在橫濱站周邊，正在推進以建設符合國際都市門戶的城市為目標的大規模重建計畫「Excite橫濱22」，其中最受矚目的是「（暫定名稱）橫濱站南東口地區第一種市街地重建事業」。這項計畫將在包含橫濱中央郵局的區域建設高約231公尺的超高層複合大樓，作為橫濱的新地標以及未來都市功能的示範案例，寄予厚望。本事業對不動產投資者、周邊不動產所有者，以及所有居住在橫濱的人們，將對資產價值和生活環境帶來怎樣的影響呢？
本文中，INA&Associates株式會社將以不動產專家的身分，為一般民眾淺顯易懂地解說這項橫濱站南東口地區重建事業的全貌。從事業概要到第一種市街地重建事業的機制，以及對周邊不動產市場的影響，基於最新資訊進行多角度分析，回答各位的疑問。希望本文能為各位在不動產相關的決策上有所幫助。
橫濱站南東口地區第一種市街地重建事業是什麼
本事業是以在橫濱交通樞紐的橫濱站東口創造新的活力與國際競爭力為目的，是一項極為重要的專案。在此詳細介紹具體的計畫內容。
事業的基本概要
本事業以橫濱市西區高島二丁目的橫濱中央郵局等約1.3公頃的區域為對象。事業主體為由土地所有權人組成的「橫濱站南東口地區市街地重建籌備組合」，由崎陽軒股份有限公司的野並晃社長擔任理事長。日本郵政集團、東日本旅客鐵道（JR東日本）、京濱急行電鐵（京急）等支持橫濱發展的企業參與其中，官民一體推動建設符合國際都市橫濱門戶的城市。
設施規模與計畫內容
計畫的核心是高約231公尺 、地上45層、地下3層、總樓地板面積約21萬5,000平方公尺的超高層複合大樓。這棟大樓預定入駐支援國際企業活動的高功能辦公室、提供優質住宿的飯店和服務式公寓，以及提供嶄新消費體驗的商業設施。特別值得一提的是，計畫在屋頂設置「飛行汽車」的起降場（Vertiport） 。這是搶先導入次世代交通基礎設施的嘗試，具有大幅提升國內外交通便利性的潛力。
| 項目 | 概要 |
|---|---|
| 事業名稱 | （暫定名稱）橫濱站南東口地區第一種市街地重建事業 |
| 所在地 | 橫濱市西區高島二丁目14、15、16的各一部分 |
| 事業者 | 橫濱站南東口地區市街地重建籌備組合 |
| 基地面積 | 約13,000平方公尺 |
| 總樓地板面積 | 約215,000平方公尺 |
| 建築高度 | 約231公尺 |
| 樓層數 | 地上45層、地下3層 |
| 主要用途 | 辦公室、飯店、服務式公寓、商業設施、Vertiport |
事業時程
本事業是基於長期願景的宏大專案。2025年11月開始環境影響評估程序，目標於2028年度動工。整體竣工預定於2037年度，未來十幾年將大幅改變橫濱的景觀。
| 年月 | 內容 |
|---|---|
| 2025年11月 | 環境影響評估方法書 開始公開展示 |
| 2028年度（預定） | 整體工程動工 |
| 2032年度（預定） | 新建工程開工 |
| 2037年度（預定） | 竣工・啟用 |
第一種市街地重建事業的機制與優點
本事業採用的「第一種市街地重建事業」是基於都市重建法的手法，能在調整複雜的權利關係的同時，實現都市功能更新與土地高度利用的有效機制。對於擁有不動產的人士以及考慮投資的人士來說，了解其優點非常重要。
市街地重建事業是什麼
市街地重建事業是針對老舊木造建築密集、公共設施不足等問題的市街地，將土地利用共同化，一體推動改建為防火建築與公共設施整備的事業。特別是「第一種」的特色是採用權利轉換方式 。這是將事業前的土地和建築物權利（所有權、租地權、租屋權等），根據各自的資產價值，轉換為事業後完成的新大樓樓層（權利樓層）的手法。藉此，土地所有權人不需離開地區就能享受重建的好處。
事業的推進首先從土地所有權人成立「重建籌備組合」開始。在此確定事業計畫的骨架，經過都市計畫決定後，正式成立「市街地重建組合」，全面推進事業。
對不動產所有者的優點
作為權利人參與重建事業有許多優點。這些不僅是資產價值的提升，也與長期穩定經營相關。
| 優點 | 具體內容 |
|---|---|
| 資產價值提升 | 老舊建築改建為具備最新耐震、防災性能的現代化大樓，資產價值飛躍性提升。 |
| 權利保全 | 透過權利轉換方式，事業後以新大樓的區分所有權形式保全權利，可期待穩定的租金收入等。 |
| 稅制優惠措施 | 可享受權利轉換相關的轉讓所得稅遞延課稅、固定資產稅・都市計畫稅減免等各種稅制優惠。 |
| 容積率放寬 | 符合特定條件時，可適用都市計畫規定容積率的加成，有時可確保更多樓地板面積。 |
| 補助金運用 | 部分事業費可獲得國家或地方政府的補助金，減輕個人負擔。 |
對投資者的吸引力
市街地重建事業不僅對直接權利人，對不動產投資者來說也是極具吸引力的投資標的。重建區域及其周邊的不動產，未來價值上漲可期。
透過重建，基礎設施整備提升便利性 。車站直通的人行天橋和交通廣場的整備，吸引人潮，提高商業設施的收益性。此外，先進設計的大樓群更新整體區域的品牌形象 ，提升「想居住的城市」「想工作的城市」的評價，穩定租賃需求。此外，以最新技術建設的建築防災性和安全性高 ，也有助於降低自然災害風險，從長期資產保全的角度來看也有利。這些因素複合作用，喚起投資需求 ，進而推動不動產價格上漲。
Excite橫濱22與周邊重建的相乘效果
橫濱站南東口地區的重建不應作為單一專案看待，而應視為提升橫濱站整體價值的宏大城市計畫「Excite橫濱22」的一部分來理解。多個專案合作產生的相乘效果，對不動產價值有不可估量的影響。
Excite橫濱22的概要
「Excite橫濱22」是2009年制定的橫濱站周邊綜合城市規劃指南。將橫濱站定位為「國際都市的門戶」，將車站周邊劃分為7個區域，設定各自特性對應的開發目標。基於此計畫，至今已實現許多重建事業，橫濱站的功能與魅力穩步提升。
| 區域劃分 | 未來願景（計畫設定的主要角色） |
|---|---|
| 中心區 | 連結世界與橫濱的門戶（強化轉運站功能與款待服務） |
| 南幸地區 | 商業・文化・娛樂匯集的繁華據點 |
| 北幸地區 | 成長企業聚集的商業街區 |
| 鶴屋町地區 | 交流・住宿・居住混合的據點 |
| 橫濱港區地區 | 以藝術與設計為主題的都心居住地 |
| 高島地區 | 商務・MICE・飯店等多功能複合市街地 |
| 平沼地區 | 易於前往車站・MM21的住宅・商務據點 |
周邊主要重建專案
目前在橫濱站周邊，除了南東口地區外，還有多項大規模重建同步進行。這些專案相互合作，彼此提升價值，橫濱站區域整體的潛力飛躍性提升。
| 地區 | 主要專案 | 概要 |
|---|---|---|
| 南幸地區 | 橫濱南幸地區共同改建事業 | 由商業設施「CeeU Yokohama」和住宅棟組成的複合設施。2023年12月商業棟開業。 |
| 北幸地區 | Station Oasis重建 | 與橫濱中央郵局周邊的重建計畫合作，研討超高層複合大樓的建設。 |
| 鶴屋町地區 | THE YOKOHAMA FRONT | 地上43層的住宅・飯店・商業複合大樓。2024年春季開始入住。 |
| 高島地區（MM21） | HARBOR EDGE PROJECT | 以奢華飯店和數位水族館為核心的複合設施。預定2028年竣工。 |
| 高島地區（MM21） | Linkage Terrace Project | 由辦公室、飯店、專門學校等組成的大規模複合開發。預定2028年以後陸續竣工。 |
相乘效果帶來的資產價值提升
隨著這些多項大規模專案接近完工，橫濱站周邊的不動產市場將迎來巨大變化。事實上，橫濱市2025年公告地價在西區記錄較前年上漲9.84% ，對重建的期待已開始反映在價格上。交通基礎設施的擴充、辦公室和商業設施的聚集帶來的就業・交流人口增加，以及強化可招攬國際活動的MICE功能，確立區域整體的品牌價值，成為長期推動不動產資產價值上漲的強大因素。
橫濱站周邊的不動產市場動向與投資可能性
基於以上說明，從不動產投資的角度，進一步深入分析橫濱站周邊區域的市場動向與未來性。
地價走勢與市場動向
橫濱市的不動產市場以良好的都心交通便利性和獨特的都市品牌為背景，維持穩健的需求。特別是港未來21地區和橫濱站周邊等重建區域，地價上漲顯著。根據2025年地價公告，橫濱市整體住宅地的平均價格達每平方公尺25萬7,000日圓，商業地也記錄較前年上漲超過7%的高漲幅。這證明對重建帶來的未來性期待，不僅牽引實際需求，也強力牽引投資需求。
| 區域 | 2024年地價（日圓/㎡） | 2025年地價（日圓/㎡） | 變動率 |
|---|---|---|---|
| 橫濱市西區（商業地平均） | 2,890,000 | 3,170,000 | +9.69% |
| 橫濱市中區（商業地平均） | 1,850,000 | 1,980,000 | +7.03% |
| 橫濱市神奈川區（商業地平均） | 880,000 | 940,000 | +6.82% |
| 橫濱市整體（住宅地平均） | 245,800 | 257,000 | +4.56% |
（註）以上為平均值，與實際交易價格不同。
重建對不動產價值的影響
以橫濱站南東口地區重建事業為首的一系列專案，對不動產價值帶來多方面的正面影響。交通基礎設施的大幅改善 讓人們的移動更順暢，直接促進商務和商業的活絡。此外，強化MICE功能 可舉辦國際會議和展覽，吸引國內外眾多商務人士和觀光客，提高飯店和服務式公寓的需求。此外，強化防災功能 即使在災害時也能持續營運，成為企業選址的重要因素。這些因素結合，橫濱站周邊確立獨一無二的區域品牌 ，可期待不動產價值持續上漲。
投資者應關注的要點
考慮對橫濱站周邊區域進行不動產投資時，有幾個重要要點。首先，這些重建是持續到2030年代後半的長期專案 。不應對短期價格變動患得患失，而需以長期視野掌握在橫濱都市結構大幅轉變中，資產價值如何形成。
此外，辦公室和商業設施的聚集產生穩定的租賃需求 。特別是兼具交通便利性和生活便利性的區域住宅，從單身到家庭可期待廣泛的需求。另一方面，也存在施工期間的噪音和交通管制，以及日本整體經濟情勢變化等風險因素 。充分理解這些風險，參考專家建議，謹慎進行投資判斷是成功的關鍵。
總結
本文以「（暫定名稱）橫濱站南東口地區第一種市街地重建事業」為中心，解說了橫濱站周邊推進的宏大城市規劃全貌，以及對不動產市場的影響。
這項重建不僅是大樓改建，更包含交通基礎設施的創新、國際競爭力的強化以及防災功能的提升等形塑都市未來的重要元素。特別是採用權利轉換方式的第一種市街地重建事業，是在保護土地所有權人權利的同時，將整體城市價值最大化的有效手法。在Excite橫濱22構想下，多個專案合作產生的相乘效果，將長期推動橫濱站周邊的不動產價值上漲。
不動產投資是對未來的投資。而其價值隨著城市成長而培育。在具有高度潛力的橫濱市，掌握即將開始的巨大變革浪潮，對各位的資產形成而言，可能是千載難逢的機會。
INA&Associates株式會社貼近每位客戶的目標，透過對不動產這項「人才」的投資，協助各位創造豐富的未來。不僅是橫濱站周邊的不動產諮詢，對於所有不動產的煩惱，請隨時洽詢。我們專家團隊承諾成為各位最佳的合作夥伴。
常見問題
Q1: 橫濱站南東口地區重建事業何時完工？
A1: 本事業整體竣工預定於2037年度。但可能因工程進度而變更。
Q2: 第一種市街地重建事業是什麼樣的事業？
A2: 基於都市重建法，整備老舊市街地的事業。特別是「第一種」的特色是採用「權利轉換方式」，將土地所有權人持有的土地和建築物權利，根據資產價值轉換為新完工大樓的樓層（權利樓層）。
Q3: 周邊的不動產價值上漲多少？
A3: 橫濱市西區的商業地在2025年公告地價較前年上漲9.84%，因對重建的期待而呈現顯著的價格上漲。預測今後隨著專案推進將穩健推移。
Q4: 飛行汽車起降場（Vertiport）是什麼？
A4: 是稱為「飛行汽車」的電動垂直起降機（eVTOL）起降的設施。作為次世代都市交通系統備受期待，有可能大幅縮短前往都心或機場的時間。
Q5: 考慮不動產投資時的注意事項是什麼？
A5: 由於重建事業是長期性的，不僅要從短期視角，更需長期掌握都市成長性和未來租賃需求。此外，也要充分考慮施工期間的影響和整體經濟動向等風險因素，建議參考專家建議。
