Estas informações são válidas em setembro de 2026.
Em Mita, no distrito de Minato, o preço por m² dos apartamentos usados subiu a um ritmo mais rápido que a média do distrito, à medida que o redesenvolvimento avança. Segundo nossa apuração com base nos dados de transações do MLIT, a taxa de alta entre 2023 e 2025 foi de +51.8% em Mita e +29.2% em todo o distrito de Minato. Já Shiba, bairro vizinho dentro do mesmo distrito, ficou em apenas +4.1%.
Vale a pena comprar um apartamento na área de redesenvolvimento de Mita? Como avaliar um imóvel que você já possui ali? Neste artigo, organizamos o mercado de apartamentos em Mita a partir do andamento dos empreendimentos e dos preços reais de transação. Na segunda metade, no capítulo "A visão da INA", apresentamos nosso critério de decisão.
Os pontos principais deste artigo
- Em Mita, o Mita Garden Hills teve sua conclusão em março de 2025, o Distrito Oeste de Mita Koyamacho está em obras, e o Distrito Oeste de Mita 5-chome tem início de obras previsto para o ano fiscal de 2026.
- Segundo nossa apuração a partir de dados do MLIT, o preço por m² dos apartamentos usados em Mita subiu de ¥1.461.000 em 2023 para ¥2.218.000 em 2025.
- Shiba, bairro vizinho, foi de ¥1.500.000 a ¥1.561.000 no mesmo período, ficando 17.6% abaixo de todo o distrito de Minato em 2025.
- Em Mita, as transações de imóveis construídos a partir de 2016 representam 27.0%, mais do que os 18.0% de todo o distrito de Minato, o que mostra uma composição diferente dos imóveis transacionados.
- Os critérios para comprar agora, aguardar ou evitar são apresentados como nossa interpretação no capítulo "A visão da INA", na segunda metade do artigo.
O que é o redesenvolvimento em andamento na área de Mita? Empreendimentos concluídos e em andamento
Para entender a relação entre o redesenvolvimento e os apartamentos em Mita, tratamos aqui quatro empreendimentos: um grande condomínio à venda já concluído, um desenvolvimento de uso misto que está próximo do prazo previsto para a conclusão das obras, e dois empreendimentos futuros que incluem moradias.
O Mita Garden Hills é um condomínio à venda com 1.002 unidades no total, desenvolvido pela Mitsui Fudosan Residential e pela Mitsubishi Jisho Residence em Mita 1-chome, distrito de Minato. O terreno tem cerca de 25.000 m², e as obras foram concluídas em 31 de março de 2025. As características do empreendimento como moradia são apresentadas em O valor residencial que o Mita Garden Hills trouxe para Minato.
O Distrito de Mita 3-4-chome é um empreendimento de cerca de 4,0 hectares, centrado em um edifício de uso misto com 42 andares acima do solo e cerca de 215 metros de altura, incluindo uma torre residencial (225 unidades) e uma escola, entre outras instalações. Os detalhes do plano estão reunidos em Visão geral do plano de redesenvolvimento do Distrito Mita 3-4-chome.
As moradias que ainda serão fornecidas ficam no Distrito Oeste de Mita Koyamacho, em Mita 1-chome (1.342 unidades residenciais), e no Distrito Oeste de Mita 5-chome (45 andares acima do solo, cerca de 160 metros de altura), que avança perto da Estação Shirokane-Takanawa. Cada um é detalhado, respectivamente, em A reorganização do quarteirão do Distrito Oeste de Mita Koyamacho e em O desenvolvimento de uso misto do Distrito Oeste de Mita 5-chome.
Cronograma de cada empreendimento (metas)
| Empreendimento | Localização | Moradias | Andamento até agora | Próximos passos |
|---|---|---|---|---|
| Mita Garden Hills | Mita 1-chome | 1.002 unidades | Conclusão das obras em 31 de março de 2025 (realizado) | ― |
| Distrito de Mita 3-4-chome | Mita 3-chome e 4-chome | 225 unidades | Início das obras em março de 2020 (realizado) | Conclusão das obras prevista para o ano fiscal de 2025 (Reiwa 7) |
| Distrito Oeste de Mita Koyamacho | Mita 1-chome | 1.342 unidades | Aprovação do plano de transferência de direitos em dezembro de 2022; início das obras em janeiro de 2025 (realizado) | Conclusão das obras prevista para o ano fiscal de 2028 (Reiwa 10) |
| Distrito Oeste de Mita 5-chome | Mita 5-chome e Shirokane 1-chome | Não consta o número de unidades nos documentos divulgados | Decisão do plano urbanístico em outubro de 2023; aprovação da fundação da associação em julho de 2025 (decidido) | Início das obras previsto para o ano fiscal de 2026, conclusão prevista para o ano fiscal de 2030 |
A conclusão das obras do Distrito de Mita 3-4-chome está prevista para o ano fiscal de Reiwa 7, segundo a página do distrito de Minato (atualizada em março de 2026). Até o momento deste artigo, ainda não confirmamos a conclusão efetiva das obras.
Como os preços dos apartamentos em Mita se moveram com o redesenvolvimento? Uma verificação com dados do MLIT
Os preços dos apartamentos usados em Mita subiram significativamente entre 2024 e 2025, ampliando a diferença em relação a todo o distrito de Minato. Com base nas Informações de Preços de Transações Imobiliárias do MLIT, apuramos as transações de apartamentos usados e similares nos bairros de "Mita" e "Shiba", e as comparamos com todo o distrito de Minato na tabela a seguir.
Preço por m² (mediana) e número de transações por ano
| Ano | Mita | Shiba | Todo o distrito de Minato |
|---|---|---|---|
| 2023 | ¥1.461.000 (144) | ¥1.500.000 (114) | ¥1.467.000 (2.081) |
| 2024 | ¥1.700.000 (149) | ¥1.600.000 (133) | ¥1.667.000 (1.993) |
| 2025 | ¥2.218.000 (180) | ¥1.561.000 (136) | ¥1.895.000 (2.241) |
| 2026 (apenas 1º trimestre) | ¥2.308.000 (61) | ¥1.760.000 (23) | ¥2.000.000 (432) |
A taxa de alta entre 2023 e 2025 foi de +51.8% em Mita, +4.1% em Shiba e +29.2% em todo o distrito de Minato. Em 2023, Mita estava praticamente no mesmo nível de todo o distrito, mas em 2025 passou a superá-lo em 17.0%.
A forma da alta também tem uma característica: em Mita, foi de +16.4% entre 2023 e 2024, e de +30.5% entre 2024 e 2025, acelerando na segunda metade do período. Foi justamente em 2025 que o Mita Garden Hills teve suas obras concluídas.
Os últimos cinco trimestres de Mita
| Trimestre | Preço por m² (mediana) | Transações |
|---|---|---|
| 1º trimestre de 2025 | ¥2.000.000 | 41 |
| 2º trimestre de 2025 | ¥2.011.000 | 50 |
| 3º trimestre de 2025 | ¥2.300.000 | 40 |
| 4º trimestre de 2025 | ¥2.444.000 | 49 |
| 1º trimestre de 2026 | ¥2.308.000 | 61 |
O 1º trimestre de 2026 registrou ¥2.308.000, superando o valor anual de 2025 (¥2.218.000). No entanto, esse valor é 5.6% mais baixo do que o do 4º trimestre de 2025 (¥2.444.000), o trimestre imediatamente anterior. O número de 2026 é um valor provisório de apenas o 1º trimestre, e novas transações ainda serão acrescentadas.
Qual é o valor real das transações?
Nas transações de 2025 até o 1º trimestre de 2026, Mita registrou 241 transações, com mediana do valor de transação de ¥140 milhões e mediana de área privativa de 60 m². Cerca de metade das transações está na faixa entre ¥59 milhões e ¥260 milhões.
Todo o distrito de Minato (2.673 transações) tem mediana de ¥110 milhões e 55 m², com metade das transações na faixa entre ¥50 milhões e ¥200 milhões. Mita tem uma área um pouco maior, e a faixa de preço também se estende mais para cima.
Fonte: elaborado pela INA&Associates Inc. a partir das "Informações sobre preços de transações imobiliárias" (Ministério do Território, Infraestrutura, Transportes e Turismo, MLIT), da Biblioteca de Informações Imobiliárias do MLIT (国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/). Baseado nos dados disponíveis em setembro de 2026. Os trimestres mais recentes são valores provisórios, pois novas transações são acrescentadas posteriormente. Os dados não têm sua atualidade, precisão ou integralidade garantidas.
Quem quiser saber em que nível seu imóvel está em comparação com transações do mesmo bairro e da mesma faixa de idade pode consultar a INA.
Por que o ritmo de alta em Shiba, o bairro vizinho, é diferente? Uma comparação do conteúdo das transações
O mercado de apartamentos usados em Shiba tem um perfil de imóveis transacionados diferente do de Mita. O centro das transações são unidades de cerca de 40 m², e a composição por idade também difere de Mita.
As transações de Shiba de 2025 até o 1º trimestre de 2026 somam 159. A mediana do valor de transação é de ¥52 milhões, e a mediana da área privativa é de 40 m², com metade das transações entre ¥33 milhões e ¥130 milhões. Em comparação com a mediana de Mita (¥140 milhões, 60 m²), a área é de dois terços, e o valor de transação fica pouco abaixo de 40%.
Ao observar por idade do imóvel, a diferença fica ainda mais clara.
| Ano de construção | Mita (241 transações) | Shiba (159 transações) | Todo o distrito de Minato (2.673 transações) |
|---|---|---|---|
| A partir de 2016 | 65 (27.0%) | 21 (13.2%) | 482 (18.0%) |
| Entre 2000 e 2015 | 89 (36.9%) | 89 (56.0%) | 1.352 (50.6%) |
| Até 1999 | 87 (36.1%) | 49 (30.8%) | 831 (31.1%) |
*O período considerado é de 2025 até o 1º trimestre de 2026. O número de todo o distrito de Minato inclui 8 transações com ano de construção não identificado.
Em Mita, as transações de imóveis construídos a partir de 2016 representam 27.0%, acima dos 18.0% de todo o distrito de Minato. Em Shiba, os imóveis construídos entre 2000 e 2015 representam 56.0%, e os construídos a partir de 2016 são apenas 13.2%.
Em Shiba 5-chome, avança o Projeto de Desenvolvimento da Área em Frente à Saída Oeste da Estação Tamachi. São instalações de escritórios, comércio e apoio industrial, com 24 andares acima do solo e cerca de 125 metros de altura; as obras começaram em outubro de 2025, com conclusão do edifício prevista para março de 2029. Moradias não estão entre os usos principais.
Vale notar que o 1º trimestre de 2026 em Shiba teve apenas 23 transações, um número pequeno, e não é possível avaliar uma tendência a partir do valor de ¥1.760.000.
A visão da INA (setembro de 2026)
A partir daqui, apresentamos não os documentos divulgados, mas a nossa interpretação.
A alta de Mita combina "a valorização da região" e "a mudança no perfil dos imóveis transacionados"
Acredito que o fato de o preço por m² de Mita ter subido cerca de 50% em três anos é resultado da valorização da região por meio do redesenvolvimento. O próprio fato de um condomínio de alto padrão com mais de 1.000 unidades, como o Mita Garden Hills, ter se concretizado já demonstrou ao mercado o prestígio do endereço de Mita.
No entanto, é arriscado interpretar esse número como "todos os imóveis de Mita subiram 50%". Em Mita, as transações de imóveis construídos a partir de 2016 representam 27.0%, mais do que em todo o distrito de Minato, e quanto mais transações de imóveis novos e de preço por m² mais alto houver, mais a mediana é puxada para cima. Apenas a mediana dos dados de transação não permite separar esses dois fatores.
Por exemplo, ao considerar uma unidade de 60 m² em Mita construída nos anos 2000, a mediana da área, cerca de ¥140 milhões, não é necessariamente o valor adequado. É preciso decidir comparando com transações da mesma faixa de idade do imóvel.
Vemos Shiba não como "um bairro que sobe com o redesenvolvimento", mas como "um bairro onde quem trabalha aluga"
O fato de o centro das transações de Shiba ser de cerca de 40 m² e ¥52 milhões indica, em nossa avaliação, que o mercado é centrado em unidades para solteiros ou para investimento. Como o grande desenvolvimento em andamento em Shiba 5-chome é centrado em escritórios e não inclui moradias, consideramos que é pouco provável que novas moradias elevem o mercado como ocorre em Mita.
Por outro lado, se o desenvolvimento da saída oeste da Estação Tamachi aumentar o número de trabalhadores na área, isso sustentará a demanda por locação. Por exemplo, ao considerar uma unidade de 40 m² em Shiba por cerca de ¥52 milhões, o correto é verificar primeiro se as contas fecham com o aluguel atual, e não contar com uma valorização futura.
Critérios de decisão: comprar agora, aguardar ou evitar
- Considerar como bom momento para comprar: quando se pretende manter o imóvel em Mita por 10 anos ou mais, inclusive considerando morar nele. As mudanças na região continuarão até a conclusão das obras do Distrito Oeste de Mita Koyamacho (prevista para o ano fiscal de 2028).
- Recomendamos aguardar: quando o objetivo é alugar o imóvel em Mita e priorizar a rentabilidade. Vale a pena esperar até que o número de transações se estabilize a partir do 2º trimestre de 2026, para saber se os ¥2.444.000 do 4º trimestre de 2025 foram um teto.
- Recomendamos evitar: comprar um imóvel antigo perto da mediana de Mita apenas com o argumento de que "é uma área de redesenvolvimento, então vai subir". Parte da alta pode se dever à proporção de imóveis novos nas transações.
- Ao considerar Shiba: o nível 17.6% abaixo de todo o distrito de Minato em 2025 reflete mais a diferença no perfil do mercado do que uma pechincha. Sem contar com valorização, é melhor se concentrar em imóveis em que as contas fecham com a demanda de locação.
O que verificar a seguir
O momento em que as 1.342 unidades do Distrito Oeste de Mita Koyamacho forem colocadas no mercado será um teste para o mercado de imóveis usados em Mita. Por um lado, o preço de venda dos imóveis novos se tornará uma nova referência para os usados; por outro, se um grande número de unidades for lançado de uma vez, os compradores do mesmo perfil podem se dispersar.
A aprovação do plano de transferência de direitos e o início das obras do Distrito Oeste de Mita 5-chome também são fatores a observar para o mercado do lado da Estação Shirokane-Takanawa.
Quem estiver considerando comprar ou vender um apartamento na área de redesenvolvimento de Mita pode consultar a INA, inclusive para comparar com transações da mesma faixa de idade do imóvel.
Perguntas frequentes (FAQ)
P1. O redesenvolvimento de Mita fez os preços dos apartamentos subirem?
R. Segundo nossa apuração a partir de dados do MLIT, o preço por m² dos apartamentos usados em Mita subiu +51.8% entre 2023 e 2025, superando o +29.2% de todo o distrito de Minato. Por outro lado, em Mita a proporção de transações de imóveis novos também é alta, e explicamos nossa interpretação no capítulo "A visão da INA" no corpo do texto.
P2. Quando foram concluídas as obras do Mita Garden Hills?
R. O Mita Garden Hills teve suas obras concluídas em 31 de março de 2025. É um condomínio à venda com 1.002 unidades no total, em Mita 1-chome, distrito de Minato, desenvolvido pela Mitsui Fudosan Residential e pela Mitsubishi Jisho Residence.
P3. Como o preço dos apartamentos em Shiba se compara ao de Mita?
R. A taxa de alta entre 2023 e 2025 foi de +4.1% em Shiba e +51.8% em Mita. Em Shiba, a mediana do valor de transação é de ¥52 milhões, com área privativa de 40 m², e os imóveis construídos entre 2000 e 2015 representam 56.0% das transações. O perfil dos imóveis transacionados é diferente do de Mita (¥140 milhões, 60 m²).
P4. Quais redesenvolvimentos estão previstos para Mita?
R. São o Distrito Oeste de Mita Koyamacho, com 1.342 unidades residenciais (conclusão das obras prevista para o ano fiscal de 2028), e o Distrito Oeste de Mita 5-chome, com 45 andares acima do solo (início das obras previsto para o ano fiscal de 2026, conclusão prevista para o ano fiscal de 2030). Ambos são empreendimentos que incluem moradias.
Citações e referências
- Departamento de Desenvolvimento Urbano do Governo Metropolitano de Tóquio, "Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 do Distrito de Mita 3-4-chome"
- Distrito de Minato, "Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 do Distrito de Mita 3-4-chome" (atualizado em março de 2026)
- Departamento de Desenvolvimento Urbano do Governo Metropolitano de Tóquio, "Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 do Distrito Oeste de Mita Koyamacho"
- Distrito de Minato, "Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 do Distrito Oeste de Mita Koyamacho" (atualizado em setembro de 2025)
- Departamento de Desenvolvimento Urbano do Governo Metropolitano de Tóquio, "Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 do Distrito Oeste de Mita 5-chome"
- Distrito de Minato, "Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 do Distrito Oeste de Mita 5-chome" (atualizado em fevereiro de 2026)
- Mitsui Fudosan Residential e Mitsubishi Jisho Residence, "Aviso de lançamento do site oficial do 'Mita Garden Hills'" (abril de 2022)
- Mitsui no Sumai no Chintai, informações do imóvel "Mita Garden Hills"
- Mitsui Fudosan, Morinaga Milk Industry e East Japan Railway Company, início das obras do "Projeto de Desenvolvimento da Área em Frente à Saída Oeste da Estação Tamachi" (outubro de 2025)
- MLIT, Biblioteca de Informações Imobiliárias
