No ano fiscal de 2026, a Associação de Reurbanização do Distrito de Miyamasuzaka está processando a aprovação do plano de conversão de direitos, entrando em uma fase a aproximadamente um ano e meio do início da construção. Quando a enorme instalação de uso misto com custo total de projeto de aproximadamente 243,1 bilhões de ienes, 33 andares acima do solo e altura de aproximadamente 180m for concluída em 2031, a estrutura urbana da área da Saída Leste de Shibuya mudará fundamentalmente. Para investidores imobiliários e proprietários, organizamos o escopo completo do projeto e os dados do mercado para esclarecer o que observar durante este "período de preparação."
O que é a Reurbanização do Distrito de Miyamasuzaka? — A Abertura do "Segundo Ato" da Saída Leste de Shibuya?
A grande reurbanização em torno da Estação de Shibuya tem se concentrado durante muito tempo nos lados das saídas oeste e sul. No entanto, a área de Miyamasuzaka do lado leste da estação ficou para trás no desenvolvimento da infraestrutura urbana devido ao seu terreno íngreme e paisagem urbana envelhecida. Para enfrentar esses desafios, o Conselho de Estudo de Desenvolvimento do Distrito de Miyamasuzaka foi estabelecido em 2015, e os esforços de colaboração público-privada foram acumulados ao longo de aproximadamente 10 anos.
O Distrito de Shibuya determinou o plano urbano em 12 de abril de 2023 (Notificação do Distrito de Shibuya No. 129), e o Governador Metropolitano de Tóquio aprovou o estabelecimento da associação em 30 de abril de 2025. O executor é a Associação de Reurbanização do Distrito de Miyamasuzaka, com Tokyu Corporation e Hulic Co., Ltd. como cooperadores do projeto e membros participantes. Um marco que se tornará o "rosto" da Saída Leste de Shibuya nascerá no local planejado de aproximadamente 1,4 hectares perto do cruzamento de Miyamasuzaka.
Escopo Completo do Projeto — Estrutura de 3 Blocos, Custo Total de 243,1 Bilhões de Ienes
Este projeto consiste em 3 blocos: A, B e C. O Bloco A central tem 33 andares acima do solo, 2 andares de cobertura, 3 andares subterrâneos, altura de aproximadamente 180m e área total de aproximadamente 192.057 m². A composição funcional coloca um hotel de padrão internacional nos andares superiores, escritórios nos andares intermediários, e uma grande sala, instalações de conferências e instalações de apoio ao desenvolvimento industrial nos andares inferiores, com lojas e estacionamento no subsolo.
O Bloco B é um edifício comercial com 7 andares acima do solo e 2 abaixo, com área total de aproximadamente 8.490 m². O Bloco C tem 2 andares acima do solo e 1 abaixo, com área total de aproximadamente 754 m². O custo total do projeto chega a aproximadamente 243.140.800.000 ienes. O MOUNT FUJI ARCHITECTS STUDIO foi nomeado arquiteto de design.
Reestruturação da Rede de Pedestres — Integração com a Estação e Abertura da Cidade
A razão pela qual este projeto vai além da mera construção de um arranha-céu reside em sua conexão de pedestres em vários níveis com a Estação de Shibuya. Ao combinar praças subterrâneas e passarelas elevadas, será assegurado um fluxo contínuo das catracas da Saída Leste da Estação de Shibuya para os Blocos A e B. A data de conclusão é setembro de 2031, coincidindo com a conclusão programada do Shibuya Scramble Square Fase II no mesmo ano fiscal.
Cronograma do Projeto e Progresso Atual (março de 2026)
A fase atual está no processo de "aprovação do plano de conversão de direitos." A aprovação é esperada dentro do ano fiscal de 2026, seguida de construção programada para outubro de 2027 e conclusão em setembro de 2031. Os principais marcos são:
- 30 de abril de 2025: Estabelecimento da Associação de Reurbanização Urbana aprovado
- Ano fiscal 2026 (atual): Processo de aprovação do plano de conversão de direitos em andamento
- Outubro de 2027: Início de construção previsto
- Setembro de 2031: Conclusão prevista
Mercado Imobiliário da Área de Shibuya e Impacto de Investimento
As tendências de preços de terrenos e aluguel circundantes são dados de fundo essenciais. Segundo os preços de terrenos publicados de 2025, a terra residencial do Distrito de Shibuya subiu 7,0% ao ano, e a terra comercial 7,3%. O preço médio de terra publicado na área da Estação de Shibuya chegou a aproximadamente 9,61 milhões de ienes/m² (alta de 12,87% a.a.).
Em termos de aluguéis de escritórios, a área de Shibuya também mostra um movimento notável. Tem a maior taxa de aumento de aluguel médio entre os cinco distritos centrais de Tóquio, com 8,24% ao ano.
Além disso, este projeto recebeu a designação de Zona Estratégica Especial Nacional, e o desenvolvimento de hotéis de padrão internacional, grandes salas e instalações de conferências está posicionado como um projeto específico.
Para obter o panorama geral da reurbanização ao redor da Estação de Shibuya, consulte também Visão Geral da Reurbanização da Área da Estação de Shibuya e seu Impacto nos Valores Imobiliários.
Resumo
O Projeto de Reurbanização Urbana de Primeiro Tipo do Distrito de Miyamasuzaka é o maior projeto da Saída Leste de Shibuya, com custo total de 243,1 bilhões de ienes, altura de aproximadamente 180m e conclusão prevista para setembro de 2031.
- Executor: Associação de Reurbanização (Cooperação: Tokyu, Hulic)
- Bloco A: 33 andares, altura ~180m, área total ~192.057 m² (escritórios, hotel, grande sala, etc.)
- Custo total: aproximadamente 243.140.800.000 ienes
- Início de construção: outubro de 2027 / Conclusão: setembro de 2031
- Preço de terra comercial Shibuya: +7,3% a.a.; Aluguel de escritórios Shibuya: +8,24% a.a.
Referências
