西麻布三丁目北東地區再開發最新規劃整理 住宅·飯店複合塔樓的進展與街區重整要點

西麻布三丁目北東地區第一種市街地再開發事業，是在東京都港區西麻布三丁目、六本木六丁目周邊、六本木新城西側推進的第一種市街地再開發事業。施行者為西麻布三丁目北東地區市街地再開發組合，作為參加組合員，野村不動產株式會社與 Ken Corporation 參與其中。計畫區域約1.6公頃，位於六本木一側高密度都市機能與西麻布一側既成市街地相接之處，方案不僅限於建築更新，也包含道路、步行通道、廣場狀空間、綠地等在內的街區重整。

事業的核心A街區，規劃興建地上54層、地下4層，高度199.98公尺、最高高度201.20公尺、總樓地板面積96,832平方公尺的複合塔樓。總戶數為498戶，住宅配置於6樓至45樓，飯店配置於46樓至52樓，低層部分則規劃設置店舖與事務所。A街區於2025年3月下旬開工，預定於2029年12月下旬竣工。

在此之前，B2・B3街區已先行推進包含長幸寺與櫻田神社臨時遷移在內的整備工程，並公告於2024年12月開工、2026年7月竣工。2019年4月時曾顯示為2020年度開工、2025年度竣工的時程，但之後經過權利轉換計畫核准等流程後更新為目前進度。現階段可說，超高層塔樓建設與包含寺社在內的周邊街區重整正分階段具體化。

計畫概況

計畫特色

最大的特色，是在A街區約200公尺級塔樓中，將住宅、飯店、店舖、事務所進行垂直複合配置。雖然公開資料已說明住宅配置於6樓至45樓、飯店配置於46樓至52樓，但飯店品牌名稱、戶型面積構成，以及事務所與店舖的詳細樓層分配，在目前可確認的公開資料中尚未公布。用途的垂直堆疊，使本案被定位為將居住、停留、就業與來訪機能在六本木新城鄰接區域整合為一體的規劃。

此事業的特色不僅在於興建一棟超高層建築，也在於包含分階段的街區重整。B2・B3街區已先行推進伴隨長幸寺與櫻田神社臨時遷移的工程，是在協調既有宗教設施與周邊權利關係的同時推進整備的架構。透過再開發組合方式，A街區與B2・B3街區分開推進工期，最終將被重構為一體化的都市基礎。

都市基礎設施更新方面，已明確提出拓寬補助10號線、整備區劃道路、改善步行者動線、建設步行者天橋。計畫地位於六本木通背後高密度市街地與西麻布側細街路相接的位置，因此整理車行動線與步行動線、提升防災性、確保災害時的避難能力，是再開發的重要目標。低層部店舖、廣場狀空間、綠地、步行通道，與建築內部的用途構成一樣，被定位為街區重整的核心要素。

與周邊專案和區域的關係

計畫地位於六本木新城西側，鄰近六本木站周邊的大型商務與商業集聚區，同時在西麻布一側處於住宅區、寺社與既有街路仍然保留的邊界地帶。因此，此一計畫並非單純延伸六本木一側的高層高密度都市空間，而是透過電視朝日通、補助10號線、區劃道路與步行通道，重新與西麻布一側連接起來。立地條件本身就決定了這是一項不僅檢視建築單體，也檢視街區連接品質的再開發。

與周邊關係中尤其重要的是提升與六本木新城方向的回遊性。公開資料顯示，本案將整備步行者天橋與步行者網路，完工後可能改變從六本木一側通往西麻布方向的人流。如果低層部店舖、廣場狀空間與步行通道能發揮功能，那麼再開發建築本身不僅會成為新的目的地，也會重組既有街區之間的移動路線與停留節點。

此外，此一規劃的特點還在於，它發生在港區都心部持續進行大規模更新的背景下，而且具體推進位置是緊鄰六本木的西麻布區域。正如B2・B3街區先行進行包含寺社搬遷的整備所顯示的那樣，這是一種以協調既有資源為前提的重整，而不是單純的整地式再開發。A街區的超高層化、B2・B3街區的先行整備，以及道路與步行基礎設施的更新相結合後，這個專案有必要被理解為在六本木一側的都市功能與西麻布一側的街景之間創造新的連接面。

INA簡評

西麻布三丁目北東地區再開發的核心，與其說是建設一座約200公尺級複合塔樓本身，不如說是把六本木新城西側的邊界街區與寺社遷移、道路整備、步行動線更新一起重新編排。A街區於2025年3月下旬開工、B2・B3街區於2024年12月開工，工期已具體化，今後的評價將取決於完工後低層空間與步行網路如何連接六本木一側與西麻布一側。

引用與參考資料

• 港區《西麻布三丁目北東地區第一種市街地再開發事業》
• 野村不動產株式會社《愛宕地區・西麻布三丁目北東地區第一種市街地再開發事業 開工通知》
• 野村不動產控股株式會社《西麻布三丁目北東地區第一種市街地再開發事業 權利轉換計畫核准通知》
• 東京都都市整備局《西麻布三丁目北東地區第一種市街地再開發事業》