Em 2026, a Associação de Reurbanização de Área Urbana do Distrito de Miyamasuzaka (宮益坂地区市街地再開発組合) está em processo de obtenção da aprovação do plano de conversão de direitos (権利変換計画, kenri henkan keikaku), a cerca de um ano e meio do início das obras. Com um custo total estimado em aproximadamente 243,1 bilhões de ienes e um complexo gigantesco de 33 andares acima do solo e cerca de 180 metros de altura, previsto para ficar pronto em 2031, a estrutura urbana da saída leste da estação de Shibuya está prestes a mudar de forma radical. Para investidores e proprietários de imóveis, este é justamente o período de "preparação silenciosa" antes das obras começarem — e vale entender o que observar agora, com base no panorama completo do projeto e nos dados de mercado.
O que é a reurbanização do distrito de Miyamasuzaka? O início de um "segundo estágio" para a saída leste de Shibuya?
Os grandes projetos de reurbanização ao redor da estação de Shibuya vêm avançando há anos, sobretudo nas saídas oeste e sul. Já a área de Miyamasuzaka, na saída leste, ficou para trás nesse processo: o terreno acidentado e o tecido urbano envelhecido atrasaram a modernização da infraestrutura da região. Para enfrentar esse desafio, em 2015 foi criado o Conselho de Estudos para o Desenvolvimento Urbano do Distrito de Miyamasuzaka, dando início a cerca de dez anos de trabalho conjunto entre poder público e iniciativa privada.
Em 12 de abril de 2023, a Prefeitura de Shibuya oficializou o plano diretor urbano da área (Edital municipal nº 129) e, em 30 de abril de 2025, o governador de Tóquio aprovou a constituição da associação responsável pela execução do projeto. O empreendimento é conduzido pela Associação de Reurbanização de Área Urbana do Distrito de Miyamasuzaka, tendo a Tokyu Corporation e a Hulic Co. como parceiras de negócio e cooperadoras participantes. Em um terreno de cerca de 1,4 hectare próximo ao cruzamento de Miyamasuzaka, nascerá o novo "cartão de visitas" da saída leste de Shibuya.
Para quem está acostumado com o sistema brasileiro de reurbanização urbana — como operações urbanas consorciadas, outorga onerosa do direito de construir ou desapropriação por utilidade pública — vale registrar uma diferença estrutural importante: no Japão, esse tipo de projeto costuma ser conduzido por uma associação formada pelos próprios proprietários de terrenos e edificações da área (組合施行, kumiai segyō, ou "execução por associação"), e não diretamente pela prefeitura. É um modelo mais próximo de um consórcio de proprietários que se organiza, com aval do poder público, para reconstruir a própria vizinhança.
O panorama completo do projeto: três quarteirões e custo total de 243,1 bilhões de ienes?
O empreendimento é composto por três quarteirões, identificados como A, B e C. O quarteirão A, núcleo do projeto, terá 33 andares acima do solo, mais dois pavimentos de torre técnica e três subsolos, com cerca de 180 metros de altura e área construída total de aproximadamente 192.057 m². A distribuição de usos prevê um hotel de padrão internacional nos andares superiores, escritórios nos andares intermediários, e um grande salão de eventos, espaço de conferências e centro de apoio a novos negócios nos andares inferiores, além de lojas e estacionamento no subsolo.
O quarteirão B abrigará um edifício comercial com 7 andares acima do solo e 2 subsolos, totalizando cerca de 8.490 m² de área construída. Já o quarteirão C terá 2 andares acima do solo e 1 subsolo, com cerca de 754 m² de área construída, e será destinado à reconstrução e reforma do santuário Mitake, já existente na região. O custo total do projeto é estimado em cerca de 243,14 bilhões de ienes (dos quais aproximadamente 175,1 bilhões correspondem aos custos de obra). O projeto arquitetônico é assinado por um consórcio formado pela Mitsubishi Jisho Design e pela Nihon Sekkei (Consórcio de Projeto de Desenvolvimento de Miyamasuzaka), com direção de design a cargo do escritório MOUNT FUJI ARCHITECTS STUDIO, de Masahiro Harada e Mao Harada.
A reformulação da rede de pedestres: integração com a estação e abertura do bairro?
O que torna este projeto mais do que a simples construção de um arranha-céu é a conexão pedestre em múltiplos níveis com a estação de Shibuya. Combinando uma praça subterrânea com passarelas elevadas, será possível caminhar sem interrupções desde a catraca da saída leste da estação até os quarteirões A e B. Isso deve resolver a sensação atual de "desconexão em relação à estação" que marca a região de Miyamasuzaka, ampliando bastante a circulação de pedestres em toda a área da saída leste.
O projeto também se articula com o programa de requalificação ambiental da via Oyama Kaidō, conduzido pela Prefeitura de Shibuya, que prevê transformar a própria rua de Miyamasuzaka em um espaço voltado prioritariamente para pedestres. A conclusão das obras está prevista para setembro de 2031, na mesma janela em que deve ficar pronta a segunda fase (torres central e oeste) do Shibuya Scramble Square. Com a saída leste e a saída oeste sendo renovadas praticamente ao mesmo tempo, espera-se uma valorização conjunta de toda a região ao redor da estação de Shibuya.
Cronograma do projeto e andamento atual (posição em março de 2026)?
A fase atual é a tramitação da aprovação do plano de conversão de direitos. A expectativa é que essa aprovação saia ainda dentro do ano fiscal de 2026, seguida do início das obras em outubro de 2027 e da conclusão em setembro de 2031. Os principais marcos do cronograma são os seguintes:
- 30 de abril de 2025: aprovação da constituição da associação de reurbanização (pelo governador de Tóquio)
- Ano fiscal de 2026 (atual): tramitação da aprovação do plano de conversão de direitos
- Outubro de 2027: início previsto das obras
- Setembro de 2031: conclusão prevista
Do ponto de vista de decisão de investimento, o "período silencioso de preparação" antes do início das obras vai deste ano fiscal até 2027 — cerca de dois anos. Uma vez que o valor da região se torne evidente após a conclusão das obras, a chance de aquisição a preços ainda vantajosos tende a desaparecer. Esse ponto ganha ainda mais relevância quando cruzado com os dados de mercado apresentados a seguir.
O mercado imobiliário da região de Shibuya e o impacto sobre investimentos?
Para entender o projeto de reurbanização de Miyamasuzaka, é indispensável olhar para a movimentação de preços de terreno e aluguéis na vizinhança. Segundo o valor oficial de terrenos (公示地価) de 2025, as áreas residenciais da Prefeitura de Shibuya subiram 7,0% em relação ao ano anterior, e as áreas comerciais, 7,3%. O valor médio oficial de terreno na região da estação de Shibuya chegou a cerca de 9,61 milhões de ienes por metro quadrado (alta de 12,87% em relação ao ano anterior), mantendo um dos patamares mais altos de toda Tóquio.
O aluguel de escritórios na região de Shibuya também mostra um comportamento de destaque. Entre os cinco distritos centrais de Tóquio, Shibuya registrou a maior taxa de alta no aluguel médio, de 8,24% em relação ao ano anterior. Além disso, a oferta de grandes áreas de escritório entre 2026 e 2028 deve ficar em torno de 600 mil m² por ano, abaixo da média anual de 820 mil m² prevista para o período de 2024 a 2028. Com a oferta relativamente restrita, a entrada dos novos andares de escritório do distrito de Miyamasuzaka tende a deixar o equilíbrio entre oferta e demanda na região ainda mais apertado.
Vale destacar que o projeto conta com certificação de Zona Estratégica Nacional (国家戦略特区), o que posiciona a instalação do hotel de padrão internacional, do grande salão de eventos e do espaço de conferências como um empreendimento estratégico prioritário. O centro de apoio a novos negócios também deve funcionar como polo de intercâmbio empresarial internacional voltado a startups, servindo de núcleo para a cooperação entre poder público e iniciativa privada rumo à meta de transformar "Shibuya, em Tóquio, em uma cidade internacional de intercâmbio de negócios de referência mundial".
Para uma visão geral da reurbanização ao redor da estação de Shibuya, veja também o panorama completo da reurbanização ao redor da estação de Shibuya e seu impacto no valor dos imóveis.
O que os proprietários deveriam fazer agora?
A conclusão das obras em Miyamasuzaka está prevista para setembro de 2031. No entanto, é comportamento comum do mercado que a valorização antecipada da região comece de dois a três anos antes da entrega. A seguir, apresentamos três ações concretas que já podem ser adotadas hoje.
1. Revisão do portfólio na região de Miyamasuzaka Quem já possui imóveis na saída leste de Shibuya está em um momento propício para revisar o valor do aluguel e confirmar a estratégia de manutenção de longo prazo, tendo em vista o cenário pós-conclusão da reurbanização. Fortalecer o relacionamento com os inquilinos atuais e antecipar a atualização de instalações, antes da entrega dos empreendimentos concorrentes, ajuda a reduzir o risco de vacância.
2. Avaliar novas aquisições na região vizinha Imóveis residenciais e comerciais ao longo da avenida Meiji Dōri ou a poucos minutos a pé de Miyamasuzaka estão bem posicionados para captar o aumento de demanda após a conclusão do marco arquitetônico. Neste momento, o "prêmio de certeza da reurbanização" embutido nos preços ainda é limitado, e entrar antes do início das obras (2027) tende a gerar vantagem de longo prazo — de forma parecida com quem compra terreno cedo em uma região de operação urbana consorciada no Brasil, antes de o potencial construtivo adicional se refletir totalmente no preço.
3. Acompanhamento contínuo do cronograma mais recente O momento da aprovação do plano de conversão de direitos e a confirmação do esquema de execução das obras são pontos de partida importantes para decisões de investimento. Vale acompanhar regularmente o site oficial da Prefeitura de Shibuya e os comunicados da associação, ajustando a estratégia conforme o andamento do projeto.
Para uma análise quantitativa do impacto da reurbanização no centro de Tóquio sobre o valor dos imóveis, veja também o impacto da reurbanização do centro de Tóquio no valor dos imóveis — análise de investimento em Toranomon, Shibuya e Shinagawa.
Minha análise
A meu ver, a reurbanização do distrito de Miyamasuzaka não é apenas a história da conclusão de mais um arranha-céu. Uma região que, por anos, ficou "à margem" do desenvolvimento na saída leste de Shibuya está sendo transformada, sob o guarda-chuva de uma Zona Estratégica Nacional, em um polo internacional de intercâmbio de negócios. É possível dizer que este projeto simboliza um segundo estágio para a cidade de Shibuya.
Um ponto que acompanho com atenção é a direção arquitetônica assinada pelo escritório MOUNT FUJI ARCHITECTS STUDIO. Se o projeto conseguir aproveitar as características topográficas de Shibuya e gerar continuidade com os quarteirões vizinhos, a paisagem ao redor do cruzamento de Miyamasuzaka deve mudar de forma significativa. A região tende a se transformar em um ponto de encontro constante de visitantes nacionais e estrangeiros atraídos pelo hotel e pelo grande salão de eventos, e o efeito de propagação sobre os imóveis residenciais e comerciais vizinhos deve se consolidar em um horizonte de cinco a dez anos após a conclusão das obras.
Por outro lado, também há pontos que merecem cautela em uma visão de longo prazo. Enquanto se espera um aperto na relação entre oferta e demanda de escritórios até 2031, não se pode descartar o risco de que a grande oferta pós-conclusão pressione para baixo o aluguel médio da região de Shibuya. Como defensor da transparência e da informação honesta, entendo que a lógica simplista de "reurbanização é sinônimo de valorização garantida" não se sustenta — é fundamental analisar com cuidado a localização, a idade da construção e a concorrência de cada imóvel individual antes de tomar qualquer decisão de investimento.
Não há dúvida de que este é, hoje, um "período de preparação". Justamente por isso, é preciso uma estratégia cautelosa, mas também proativa, ancorada em uma visão de longo prazo.
Conclusão
O projeto de reurbanização de área urbana do distrito de Miyamasuzaka é o maior empreendimento da saída leste de Shibuya, com custo total de 243,1 bilhões de ienes, cerca de 180 metros de altura e conclusão prevista para setembro de 2031. Com a aprovação do plano de conversão de direitos esperada para 2026, o mercado vem aumentando a atenção sobre este período de preparação anterior ao início das obras.
- Responsável pela execução: Associação de Reurbanização de Área Urbana do Distrito de Miyamasuzaka (parceria de negócio: Tokyu e Hulic)
- Quarteirão A: 33 andares acima do solo, cerca de 180 metros de altura, cerca de 192.057 m² de área construída (escritórios, hotel, grande salão de eventos etc.)
- Custo total do projeto: aproximadamente 243,14 bilhões de ienes
- Início das obras: outubro de 2027 / conclusão: setembro de 2031
- Valor de terreno em áreas comerciais da Prefeitura de Shibuya: alta de 7,3% em relação ao ano anterior; aluguel de escritórios na região de Shibuya: alta de 8,24%
- Certificação de Zona Estratégica Nacional, com infraestrutura voltada a um polo internacional de intercâmbio de negócios
Este projeto, que mobiliza mais de 240 bilhões de ienes entre poder público e iniciativa privada para transformar uma região que por anos ficou como um desafio pendente na saída leste de Shibuya, deve influenciar de forma significativa a formação de valor de toda a região de Shibuya entre o final dos anos 2020 e o início dos anos 2030. Como premissa para qualquer decisão de investimento, é essencial acompanhar de forma contínua as mudanças de cronograma e de mercado.
Como os preços de transação estão de fato se movendo
Verificamos até que ponto a expectativa em torno da reurbanização já se reflete nos preços efetivamente praticados, usando os dados de preços de transações imobiliárias divulgados pelo Ministério do Território, Infraestrutura, Transportes e Turismo. A tabela a seguir compara as transações de apartamentos usados cujo nome de distrito contém "Shibuya (渋谷)" com o conjunto do distrito de Shibuya.
| Ano | Nº de transações | Preço por m² nesta área (mediana) | Preço por m² em todo o distrito (mediana) |
|---|---|---|---|
| 2023 | 34 | ¥1.712.000 | ¥1.314.000 |
| 2024 | 46 | ¥1.650.000 | ¥1.467.000 |
| 2025 | 66 | ¥2.200.000 | ¥1.575.000 |
| 2026 (apenas o 1º trimestre) | 8 | ¥2.243.000 | ¥1.629.000 |
A taxa de alta de 2023 a 2025 foi de +28,5% na área de Shibuya e de +19,9% no distrito de Shibuya como um todo. O entorno da estação de Shibuya apresenta um movimento que se destaca mesmo dentro do distrito.
Em valores absolutos, as transações de apartamentos usados na área de Shibuya a partir de 2025 tiveram mediana de ¥120 milhões e área privativa de 50 m², com cerca de metade das transações situadas na faixa de ¥58,25 milhões a ¥180 milhões.
Fonte: elaborado pela INA&Associates Inc. a partir das "Informações sobre preços de transações imobiliárias" (Ministério do Território, Infraestrutura, Transportes e Turismo), da Biblioteca de Informações Imobiliárias do MLIT (国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/). Baseado nos dados disponíveis em setembro de 2026. Os trimestres mais recentes são valores provisórios, pois novas transações são acrescentadas posteriormente.
Complemento a partir dos números (setembro de 2026)
A alta de preços no entorno da estação de Shibuya ocorreu como resultado de as reurbanizações do lado oeste terem sido valorizadas antes. Houve movimento na saída leste depois do Hikarie, mas o protagonista que vinha empurrando os preços para cima foram os empreendimentos do lado de Sakuragaoka e Dogenzaka.
Chamar o Bairro Miyamasuzaka de "segunda etapa" remete justamente a essa ordem. Os grandes empreendimentos do lado da saída leste ainda estão na fase anterior ao início das obras, e entendemos que essa parcela ainda não está incorporada aos preços atuais. A dimensão de um custo total de ¥243,1 bilhões só tomará forma em 2031.
Como premissa, no entanto, um patamar de ¥120 milhões por 50 m² de área privativa não é uma faixa de preço ao alcance de quem compra para morar. Esse mercado é formado por capital de investimento e, por isso, tem uma estrutura sensível ao ambiente externo, como juros e câmbio.
Critérios de decisão para o investidor
- Partir do pressuposto de que a incorporação da saída leste ainda está por vir. Os anos entre o início das obras e a conclusão podem ser a fase em que os preços se movem.
- Supor de antemão quem será o comprador na saída. Como se trata de uma faixa de preço a que a demanda para uso próprio não chega, na venda o interlocutor também será um investidor.
- No 1º trimestre de 2026 foram apenas 8 transações, o que não serve de base para decisão. Como os dados de preços de transação são atualizados a cada trimestre, é possível acompanhá-los pelo mesmo procedimento.
Perguntas frequentes (FAQ)
P1. Quando fica pronta a reurbanização do distrito de Miyamasuzaka?
A conclusão está prevista para setembro de 2031. Atualmente (março de 2026), o projeto está em tramitação para aprovação do plano de conversão de direitos, com o início das obras previsto para outubro de 2027.
P2. Quais empresas participam da reurbanização do distrito de Miyamasuzaka?
A execução fica a cargo da Associação de Reurbanização de Área Urbana do Distrito de Miyamasuzaka. A Tokyu Corporation e a Hulic Co. participam como parceiras de negócio e cooperadoras, e o projeto arquitetônico é conduzido por um consórcio formado pela Mitsubishi Jisho Design e pela Nihon Sekkei (Consórcio de Projeto de Desenvolvimento de Miyamasuzaka). A direção de design é do escritório MOUNT FUJI ARCHITECTS STUDIO.
P3. Quanto o valor de terreno na saída leste de Shibuya vem subindo?
Segundo o valor oficial de terrenos de 2025, as áreas comerciais da Prefeitura de Shibuya subiram 7,3% em relação ao ano anterior, e o valor médio oficial de terreno na região da estação de Shibuya chegou a cerca de 9,61 milhões de ienes por metro quadrado (alta de 12,87%). O avanço da reurbanização é apontado como um dos fatores por trás dessa valorização.
P4. Qual é a relação entre a reurbanização de Miyamasuzaka e o Shibuya Scramble Square?
A segunda fase do Shibuya Scramble Square (torres central e oeste) também tem conclusão prevista para o ano fiscal de 2031, coincidindo com a entrega da reurbanização de Miyamasuzaka. Com a renovação simultânea das saídas leste e oeste, espera-se uma melhora na circulação de pedestres e uma valorização geral de toda a área ao redor da estação de Shibuya.
Para saber mais
Fontes e referências
- Tokyu Corporation, "Aviso de aprovação da constituição da Associação de Reurbanização de Área Urbana do Distrito de Miyamasuzaka" (30 de abril de 2025)
- PR TIMES (Tokyu Corporation), "Aviso de aprovação da constituição da Associação de Reurbanização de Área Urbana do Distrito de Miyamasuzaka" (30 de abril de 2025)
- Prefeitura de Shibuya, "Projeto de reurbanização de área urbana do distrito de Miyamasuzaka (Edital municipal nº 129, de 12 de abril de 2023)"
- Prefeitura de Shibuya, "Associação de Reurbanização de Área Urbana do Distrito de Miyamasuzaka — documentos sobre o perímetro de execução e o resumo do projeto" (PDF)
- Gabinete do Governo do Japão, Zona Estratégica Nacional, "Resumo do plano diretor urbano (esboço) da zona especial de reurbanização (distrito de Miyamasuzaka)" (PDF)
