Proprietários e investidores imobiliários que acompanharam de perto a transformação de Toranomon Hills, Azabudai Hills e da região de Roppongi têm nos perguntado, cada vez com mais frequência: "qual será a próxima área a mudar?" Entender como a reurbanização do distrito de Minato alterou o valor dos imóveis e o mercado de locação — e se preparar para essa "próxima onda" — é uma perspectiva essencial para quem administra imóveis para aluguel hoje em dia. O ano de 2026 marca o momento em que quatro áreas distintas de Tóquio — Shinagawa, Shinjuku, o distrito de Chūō e a orla de Toyosu — começaram, simultaneamente, a passar por transformações de naturezas diferentes.
Os cinco anos que transformaram Minato: o que Toranomon, Azabudai e Roppongi ensinam sobre o efeito cascata da reurbanização
Entre 2019 e 2026, o distrito de Minato passou por uma transformação que já entra para a história do desenvolvimento urbano japonês. A partir da conclusão da Torre Mori do Toranomon Hills, em 2014, seguida pela Station Tower (2023) e pelo Azabudai Hills (2023), toda a região viu uma mudança estrutural nos níveis de aluguel, no preço da terra e na demanda por locação. Essa transformação não se resume a "reurbanização = simples reconstrução de prédios": ela renova o perfil de quem passa a morar e trabalhar na área, alterando tanto a qualidade quanto o volume da demanda, do consumo à moradia.
A lição mais importante que se pode tirar da experiência de Minato é que essas mudanças já começam a afetar o mercado de locação da vizinhança de 2 a 3 anos antes da inauguração do empreendimento. Já vi diversos casos de proprietários que, ao ver as obras começarem, pensaram "isso ainda está longe de acontecer" — e que, quando o prédio finalmente foi inaugurado, tentaram se adaptar às pressas, tarde demais. Esse mesmo mecanismo está começando a se repetir, agora, nas quatro áreas fora de Minato.
Para mais detalhes sobre a relação entre a reurbanização e a valorização imobiliária nas áreas de Shirokanetakanawa e Mita, também dentro de Minato, veja também O plano de reurbanização de Tóquio: a renovação urbana em grande escala de "uma vez a cada 100 anos".
Em 2026, quais são as áreas onde a "próxima mudança" já começou?
① Shinagawa e Ōimachi: o nascimento da "região ampla de Shinagawa" e a mudança estrutural na demanda por locação
Em 28 de março de 2026, o mercado imobiliário de Tóquio recebeu uma notícia de peso: no mesmo dia, ocorreram a grande inauguração do Takanawa Gateway City e a abertura do OIMACHI TRACKS, um complexo conectado diretamente à estação de Ōimachi.
O Takanawa Gateway City é um empreendimento de grande porte erguido sobre o terreno de cerca de 9,5 hectares que abrigava o antigo pátio ferroviário de Shinagawa, somando uma área construída total de aproximadamente 845 mil m² (fonte: Bureau de Planejamento Urbano do Governo Metropolitano de Tóquio, "Projeto de reurbanização urbana da área ao norte da estação de Shinagawa"). Na mesma área, o residencial "TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE", com 847 unidades entre venda e locação, começou a receber moradores em abril de 2026, dando início também à oferta de imóveis para aluguel.
Já o OIMACHI TRACKS é um complexo comercial e de escritórios conectado diretamente à estação de Ōimachi, da JR. A área de escritórios soma cerca de 90 mil m² e já abriu praticamente lotada, evidenciando a forte demanda, enquanto 81 lojas também iniciaram suas operações no mesmo dia (fonte: JR East, "Kōiki Shinagawa-ken: desenvolvimento urbano colaborativo — início oficial em 28 de março de 2026", PR TIMES).
A JR East enquadra esses empreendimentos dentro do conceito de "região ampla de Shinagawa" (Kōiki Shinagawa-ken), com o objetivo declarado de desenvolver, de forma integrada, um novo eixo urbano que vai de Hamamatsuchō a Takanawa e Ōimachi. É um projeto de grande escala, com área construída total de 1,5 milhão de m² e meta de receita operacional de 100 bilhões de ienes até meados da década de 2030. Somando-se a isso o reforço da infraestrutura de transporte — com a estação de Shinagawa como ponto de partida do trem-bala Chūō Shinkansen (linha maglev) e a ampliação dos voos internacionais no Aeroporto de Haneda —, entendo que a demanda por locação na região de Shinagawa e Ōimachi deve continuar sob pressão de alta pelos próximos 5 a 10 anos. Por outro lado, como uma grande quantidade de novos imóveis também está prevista para o mesmo período, os proprietários da região vizinha precisam ter em mente, igualmente, o risco de excesso de oferta.
Para uma visão mais completa da área de Shinagawa, veja também As últimas novidades do projeto de reurbanização do quarteirão da estação de Shinagawa (nome provisório).
② Shinjuku: a torre de 258 m e a revitalização da saída oeste rumo à década de 2030
Por muitos anos, Shinjuku foi descrita como uma área "atrasada" em termos de reurbanização, mas os projetos ali ganharam um ritmo acelerado nos últimos tempos. No terreno onde funcionava a loja de departamentos Odakyu, o "Plano de Desenvolvimento da Área da Saída Oeste da Estação de Shinjuku" prevê um edifício de 48 andares e 258,15 metros de altura — o mais alto já construído em Shinjuku —, com conclusão prevista para março de 2030 e um custo total de obra que ultrapassa 200 bilhões de ienes (fonte: Tokyu Land, "Plano de Desenvolvimento da Área da Saída Oeste da Estação de Shinjuku").
Além disso, na área de Shinjuku Sanchōme Nishi está em andamento o "Projeto de Reurbanização Urbana Categoria 1 do Distrito Oeste de Nishishinjuku 3-chōme", uma reurbanização de grande escala com área construída total de aproximadamente 383.600 m² e cerca de 3.200 unidades residenciais, com conclusão prevista para 2035 (fonte: Prefeitura de Shinjuku, "Projeto de Reurbanização Urbana Categoria 1 do Distrito Oeste de Nishishinjuku 3-chōme").
O que diferencia a reurbanização de Shinjuku das de Shibuya e Minato é o forte caráter residencial voltado ao morador urbano. A oferta de cerca de 3.200 novas unidades habitacionais tem potencial para redefinir a saída oeste de Shinjuku como uma área de "trabalho e moradia próximos". Para os proprietários que já possuem imóveis nessa região, será importante antecipar, com estratégia, as mudanças de demanda esperadas por volta de 2030.
③ Distrito de Chūō: o "investimento internacional" concentrado entre Nihonbashi e Tsukiji
O distrito de Chūō vem se transformando na área de Tóquio com a maior concentração de turismo internacional, empresas estrangeiras e capital internacional. A "TOFROM YAESU TOWER" (51 andares, cerca de 250 m de altura), concluída em fevereiro de 2026, acrescentou um novo marco de grande altura ao lado leste da estação de Tóquio. Na região de Nihonbashi, uma sequência de novos edifícios de escritórios de grande porte tem sido entregue, ao mesmo tempo em que continua o movimento de empresas globais transferindo ou abrindo suas subsidiárias japonesas na região.
O grande destaque, porém, é o projeto "ONE PARK × ONE TOWN", erguido no antigo terreno do mercado de peixes de Tsukiji. Com orçamento de 900 bilhões de ienes, um estádio com capacidade para 57 mil pessoas e conduzido por um consórcio de 11 empresas liderado pela Mitsui Fudosan, o projeto prevê uma abertura provisória em 2029 e a inauguração completa na primeira metade da década de 2030. Na minha avaliação, a mudança no fluxo de circulação entre o leste e o oeste a partir da estação de Tóquio deve alterar de forma estrutural a demanda por locação em Nihonbashi, Tsukiji e na região do parque Hama-rikyū. Para mais detalhes sobre a reurbanização de Tsukiji, veja ONE PARK×ONE TOWN — o projeto de reurbanização de um futuro Tsukiji em que cidade e natureza convivem.
④ Toyosu e a orla da baía: o potencial que atrai turismo internacional e capital estrangeiro
Na região de Toyosu e Ariake, a partir de 2025 entrou oficialmente em ação o "Projeto Shin-Toyosu: Cidade Circular do Futuro", conduzido pela Tokyo Gas, que vem atraindo atenção internacional como modelo avançado de desenvolvimento urbano sustentável. Se a linha de metrô da orla (um novo trajeto em estudo pelo governo metropolitano de Tóquio) sair do papel, o acesso à região da baía deve melhorar drasticamente, o que tem potencial para impulsionar tanto a demanda de investimento quanto a de moradia.
Por outro lado, a região de Toyosu e da orla carrega, de forma constante, o risco de excesso de oferta de novos apartamentos. Embora seja razoável esperar um aumento do turismo internacional e de empresas estrangeiras, garantir a demanda por locação exige uma análise cautelosa. Acompanhar continuamente os dados de ocupação após a conclusão dos empreendimentos é indispensável para qualquer decisão de investimento nessa área.
O que todo proprietário deve avaliar: por que a reurbanização nem sempre é sinônimo de bons resultados
É verdade que a demanda por locação nas imediações de áreas de reurbanização tende a subir. Mas, ao mesmo tempo, há o risco de a oferta crescer rapidamente. A chegada de 847 novas unidades residenciais para locação no Takanawa Gateway City, por exemplo, significa mais concorrência para os imóveis já existentes na vizinhança. Da mesma forma, a alta ocupação de escritórios do OIMACHI TRACKS pode impactar os escritórios compartilhados e os imóveis comerciais de menor porte da região.
Considero essencial observar como a demanda por moradia se comporta nos "3 a 5 anos após a conclusão" do empreendimento. Em áreas recém-reurbanizadas, a atenção do mercado costuma ser alta logo no primeiro ou segundo ano, elevando a taxa de ocupação. Mas é somente depois de 3 a 5 anos, quando os novos moradores já se acomodaram, que fica claro se a demanda realmente se enraizou naquela região. No caso de Minato, a área de Toranomon conseguiu manter um crescimento sustentado da demanda graças à concentração de empresas estrangeiras e à fixação de moradores de alta renda — mas nem toda área de reurbanização segue essa mesma trajetória.
Há três pontos que gostaria de deixar claros para os proprietários:
- Aja com base nos anúncios oficiais de reurbanização, contando o tempo de trás para frente: confirme os anúncios oficiais do governo e das incorporadoras e, ainda antes do início das obras, avalie reformas e o reposicionamento dos imóveis da região.
- Acompanhe regularmente os imóveis concorrentes: como a concorrência tende a aumentar em áreas de reurbanização, é fundamental deixar claros os diferenciais do seu próprio imóvel.
- Trabalhe com uma administradora com boa capacidade de captação de inquilinos: nas proximidades de áreas de reurbanização, a capacidade de coleta de informações das imobiliárias faz toda a diferença. Contar com uma administradora capaz de antecipar as mudanças da região é a chave para minimizar o risco de vacância.
A visão da INA: como se preparar para a "próxima onda" fora de Minato
Na INA&Associates, encaramos 2026 como um ponto de virada que vai definir a próxima década. Assim como Toranomon, Azabudai e Roppongi transformaram o mercado imobiliário, Shinagawa, Shinjuku, o distrito de Chūō e Toyosu devem transformar a demanda imobiliária de suas respectivas regiões, cada uma por meio de uma dinâmica diferente.
Infelizmente, começar a agir só depois do anúncio oficial de um grande projeto costuma ser tarde demais: quando o mercado já percebe que "a onda está chegando", o preço e o aluguel já refletem boa parte desse movimento. É por isso que é preciso manter uma estrutura de coleta de informações capaz de captar cedo os "sinais que antecedem a onda" — como as decisões de planejamento urbano da administração pública, os comunicados oficiais das incorporadoras e as etapas iniciais de solicitação de projetos de reurbanização urbana.
Como confiança e transparência são a base da nossa forma de trabalhar, não afirmamos categoricamente que "por estar perto de uma área de reurbanização, o valor vai subir com certeza". Nosso papel, na verdade, é explicar com clareza as características e os riscos de oferta de cada região e, a partir disso, pensar em conjunto com cada cliente a estratégia mais adequada à situação do seu imóvel.
Resumo
A seguir, um resumo dos pontos-chave das quatro áreas que merecem atenção como a "próxima onda" a partir de 2026:
- Shinagawa e Ōimachi: o Takanawa Gateway City e o OIMACHI TRACKS inauguraram no mesmo dia. A região ampla de Shinagawa (1,5 milhão de m² de área construída total) entrou oficialmente em ação, com reforço da infraestrutura de transporte pelo trem-bala Chūō Shinkansen e pela internacionalização de Haneda. É preciso considerar, ao mesmo tempo, a alta da demanda por locação e o risco de aumento da oferta.
- Shinjuku: a torre de 258 m na saída oeste (conclusão em 2030) e a oferta de cerca de 3.200 novas unidades em Sanchōme Nishi (conclusão em 2035). A área avança rumo a se tornar uma região de "trabalho e moradia próximos".
- Distrito de Chūō (Nihonbashi e Tsukiji): a conclusão da TOFROM YAESU TOWER e a reurbanização de Tsukiji, de 900 bilhões de ienes, avançam rumo a 2029 e à década de 2030. A concentração de empresas globais e de turismo internacional acelera a internacionalização da região.
- Toyosu e a orla da baía: impulsionadas pelo projeto da cidade circular do futuro e pelo plano da linha de metrô da orla. É preciso atenção ao risco de excesso de oferta e uma avaliação cautelosa da demanda real.
A grande lição do modelo de sucesso de Minato é um princípio universal: quem se prepara antes da onda chegar é quem colhe os frutos. Em qualquer uma dessas áreas, começar a agir vários anos antes da conclusão das obras ou da inauguração é a regra de ouro para proteger a gestão imobiliária no longo prazo.
Perguntas frequentes (FAQ)
P1. Vale a pena comprar agora um apartamento em torre ou um imóvel para locação em uma área de reurbanização?
R. Depende da área e das características de cada imóvel. Em regiões como Shinagawa e Ōimachi, onde há várias fontes de demanda comprovada, pode valer a pena considerar a compra. Já em áreas como Toyosu e a orla, com alto risco de excesso de oferta, é preciso mais cautela. Tratar "estar perto de uma área de reurbanização" como sinônimo automático de segurança é arriscado. Recomendamos avaliar a decisão em conjunto com a sua situação patrimonial atual e seus objetivos de investimento, sempre com uma visão de longo prazo.
P2. A demanda por locação em Ōimachi e Takanawa já está em alta?
R. Desde a inauguração em março de 2026, tanto a demanda por escritórios (OIMACHI TRACKS) quanto a demanda residencial (Takanawa Gateway City Residence) começaram em patamares elevados. No entanto, boa parte do impacto sobre os imóveis já existentes na região ainda deve aparecer nos próximos anos, de modo que, neste momento, não é possível afirmar de forma simples que "a demanda já subiu". Acompanhar o mercado continuamente é fundamental.
P3. Quando a reurbanização da saída oeste de Shinjuku deve afetar o mercado de locação?
R. O Plano de Desenvolvimento da Área da Saída Oeste da Estação de Shinjuku (torre de 258 m) tem conclusão prevista para março de 2030. O impacto pleno sobre o mercado de locação deve aparecer de 1 a 2 anos depois, por volta de 2031–2032. Já o distrito de Nishishinjuku Sanchōme Nishi (cerca de 3.200 unidades) tem conclusão prevista para 2035, e o efeito sobre a demanda deve se concentrar nesse período. O mais realista é começar a se preparar com um horizonte de 5 a 8 anos a partir de agora.
P4. Como a reurbanização de Tsukiji (ONE PARK×ONE TOWN) deve afetar o mercado imobiliário de todo o distrito de Chūō?
R. Um projeto de 900 bilhões de ienes com um estádio para 57 mil pessoas tem potencial para mudar o fluxo de circulação e a demanda por locação em Nihonbashi, Ginza e na região do parque Hama-rikyū. Espera-se um efeito especialmente sobre a demanda por locação de curto prazo e apartamentos com serviços (service apartments) nas proximidades do estádio, além de reflexos sobre a demanda por escritórios ao redor da estação de Tóquio. Como a abertura provisória está marcada para 2029 e a inauguração completa somente para a primeira metade da década de 2030, ainda é preciso continuar acompanhando as informações oficiais.
Fontes e referências
- Bureau de Planejamento Urbano do Governo Metropolitano de Tóquio, "Projeto de reurbanização urbana da área ao norte da estação de Shinagawa"
- Bureau de Planejamento Urbano do Governo Metropolitano de Tóquio, "Iniciativas para a reurbanização da área de Nishishinjuku"
- Prefeitura de Shinjuku, "Projeto de Reurbanização Urbana Categoria 1 do Distrito Oeste de Nishishinjuku 3-chōme"
- Tokyu Land, "Plano de Desenvolvimento da Área da Saída Oeste da Estação de Shinjuku"
- JR East, "Kōiki Shinagawa-ken: desenvolvimento urbano colaborativo — início oficial em 28 de março de 2026" (PR TIMES)
