Ces informations sont à jour au mois de septembre 2026.
Les appartements des zones de réaménagement de Tokyo n'ont pas forcément pris plus de valeur que l'ensemble de leur arrondissement. En agrégeant les données de transactions du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (国土交通省, MLIT) pour les zones de réaménagement de l'agglomération, nous constatons que, parmi les 14 quartiers disposant d'un nombre de transactions suffisant, 7 ont progressé plus vite que l'ensemble de leur arrondissement entre 2023 et 2025, et 7 ont progressé moins vite : un partage exactement à égalité.
« Un appartement dans un quartier promis à un réaménagement, est-ce un bon achat ? » : c'est une question que l'on nous pose souvent. Il est naturel de nourrir des attentes en apprenant qu'une tour de grande hauteur va s'élever devant une gare. Mais en alignant les prix réels des transactions, la notoriété d'un projet de réaménagement et l'évolution des prix ne coïncident pas toujours. Dans cet article, nous comparons les données réelles de transactions de 21 quartiers de l'agglomération et d'un quartier de région, et classons les résultats en cinq types. Nous terminons par nos conclusions sur la manière de s'en servir pour une décision d'investissement, sous la rubrique « Le regard d'INA ».
Points clés de cet article
- Sur les 14 quartiers disposant d'un nombre de transactions suffisant, seuls 7 ont progressé plus vite que l'ensemble de leur arrondissement : on ne peut pas affirmer qu'un quartier prend de la valeur simplement parce qu'il fait l'objet d'un réaménagement.
- Sept quartiers, dont Shakujii, Kachidoki et Nishi-Shinjuku, ont dépassé l'ensemble de leur arrondissement. Même à Akabane, où l'écart est le plus faible, il atteint encore +5,3 points.
- Les quatre quartiers de l'arrondissement de Minato — Akasaka, Shimbashi, Takanawa et Nishiazabu — sont restés en deçà de la progression de l'ensemble de Minato (+29,2 %), malgré leurs grands projets de réaménagement.
- Devant la gare de Meguro (Kamiosaki) a reculé de -5,0 % alors que l'ensemble de l'arrondissement progressait, Chitose Karasuyama (Minami-Karasuyama) est resté stable à ±0,0 %, et Tateishi, à +4,7 %, est resté très en retrait de l'ensemble de Katsushika (+16,5 %).
- Le critère de décision n'est pas « le quartier fait-il l'objet d'un réaménagement ? » mais « de combien le prix est-il déjà majoré par rapport à l'ensemble de l'arrondissement ? ».
Les appartements des zones de réaménagement de Tokyo ont-ils vraiment pris de la valeur ?
Pour aller droit au but : le simple fait d'être une zone de réaménagement ne suffit pas à expliquer une hausse des prix. Certains quartiers ont largement dépassé l'ensemble de leur arrondissement, tandis que d'autres ont reculé alors même que l'arrondissement progressait.
Le tableau ci-dessous met en regard l'évolution, entre 2023 et 2025, du prix au m² médian des appartements d'occasion dans les quartiers concernés par un réaménagement et celle de l'ensemble de leur arrondissement. L'« écart » correspond au taux d'évolution du quartier moins celui de l'ensemble de l'arrondissement.
| Quartier (arrondissement) | Évolution du quartier | Évolution de l'arrondissement | Écart | Catégorie |
|---|---|---|---|---|
| Shakujii (Nerima) | +39,0 % | +7,5 % | +31,5 points | Nettement supérieur à l'ensemble de l'arrondissement |
| Kachidoki (Chuo) | +65,4 % | +36,7 % | +28,7 points | Nettement supérieur à l'ensemble de l'arrondissement |
| Nishi-Shinjuku (Shinjuku) | +32,6 % | +14,8 % | +17,8 points | Nettement supérieur à l'ensemble de l'arrondissement |
| Kamata (Ota) | +16,0 % | +6,2 % | +9,8 points | Nettement supérieur à l'ensemble de l'arrondissement |
| Shibuya (Shibuya) | +28,5 % | +19,9 % | +8,6 points | Nettement supérieur à l'ensemble de l'arrondissement |
| Itabashi (Itabashi) | +15,3 % | +7,5 % | +7,8 points | Supérieur à l'ensemble de l'arrondissement |
| Akabane (Kita) | +12,9 % | +7,6 % | +5,3 points | Supérieur à l'ensemble de l'arrondissement |
| Akasaka (Minato) | +24,5 % | +29,2 % | -4,7 points | Inférieur à l'ensemble de l'arrondissement |
| Shimbashi (Minato) | +22,0 % | +29,2 % | -7,2 points | Inférieur à l'ensemble de l'arrondissement |
| Tateishi (Katsushika) | +4,7 % | +16,5 % | -11,8 points | Inférieur à l'ensemble de l'arrondissement |
| Takanawa (Minato) | +16,2 % | +29,2 % | -13,0 points | Inférieur à l'ensemble de l'arrondissement |
| Nishiazabu (Minato) | +6,9 % | +29,2 % | -22,3 points | Inférieur à l'ensemble de l'arrondissement |
| Devant la gare de Meguro, Kamiosaki (Shinagawa) | -5,0 % | +14,0 % | -19,0 points | Baisse ou stagnation |
| Chitose Karasuyama (Setagaya) | ±0,0 % | +7,1 % | -7,1 points | Baisse ou stagnation |
| Omiya (Saitama) | Agrégé au niveau de l'arrondissement | +25,6 % | Non calculé | Comparaison au niveau de l'arrondissement uniquement |
| Uomachi (Kokura-kita, Kitakyushu) | Aucune transaction au niveau du quartier | ±0,0 % | Non calculé | Référence régionale |
| Minami-Koiwa (Edogawa) | Nombre de transactions insuffisant | +8,8 % | Non calculé | Non déterminable |
| Iidabashi-Est, Fujimi (Chiyoda) | Nombre de transactions insuffisant | +26,2 % | Non calculé | Non déterminable |
| Iidabashi (Chiyoda) | Nombre de transactions insuffisant | +26,2 % | Non calculé | Non déterminable |
| Jinnan, Koendori (Shibuya) | Nombre de transactions insuffisant | +19,9 % | Non calculé | Non déterminable |
| Sortie sud-est de la gare de Yokohama, Takashima (Nishi, Yokohama) | Nombre de transactions insuffisant | +20,0 % | Non calculé | Non déterminable |
| Yurakucho (Chiyoda) | Aucune transaction | +26,2 % | Non calculé | Non déterminable |
Méthode d'agrégation et précautions de lecture des chiffres
Les données agrégées proviennent des transactions de « logements collectifs d'occasion » publiées dans la Bibliothèque d'informations immobilières du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (国土交通省 不動産情報ライブラリ, MLIT). Nous avons classé le prix de transaction par surface privative (prix au m²) année par année et retenu la médiane. Pour 2026, seules les transactions du premier trimestre (janvier à mars) sont incluses ; il s'agit donc d'une valeur provisoire, des transactions supplémentaires devant s'y ajouter ultérieurement.
Chaque quartier ne regroupe que les transactions du nom de quartier (machi) où se situe le périmètre du projet de réaménagement (site du plan). Les noms de quartier proches mais situés près d'une autre gare (Kami-Shakujii, Higashi-Tateishi, etc.) ne sont pas inclus.
| Nom du quartier dans le tableau | Noms de quartier (machi) inclus dans l'agrégation |
|---|---|
| Shakujii | Shakujii-machi (石神井町) uniquement — Shakujii-dai, Kami-Shakujii et Shimo-Shakujii exclus |
| Akabane | Akabane (赤羽) uniquement — Akabane-Kita, Akabane-Nishi, Akabane-Minami et Akabane-dai exclus |
| Tateishi | Tateishi (立石) uniquement — Higashi-Tateishi exclu |
| Akasaka | Akasaka (赤坂) uniquement — Moto-Akasaka exclu |
| Shimbashi | Shimbashi (新橋) uniquement — Higashi-Shimbashi et Nishi-Shimbashi exclus |
| Itabashi | Itabashi (板橋) uniquement — Kami-Itabashi et Naka-Itabashi exclus |
| Kamata | Kamata (蒲田) uniquement — Nishi-Kamata, Minami-Kamata, Shin-Kamata, etc. exclus |
| Chitose Karasuyama | Minami-Karasuyama (南烏山) uniquement — Kita-Karasuyama exclu |
| Autres quartiers | Uniquement le quartier (machi) portant le même nom que dans le tableau — Tsukishima n'est pas inclus dans Kachidoki ; « devant la gare de Meguro » correspond à Kamiosaki |
Trois précautions s'imposent pour la lecture de ces chiffres.
- Le taux d'évolution compare 2023 et 2025. Les quartiers dont le nombre annuel de transactions n'atteint pas 30 ont été classés à part, car une tendance ne peut pas y être établie de façon fiable.
- La médiane évolue selon la composition des logements vendus cette année-là. Si plusieurs logements récents et haut de gamme se vendent la même année, la médiane peut augmenter même si le marché dans son ensemble reste inchangé.
- Pour Omiya, les données utilisées ici sont agrégées au niveau de l'ensemble de l'arrondissement d'Omiya, ville de Saitama : aucun écart avec l'ensemble de l'arrondissement n'apparaît donc. Pour Uomachi, à Kitakyushu, aucune transaction n'est enregistrée au niveau du nom de quartier ; seuls les chiffres de l'ensemble de l'arrondissement de Kokura-kita sont indiqués, à titre de référence.
Source : Bibliothèque d'informations immobilières du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/), « Informations sur les prix des transactions immobilières » (ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme) ; document établi par INA&Associates Inc. sur cette base. Données disponibles en septembre 2026. Les trimestres les plus récents sont des valeurs provisoires, des transactions y étant ajoutées ultérieurement. Ces données ne sont garanties ni à jour, ni exactes, ni exhaustives.
Principaux projets de réaménagement et échéances d'achèvement (objectif) par quartier
| Quartier | Principal projet de réaménagement | Achèvement prévu (objectif) | En savoir plus |
|---|---|---|---|
| Kachidoki | Projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur est de Kachidoki | Octobre 2028 | Les 5 grands projets de réaménagement du front de mer de Chuo |
| Shakujii | Projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur ouest, sortie sud de la gare de Shakujii-Kōen | Avril 2028 | Réaménagement majeur à Shakujii-Kōen |
| Nishi-Shinjuku | Projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur ouest de Nishi-Shinjuku 3-chome | Exercice 2035 (plan le plus récent de l'union, communiqué par l'arrondissement de Shinjuku) | Redéveloppement du district ouest de Nishi-Shinjuku 3-chome |
| Itabashi | Projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur Itabashi-guchi de la gare d'Itabashi | Juin 2027 | Transformation de la gare d'Itabashi : un nouveau visage urbain pour 2027 |
| Kamata | Projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur nord de la zone centrale de Keikyu Kamata (le secteur devant la sortie ouest a déjà été achevé en décembre 2015) | Non publiée (selon l'arrondissement d'Ota, il faut compter environ 7 à 10 ans entre la décision d'urbanisme et la fin des travaux) | Réaménagement de la sortie ouest de Keikyu Kamata |
| Shibuya | Projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur ouest de Shibuya 2-chome | Février 2035 (plan de projet après l'approbation de la modification d'août 2026) | Réaménagement du quartier ouest de Shibuya 2-chome |
| Shibuya | Projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur de Miyamasuzaka | Exercice 2031 | Réaménagement du district de Miyamasuzaka |
| Akabane | Projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur Akabane 1-chōme Daiichi | Juin 2029 | Redéveloppement du quartier Akabane 1-chōme Daiichi |
| Tateishi | Projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur nord de la gare de Tateishi | Mars 2030 | Réaménagement de la sortie nord de la gare Tateishi |
| Omiya | Concept de transformation de la gare d'Omiya en « Grand Central Station » (le secteur central de Daimoncho 2-chome a déjà été achevé en mars 2022) | Aucune échéance unique, car il s'agit encore d'un concept | Réaménagement de la gare d'Omiya : une transformation urbaine en plusieurs étapes |
| Akasaka | Plan d'aménagement du secteur Akasaka 2 et 6-chome | Mars 2028 (achèvement du bâtiment) | Projet de réaménagement d'Akasaka 2-6 Chome |
| Shimbashi | Secteur de la sortie est de la gare de Shimbashi (union préparatoire de réaménagement urbain créée en février 2025) | Non publiée | Réaménagement de la sortie Est de la gare JR Shimbashi |
| Takanawa | Projet de réaménagement urbain de type 2 du secteur de la gare de Sengakuji | Exercice 2031 | Réaménagement urbain du quartier de la gare Sengakuji |
| Nishiazabu | Projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur nord-est de Nishiazabu 3-chome | Décembre 2029 (îlot A) | Réaménagement du secteur nord-est de Nishiazabu 3-chome |
| Devant la gare de Meguro (Kamiosaki) | Projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur devant la gare de Meguro | Novembre 2017 (achevé) | Redéveloppement de la gare de Meguro |
| Chitose Karasuyama | Projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur sud de la place devant la gare de Chitose-Karasuyama (procédure d'urbanisme en cours) | Exercice 2034 (estimation de l'union préparatoire) | Réaménagement Sud de Chitose Karasuyama |
| Uomachi | Projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur Uomachi 3-chome bloc 2 | Exercice 2027 (document de la ville de Kitakyushu daté de mars 2021) | Réaménagement d'Uomachi 3-chome à Kokura |
| Minami-Koiwa | Projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur devant la gare de Minami-Koiwa 7-chōme | Non publiée | Le réaménagement du quartier de la gare de Minami-Koiwa 7-chōme |
| Iidabashi-Est (Fujimi) | Projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur est de la gare d'Iidabashi | Non déterminée (page du projet du gouvernement métropolitain de Tokyo) | Réaménagement du quartier est de la gare d'Iidabashi : report de calendrier |
| Iidabashi | Projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur central de la gare d'Iidabashi | Non publiée | Réaménagement du secteur central de la gare d'Iidabashi |
| Jinnan (Koendori) | Projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur ouest de Koendori | Exercice 2032 | Réaménagement du quartier ouest de Koendori à Shibuya |
| Sortie sud-est de la gare de Yokohama (Takashima) | Projet de réaménagement urbain de type 1 (nom provisoire) du secteur de la sortie sud-est de la gare de Yokohama | Mise en service prévue en 2037 (document méthodologique d'évaluation d'impact environnemental ; sujet à modification) | Réaménagement de la Gare de Yokohama : impact sur l'immobilier en 2037 |
| Yurakucho | Plan de reconstruction des immeubles Yurakucho Building et Shin-Yurakucho Building | Non publiée pour le bâtiment principal (l'installation provisoire « YURAKUCHO PARK » doit être achevée en 2027) | Le projet de reconstruction du Yurakucho Building |
Les échéances d'achèvement correspondent à ce qui a pu être vérifié dans les documents publiés par le Bureau de l'urbanisme du gouvernement métropolitain de Tokyo, les différents arrondissements et municipalités, ainsi que les promoteurs. Elles peuvent changer en cas de report ou de révision. Sauf mention « achevé », toutes les dates indiquées sont prévisionnelles.
Quelles zones de réaménagement ont pris plus de valeur que l'ensemble de leur arrondissement ?
Sept quartiers ont dépassé le taux d'évolution de l'ensemble de leur arrondissement : Shakujii, Kachidoki, Nishi-Shinjuku, Kamata, Shibuya, Itabashi et Akabane. Cinq d'entre eux dépassent leur arrondissement d'au moins 8 points, et Itabashi comme Akabane d'au moins 5 points. De la zone côtière du centre-ville aux quartiers résidentiels de Nerima et de Kita, les emplacements comme les gammes de prix sont très divers.
L'évolution année par année, mise en regard de celle de l'ensemble de l'arrondissement, est la suivante.
| Quartier / arrondissement | 2023 | 2024 | 2025 | Janv.–mars 2026 (provisoire) |
|---|---|---|---|---|
| Kachidoki | ¥1 285 000 (284 transactions) | ¥1 724 000 (326 transactions) | ¥2 125 000 (308 transactions) | ¥1 882 000 (37 transactions) |
| (Ensemble de l'arrondissement de Chuo) | ¥1 273 000 (1 849 transactions) | ¥1 467 000 (1 840 transactions) | ¥1 740 000 (2 042 transactions) | ¥1 857 000 (354 transactions) |
| Shakujii | ¥757 000 (54 transactions) | ¥987 000 (61 transactions) | ¥1 052 000 (68 transactions) | ¥1 054 000 (12 transactions) |
| (Ensemble de l'arrondissement de Nerima) | ¥733 000 (1 454 transactions) | ¥800 000 (1 448 transactions) | ¥788 000 (1 596 transactions) | ¥785 000 (306 transactions) |
| Nishi-Shinjuku | ¥1 200 000 (231 transactions) | ¥1 326 000 (218 transactions) | ¥1 591 000 (262 transactions) | ¥1 560 000 (51 transactions) |
| (Ensemble de l'arrondissement de Shinjuku) | ¥1 150 000 (1 807 transactions) | ¥1 257 000 (1 834 transactions) | ¥1 320 000 (2 134 transactions) | ¥1 320 000 (397 transactions) |
| Itabashi | ¥867 000 (100 transactions) | ¥900 000 (107 transactions) | ¥1 000 000 (112 transactions) | ¥889 000 (23 transactions) |
| (Ensemble de l'arrondissement d'Itabashi) | ¥720 000 (1 609 transactions) | ¥757 000 (1 696 transactions) | ¥774 000 (1 882 transactions) | ¥833 000 (401 transactions) |
| Kamata | ¥960 000 (123 transactions) | ¥1 041 000 (116 transactions) | ¥1 114 000 (141 transactions) | ¥980 000 (18 transactions) |
| (Ensemble de l'arrondissement d'Ota) | ¥856 000 (1 898 transactions) | ¥877 000 (2 154 transactions) | ¥909 000 (2 410 transactions) | ¥867 000 (390 transactions) |
| Shibuya | ¥1 712 000 (34 transactions) | ¥1 650 000 (46 transactions) | ¥2 200 000 (66 transactions) | ¥2 243 000 (8 transactions) |
| (Ensemble de l'arrondissement de Shibuya) | ¥1 314 000 (1 174 transactions) | ¥1 467 000 (1 214 transactions) | ¥1 575 000 (1 393 transactions) | ¥1 629 000 (257 transactions) |
| Akabane | ¥1 000 000 (50 transactions) | ¥1 000 000 (54 transactions) | ¥1 129 000 (47 transactions) | ¥1 432 000 (6 transactions) |
| (Ensemble de l'arrondissement de Kita) | ¥867 000 (866 transactions) | ¥880 000 (921 transactions) | ¥933 000 (1 026 transactions) | ¥1 000 000 (215 transactions) |
Kachidoki, où l'évolution a été la plus forte, est passé de ¥1 285 000 en 2023 à ¥2 125 000 en 2025. En appliquant ce prix médian au m² à un logement de 70 m², cela correspond à un passage d'environ ¥89,95 millions à environ ¥148,75 millions. L'ensemble de l'arrondissement de Chuo a lui aussi fortement progressé (+36,7 %), mais Kachidoki le dépasse encore de 28,7 points.
L'écart le plus important avec l'ensemble de l'arrondissement se trouve à Shakujii. En 2023, son prix (¥757 000) était presque identique à celui de l'ensemble de Nerima, mais alors que ce dernier reculait de ¥800 000 à ¥788 000 entre 2024 et 2025, Shakujii a grimpé jusqu'à ¥1 052 000. Pour janvier–mars 2026, le prix reste proche de son niveau de 2025 à ¥1 054 000, mais avec seulement 12 transactions, il s'agit d'une valeur provisoire qui ne permet pas de dégager une tendance.
Akabane est passé de ¥1 000 000 en 2023 à ¥1 129 000 en 2025, soit +12,9 %, dépassant les +7,6 % de l'ensemble de l'arrondissement de Kita. Sur les trois années, son niveau reste supérieur à celui de l'ensemble de Kita. Le chiffre de ¥1 432 000 pour janvier–mars 2026 ne repose que sur 6 transactions et ne peut être interprété.
À Shibuya, le nombre de transactions en 2023 n'était que de 34, ce qui en fait le quartier le moins fourni de ces sept quartiers. En 2024, le prix (¥1 650 000) est inférieur à celui de l'année précédente : le taux d'évolution entre 2023 et 2025 doit donc être lu en tenant compte des fluctuations d'une année sur l'autre.
Les zones de réaménagement restées en deçà de leur arrondissement
Tateishi est resté 11,8 points en dessous du taux d'évolution de l'ensemble de l'arrondissement de Katsushika. Les quatre quartiers de Minato — Akasaka, Shimbashi, Takanawa et Nishiazabu — sont également tous restés en deçà du taux d'évolution de l'ensemble de leur arrondissement.
Tateishi, qui n'a pas suivi la progression de son arrondissement, et Omiya, comparable uniquement au niveau de l'arrondissement
| Quartier / arrondissement | 2023 | 2024 | 2025 | Janv.–mars 2026 (provisoire) |
|---|---|---|---|---|
| Tateishi | ¥573 000 (56 transactions) | ¥637 000 (60 transactions) | ¥600 000 (62 transactions) | ¥523 000 (7 transactions) |
| (Ensemble de l'arrondissement de Katsushika) | ¥538 000 (816 transactions) | ¥600 000 (861 transactions) | ¥627 000 (979 transactions) | ¥632 000 (190 transactions) |
Tateishi affichait un niveau supérieur à l'ensemble de Katsushika en 2023 et 2024, mais il est passé de ¥637 000 en 2024 à ¥600 000 en 2025, repassant sous les ¥627 000 de l'ensemble de l'arrondissement. Son taux d'évolution de +4,7 % reste loin des +16,5 % de l'ensemble de Katsushika. Le chiffre de ¥523 000 pour janvier–mars 2026 ne repose que sur 7 transactions et ne peut être interprété.
Pour l'ensemble de l'arrondissement d'Omiya, ville de Saitama, le prix est passé de ¥637 000 (250 transactions) en 2023 à ¥800 000 (353 transactions) en 2025, soit +25,6 %. Les données étant agrégées au niveau de l'ensemble de l'arrondissement, elles ne permettent pas de savoir si seuls les abords de la gare sont dynamiques.
Quatre quartiers restés en deçà de l'ensemble de Minato malgré de grands projets
| Quartier / arrondissement | 2023 | 2024 | 2025 | Janv.–mars 2026 (provisoire) |
|---|---|---|---|---|
| Akasaka | ¥1 500 000 (179 transactions) | ¥1 583 000 (167 transactions) | ¥1 867 000 (191 transactions) | ¥2 211 000 (36 transactions) |
| (Ensemble de l'arrondissement de Minato) | ¥1 467 000 (2 081 transactions) | ¥1 667 000 (1 993 transactions) | ¥1 895 000 (2 241 transactions) | ¥2 000 000 (432 transactions) |
| Shimbashi | ¥1 475 000 (33 transactions) | ¥1 698 000 (28 transactions) | ¥1 800 000 (43 transactions) | ¥2 500 000 (5 transactions) |
| (Ensemble de l'arrondissement de Minato) | ¥1 467 000 (2 081 transactions) | ¥1 667 000 (1 993 transactions) | ¥1 895 000 (2 241 transactions) | ¥2 000 000 (432 transactions) |
| Takanawa | ¥1 638 000 (188 transactions) | ¥1 633 000 (170 transactions) | ¥1 904 000 (172 transactions) | ¥1 930 000 (34 transactions) |
| (Ensemble de l'arrondissement de Minato) | ¥1 467 000 (2 081 transactions) | ¥1 667 000 (1 993 transactions) | ¥1 895 000 (2 241 transactions) | ¥2 000 000 (432 transactions) |
| Nishiazabu | ¥1 684 000 (62 transactions) | ¥1 738 000 (72 transactions) | ¥1 800 000 (85 transactions) | ¥1 790 000 (12 transactions) |
| (Ensemble de l'arrondissement de Minato) | ¥1 467 000 (2 081 transactions) | ¥1 667 000 (1 993 transactions) | ¥1 895 000 (2 241 transactions) | ¥2 000 000 (432 transactions) |
L'ensemble de l'arrondissement de Minato est passé de ¥1 467 000 en 2023 à ¥1 895 000 en 2025, soit +29,2 %. Le taux d'évolution est de +24,5 % à Akasaka et de +22,0 % à Shimbashi, deux chiffres qui restent en deçà de celui de l'ensemble de Minato. Shimbashi affichait un niveau presque identique à l'ensemble de Minato jusqu'en 2024, mais en 2025 son prix (¥1 800 000) est repassé sous celui de l'ensemble de l'arrondissement.
L'écart le plus important se trouve à Nishiazabu. Son prix de ¥1 684 000 en 2023 dépassait celui de l'ensemble de Minato, mais il est resté limité à ¥1 800 000 en 2025, se faisant dépasser par l'ensemble de l'arrondissement (¥1 895 000). Takanawa, lui aussi resté stable entre 2023 et 2024, affiche un taux d'évolution de +16,2 %.
Pour Shimbashi, le prix atteint ¥2 500 000 sur janvier–mars 2026, mais avec seulement 5 transactions, ce chiffre ne peut être interprété.
Les quartiers en baisse, les régions immobiles et les quartiers non déterminables
Devant la gare de Meguro (Kamiosaki) a reculé par rapport à 2023 alors que l'ensemble de l'arrondissement progressait, et Chitose Karasuyama est resté stable. À Kitakyushu, l'arrondissement de Kokura-kita, lui, n'a presque pas bougé en trois ans.
Devant la gare de Meguro et Chitose Karasuyama, en baisse ou stagnation alors que leur arrondissement progressait
| Quartier / arrondissement | 2023 | 2024 | 2025 | Janv.–mars 2026 (provisoire) |
|---|---|---|---|---|
| Devant la gare de Meguro (Kamiosaki) | ¥1 644 000 (73 transactions) | ¥1 833 000 (81 transactions) | ¥1 561 000 (106 transactions) | ¥1 556 000 (21 transactions) |
| (Ensemble de l'arrondissement de Shinagawa) | ¥1 140 000 (1 753 transactions) | ¥1 222 000 (1 821 transactions) | ¥1 300 000 (2 043 transactions) | ¥1 338 000 (358 transactions) |
| Chitose Karasuyama | ¥778 000 (95 transactions) | ¥890 000 (62 transactions) | ¥778 000 (95 transactions) | ¥807 000 (16 transactions) |
| (Ensemble de l'arrondissement de Setagaya) | ¥968 000 (2 115 transactions) | ¥1 000 000 (2 161 transactions) | ¥1 037 000 (2 540 transactions) | ¥1 100 000 (451 transactions) |
Devant la gare de Meguro (Kamiosaki), le projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur devant la gare de Meguro a été achevé en novembre 2017 (arrondissement de Shinagawa). Le prix médian au m² est monté jusqu'à ¥1 833 000 en 2024, avant de redescendre à ¥1 561 000 en 2025. Sur la même période, l'ensemble de l'arrondissement de Shinagawa est passé de ¥1 222 000 à ¥1 300 000. Le nombre de transactions en 2025 (106) est supérieur à celui de l'année précédente : la composition des logements vendus a pu fortement influencer la médiane.
Chitose Karasuyama (Minami-Karasuyama) est resté stable à ¥778 000 aussi bien en 2023 qu'en 2025, loin des +7,1 % de l'ensemble de l'arrondissement de Setagaya. Le prix a fluctué à la hausse puis à la baisse autour du pic de ¥890 000 atteint en 2024.
Un réaménagement en région : l'arrondissement de Kokura-kita presque stable depuis trois ans
Pour Uomachi, à Kitakyushu, aucune transaction n'a été enregistrée au niveau du nom de quartier dans ces données. À titre de référence, l'ensemble de l'arrondissement de Kokura-kita affiche : ¥186 000 (247 transactions) en 2023, ¥171 000 (249 transactions) en 2024, ¥186 000 (307 transactions) en 2025 et ¥171 000 (36 transactions) sur janvier–mars 2026. Le prix est identique en 2023 et en 2025 (¥186 000), une évolution radicalement différente de celle des arrondissements tokyoïtes.
Des quartiers non déterminables faute de transactions suffisantes
Pour les quartiers suivants, le nombre de transactions en 2023 ou en 2025 est inférieur à 30 : le taux d'évolution n'est donc pas retenu comme indicateur de tendance. Les chiffres sont indiqués à titre purement indicatif.
| Quartier / arrondissement | 2023 | 2024 | 2025 | Janv.–mars 2026 (provisoire) |
|---|---|---|---|---|
| Minami-Koiwa | ¥684 000 (22 transactions) | ¥893 000 (27 transactions) | ¥1 000 000 (45 transactions) | ¥1 343 000 (15 transactions) |
| (Ensemble de l'arrondissement d'Edogawa) | ¥600 000 (846 transactions) | ¥600 000 (897 transactions) | ¥653 000 (1 108 transactions) | ¥693 000 (216 transactions) |
| Iidabashi-Est (Fujimi) | ¥2 349 000 (6 transactions) | ¥2 462 000 (15 transactions) | ¥3 286 000 (25 transactions) | ¥3 600 000 (3 transactions) |
| (Ensemble de l'arrondissement de Chiyoda) | ¥1 341 000 (500 transactions) | ¥1 429 000 (497 transactions) | ¥1 692 000 (615 transactions) | ¥2 000 000 (100 transactions) |
| Iidabashi | ¥1 686 000 (26 transactions) | ¥1 779 000 (26 transactions) | ¥2 000 000 (35 transactions) | ¥2 000 000 (7 transactions) |
| (Ensemble de l'arrondissement de Chiyoda) | ¥1 341 000 (500 transactions) | ¥1 429 000 (497 transactions) | ¥1 692 000 (615 transactions) | ¥2 000 000 (100 transactions) |
| Jinnan (Koendori) | ¥1 533 000 (4 transactions) | ¥1 600 000 (6 transactions) | ¥2 265 000 (4 transactions) | Aucune transaction |
| (Ensemble de l'arrondissement de Shibuya) | ¥1 314 000 (1 174 transactions) | ¥1 467 000 (1 214 transactions) | ¥1 575 000 (1 393 transactions) | ¥1 629 000 (257 transactions) |
| Sortie sud-est de la gare de Yokohama (Takashima) | ¥1 052 000 (24 transactions) | ¥1 300 000 (28 transactions) | ¥1 392 000 (20 transactions) | ¥1 517 000 (2 transactions) |
| (Ensemble de l'arrondissement de Nishi, Yokohama) | ¥850 000 (593 transactions) | ¥933 000 (633 transactions) | ¥1 020 000 (745 transactions) | ¥1 000 000 (147 transactions) |
À Minami-Koiwa, le nombre de transactions n'était que de 22 en 2023 et de 27 en 2024. À Iidabashi-Est (Fujimi) comme à la sortie sud-est de la gare de Yokohama (Takashima), il est resté inférieur à 30 chaque année. Pour Yurakucho, aucune transaction de logement d'occasion dans un quartier portant le nom « Yurakucho » n'a été trouvée dans ces données.
À quel prix se négocient les appartements des zones de réaménagement ?
En observant les montants réels des transactions de janvier 2025 à mars 2026, même en ne retenant que les quartiers disposant d'un nombre de transactions suffisant, la médiane va de ¥26 millions à Tateishi à ¥130 millions à Kachidoki, soit un écart d'un facteur cinq. Sous une même étiquette de « zone de réaménagement », les biens que les acheteurs comparent sont donc d'une tout autre nature.
| Quartier | Nombre de transactions agrégées | Prix médian de transaction | Surface privative médiane | Fourchette centrale de 50 % des prix |
|---|---|---|---|---|
| Kachidoki | 345 | ¥130 millions | 70 m² | ¥95 millions – ¥190 millions |
| Shakujii | 80 | ¥67,5 millions | 65 m² | ¥43 millions – ¥89,75 millions |
| Nishi-Shinjuku | 313 | ¥65 millions | 45 m² | ¥32,5 millions – ¥140 millions |
| Itabashi | 135 | ¥34 millions | 35 m² | ¥23 millions – ¥52 millions |
| Kamata | 159 | ¥37 millions | 35 m² | ¥25 millions – ¥54 millions |
| Shibuya | 74 | ¥120 millions | 50 m² | ¥58,25 millions – ¥180 millions |
| Akabane | 53 | ¥65 millions | 55 m² | ¥29,5 millions – ¥79 millions |
| Tateishi | 69 | ¥26 millions | 50 m² | ¥16,5 millions – ¥43 millions |
| Omiya | 429 | ¥54 millions | 70 m² | ¥27 millions – ¥75 millions |
| Akasaka | 227 | ¥110 millions | 55 m² | ¥34 millions – ¥230 millions |
| Shimbashi | 48 | ¥49 millions | 30 m² | ¥31,25 millions – ¥100 millions |
| Takanawa | 206 | ¥100 millions | 55 m² | ¥48 millions – ¥200 millions |
| Nishiazabu | 97 | ¥85 millions | 45 m² | ¥39,5 millions – ¥135 millions |
| Devant la gare de Meguro (Kamiosaki) | 127 | ¥87 millions | 55 m² | ¥52 millions – ¥140 millions |
| Chitose Karasuyama | 111 | ¥36 millions | 55 m² | ¥19 millions – ¥64 millions |
| Minami-Koiwa | 60 | ¥76,5 millions | 70 m² | ¥49,25 millions – ¥93,25 millions |
| Iidabashi-Est (Fujimi) | 28 | ¥230 millions | 70 m² | ¥110 millions – ¥320 millions |
| Iidabashi | 42 | ¥110 millions | 58 m² | ¥57,75 millions – ¥190 millions |
| Jinnan (Koendori) | 4 | ¥107,5 millions | 48 m² | Non calculée, nombre de transactions insuffisant |
| Sortie sud-est de la gare de Yokohama (Takashima) | 22 | ¥67 millions | 55 m² | ¥19,75 millions – ¥152,5 millions |
La « fourchette centrale de 50 % des prix » correspond aux prix situés entre le 25ᵉ et le 75ᵉ centile lorsque les transactions sont classées de la moins chère à la plus chère. À Akasaka, cette fourchette est large, de ¥34 millions à ¥230 millions, ce qui laisse penser que des logements de surfaces et d'anciennetés très différentes s'y mélangent. Ne comparez pas les quartiers sur la seule base du prix médian au m² : vérifiez plutôt où se situent, dans cette fourchette, la surface et le prix du bien que vous envisagez d'acheter.
Source : document établi par INA&Associates Inc. à partir des données de la Bibliothèque d'informations immobilières du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme mentionnées ci-dessus dans « Méthode d'agrégation et précautions de lecture des chiffres » (transactions de janvier 2025 à mars 2026 ; les données de 2026 sont provisoires).
Si vous souhaitez utiliser ces données de transactions par quartier pour évaluer le prix d'un bien concret, contactez INA&Associates Inc. Nous vous aidons à interpréter les exemples de transactions et à déterminer le bon moment pour acheter ou vendre.
Le regard d'INA
Ce qui suit est notre analyse, fondée sur ces données. Lorsque vous envisagez un appartement dans une zone de réaménagement, nous vous recommandons de raisonner non pas à partir de « ce quartier fait-il l'objet d'un réaménagement ? » mais à partir de « de combien le prix y est-il déjà majoré par rapport à l'ensemble de l'arrondissement ? ».
Cinq profils et leurs critères de décision respectifs
| Type | Quartiers concernés | Notre analyse | Critère de décision |
|---|---|---|---|
| Les attentes sont déjà intégrées au prix | Shakujii, Kachidoki, Nishi-Shinjuku, Kamata, Shibuya, Itabashi, Akabane | Nous estimons qu'une grande partie des attentes liées au réaménagement est déjà reflétée dans le prix | Soyez prudent avant d'acheter en pariant sur une plus-value. Pour les propriétaires actuels, c'est selon nous un moment où envisager aussi la revente est pertinent |
| Pas encore intégré au prix | Tateishi | Le quartier reste en deçà de la progression de l'ensemble de l'arrondissement : la prime liée au réaménagement n'apparaît pas encore dans le prix | Vérifiez d'abord la durée restant jusqu'à l'échéance d'achèvement (objectif) et la demande locative |
| En retrait sur la moyenne de l'arrondissement malgré un grand projet | Akasaka, Shimbashi, Takanawa, Nishiazabu | L'ensemble de l'arrondissement de Minato est lui-même dynamique, et le seul réaménagement du quartier ne suffit pas à s'en détacher | Les données ne fournissent aucune raison de payer plus cher au motif qu'un réaménagement est en cours |
| Baisse ou stagnation | Devant la gare de Meguro (Kamiosaki), Chitose Karasuyama | Nous pensons que la composition des logements vendus individuellement a également un effet important | L'acheteur dispose d'une marge de négociation. Comparez avec des exemples filtrés par ancienneté et par surface |
| Les régions bougent peu | Uomachi (Kokura-kita) | Le réaménagement n'est pas d'une échelle suffisante pour faire bouger le marché de l'ensemble de l'arrondissement | Regardez moins la plus-value que l'amélioration du cadre de vie apportée par la prévention des risques et la réorganisation commerciale |
Parmi les quartiers où « les attentes sont déjà intégrées au prix », certains projets mettront encore longtemps à s'achever. Le secteur ouest de Shibuya 2-chome doit être achevé en février 2035 selon le plan de projet approuvé en août 2026, et le secteur ouest de Nishi-Shinjuku 3-chome à l'exercice 2035 selon le plan le plus récent communiqué par l'arrondissement de Shinjuku. Puisque le prix a déjà bougé près de dix ans avant l'achèvement, nous pensons qu'il faut d'abord vérifier si votre plan de financement peut absorber un report ou une évolution des taux d'intérêt.
Ces données ne permettent pas de distinguer « pas encore intégré au prix » de « ne le sera jamais ». Pour savoir si Tateishi rattrapera un jour l'ensemble de son arrondissement, il faudra revérifier la situation à l'approche de l'achèvement du projet.
Un point à noter pour devant la gare de Meguro (Kamiosaki) : selon l'arrondissement de Shinagawa, le projet de réaménagement était déjà achevé en 2017. Le recul de la médiane entre 2024 et 2025, soit environ sept ans après l'achèvement, montre selon nous qu'un projet achevé ne garantit pas une hausse continue des prix.
Trois chiffres à vérifier avant l'achat
- L'écart avec l'ensemble de l'arrondissement : de combien le taux d'évolution du quartier envisagé dépasse-t-il celui de l'ensemble de l'arrondissement ? Plus l'écart est important, plus nous estimons que les attentes sont déjà intégrées au prix.
- Le nombre de transactions : le quartier compte-t-il au moins 30 transactions par an ? Dans les quartiers peu fournis, une seule transaction à prix élevé peut fortement déformer le taux d'évolution.
- La position du bien dans la fourchette de prix : le prix du logement envisagé se situe-t-il dans la moitié haute ou basse de la fourchette centrale de 50 % ? S'il est dans la moitié haute, vérifiez si une partie du prix ne correspond pas simplement à la notoriété du réaménagement.
Nous pensons que le loyer et le rendement dépendent davantage de critères individuels — distance à la gare, surface, ancienneté — que de la notoriété du réaménagement. N'ayant pas agrégé de données de transactions locatives dans cette étude, nous nous abstenons de toute affirmation chiffrée sur ce point.
Ce à quoi nous tenons, c'est à vous communiquer non seulement les éléments favorables, mais aussi les chiffres défavorables. Si vous envisagez d'acheter ou de vendre un appartement dans une zone de réaménagement de Tokyo, contactez INA&Associates Inc. Nous vous accompagnons, de la comparaison entre le quartier et l'ensemble de l'arrondissement jusqu'à la décision propre à chaque bien.
Questions fréquentes
Q1. Les appartements des zones de réaménagement de Tokyo prennent-ils de la valeur ?
R. Le simple fait d'être une zone de réaménagement ne garantit pas une hausse des prix. Dans notre agrégation, sur les 14 quartiers disposant d'un nombre de transactions suffisant, 7 ont progressé plus vite que l'ensemble de leur arrondissement, et les 7 autres sont restés en deçà. Comme les quatre quartiers de Minato ou Devant la gare de Meguro, certains quartiers n'atteignent pas le niveau de l'ensemble de leur arrondissement malgré un grand projet.
Q2. Vaut-il mieux acheter avant ou après l'achèvement du réaménagement ?
R. Plutôt que sur l'avant ou l'après-achèvement, basez votre décision sur la majoration déjà présente par rapport à l'ensemble de l'arrondissement. Devant la gare de Meguro (Kamiosaki), après l'achèvement du réaménagement en 2017, le prix médian au m² a reculé entre 2024 et 2025. Il est plus prudent de ne pas partir du principe que l'achèvement entraîne automatiquement une hausse.
Q3. Pour une zone de réaménagement dont l'achèvement est prévu vers 2030, est-il encore temps d'acheter maintenant ?
R. Le degré d'intégration au prix varie selon les quartiers. Dans des quartiers comme Kachidoki ou Nishi-Shinjuku, nettement au-dessus de l'ensemble de leur arrondissement, le prix a déjà bougé en avance. Pour un quartier comme Tateishi, resté en deçà de la progression de son arrondissement, tenez compte également du risque que l'échéance d'achèvement (objectif) soit reportée.
Q4. Comment évaluer le marché d'un quartier où le nombre de transactions est faible ?
R. Pour un quartier de moins de 30 transactions par an, croisez les chiffres avec ceux de l'ensemble de l'arrondissement ou des quartiers voisins. Une seule transaction à prix élevé peut fortement déformer la médiane : se fier au seul taux d'évolution serait une erreur. La méthode la plus fiable consiste à rassembler individuellement des exemples proches, par ancienneté et par surface, du bien envisagé.
À lire aussi
Sources et références
- Ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, Bibliothèque d'informations immobilières (国土交通省 不動産情報ライブラリ)
- Bureau de l'urbanisme du gouvernement métropolitain de Tokyo, « Projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur est de Kachidoki »
- Arrondissement de Nerima, aperçu du plan de projet du « Projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur ouest, sortie sud de la gare de Shakujii-Kōen »
- Arrondissement de Shinjuku, « Projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur ouest de Nishi-Shinjuku 3-chome »
- Bureau de l'urbanisme du gouvernement métropolitain de Tokyo, « Projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur Itabashi-guchi de la gare d'Itabashi »
- Arrondissement d'Ota, « Projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur devant la sortie ouest de Keikyu Kamata »
- Arrondissement d'Ota, « Projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur nord de la zone centrale de Keikyu Kamata »
- Arrondissement d'Ota, document de réunion d'information (août–septembre 2025)
- Arrondissement de Shibuya, « Projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur ouest de Shibuya 2-chome »
- Arrondissement de Shibuya, plan de projet modifié du secteur ouest de Shibuya 2-chome
- Bureau de l'urbanisme du gouvernement métropolitain de Tokyo, « Projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur de Miyamasuzaka »
- Bureau de l'urbanisme du gouvernement métropolitain de Tokyo, « Projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur Akabane 1-chōme Daiichi »
- Bureau de l'urbanisme du gouvernement métropolitain de Tokyo, « Projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur nord de la gare de Tateishi »
- Ville de Saitama, « Concept de transformation de la gare d'Omiya en Grand Central Station »
- Ville de Saitama, « Projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur central de Daimoncho 2-chome, sortie est de la gare d'Omiya »
- Mitsubishi Estate et TBS Holdings, début des travaux de construction du « Plan d'aménagement du secteur Akasaka 2 et 6-chome » (13 mars 2024)
- Union préparatoire de réaménagement urbain du secteur de la sortie est de la gare de Shimbashi, « Historique du projet »
- Bureau de l'urbanisme du gouvernement métropolitain de Tokyo, « Projet de réaménagement urbain de type 2 du secteur de la gare de Sengakuji »
- Bureau de l'urbanisme du gouvernement métropolitain de Tokyo, « Projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur nord-est de Nishiazabu 3-chome »
- Arrondissement de Shinagawa, « Projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur devant la gare de Meguro »
- Arrondissement de Setagaya, consultation publique du plan d'urbanisme du « secteur sud de la place devant la gare de Chitose-Karasuyama »
- Arrondissement de Setagaya, document de réunion d'information (juin 2025)
- Ville de Kitakyushu, dossier d'évaluation préalable du « Projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur Uomachi 3-chome bloc 2 »
- Arrondissement d'Edogawa, « Projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur devant la gare de Minami-Koiwa 7-chōme »
- Bureau de l'urbanisme du gouvernement métropolitain de Tokyo, « Projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur est de la gare d'Iidabashi »
- Bureau de l'urbanisme du gouvernement métropolitain de Tokyo, « Projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur central de la gare d'Iidabashi »
- Bureau de l'urbanisme du gouvernement métropolitain de Tokyo, « Projet de réaménagement urbain de type 1 du secteur ouest de Koendori »
- Ville de Yokohama, document méthodologique d'évaluation d'impact environnemental du « Projet de réaménagement urbain de type 1 (nom provisoire) du secteur de la sortie sud-est de la gare de Yokohama »
- Mitsubishi Estate, annonce relative à l'achèvement prévu de « YURAKUCHO PARK » (28 août 2026)
