅也全部低于港区整体。
涨幅不及所在区整体的立石，以及只能按区单位比较的大宫
| 地区・区 | 2023年 | 2024年 | 2025年 | 2026年1〜3月（暂定） |
|---|---|---|---|---|
| 立石 | 57.3万日元（56件） | 63.7万日元（60件） | 60.0万日元（62件） | 52.3万日元（7件） |
| （葛饰区整体） | 53.8万日元（816件） | 60.0万日元（861件） | 62.7万日元（979件） | 63.2万日元（190件） |
立石在2023年、2024年的水平都高于葛饰区整体，但从2024年的63.7万日元降到2025年的60.0万日元，低于葛饰区整体的62.7万日元。涨幅为+4.7%，未达到葛饰区整体的+16.5%。2026年1〜3月的52.3万日元只有7件，无法判断。
大宫按埼玉市大宫区整体统计，从2023年的63.7万日元（250件）涨到2025年的80.0万日元（353件），涨幅+25.6%。由于是按区整体统计，这份数据无法判断是否只有车站周边特别坚挺。
即便有大型开发，仍低于港区整体的4个地区
| 地区・区 | 2023年 | 2024年 | 2025年 | 2026年1〜3月（暂定） |
|---|---|---|---|---|
| 赤坂 | 150.0万日元（179件） | 158.3万日元（167件） | 186.7万日元（191件） | 221.1万日元（36件） |
| （港区整体） | 146.7万日元（2081件） | 166.7万日元（1993件） | 189.5万日元（2241件） | 200.0万日元（432件） |
| 新桥 | 147.5万日元（33件） | 169.8万日元（28件） | 180.0万日元（43件） | 250.0万日元（5件） |
| （港区整体） | 146.7万日元（2081件） | 166.7万日元（1993件） | 189.5万日元（2241件） | 200.0万日元（432件） |
| 高轮 | 163.8万日元（188件） | 163.3万日元（170件） | 190.4万日元（172件） | 193.0万日元（34件） |
| （港区整体） | 146.7万日元（2081件） | 166.7万日元（1993件） | 189.5万日元（2241件） | 200.0万日元（432件） |
| 西麻布 | 168.4万日元（62件） | 173.8万日元（72件） | 180.0万日元（85件） | 179.0万日元（12件） |
| （港区整体） | 146.7万日元（2081件） | 166.7万日元（1993件） | 189.5万日元（2241件） | 200.0万日元（432件） |
港区整体从2023年的146.7万日元涨到2025年的189.5万日元，涨幅+29.2%。赤坂的涨幅为+24.5%，新桥为+22.0%，两者都未达到港区整体水平。新桥在2024年之前与港区整体水平相近，但2025年为180.0万日元，低于港区整体。
差距最大的是西麻布。2023年的168.4万日元原本高于港区整体，但到2025年仅停留在180.0万日元，被189.5万日元的港区整体反超。高轮在2023年至2024年间也持平，涨幅为+16.2%。
新桥2026年1〜3月为250.0万日元，但只有5件，无法判断。
价格下跌的地区、几乎不动的地方，以及无法判断的地区
目黑站前（上大崎）在所在区整体上涨的同时，较2023年下跌；千岁乌山则持平。北九州市的小仓北区，3年间几乎没有变化。
所在区整体上涨、却下跌或持平的目黑站前・千岁乌山
| 地区・区 | 2023年 | 2024年 | 2025年 | 2026年1〜3月（暂定） |
|---|---|---|---|---|
| 目黑站前（上大崎） | 164.4万日元（73件） | 183.3万日元（81件） | 156.1万日元（106件） | 155.6万日元（21件） |
| （品川区整体） | 114.0万日元（1753件） | 122.2万日元（1821件） | 130.0万日元（2043件） | 133.8万日元（358件） |
| 千岁乌山 | 77.8万日元（95件） | 89.0万日元（62件） | 77.8万日元（95件） | 80.7万日元（16件） |
| （世田谷区整体） | 96.8万日元（2115件） | 100.0万日元（2161件） | 103.7万日元（2540件） | 110.0万日元（451件） |
目黑站前（上大崎）的目黑站前地区第一种市街地再开发事业已于2017年11月竣工（品川区）。㎡单价中位数在2024年涨到183.3万日元后，2025年降到156.1万日元。同期品川区整体从122.2万日元涨到130.0万日元。2025年为106件，多于前一年，中位数很可能因成交房源的构成不同而大幅波动。
千岁乌山（南乌山）2023年与2025年都是77.8万日元，持平，未达到世田谷区整体的+7.1%涨幅。中间2024年为89.0万日元，呈现先涨后跌。
地方的再开发：小仓北区3年间几乎持平
北九州市的鱼町，本次数据未包含按町名单位的交易记录。作为参考看小仓北区整体：2023年18.6万日元（247件）、2024年17.1万日元（249件）、2025年18.6万日元（307件）、2026年1〜3月17.1万日元（36件）。2023年与2025年同为18.6万日元，走势与东京各区截然不同。
件数偏少、无法判断的地区
以下地区因2023年或2025年的交易不足30件，未将涨幅作为趋势依据，数字仅供参考。
| 地区・区 | 2023年 | 2024年 | 2025年 | 2026年1〜3月（暂定） |
|---|---|---|---|---|
| 南小岩 | 68.4万日元（22件） | 89.3万日元（27件） | 100.0万日元（45件） | 134.3万日元（15件） |
| （江户川区整体） | 60.0万日元（846件） | 60.0万日元（897件） | 65.3万日元（1108件） | 69.3万日元（216件） |
| 饭田桥东口（富士见） | 234.9万日元（6件） | 246.2万日元（15件） | 328.6万日元（25件） | 360.0万日元（3件） |
| （千代田区整体） | 134.1万日元（500件） | 142.9万日元（497件） | 169.2万日元（615件） | 200.0万日元（100件） |
| 饭田桥 | 168.6万日元（26件） | 177.9万日元（26件） | 200.0万日元（35件） | 200.0万日元（7件） |
| （千代田区整体） | 134.1万日元（500件） | 142.9万日元（497件） | 169.2万日元（615件） | 200.0万日元（100件） |
| 神南（公园通） | 153.3万日元（4件） | 160.0万日元（6件） | 226.5万日元（4件） | 无交易 |
| （涩谷区整体） | 131.4万日元（1174件） | 146.7万日元（1214件） | 157.5万日元（1393件） | 162.9万日元（257件） |
| 横滨站南东口（高岛） | 105.2万日元（24件） | 130.0万日元（28件） | 139.2万日元（20件） | 151.7万日元（2件） |
| （横滨市西区整体） | 85.0万日元（593件） | 93.3万日元（633件） | 102.0万日元（745件） | 100.0万日元（147件） |
南小岩2023年为22件，2024年为27件。饭田桥东口（富士见）和横滨站南东口（高岛）则每年都不足30件。有乐町，在本次数据中没有町名含"有乐町"的二手公寓交易记录。
再开发地区的公寓成交价格究竟是多少？
从2025年1月至2026年3月的实际成交额来看，即使只看件数充足的地区，中位数也从立石的2,600万日元到胜哄的13,000万日元，相差5倍。同样叫"再开发地区"，买家实际比较的物件其实完全不是一回事。
| 地区 | 统计件数 | 成交价格中位数 | 专有面积中位数 | 价格中间50%区间 |
|---|---|---|---|---|
| 胜哄 | 345件 | 13,000万日元 | 70㎡ | 9,500万〜19,000万日元 |
| 石神井 | 80件 | 6,750万日元 | 65㎡ | 4,300万〜8,975万日元 |
| 西新宿 | 313件 | 6,500万日元 | 45㎡ | 3,250万〜14,000万日元 |
| 板桥 | 135件 | 3,400万日元 | 35㎡ | 2,300万〜5,200万日元 |
| 蒲田 | 159件 | 3,700万日元 | 35㎡ | 2,500万〜5,400万日元 |
| 涩谷 | 74件 | 12,000万日元 | 50㎡ | 5,825万〜18,000万日元 |
| 赤羽 | 53件 | 6,500万日元 | 55㎡ | 2,950万〜7,900万日元 |
| 立石 | 69件 | 2,600万日元 | 50㎡ | 1,650万〜4,300万日元 |
| 大宫 | 429件 | 5,400万日元 | 70㎡ | 2,700万〜7,500万日元 |
| 赤坂 | 227件 | 11,000万日元 | 55㎡ | 3,400万〜23,000万日元 |
| 新桥 | 48件 | 4,900万日元 | 30㎡ | 3,125万〜10,000万日元 |
| 高轮 | 206件 | 10,000万日元 | 55㎡ | 4,800万〜20,000万日元 |
| 西麻布 | 97件 | 8,500万日元 | 45㎡ | 3,950万〜13,500万日元 |
| 目黑站前（上大崎） | 127件 | 8,700万日元 | 55㎡ | 5,200万〜14,000万日元 |
| 千岁乌山 | 111件 | 3,600万日元 | 55㎡ | 1,900万〜6,400万日元 |
| 南小岩 | 60件 | 7,650万日元 | 70㎡ | 4,925万〜9,325万日元 |
| 饭田桥东口（富士见） | 28件 | 23,000万日元 | 70㎡ | 11,000万〜32,000万日元 |
| 饭田桥 | 42件 | 11,000万日元 | 58㎡ | 5,775万〜19,000万日元 |
| 神南（公园通） | 4件 | 10,750万日元 | 48㎡ | 件数过少，未计算 |
| 横滨站南东口（高岛） | 22件 | 6,700万日元 | 55㎡ | 1,975万〜15,250万日元 |
"价格中间50%区间"是指按价格从低到高排列后，第25%到第75%之间的价格范围。赤坂从3,400万日元到23,000万日元，跨度很大，可见其中混杂着面积和楼龄各不相同的住宅。请不要只用单价中位数比较地区，而要确认您考虑中的物件，其面积与价格落在这一区间的哪个位置。
来源：基于上文"统计方法与解读数字时的注意事项"中提及的国土交通省 不动产信息数据库（国土交通省 不動産情報ライブラリ）数据，由INA&Associates Inc.编制（2025年1月〜2026年3月的交易，2026年部分为暂定值）。
希望将各地区的成交数据用于具体物件的价格判断的读者，欢迎咨询INA&Associates Inc.。从成交案例的解读方法，到购买・出售的时机，我们都可以一起梳理。
INA的观点
以下是我们基于数据得出的见解。考虑购买再开发地区的公寓时，我们建议不要问"有没有再开发"，而是从"与所在区整体相比，价格中已经反映了多少涨幅"这个角度出发。
5种类型，以及各自的判断标准
| 类型 | 对应地区 | 我们的见解 | 判断标准 |
|---|---|---|---|
| 期待已反映在价格中 | 石神井、胜哄、西新宿、蒲田、涩谷、板桥、赤羽 | 我们认为对再开发的期待，已有相当一部分体现在价格中了 | 以涨价收益为前提购买需谨慎。已持有物业的读者，我们认为现在也是可以比较考虑出售的时机 |
| 尚未反映 | 立石 | 涨幅低于所在区整体，再开发带来的溢价还没有体现在价格上 | 请先确认距竣工时间（目标）还有多久，以及租客需求情况 |
| 即便大型开发也不及区平均 | 赤坂、新桥、高轮、西麻布 | 港区整体涨势强劲，仅凭地区自身的开发还无法在区内脱颖而出 | 从数据上看不出“因为有再开发所以要多付钱”的理由 |
| 下跌・持平 | 目黑站前（上大崎）、千岁乌山 | 我们认为个别成交房源的构成也有较大影响 | 买方仍有议价空间。请与楼龄、面积相近的成交案例进行比较 |
| 地方几乎不动 | 鱼町（小仓北区） | 再开发的规模还不足以带动所在区整体行情 | 与其看涨价空间，不如关注防灾与商业重组能否提升生活便利度 |
"期待已反映在价格中"的地区里，也有一些项目距离竣工还需要很长时间。涩谷二丁目西地区按2026年8月变更认可后的事业计划，竣工时间为2035年2月；西新宿三丁目西地区按新宿区公布的最新计划为2035年度。既然价格在竣工前近10年就已经先行变动，我们认为更应该先确认自己的资金计划能否承受延期或利率变化的冲击。
"尚未反映"与"今后也不会反映"，在本次数据中无法区分。立石今后能否追上所在区整体水平，需要等竣工临近后再重新确认。
关于目黑站前需要留意的是，据品川区公布，再开发事业早在2017年就已经竣工。完工约7年后的2024年至2025年间，中位数出现下滑，我们认为这说明"一旦完工就会持续上涨"并不一定成立。
购买前应确认的3个数字
- 与所在区整体的差距：您考虑的地区涨幅，比所在区整体高出多少。差距越大，说明期待越早已计入价格。
- 件数：该地区年交易件数是否达到30件以上。件数少的地区，涨幅可能因单笔高价交易而大幅波动。
- 物件在价位带中的位置：您考虑的住宅价格，位于中间50%区间的上半部分还是下半部分。若位于上半部分，请重新审视其中是否包含了为再开发话题性支付的溢价。
我们认为，租金与收益率更多取决于距车站距离、面积、楼龄等个别条件，而非再开发的话题性。由于本次未统计租金成交数据，我们不做数字上的断言。
我们重视的是，不只传递利好期待，也如实告知不利的数字。正在考虑于东京再开发地区购买或出售公寓的读者，欢迎咨询INA&Associates Inc.。从地区与所在区整体的比较，到具体物件的判断，我们都可以一起确认。
常见问题
Q1. 东京再开发地区的公寓会涨价吗？
A. 不能说"因为是再开发地区所以会涨价"。本次统计中，件数充足的14个地区里，涨幅超过所在区整体的有7个，其余7个则低于所在区整体。也存在像港区4个地区和目黑站前那样，即便有大型开发仍未达到所在区整体水平的情况。
Q2. 再开发竣工前和竣工后，哪个时机买更好？
A. 比起竣工前后，更应以与所在区整体相比已经上涨了多少来判断。目黑站前在2017年再开发竣工后，2024年至2025年间㎡单价中位数反而下跌。不要预设"竣工后就会上涨"，会更稳妥。
Q3. 2030年前后竣工的再开发地区，现在买还来得及吗？
A. 不同地区，价格中已经反映的程度也不同。像胜哄、西新宿那样大幅超过所在区整体的地区，价格已经先一步变动。而像立石那样涨幅还没赶上所在区整体的地区，请连同竣工时间（目标）延后的风险一并考虑。
Q4. 交易件数较少的地区，行情该怎么查？
A. 年交易不足30件的地区，请结合所在区整体和相邻町名的数字一起看。单笔高价交易就会让中位数大幅波动，仅凭涨幅判断容易出错。最可靠的方法是逐一列出与您考虑物件楼龄、面积相近的成交案例。
延伸阅读
引用・参考资料
- 国土交通省 不动产信息数据库
- 东京都都市整备局“胜哄东地区第一种市街地再开发事业”
- 练马区“石神井公园站南口西地区第一种市街地再开发事业”事业计划概要
- 新宿区“西新宿三丁目西地区第一种市街地再开发事业”
- 东京都都市整备局“板桥站板桥口地区第一种市街地再开发事业”
- 大田区“京急蒲田西口站前地区第一种市街地再开发事业”
- 大田区“京急蒲田中心区域北地区第一种市街地再开发事业”
- 大田区 说明会资料（2025年8〜9月）
- 涩谷区“涩谷二丁目西地区第一种市街地再开发事业”
- 涩谷区 涩谷二丁目西地区 变更后的事业计划书
- 东京都都市整备局“宫益坂地区第一种市街地再开发事业”
- 东京都都市整备局“赤羽一丁目第一地区第一种市街地再开发事业”
- 东京都都市整备局“立石站北口地区第一种市街地再开发事业”
- 埼玉市“大宫站Grand Central Station化构想”
- 埼玉市“大宫站东口大门町2丁目中地区第一种市街地再开发事业”
- 三菱地所・TBS控股“赤坂二・六丁目地区开发计划”新建工程动工（2024年3月13日）
- 新桥站东口地区市街地再开发筹备组合“过往经过”
- 东京都都市整备局“泉岳寺站地区第二种市街地再开发事业”
- 东京都都市整备局“西麻布三丁目北东地区第一种市街地再开发事业”
- 品川区“目黑站前地区第一种市街地再开发事业”
- 世田谷区“千岁乌山站前广场南侧地区”都市规划案公示
- 世田谷区 说明会资料（2025年6月）
- 北九州市“鱼町三丁目2番地区第一种市街地再开发事业”事前评估调查书
- 江户川区“南小岩七丁目站前地区第一种市街地再开发事业”
- 东京都都市整备局“饭田桥站东地区第一种市街地再开发事业”
- 东京都都市整备局“饭田桥站中央地区第一种市街地再开发事业”
- 东京都都市整备局“公园通西地区第一种市街地再开发事业”
- 横滨市“（暂称）横滨站南东口地区第一种市街地再开发事业”环境影响评价方法书
- 三菱地所“YURAKUCHO PARK”竣工预定公告（2026年8月28日）
