2026至2030年推進的東京再開發，特色在於東京站與日本橋、品川與高輪、築地、澀谷、池袋、中野等地，車站前動線與大規模複合機能同時更新。對擁有土地或建物的業主而言，這不只是「哪條街會成長」的問題，更是重新檢視租金、招租動線、改修時機與出場策略的具體材料。日本的「再開發」（再開発，saikaihatsu）往往由民間開發商、地主與行政機關共同推動，並與鐵路、道路等公共基礎建設同步更新，這種以車站為核心、整片街區一起翻新的規模與節奏，是日本都市特有的現象。
本文以2026年時點可確認的官方資料為基礎，從我們在租賃與投資實務中觀察的角度，整理2026至2030年值得關注的東京再開發區域12選。個別計畫的數字今後可能變更，進行投資判斷時，請務必確認最新的都市計畫資料與事業者發布。我們重視的不是只列出對自己有利的數字，而是把不確定的部分如實以不確定的方式傳達。
本文重點
- 東京的再開發不應視為單一大樓，而應看作包含車站、道路、地下通道、廣場、水岸的「面狀更新」。
- 2026至2030年，日本橋、高輪、八重洲、濱松町等地將陸續有大型竣工與分階段開幕。
- 業主需要確認的不是再開發的名稱，而是步行動線、日夜人口、生活便利性與防災性的變化。
- 不要只以租金上漲為前提，也要留意周邊供給增加帶來的競爭、施工期間的動線變化，以及既有物件的改修優先順序。
2026至2030年的東京再開發，將改變「車站前的使用方式」
早上從車站走到物件的路變寬了，下雨天也能經由地下通道或天橋平台移動。這些小小的變化，會大幅改變潛在承租人的印象。2026至2030年東京再開發的特色，不只是超高層大樓的竣工，而是車站前廣場、步行網絡、水岸空間與防災機能相互結合。
東京都都市整備局說明，市街地再開發事業是將道路、公園等公共設施的整備，與都市型住宅、業務設施的現代化一體推進的城市營造。也就是說，觀察再開發時，只看「會不會蓋新大樓」是不夠的。必須解讀人潮會往哪裡移動、既有物件的樣貌會如何改變。與台灣多以單一基地為單位的都更或危老重建相比，東京的再開發更常以整個車站周邊為單位同步推動，因此對周邊既有物件的影響範圍也更大。
在租賃經營中「樣貌」改變的意義
在租賃經營中，從車站步行的便利性、夜間的安心感、到商業設施的距離、帶看時的第一印象，都會影響成交率。再開發區域周邊的業主，不只要調整招租條件，也應考慮配合城市更新來整備物件本身，例如公共區域照明、外部景觀、標示、宅配箱、防災儲備等。
在日本橋這類水岸、地下通道、商業、辦公與飯店一體整備的區域，不只平日白天，週末與夜間的停留需求也會改變。周邊物件將不再只以距車站的距離來比較，而是在整個街區的回遊性中被選擇。
為什麼東京現在接連出現「面狀更新」
2026至2030年大型計畫集中，背後有幾個結構性原因。其一，1960至1980年代興建的業務與商業大樓陸續迎來更新時期。其二，以強化國際競爭力為目的的都市再生框架，一直在推動容積率放寬與程序簡化。
此外，鐵路新站與改良、首都高速道路地下化、車站前廣場重整等基礎建設，與民間改建同步推進的案例也在增加。正因如此，城市不是以單棟大樓、而是以「面」為單位同時多處更替的局面正在發生。對台灣讀者而言，可以想像成台北車站周邊與多個捷運站周邊同時進行大規模改造，只是東京的規模與同時性更為顯著。
業主應掌握的前提
再開發以數年到十年以上的時間軸推進。由於要依序經過都市計畫決定、組合設立、權利變換、開工、竣工、街區開幕等階段，即使是同一個區域，也會同時存在「現在就生效的變化」與「數年後才生效的變化」。我們認為，忽略這個時間差而只預期短期租金上漲，反而是危險的前提。
值得關注的12個區域：2026至2030年會有什麼變化
如果有人問「應該從哪個區域看起」，我會先把竣工時期、交通轉乘節點、公共空間、對既有物件的波及並列確認。以下將東京再開發區域12選，聚焦在業主實務上應關注的觀點加以整理。
| 區域 | 主要動向 | 業主應觀察的重點 |
|---|---|---|
| 日本橋與東京站東側 | 東京中城日本橋（Tokyo Midtown Nihonbashi）、首都高速道路地下化、日本橋河岸步道 | 水岸回遊、地下連通、國際業務與MICE需求 |
| 八重洲與京橋 | 東京站前的大規模複合開發、巴士轉運站、地下網絡 | 廣域交通與辦公、商業的一體需求 |
| 品川與高輪 | TAKANAWA GATEWAY CITY、品川站周邊基礎建設 | 車站直通性、國際交流、住宅、飯店與業務的複合化 |
| 築地 | 築地地區城市營造事業、多功能體育場、交通樞紐（Mobility Hub） | 2030年代前半以後的分階段開幕與廣域集客 |
| 澀谷 | 車站周邊重整、宮益坂與二丁目方向的更新 | 坡道、天橋平台與車站改良帶來的回遊性 |
| 新宿西口與西新宿 | 車站前廣場、超高層街區的更新 | 業務樓地板更新與周邊住宅的職住接近需求 |
| 池袋 | 車站周邊地區的重整、與公園及文化設施的連結 | 副都心的回遊性，以及家庭與單身需求的重新評價 |
| 中野 | 中野站新北口站前區域、SUNPLAZA舊址周邊 | 車站前廣場，大學、業務與住宅需求並存 |
| 濱松町與竹芝 | 世界貿易中心大樓改建、與竹芝及芝浦方向的連結 | 羽田機場交通、港灣、辦公與飯店需求 |
| 虎之門與赤坂 | 國際新都心的形成、複合街區的連續整備 | 高附加價值辦公室與高價位住宅的波及效果 |
| 六本木與麻布台 | 麻布台之丘（Azabudai Hills）之後的周邊更新、六本木五丁目方向 | 面向高資產族群的居住與服務需求 |
| 月島、晴海與勝鬨 | 灣岸住宅，車站前、橋梁與水岸動線的更新 | 在供給增加之中，如何展現管理品質與生活便利性 |
將12個區域分成3種類型解讀
12個區域的性質各不相同，一概說它們都「會成長」並不恰當。我們大致將其分為3種類型。第一，日本橋、八重洲、虎之門這類國際業務與MICE牽引型。第二，品川、濱松町、竹芝這類廣域交通轉乘節點型。第三，中野、池袋、灣岸這類職住接近與生活需求型。看清自己的物件會受惠於哪一種類型，招租策略的焦點就會明確。對於習慣以「捷運站距離」評估物件的台灣投資人而言，這種依區域性質區分需求的看法，有助於更精準地選擇東京物件。
計畫概要：經官方資料確認的代表性專案
這裡整理12個區域中，較容易從官方資料確認數值與時程的代表案例。重要的是不要以相同精度比較所有計畫，而是有數字的計畫以數字處理，未確定的計畫就以未確定處理。
| 事業與區域 | 所在地 | 主要用途 | 規模與時程 |
|---|---|---|---|
| 日本橋一丁目中地區第一種市街地再開發事業 | 中央區日本橋一丁目 | 辦公室、商業、飯店、租賃住宅、MICE等 | C街區總樓地板面積約374,800㎡，地上52層、地下5層、高約284m。2026年9月30日竣工，預定2027年盛大開幕。 |
| 築地地區城市營造事業 | 中央區築地五丁目與六丁目 | 大規模集客與交流設施、生命科學、MICE、飯店、住宅、水上交通等 | 活用都有地約19萬㎡，總樓地板面積約126萬㎡，總事業費約9,000億日圓（約新台幣1,875億元，以2026年10月時點概算匯率1 TWD ≈ 4.8 JPY換算）。預定2030年代前半以後依序開幕。 |
| TAKANAWA GATEWAY CITY | 港區高輪與港南周邊 | 商業、辦公室、飯店、文化設施、住宅等 | 高輪Gateway站前的大規模複合開發。自2025年起分階段推進街區開幕。 |
| 澀谷站櫻丘口地區 | 澀谷區櫻丘町等 | 事務所、店舖、住宅、創業支援設施等 | 施行區域約2.6公頃，住宅約155戶。已於2023年11月以「Shibuya Sakura Stage」竣工，目前處於檢驗車站周邊回遊性改善成效的階段。 |
這些數值是根據官方新聞稿與都市計畫資料的時點資訊，面積、樓層數與開幕時期可能因今後的設計變更或事業進度而更新。以數字為依據進行判斷時，請務必確認一手資料的最新版本。
公共設施與都市基盤整備：對租賃經營有效的觀察方式
看屋者從出站到抵達物件之間，等紅燈的次數減少、人行道變寬、不容易淋雨、夜晚也明亮。這些實際感受，是不會出現在租金表上的競爭力。再開發中的公共設施與都市基盤整備，對既有業主而言也是應確認的材料。與台灣常見的「重劃區先建道路、再等建案進駐」的發展順序不同，東京往往是在既有成熟市區中，一邊維持營運一邊更新基礎設施。
| 整備項目 | 城市的變化 | 物件方的對應 |
|---|---|---|
| 車站前廣場與天橋平台 | 約見面、轉乘、帶看集合變得更容易 | 更新從車站出發的導引文字、照片與招租圖面 |
| 地下通道與車站直通 | 雨天或炎熱天的移動負擔降低 | 實測步行路線，重新檢視帶看動線 |
| 水岸與綠地 | 假日停留與散步需求增加 | 重新整理景觀、周邊環境、可養寵物等訴求重點 |
| 防災與能源 | 對返家困難者的應對與BCP（營運持續計畫）評價提高 | 能夠說明防災儲備、緊急照明與管理體制 |
| 交通樞紐（Mobility Hub） | 巴士、計程車、水上交通與次世代交通相互連結 | 確認無車住戶、企業租約與短期停留需求 |
築地的計畫，提出要打造連結地鐵新站、巴士與計程車、次世代交通工具、水上交通，以及飛行汽車與直升機停機坪等的廣域交通轉乘節點。在周邊地區，不只要看居住者，也必須解讀上班族、觀光客與活動來場者重疊的時段。
再開發如何影響租金：期待與現實
「因為有再開發，所以可以調漲租金」這種期待，我認為一半正確、一半危險。人潮增加、城市魅力提升，需求確實會被推升。但如果同一區域大量供給新建住宅或辦公室，既有物件反而會暴露在比較之下，變得不容易被選擇。
需求與供給隨階段改變
再開發區域的租金，在施工期間、竣工剛完成、供給告一段落後，呈現的樣貌各不相同。以下僅是一般傾向的參考，可整理如下。由於並非可斷定的數值，請務必以實際招租案例加以驗證。
| 階段 | 需求與供給的傾向 | 既有業主的對策 |
|---|---|---|
| 施工期間 | 因施工圍籬、噪音與動線變化，容易暫時被敬而遠之 | 向住戶細心提供資訊，提前進行退租修復與設備更新 |
| 竣工與街區開幕剛完成 | 話題性推高需求，但同時與新建供給競爭 | 明確差異化重點（管理品質與地段的細緻便利性） |
| 供給告一段落後 | 城市評價趨於穩定，租金水準收斂到與實力相符的程度 | 以長期修繕計畫與住戶滿意度穩定出租率 |
重要的是，不要期待租金上漲是「城市會自動帶來的東西」。反而是配合城市更新，把物件整理成容易被選擇的狀態，這份努力才會左右實際的成交與出租率。
業主現在就該採取的行動
立刻認為「因為有再開發所以可以漲租金」是危險的。首先，請實地走一趟，確認自己的物件會落在新人潮的正面還是背面。
- 在平日白天、夜晚與假日實地走訪。 確認施工圍籬、號誌、車站出口與公車站的位置。
- 更新招租圖面上的車站步行路線。 一旦新設剪票口或地下通道，舊的導引就會造成機會損失。
- 整頓公共區域的第一印象。 周邊越新，老舊照明、公告欄與外牆髒污就越顯眼。
- 分別觀察企業、高資產族群與外國住戶的需求。 家具、保全、多語言對應、是否可短期停留，都會成為判斷材料。
- 倒推出售時機。 在竣工前的期待期、開幕剛完成時、供給增加後，買方的看法都會改變。
以「時間軸」設計出場策略
越是考慮出售的業主，越應意識到再開發進度與市場心理之間的落差。竣工前價格由「期待」決定，街區開幕剛完成時買方因「話題性」而行動，供給告一段落後則以「實力」定下評價。在哪個階段出場，預期的買方族群與價格依據都會不同。不要急著押注單一時點，而是事先準備多種情境，才是安全的做法。對於持有日圓資產、同時需考量匯率的台灣與香港投資人而言，預留多種出場時點的彈性更顯重要。
INA的觀點：不是等待城市成長，而是做好被選擇的準備
我們INA&Associates株式會社在再開發區域的資產運用上，避免只憑短期期待值做判斷。不只等待城市成長，也讓物件本身處於容易被選擇的狀態。為此，我們重視包含管理品質、修繕計畫與出場策略在內、能帶來可持續成長的判斷。
我們認為，最終支撐不動產價值的，不是建物也不是地段，而是負責營運的「人財」（INA對人才的稱呼，意指人才即是財富）。正因如此，不只看眼前的租金，而是建立能與住戶長期維持良好關係的管理體制，才是度過再開發階段的基礎。我們相信，不只傳達優點，也誠實說明風險與不確定性，最終才能建立長期的信任。市況的全貌，也請一併參閱不動產市況與投資解說文章列表。
總結：解讀東京再開發，要看「動線」而非「地圖」
綜觀2026至2030年東京再開發區域12選，共同點在於車站前、地下、水岸、廣場、商業、業務與住宅一體更新。業主不只要記住計畫名稱，還必須確認住戶會走哪條路、使用哪些設施、在哪個時段回到街區。
再開發是機會，但在周邊供給增加的階段，競爭也會變得激烈。正因如此，及早蒐集資訊、實地走訪、持續累積管理與招租的小改善，是守護長期資產價值的務實一步。與其因害怕失敗而不行動，不如小規模嘗試、一邊確認一邊調整，這樣的態度最終反而能降低風險。
引用與參考資料
- 東京都都市整備局（Bureau of Urban Development, Tokyo Metropolitan Government）〈關於市街地再開發事業〉
- 三井不動產（Mitsui Fudosan）與野村不動產（Nomura Real Estate）〈日本橋一丁目中地區第一種市街地再開發事業 街區名稱定為「東京中城日本橋」〉（2026年4月21日）
- 三井不動產（Mitsui Fudosan）〈制定築地地區城市營造事業基本計畫〉（2025年8月22日）
- 東京都都市整備局（Bureau of Urban Development, Tokyo Metropolitan Government）〈築地城市營造〉
- TAKANAWA GATEWAY CITY 官方網站
- 澀谷區（Shibuya City）〈澀谷站櫻丘口地區第一種市街地再開發事業〉
常見問題
2026至2030年特別值得關注的東京再開發區域有哪些？
代表性的有日本橋與東京站東側、品川與高輪、築地、澀谷、八重洲、濱松町等。不只要看竣工時期，也請確認車站前廣場、地下通道、水岸與商業設施如何串連。即使在同一個街區，位於人潮正面或背面，物件的評價也會不同。
再開發區域的物件租金一定會上漲嗎？
不一定會上漲。即使人潮增加，新建供給一旦增加，競爭也會變得激烈。既有物件需要重新檢視管理狀態、設備、帶看動線與招租條件。比起以租金上漲為前提，我們更優先把物件整理成容易被選擇的狀態。
業主應該從什麼時候開始準備？
理想的做法是在都市計畫決定、組合設立或開工階段就開始準備。到了竣工前夕，改修工程或招租資料的更新可能會來不及。時間軸越長的變化，越早著手越有效。
官方資料中特別應該查看哪些項目？
所在地、施行者、主要用途、總樓地板面積、高度、住宅戶數、公共設施整備與開幕時期。未公布的數字不要推測，而應等待更新資料。數值屬於時點資訊，請以可能變更為前提處理。
