千歲烏山站南側站前廣場周邊，正計劃推動大規模市區再開發事業。本事業以興建地上34層、地下2層、高度約140公尺的超高層複合大樓為核心，預計在低層配置商業設施、高層配置住宅。都市計劃決定目標定於2026年度，竣工目標為2034年度，新設施作為地區地標的實現工作正持續推進中。
再開發事業正式名稱、所在地及區域概要
本專案正式名稱為「千歲烏山站前廣場南側地區市區再開發事業」。計劃地位於東京都世田谷區南烏山五丁目，京王線「千歲烏山」站南口東側一帶，東側為都市計劃道路補助216號線（計劃道路），西南側為站前大道，北側為目前計劃中的站前廣場所圍成的區域。對象區域面積約1.5公頃，包含站前廣場用地的車站南側整體街區均納入再開發範圍。
再開發的背景與目的
千歲烏山站周邊，隨著京王線連續立體交叉化（笹塚站～仙川站間約7.2公里）的推進，站前廣場整備及都市計劃道路（補助第216號線）工程持續進行，街區結構正面臨重大轉變。在此背景下，當地地主們於平成27年（2015年）成立「城鎮建設讀書會」，令和2年（2020年）轉型為「城鎮建設籌備會」，令和4年（2022年）12月成立市區再開發籌備組合，正式啟動本再開發事業的研議工作。再開發的目的在於更新老舊的站前市區並充實公共空間。具體目標包括：新設可安全換乘的站前廣場、為確保行人動線順暢而進行建物退縮、創造站前滯留空間及綠地、提升防災性能（耐震・不燃化建物與防災廣場整備）等。藉此實現地區活絡發展及安全舒適的站前環境。
事業主體與協力事業者
本事業以由當地權利人組成的「千歲烏山站前廣場南側地區市區再開發籌備組合」為核心推進。未來預計依據都市再開發法，以第一種市區再開發事業（組合施行）方式正式成立組合，成為事業施行者。事業協力者（開發商）包括大型不動產公司三井不動產住宅株式會社及三井不動產株式會社，顧問業務則由株式會社Takaha都市科學研究所負責。在官民合作的架構下，地主的合意形成、權利調整及行政程序等工作正持續推進。
何謂權利變換方式｜再開發是否會強制「迫遷」
本事業未來計劃轉移為的「第一種市區再開發事業（組合施行）」，將採用依據都市再開發法之「權利變換方式」。此機制係將原有宅地、建物之所有權或租賃權，原則上以等價方式置換為新大樓的樓地板（權利樓地板），權利人於再開發後仍可作為大樓一室、一區劃的權利人留在事業用地內。若不希望進行權利變換，亦可選擇在組合設立或事業計劃認可公告後30日內領取金錢給付放棄權利，或遷移至地區外。此制度並非強制單方面迫遷，惟權利樓地板的面積及位置係依據原有資產之評估額決定，因此各權利人的條件將有所不同。
關於千歲烏山當地地區，世田谷區與再開發籌備組合於2025年6月舉辦的說明會中指出，權利人約90名，其中約7成已同意都市計劃案。籌備組合在同場說明會中回應：「權利變換這項機制，會朝著不會讓大家無法繼續營業、無處可住的方向推進」「籌備組合及其相關人員不會向地主做出帶有迫遷意涵的發言」。此外，針對建物及土地的承租人、借地人依法應舉辦的正式說明會，預計將於都市計劃決定、組合設立後另行舉辦，截至2025年6月時點尚未實施。
計劃建物規模、結構與設施構成
計劃中的再開發大樓，是建設於站前廣場南側區域的超高層複合設施。主要計劃概要如下。
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建物規模：地上34層・地下2層，高度約140公尺
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用途構成：以共同住宅（高層部：4樓～34樓）、商業設施（低層部：地下1樓～地上3樓）為主，另設停車場・機械室（地下2樓～地上3樓）等
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總樓地板面積：約78,700㎡（2023年時點計劃案）
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基地面積：約1.5公頃（含站前廣場用地等全區域）
低層部計劃引進提升車站使用者及地區居民便利性的商業設施，預計招募零售店、餐飲店等多元租戶。住宅部預計為數百戶規模的塔式公寓，採用最新免震結構，設計上亦充分考量安全性。地下及低層部將整備供訪客與居住者使用的停車場，計劃商業用途約120個車位、住宅用途約200個車位。由於站前廣場納入再開發區域範圍，建物預計配置於基地北側，與廣場部分形成一體的空間設計。
住宅部門將採分售或出租？價格帶為何？
關於計劃中住宅部門（高層部4樓～34樓）將採分售或出租，以及價格帶與大樓品牌名稱，截至2026年9月，世田谷區、再開發籌備組合、事業協力者（三井不動產、三井不動產住宅）均尚未確認有任何正式公告。本事業目前處於都市計劃決定前的籌備組合階段，預計須經權利變換計劃制定及組合設立認可後，具體的住宅銷售、出租方針才會確定。有關分售時期及價格帶的資訊，請留意世田谷區、籌備組合今後的正式公告。
成交價格實際上如何變動
我們以國土交通省公布的不動產交易價格資料，確認市場對再開發的期待反映在實際成交價格上的程度。下表將計畫用地所在的世田谷區南烏山二手公寓交易（不含北烏山），與世田谷區整體並列呈現。
| 年份 | 交易件數 | 本地區的每平方公尺單價（中位數） | 世田谷區整體的每平方公尺單價（中位數） |
|---|---|---|---|
| 2023年 | 95件 | 77.8萬日圓 | 96.8萬日圓 |
| 2024年 | 62件 | 89.0萬日圓 | 100.0萬日圓 |
| 2025年 | 95件 | 77.8萬日圓 | 103.7萬日圓 |
| 2026年（僅第1季） | 16件 | 80.7萬日圓 | 110.0萬日圓 |
2023年至2025年間，世田谷區整體上漲+7.1%，相對地南烏山為±0.0%，持平。原本就低於全區平均約2成，這個差距反而還在擴大。
以實際金額來看，2025年以後的交易中位數為3,600萬日圓、專有面積55㎡，約半數的交易落在1,900萬日圓至6,400萬日圓的範圍內。55㎡要價3,600萬日圓，在世田谷區之中是相對負擔得起的價格帶。
資料來源：根據國土交通省 不動產資訊資料庫（国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）的「不動產交易價格資訊」（國土交通省），由INA&Associates株式會社製作。依據2026年9月時點可取得的資料。最近一季由於之後仍會追加交易紀錄，因此為暫定值。
INA的觀點（2026年9月時點）
以下並非公開資料，而是本公司的見解。
千歲烏山的再開發，尚未反映在成交價格上。在世田谷區整體上漲的情況下仍停留在持平，與全區平均的差距正在擴大。
我們認為原因在於事業的階段。在建物尚未成形的時點，自住需求的買方是看著「現在的街區」來判斷價格。京王線的連續立體交叉事業也同時進行，距離完成還有一段時間。期待要反映在價格上，得等到街區的樣貌開始出現看得見的改變之後。
另一方面，55㎡、3,600萬日圓的水準在世田谷區內屬於相對便宜的一類。在到新宿只需20分鐘的地段還留有這樣的價格帶，這件事本身就可說是再開發前地區的特徵。
投資者的判斷基準
- 不要把再開發的期待計入價格來評估收支。只有在目前租金水準下就能成立的物件，才是檢討的對象。
- 與全區平均的差距開始縮小的時點，就是市場開始計入價格的信號。交易價格資料每季更新，可以用相同的步驟追蹤。
- 能否容許持有到竣工為止的期間，是判斷的分水嶺。應以效果反映在價格上需要數年時間為前提來思考。
站前廣場與公開空地整備計劃
本再開發除建物外，周邊公共空間整備亦為重要支柱。計劃在區域北側配置與新設站前廣場一體化的「北側廣場」，作為可舉辦低層部商業租戶露天咖啡廳、市集等活動的熱鬧空間。另一方面，南側將整備綠意盎然、氛圍靜謐的「南側廣場」，提供行人休憩的場所，並計劃在災害時作為臨時避難及救護用途的防災廣場。建物周邊人行道亦將拓寬，確保安全舒適的行人動線。藉由廣場及公開空地的整備，在廣場資源較北側出口稀少的南口區域創造新的滯留空間，進而提升地區的流通性與魅力。
與京王線車站大樓、連續立體交叉事業的關係
在此補充說明，以便透過「千歲烏山 車站大樓」等關鍵字搜尋而來的讀者參考。千歲烏山站方面，另有以京王電鐵為事業主體的「京王線連續立體交叉事業」（笹塚站～仙川站間，約7.2公里）正在進行，該事業將使車站與軌道高架化。另一方面，本文所述之「千歲烏山站前廣場南側地區市區再開發事業」，是以當地權利人為主體推動的另一項事業，京王電鐵並未以事業協力者身分參與本次再開發。在世田谷區、再開發籌備組合於2025年6月舉辦說明會的問答環節中，針對「（再開發大樓的）商業設施與高架化後的站舍是否有樓上聯絡通道相連」的提問，籌備組合回應：「並無在樓上將鐵路站舍與聯絡通道相連的計劃」。請留意，現有的京王線千歲烏山站（車站大樓）與再開發大樓，計劃將透過地面層的站前廣場相互連接。
工期與目前進展狀況
目前本再開發事業正處於邁向都市計劃決定的計劃階段。2025年1月，世田谷區與再開發籌備組合共同主辦了面向地區居民的說明會，針對基本計劃案及後續時程進行說明。事業時程（預估）方面，目標於2026年度完成都市計劃決定，其後經正式再開發組合設立認可及權利變換計劃制定後著工，以2034年度完成建物並開始使用為目標。目前正進行與行政機關的協商、都市計劃草案制定、權利人間的合意形成等準備工作。此外，再開發籌備組合設置地區交流據點「千歲烏山廣場」持續對外發布資訊及交換意見，並積極參與當地商店街活動以推廣宣傳。
何謂「千歲烏山廣場」｜再開發資訊發布據點
再開發籌備組合設置的地區交流據點「千歲烏山廣場」，位於世田谷區南烏山五丁目11番6號，於2025年5月17日舉辦城鎮啟用活動後正式開設。該據點為附設於再開發籌備組合事務所旁的開放空間，設有事務局工作人員常駐，並利用看板及模型持續發布再開發事業的研議狀況，以及千歲烏山站周邊城鎮建設的相關資訊。任何人都可輕鬆造訪，同時也是參與當地商店街活動等宣傳工作的據點。
特色設計、展望與租戶計劃
本計劃的建築設計配合站前的地理位置，採用低層部與高層部分節構成，預計在規模宏大的同時兼顧周邊景觀。低層部外觀設計以行人視角為優先，力求親切感，並研議導入玻璃面積較大的開放式外牆及綠化露台等（依現階段意象透視圖）。高層部則在兼顧日照及通風順暢的同時，計劃打造從遠處也清晰可辨的地標建築。結構面採用免震技術確保超高層住宅的安全性，並預計納入緊急發電設備及防災儲備倉庫等防災對策。租戶計劃目前尚無具體公告，但預期善用站前地利，招募食品超市、餐飲店、服務業態等符合地區需求的店鋪。以事業協力者三井不動產集團豐富的實績為後盾，預計將打造商業環境魅力提升且便利性高的設施構成。
常見問題（FAQ）
Q1. 千歲烏山站前廣場南側地區的再開發何時完成？
A. 世田谷區、再開發籌備組合所示之時程（預估）為，2026年度進行都市計劃決定，其後經組合設立認可、權利變換計劃制定後著工，並以2034年度完成建物、開始使用為目標。惟現階段仍屬都市計劃決定前的籌備階段，今後可能因程序進展狀況而有所變動。
Q2. 再開發會強制迫遷嗎？
A. 本事業預計採行的權利變換方式，原則上會將原有權利人的權利以等價方式置換為新大樓的樓地板（權利樓地板），使其得以留在事業用地內。亦可選擇領取金錢給付放棄權利，或遷移至地區外，並非單方面的強制迫遷。針對承租人、借地人的正式說明會，預計將於都市計劃決定、組合設立後另行舉辦。
Q3. 三井不動產扮演什麼角色？
A. 三井不動產株式會社及三井不動產住宅株式會社，經再開發籌備組合公開招募（競賽）後獲選為事業協力者（開發商）。目前正與顧問株式會社Takaha都市科學研究所共同協助地主的合意形成及事業計劃制定。
Q4. 這與既有的京王線千歲烏山站（車站大樓）是不同的計劃嗎？
A. 是的，屬於不同計劃。由京王電鐵推動的「京王線連續立體交叉事業」所進行的車站高架化，與以當地權利人為主體推動的本次再開發事業，屬於不同事業，目前也沒有連接兩者的聯絡通道計劃。
今後，本再開發事業將在都市計劃決定及事業認可後，進入詳細計劃制定與權利變換手續等實現階段。作為千歲烏山站周邊規模最大的再開發專案，完成後預計將對地區的生活與商業環境帶來重大影響。地方相關人士及業者對此高度關注，後續公布的詳細設計、租戶資訊及工程動向持續備受矚目。透過此次再開發，千歲烏山站南側區域將大幅轉型，蛻變為充滿活力、便利性更加提升的全新站前空間。
