Na área de Miyamasuzaka, lado leste da estação de Shibuya, o maior projeto de redesenvolvimento da região está avançando de forma consistente. O "Projeto de Redesenvolvimento Urbano Tipo 1 do Distrito Oeste de Shibuya 2-chome" é um projeto de grande escala: somente os Blocos A e B somam área construída total de cerca de 238.000 m². Em agosto de 2026, o Governo Metropolitano de Tóquio aprovou uma alteração do plano do projeto, que fixa o início das obras principais em novembro de 2029 e a conclusão em fevereiro de 2035 (datas previstas). No levantamento oficial de preços de terrenos de 2026, o bairro de Sakuragaoka em Shibuya registrou +29,0% em relação ao ano anterior, ocupando o primeiro lugar em taxa de valorização entre todos os usos no estado de Tóquio. O impacto deste redesenvolvimento no mercado imobiliário de toda a região é imensurável. Neste artigo, organizamos o andamento mais recente das obras, os usos e a escala de cada bloco, além dos pontos que investidores imobiliários devem observar agora.
O cronograma e as informações gerais do projeto apresentados neste artigo baseiam-se em informações públicas disponíveis em setembro de 2026 (plano do projeto após a aprovação da alteração de agosto de 2026, divulgado por Shibuya-ku). Esses prazos podem variar conforme o andamento das obras.
O maior redesenvolvimento de Shibuya — visão geral do projeto
O "Projeto de Redesenvolvimento Urbano Tipo 1 do Distrito Oeste de Shibuya 2-chome" é um projeto localizado em Shibuya 2-chome, Shibuya-ku, Tóquio (lado leste da estação de Shibuya, área de Miyamasuzaka), designado como Zona Estratégica Nacional e Distrito Especial de Renovação Urbana. O executor é a Associação de Redesenvolvimento Urbano do Distrito Oeste de Shibuya 2-chome, com a Tokyo Tatemono Co., Ltd. e a UR Urban Renaissance Agency como principais participantes na condução do projeto. Como indica o nome oficial "Shibuya REGENERATION Project", trata-se de um projeto que materializa a "regeneração" de Shibuya em escala urbana.
A área planejada é composta por três blocos — A, B e C. Somente os Blocos A e B integram propriamente o projeto de redesenvolvimento urbano: segundo o plano após a alteração aprovada em agosto de 2026, a área construída é de cerca de 2.740 m² no Bloco A e cerca de 235.320 m² no Bloco B (o Bloco C é um projeto distinto de reconstrução conjunta, detalhado adiante). Projetado como um desenvolvimento integrado que combina funções de transporte, indústria e habitação, o projeto é altamente valorizado no planejamento urbano como iniciativa que fortalece a competitividade de Tóquio como cidade internacional.
Uso e escala de cada um dos três blocos
Compreender as características de cada bloco é o primeiro passo para avaliar com precisão o valor deste projeto.
Bloco A é um edifício de comércio com 5 andares acima do solo e 1 subsolo, altura máxima de aproximadamente 46 m e área construída de cerca de 2.740 m² (plano após a alteração aprovada em agosto de 2026). Como edifício baixo situado ao longo da Avenida Aoyama, desempenha a função comercial que sustenta a vitalidade da área. Embora seja de menor escala, possui papel fundamental na formação de uma paisagem urbana integrada com as grandes torres dos Blocos B e C.
Bloco B é a torre central do projeto. Segundo o plano após a alteração aprovada em agosto de 2026, tem 38 andares acima do solo e 3 subsolos, com altura máxima de aproximadamente 192 m (a partir de TP+33,5 m) e área construída de cerca de 235.320 m², revisada em relação aos 41 andares, ~208 m e ~255.000 m² anunciados na constituição da associação em janeiro de 2023. Seus principais usos são escritórios, comércio, hotel, centro de formação e terminal de ônibus. Destaca-se o terminal de ônibus de aproximadamente 5.000 m², que reforçará significativamente a função de hub de transportes no entorno da estação de Shibuya. Além disso, a implantação de um polo de formação de talentos STEAM (Science, Technology, Engineering, Art, Mathematics) é uma função estratégica que posiciona Shibuya como centro de indústrias do conhecimento.
Bloco C foi apresentado, no anúncio de janeiro de 2023, como uma torre residencial com 41 andares acima do solo e 2 subsolos, altura de aproximadamente 175 m e área construída de cerca de 63.000 m² (este bloco não faz parte do plano do projeto de redesenvolvimento urbano, e sua escala e cronograma atualizados não estão confirmados em documentos públicos). Centrado na função habitacional, também incluirá instalações de apoio à vida cotidiana. Uma torre residencial desta escala a poucos minutos a pé da estação de Shibuya é extremamente rara, sendo esperada forte demanda por parte de indivíduos de alta renda, residentes estrangeiros e profissionais que buscam morar próximo ao trabalho.
Andamento atual — março de 2026: obras de demolição em pleno andamento
Após a decisão do plano urbanístico em março de 2022 (anúncio oficial de Shibuya-ku), a aprovação do projeto e a constituição da associação foram concluídas em janeiro de 2023 sob autorização do Governador de Tóquio. Posteriormente, alterações do plano do projeto foram aprovadas em julho de 2024 e em agosto de 2026. As obras de demolição começaram efetivamente a partir de 2025.
A partir de março de 2025, iniciou-se a demolição do Centro Administrativo do Mizuho Bank em Shibuya (edifício principal e anexo, com área construída total de aproximadamente 76.000 m²). A previsão de conclusão desta demolição é dezembro de 2026. Em seguida, a partir de julho de 2025, começou a demolição do Edifício Tokyo Tatemono International, com conclusão prevista para junho de 2026. No local, a transformação da paisagem urbana avança de forma visível, evidenciando o progresso concreto do redesenvolvimento.
Inicialmente, a aprovação do plano de conversão de direitos e o início das obras principais eram previstos para o ano fiscal de 2025, com conclusão prevista para o ano fiscal de 2029. Mas a alteração do plano do projeto, aprovada em 12 de agosto de 2026, adiou o início das obras principais para novembro de 2029 e a conclusão para fevereiro de 2035 (datas previstas), fixando o período de execução do projeto até março de 2036. A conclusão chega, assim, com mais de cinco anos de atraso em relação à meta inicial.
| Marco | Período (meta) |
|---|---|
| Decisão do plano urbanístico | Março de 2022 (decisão) |
| Aprovação do projeto e constituição da associação | Janeiro de 2023 (decisão) |
| Início das obras de demolição (Centro Administrativo Mizuho Bank Shibuya, etc.) | A partir de março de 2025 |
| Demolição do Edifício Tokyo Tatemono International | A partir de julho de 2025 |
| Alteração do plano do projeto aprovada | Agosto de 2026 (decisão) |
| Início das obras principais | Novembro de 2029 |
| Conclusão das obras principais | Fevereiro de 2035 |
O que é a conversão de direitos — desvendando a estrutura do projeto
A classificação "Tipo 1" do "Projeto de Redesenvolvimento Urbano Tipo 1 do Distrito Oeste de Shibuya 2-chome" reflete uma diferença de método prevista na Lei de Reestruturação Urbana. O projeto de redesenvolvimento urbano tipo 1 não envolve a aquisição de terrenos: adota o sistema de "conversão de direitos", pelo qual os direitos que os proprietários detinham sobre o terreno e as edificações anteriores são substituídos, em valor equivalente, pela área construída do novo edifício (e pela participação proporcional no terreno). Em contraste, o método que avança mediante a aquisição de terrenos é chamado de projeto de redesenvolvimento urbano tipo 2, distinção estabelecida por lei.
Neste projeto, após a decisão do plano urbanístico em março de 2022 e a aprovação do plano do projeto e constituição da associação em janeiro de 2023, cabe obter a aprovação do plano de conversão de direitos (inicialmente prevista para o ano fiscal de 2025, mas a alteração do plano de agosto de 2026 fixou o início das obras principais em novembro de 2029). Uma vez aprovado o plano de conversão de direitos, os direitos dos proprietários passam legalmente a ser direitos sobre a área construída do novo edifício, e essa área é entregue aos titulares após o início das obras principais e a conclusão da construção.
Vale notar que, enquanto os Blocos A e B avançam pelo sistema de conversão de direitos como projeto de redesenvolvimento urbano tipo 1, o Bloco C (no terreno onde estava o Edifício Tokyo Tatemono International) está sendo conduzido, mesmo dentro do mesmo Distrito Especial de Renovação Urbana, por um esquema diferente e voluntário entre os proprietários, chamado "projeto de reconstrução conjunta".
O construtor (empreiteira geral) das obras principais já foi definido?
No momento da redação deste artigo (setembro de 2026), o construtor (empreiteira geral) responsável pela construção das torres de grande altura dos Blocos B e C ainda não foi oficialmente anunciado. Em grandes projetos de redesenvolvimento urbano, o anúncio da empreiteira selecionada costuma ocorrer na fase em que se aproximam a aprovação do plano de conversão de direitos e o início das obras principais, e é provável que, também neste projeto, a divulgação ocorra junto com o anúncio oficial de início das obras.
Por outro lado, já se sabe quem executa as obras de demolição que precedem essa etapa. As demolições do Centro Administrativo do Mizuho Bank em Shibuya (Bloco B) e do Edifício Tokyo Tatemono International (Bloco C) estão ambas a cargo da Zekuosu Co., Ltd. (ゼクオス株式会社, Chiyoda-ku, Tóquio), empresa especializada em demolição de edifícios.
Dinâmica do mercado imobiliário e preços de terrenos em Shibuya — o significado dos +29,0% no preço oficial
No levantamento oficial de preços de terrenos de 2026, Sakuragaoka em Shibuya-ku registrou 4.450.000 ienes por m², com variação de +28,99 a 29,0% em relação ao ano anterior, alcançando o primeiro lugar em taxa de valorização entre todos os usos no estado de Tóquio. A área comercial de Shibuya-ku como um todo também registrou +13,5%, superando amplamente a média de +9,0% dos 23 distritos especiais de Tóquio. Esses números não representam apenas um impulso pontual, mas o acúmulo de valorização decorrente da conclusão de redesenvolvimentos anteriores como o Shibuya Scramble Square, Shibuya Stream e Shibuya Fukuras. A expectativa gerada por novos empreendimentos como o do Distrito Oeste de Shibuya 2-chome se soma a esse cenário, resultando em uma valorização composta.
A redução da taxa de vacância de escritórios nos cinco distritos centrais para abaixo de 3% também sustenta essa valorização fundiária. O Bloco B do Distrito Oeste de Shibuya 2-chome deve destinar a escritórios os andares médios e superiores de seus cerca de 235.320 m² de área construída, proporcionando uma oferta em grande escala de espaços corporativos de alta qualidade quando da conclusão. Porém, ainda mais relevante é o fato de que cada grande redesenvolvimento concluído eleva a conveniência, a notoriedade e o caráter internacional da região. Forma-se uma estrutura em que o valor patrimonial de apartamentos usados, edifícios comerciais e imóveis para locação no entorno também se valoriza em cadeia.
Em Shibuya-ku, outros projetos de redesenvolvimento, como o do Distrito Sul de Dogenzaka 2-chome, avançam paralelamente, perpetuando a dinâmica denominada "cadeia de redesenvolvimentos única em um século". Detalhamos mais sobre o tema em Visão geral do redesenvolvimento ao redor da estação de Shibuya e seu impacto no valor imobiliário. O processo de elevação de Shibuya como cidade deve continuar pelo menos até a primeira metade da década de 2030.
Ações que investidores imobiliários devem considerar agora
Até a conclusão deste projeto, prevista para fevereiro de 2035 (previsão), há diversas perspectivas que investidores devem avaliar.
Avaliar a raridade do lado leste da estação de Shibuya é o primeiro passo. Em comparação com o lado oeste (Dogenzaka e noroeste de Miyamasuzaka), a área de Miyamasuzaka e Shibuya 2-chome teve historicamente poucos redesenvolvimentos de grande escala, apresentando maior potencial de valorização patrimonial. A taxa de crescimento do preço oficial do terreno comprova numericamente essa raridade. Para apartamentos de locação e edifícios comerciais existentes, também se espera aumento de aluguéis e preços de venda, impulsionados pela melhoria da conveniência e pelo efeito de marca gerado pelo redesenvolvimento.
Atenção à torre residencial do Bloco C também é indispensável. Quando concluída, será a maior torre residencial a poucos minutos a pé da estação de Shibuya, concentrando demanda de diversos perfis — indivíduos de alta renda, residentes estrangeiros e profissionais do setor de tecnologia, entre outros. Embora os preços de lançamento devam atingir patamares premium, a liquidez como ativo de investimento e os níveis de aluguel poderão estar entre os mais altos da região de Shibuya.
O efeito combinado de escritórios, hotel e terminal de ônibus aumentará significativamente a população diurna, o número de turistas e de visitantes a negócios na região. Esses benefícios se estenderão não apenas ao local do redesenvolvimento, mas também a imóveis situados em um raio de 10 a 15 minutos a pé. Para proprietários que mantêm imóveis de renda em Shibuya 2-chome, 3-chome e na zona leste, torna-se essencial desenvolver desde já um plano de gestão patrimonial que considere os momentos de reajuste de aluguéis e de venda a partir da conclusão prevista em 2035.
Por outro lado, é necessário reconhecer como risco o impacto de ruído, vibrações e veículos de obra durante o período de demolição e construção. Em imóveis de locação nas proximidades, pode haver queda temporária na taxa de ocupação ou na taxa de renovação de contratos. É fundamental acompanhar regularmente o cronograma das obras em relação à situação do seu próprio imóvel. Como demonstrado no caso do Projeto de Redesenvolvimento Urbano Tipo 1 do Distrito Sul de Dogenzaka 2-chome, construindo o futuro de Shibuya, separar a estratégia de gestão durante o período de obras da captura de valor após a conclusão é uma decisão prudente no longo prazo.
Nossa visão
Acompanhando o redesenvolvimento do Distrito Oeste de Shibuya 2-chome ao longo de vários anos, o que percebo é que este projeto transcende a categoria de "objeto de investimento imobiliário" — trata-se de uma decisão urbana estratégica. Tanto a implantação do terminal de ônibus quanto a criação do centro de formação de talentos STEAM não visam retornos de curto prazo, mas representam investimentos de longo prazo para que Shibuya mantenha sua competitividade internacional como cidade. Essa perspectiva está perfeitamente alinhada com o eixo de "gestão patrimonial com visão de longo prazo" que sempre transmitimos aos proprietários de imóveis.
O fato de Sakuragaoka em Shibuya-ku ter registrado +29,0% no levantamento oficial de preços de 2026 é uma evidência de que o mercado reconhece: "este redesenvolvimento é real". Contudo, é justamente nas fases de valorização que se exige maior cautela nas decisões. É fundamental discernir se a valorização está fundamentada na marca Shibuya e na demanda real gerada pelo redesenvolvimento, ou se se trata apenas de uma especulação antecipada. Para isso, é imprescindível analisar criteriosamente os fundamentos de cada imóvel — localização, idade da construção, estado de conservação e perfil dos inquilinos.
Nós, da INA&Associates, monitoramos continuamente o mercado imobiliário da região de Shibuya. Nossa missão é oferecer informações precisas e assessoria transparente a uma clientela diversificada, incluindo investidores de alta renda e estrangeiros. Para maximizar os benefícios do redesenvolvimento, acreditamos que estruturar uma estratégia patrimonial desde este estágio, em parceria com especialistas, é o que gera o maior valor a longo prazo.
Resumo
Confira os principais pontos do Projeto de Redesenvolvimento Urbano Tipo 1 do Distrito Oeste de Shibuya 2-chome:
- Escala: Os Blocos A e B somam área construída de cerca de 238.000 m² (plano após a alteração aprovada em agosto de 2026). O Bloco B foi revisado para 38 andares acima do solo e altura máxima de aproximadamente 192 m. O Bloco C (projeto distinto de reconstrução conjunta) alcançava cerca de 175 m segundo o anúncio de 2023
- Usos: Escritórios, hotel, terminal de ônibus e centro de formação de talentos STEAM (Bloco B) + torre residencial e instalações de apoio à vida (Bloco C) + comércio (Bloco A)
- Andamento: Obras de demolição iniciadas em março de 2025. A alteração do plano do projeto aprovada em agosto de 2026 adiou o início das obras principais para novembro de 2029 e a conclusão para fevereiro de 2035 (datas previstas)
- Mercado: Preço oficial do terreno em Sakuragaoka, Shibuya-ku, com +29,0% em relação ao ano anterior — primeiro lugar em valorização entre todos os usos no estado de Tóquio. A cadeia de redesenvolvimentos impulsiona continuamente os preços fundiários
- Perspectiva de investimento: É fundamental avaliar com visão de longo prazo a raridade do lado leste de Shibuya, a demanda pela torre residencial do Bloco C e os efeitos de valorização após a conclusão
Rumo à conclusão prevista para fevereiro de 2035 (previsão), o horizonte leste de Shibuya passará por uma transformação significativa. Para aproveitar ao máximo essa mudança, é essencial iniciar desde já a coleta de informações e a revisão da estratégia patrimonial.
Como os preços de transação estão de fato se movendo
Além dos preços oficiais de terrenos, convém verificar também os preços efetivamente praticados. A tabela a seguir compara as transações de apartamentos usados cujo nome de distrito contém "Shibuya (渋谷)", extraídas dos dados de preços de transações imobiliárias divulgados pelo Ministério do Território, Infraestrutura, Transportes e Turismo, com o conjunto do distrito de Shibuya.
| Ano | Nº de transações | Preço por m² nesta área (mediana) | Preço por m² em todo o distrito (mediana) |
|---|---|---|---|
| 2023 | 34 | ¥1.712.000 | ¥1.314.000 |
| 2024 | 46 | ¥1.650.000 | ¥1.467.000 |
| 2025 | 66 | ¥2.200.000 | ¥1.575.000 |
| 2026 (apenas o 1º trimestre) | 8 | ¥2.243.000 | ¥1.629.000 |
A taxa de alta de 2023 a 2025 foi de +28,5% em Shibuya e de +19,9% no distrito de Shibuya como um todo. O movimento dos preços oficiais de terrenos também aparece nas transações efetivas, e mesmo dentro do distrito a área de Shibuya se destaca.
Em valores absolutos, as transações de apartamentos usados em Shibuya a partir de 2025 tiveram mediana de ¥120 milhões e área privativa de 50 m², com cerca de metade das transações situadas na faixa de ¥58,25 milhões a ¥180 milhões. Um patamar de ¥120 milhões por 50 m² não é uma faixa de preço ao alcance de quem compra para morar.
Fonte: elaborado pela INA&Associates Inc. a partir das "Informações sobre preços de transações imobiliárias" (Ministério do Território, Infraestrutura, Transportes e Turismo), da Biblioteca de Informações Imobiliárias do MLIT (国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/). Baseado nos dados disponíveis em setembro de 2026. Os trimestres mais recentes são valores provisórios, pois novas transações são acrescentadas posteriormente.
Complemento a partir dos números (setembro de 2026)
Daqui em diante não se trata de material publicado, e sim da nossa própria avaliação.
Os preços de transação em Shibuya entraram em um patamar formado por capital de investimento, e não pela demanda de uso próprio. Uma mediana de ¥120 milhões para 50 m² de área privativa equivale a cerca de ¥7,9 milhões por tsubo. A esse preço, só compra quem mantém o imóvel como ativo, e não com finalidade residencial.
Isso não é uma fraqueza, e sim a natureza da localização de Shibuya. Vale notar, porém, que um mercado protagonizado por capital de investimento reage com facilidade a mudanças do ambiente externo, como juros e câmbio. É preciso ter como premissa que a dinâmica dos preços difere da de um mercado sustentado pela demanda de uso próprio.
Critérios de decisão para o investidor
- Confirmar se a conta fecha pela rentabilidade calculada a partir do aluguel. Nessa faixa de preço, surgem imóveis que só se viabilizam pressupondo ganho de capital.
- Definir de antemão quem será o comprador na saída. Como é uma faixa de preço inacessível à demanda de uso próprio, também na venda o interlocutor será um investidor.
- O 1º trimestre de 2026 teve apenas 8 transações, o que ainda não permite julgar se esse patamar se consolidou. Como os dados de preços de transação são atualizados a cada trimestre, é possível acompanhá-los pelo mesmo procedimento.
Perguntas frequentes (FAQ)
Q1. Quando está prevista a conclusão do Projeto de Redesenvolvimento Urbano Tipo 1 do Distrito Oeste de Shibuya 2-chome?
Segundo o plano do projeto após a alteração aprovada em agosto de 2026, a conclusão das obras principais está prevista para fevereiro de 2035. A meta inicial era concluir as obras no ano fiscal de 2029, mas foi adiada; o início das obras principais está agora previsto para novembro de 2029. As obras de demolição já começaram em março de 2025.
Q2. É possível adquirir unidades na torre residencial do Bloco C? Serão unidades à venda ou para locação?
As condições detalhadas de venda e locação ainda não foram oficialmente anunciadas (até setembro de 2026). Consulte os comunicados oficiais da Associação de Redesenvolvimento Urbano do Distrito Oeste de Shibuya 2-chome e da Tokyo Tatemono Co., Ltd. Com base em casos anteriores de grandes redesenvolvimentos, é comum a adoção de formato misto de venda e locação, com informações sendo divulgadas 2 a 3 anos antes da conclusão.
Q3. Como este projeto impacta o valor dos imóveis de locação no entorno?
De modo geral, a conclusão de grandes redesenvolvimentos gera valorização de aluguéis e do patrimônio na região, por meio da melhoria da conveniência, fortalecimento da marca e aumento do fluxo de pessoas. No entanto, durante o período de obras (do início da demolição em 2025 até a conclusão prevista em 2035), podem ocorrer impactos como ruído e vibrações. É importante que proprietários de imóveis nas proximidades se preparem para a gestão durante o período de obras, tendo em vista a captura de valor após a conclusão.
Q4. Além deste projeto, há outros redesenvolvimentos na região de Shibuya que merecem atenção para quem considera investir?
Diversos redesenvolvimentos avançam simultaneamente no entorno da estação de Shibuya, incluindo o Projeto de Redesenvolvimento Urbano Tipo 1 do Distrito Sul de Dogenzaka 2-chome. Um panorama detalhado dessas iniciativas está disponível em Visão geral do redesenvolvimento ao redor da estação de Shibuya e seu impacto no valor imobiliário. É fundamental avaliar imóveis individuais com base em uma visão abrangente das mudanças em toda a região.
Referências e fontes
- Shibuya-ku "Projeto de Redesenvolvimento Urbano Tipo 1 do Distrito Oeste de Shibuya 2-chome" (a partir de 2022)
- Bureau de Desenvolvimento Urbano do Governo Metropolitano de Tóquio "Projeto de Redesenvolvimento Urbano Tipo 1 do Distrito Oeste de Shibuya 2-chome" (a partir de 2022)
- UR Urban Renaissance Agency "Comunicado de imprensa: Constituição da Associação de Redesenvolvimento Urbano do Distrito Oeste de Shibuya 2-chome" (janeiro de 2023)
- Tokyo Tatemono Co., Ltd. "Comunicado sobre a constituição da Associação de Redesenvolvimento Urbano do Distrito Oeste de Shibuya 2-chome" PR TIMES (31 de janeiro de 2023)
