本文資訊更新至2026年9月。
港區三田在再開發持續推進的過程中，中古公寓每平方公尺單價的漲幅速度超過港區平均。本公司根據國土交通省的交易資料彙整後，2023年至2025年的漲幅為三田+51.8%、港區整體+29.2%。另一方面，同樣位於港區、相鄰的芝則僅+4.1%。
是否該在三田的再開發區域購買公寓？已持有物件又該如何看待？本文將從各項事業的進度與實際交易價格，整理三田的公寓行情。後半的「INA的觀點」章節，將說明本公司的判斷依據。
本文重點
- 三田Garden Hills已於2025年3月竣工，三田小山町西地區正在施工，三田五丁目西地區預定於2026年度動工。
- 根據國交省資料，本公司彙整後，三田的中古公寓每平方公尺單價從2023年的146.1萬日圓上漲至2025年的221.8萬日圓。
- 相鄰的芝在同一期間則由150.0萬日圓升至156.1萬日圓，2025年較港區整體低17.6%。
- 三田2016年以降建造物件的交易占比為27.0%，高於港區整體的18.0%，交易物件的組成也不同。
- 適合買進、建議觀望、建議暫緩的判斷依據，將於文章後半的「INA的觀點」中以本公司的見解呈現。
三田地區正在進行的再開發是什麼？已完成與進行中的事業
在觀察三田再開發與公寓的關係時，本文將討論4項事業：已竣工的大型分售公寓1項、即將迎來預定完工時期的複合開發1項，以及包含住宅的未來事業2項。
三田Garden Hills，是由三井不動產Residential與三菱地所Residence在港區三田一丁目開發的總戶數1,002戶分售公寓。基地面積約25,000平方公尺，已於2025年3月31日竣工。作為住宅的特色，已在三田Garden Hills在港區展現的居住價值中介紹。
三田三・四丁目地區，是以地上42層、高度約215公尺的複合大樓為核心，包含住宅棟（225戶）與學校等設施、規模約4.0公頃的事業。計畫的詳細內容，已彙整於三田三・四丁目地區再開發計畫概要。
接下來將供給住宅的，是三田一丁目的三田小山町西地區（住宅1,342戶），以及在白金高輪站附近推進的三田五丁目西地區（地上45層、高度約160公尺）。兩者分別於三田小山町西地區的街區再編、三田五丁目西地區的複合開發中詳細解說。
各事業時程（目標）
| 事業 | 所在地 | 住宅 | 迄今進度 | 今後預定 |
|---|---|---|---|---|
| 三田Garden Hills | 三田一丁目 | 1,002戶 | 2025年3月31日竣工（實績） | ― |
| 三田三・四丁目地區 | 三田三丁目・四丁目 | 225戶 | 2020年3月建築工程動工（實績） | 2025年度（令和7年度）工程完成（預定） |
| 三田小山町西地區 | 三田一丁目 | 1,342戶 | 2022年12月權利變換計畫核准、2025年1月建築工程動工（實績） | 2028年度（令和10年度）工程完成（預定） |
| 三田五丁目西地區 | 三田五丁目・白金一丁目 | 公開資料未記載戶數 | 2023年10月都市計畫決定、2025年7月組合設立核准（決定） | 2026年度動工、2030年度工程完成（預定） |
三田三・四丁目地區的工程完成，港區網頁（2026年3月更新）記載為令和7年度預定。截至本文撰寫時點，尚無法確認工程完成的實績。
三田的再開發讓公寓價格如何變動？以國交省資料驗證
三田的中古公寓價格，在2024年至2025年間大幅上漲，與港區整體的差距因而擴大。以下表格，是本公司根據國土交通省的不動產交易價格資訊，彙整町名為「三田」「芝」的中古公寓等交易，並與港區整體並列呈現的結果。
年度別每平方公尺單價（中位數）與交易件數
| 年度 | 三田 | 芝 | 港區整體 |
|---|---|---|---|
| 2023年 | 146.1萬日圓（144件） | 150.0萬日圓（114件） | 146.7萬日圓（2,081件） |
| 2024年 | 170.0萬日圓（149件） | 160.0萬日圓（133件） | 166.7萬日圓（1,993件） |
| 2025年 | 221.8萬日圓（180件） | 156.1萬日圓（136件） | 189.5萬日圓（2,241件） |
| 2026年（僅第1季） | 230.8萬日圓（61件） | 176.0萬日圓（23件） | 200.0萬日圓（432件） |
2023年至2025年的漲幅，三田為+51.8%、芝為+4.1%、港區整體為+29.2%。2023年時三田與港區整體水準幾乎相同，到了2025年已高出港區整體17.0%。
上漲的方式也有其特徵。三田在2023年至2024年為+16.4%，2024年至2025年為+30.5%，後段明顯加速。三田Garden Hills正是在2025年竣工。
三田最近5季
| 季度 | 每平方公尺單價（中位數） | 交易件數 |
|---|---|---|
| 2025年第1季 | 200.0萬日圓 | 41件 |
| 2025年第2季 | 201.1萬日圓 | 50件 |
| 2025年第3季 | 230.0萬日圓 | 40件 |
| 2025年第4季 | 244.4萬日圓 | 49件 |
| 2026年第1季 | 230.8萬日圓 | 61件 |
2026年第1季為230.8萬日圓，高於2025年全年值（221.8萬日圓）。但與前一季2025年第4季（244.4萬日圓）相比，則低5.6%。2026年的數字僅為第1季的暫定值，後續還會陸續補入交易紀錄。
實際交易金額是多少？
從2025年至2026年第1季的交易來看，三田共241件，交易金額中位數為1.4億日圓，專有面積中位數為60㎡。交易中大約有一半落在5,900萬日圓至2.6億日圓的範圍內。
港區整體（2,673件）的中位數為1.1億日圓・55㎡，半數交易落在5,000萬日圓至2億日圓的範圍。相較之下，三田的面積略大，價格帶也向上延伸。
資料來源：根據國土交通省 不動產資訊資料庫（国土交通省 不動産情報ライブラリ，https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）「不動產交易價格資訊」（國土交通省）之資料，由INA&Associates Inc.彙整製作。依據2026年9月時點可取得的資料。由於最近一季後續仍會追加交易紀錄，故為暫定值。本資料之最新性、正確性、完整性等均不予保證。
若您想了解自己持有的物件，與同町名、同屋齡區間的交易相比處於什麼水準，歡迎洽詢INA。
為什麼相鄰的芝，公寓價格漲幅不同？比較交易內容
芝的中古公寓市場，交易物件的性質與三田不同。交易主力為40㎡左右的住戶，屋齡結構也與三田相異。
從2025年至2026年第1季，芝的交易共159件，交易金額中位數為5,200萬日圓，專有面積中位數為40㎡，半數交易落在3,300萬日圓至1.3億日圓之間。與三田的中位數（1.4億日圓・60㎡）相比，面積約為三分之二，交易金額則約為四成弱的水準。
從屋齡別來看，差異更加明顯。
| 建造年份 | 三田（241件） | 芝（159件） | 港區整體（2,673件） |
|---|---|---|---|
| 2016年以降 | 65件（27.0%） | 21件（13.2%） | 482件（18.0%） |
| 2000〜2015年 | 89件（36.9%） | 89件（56.0%） | 1,352件（50.6%） |
| 1999年以前 | 87件（36.1%） | 49件（30.8%） | 831件（31.1%） |
※對象為2025年〜2026年第1季的交易。港區整體件數中包含屋齡不明的8件。
三田2016年以降興建物件的交易占27.0%，高於港區整體的18.0%。芝則以2000〜2015年建造物件占56.0%，2016年以降建造物件僅13.2%。
芝五丁目正在推進田町站西口站前地區開發事業，是地上24層、高度約125公尺的辦公室・商業設施・產業支援設施，已於2025年10月動工，預定2029年3月完成建物竣工。主要用途不包含住宅。
此外，芝在2026年第1季僅有23件，件數偏少，無法僅憑176.0萬日圓這個數字判斷走勢。
INA的觀點（2026年9月時點）
以下並非公開資料，而是本公司的見解。
三田的漲幅，是「街區評價」與「交易物件變化」的重疊
我認為，三田的每平方公尺單價在3年內上漲了5成，是再開發使街區評價提升的結果。三田Garden Hills這類超過1,000戶的高級分售公寓能夠成立，本身就向市場展現了「三田」這個地址的格局。
不過，將這個數字解讀為「三田的所有物件都上漲了5成」是危險的。三田2016年以降建造物件的交易占27.0%，高於港區整體，屋齡愈新、單價愈高的物件占比愈多，中位數就愈容易被推升。單憑交易資料的中位數，無法切割這兩個因素。
舉例來說，若考慮2000年代興建、三田60㎡的物件，該區域中位數的1.4億日圓左右未必是合理價位，必須與同一屋齡區間的交易並列判斷。
芝應視為「上班族租屋的街區」，而非「因再開發而上漲的街區」
芝的交易主力落在40㎡・5,200萬日圓左右，本公司認為這顯示市場核心是單身租客或投資用途的住戶。由於芝五丁目推進中的大型開發以辦公室為主、不涉及住宅，因此較不容易出現像三田那樣由新建住宅拉抬行情的情況。
另一方面，若田町站西口的開發帶來更多上班族，將有助支撐租賃需求。舉例來說，若考慮在芝以5,200萬日圓左右購入40㎡的住戶，應優先確認以目前的租金水準是否能夠回本，而非寄望未來的漲幅。
適合買進／建議觀望／建議暫緩的判斷依據
- 可視為適合買進的情況： 以在三田長期持有10年以上為前提，並將自住可能性一併納入考量的情況。直到三田小山町西地區工程完成（預定2028年度）之前，街區的變化仍會持續。
- 建議觀望的情況： 在三田以出租經營、重視殖利率的情況。2025年第4季的244.4萬日圓是否已是高點，值得等到2026年第2季以後件數齊全後再確認。
- 建議暫緩的情況： 僅憑「因為是再開發區域所以會漲」這個理由，就以接近三田中位數的單價買進老屋的情況。漲幅的一部分，可能只是來自築淺物件占比的影響。
- 考慮芝的情況： 2025年較港區整體低17.6%的水準，與其說是割算，不如說是市場性質的差異。不應以漲價為前提，而應鎖定以租賃需求就能回本的物件。
接下來應確認的材料
三田小山町西地區供給1,342戶的階段，將成為三田中古行情的試金石。新建案的銷售價格一方面會成為中古物件的新指標，另一方面若大量戶數同時釋出，也可能使同一層級的買方被分散。
三田五丁目西地區的權利變換計畫核准與動工時間，也是觀察白金高輪站一側行情的材料。
若您正在考慮於三田的再開發區域購買或出售公寓，歡迎洽詢INA，我們可協助您一併比較同屋齡區間的交易案例。
常見問題（FAQ）
Q1. 三田的再開發讓公寓價格上漲了嗎？
A. 根據國交省資料，本公司彙整後，三田的中古公寓每平方公尺單價在2023年至2025年間上漲+51.8%，超過港區整體的+29.2%。另一方面，三田築淺物件的交易比例也偏高，本公司的解讀已於本文的「INA的觀點」中說明。
Q2. 三田Garden Hills何時竣工？
A. 三田Garden Hills已於2025年3月31日竣工。這是位於港區三田一丁目、總戶數1,002戶的分售公寓，由三井不動產Residential與三菱地所Residence開發。
Q3. 芝的公寓價格與三田相比有何不同？
A. 2023年至2025年的漲幅，芝為+4.1%，三田為+51.8%。芝的交易金額中位數為5,200萬日圓・專有面積40㎡，2000〜2015年建造物件占交易的56.0%。與三田（1.4億日圓・60㎡）相比，交易物件的性質並不相同。
Q4. 三田今後預定進行的再開發有哪些？
A. 包含1,342戶住宅的三田小山町西地區（預定2028年度工程完成），以及地上45層的三田五丁目西地區（預定2026年度動工、2030年度工程完成）。兩者皆為包含住宅的事業。
引用・參考資料
- 東京都都市整備局〈三田三・四丁目地區第一種市街地再開發事業〉
- 港區〈三田三・四丁目地區第一種市街地再開發事業〉（2026年3月更新）
- 東京都都市整備局〈三田小山町西地區第一種市街地再開發事業〉
- 港區〈三田小山町西地區第一種市街地再開發事業〉（2025年9月更新）
- 東京都都市整備局〈三田五丁目西地區第一種市街地再開發事業〉
- 港區〈三田五丁目西地區第一種市街地再開發事業〉（2026年2月更新）
- 三井不動產Residential・三菱地所Residence〈「三田Garden Hills」官方網站開設公告〉（2022年4月）
- 三井不動產租賃網〈三田Garden Hills〉物件資訊
- 三井不動產・森永乳業・東日本旅客鐵道〈「田町站西口站前地區開發事業」動工〉（2025年10月）
- 國土交通省 不動產資訊資料庫
