Na área de Miyamasuzaka, lado leste da estação de Shibuya, o maior projeto de redesenvolvimento da região está avançando de forma consistente. O "Projeto de Redesenvolvimento Urbano Tipo 1 do Distrito Oeste de Shibuya 2-chome" ostenta uma escala sem precedentes, com área do terreno de aproximadamente 18.800 m² e área construída total de cerca de 322.200 m². As obras de demolição estão em andamento, com início das obras principais previsto para o ano fiscal de 2025. No levantamento oficial de preços de terrenos de 2026, o bairro de Sakuragaoka em Shibuya registrou +29,0% em relação ao ano anterior, ocupando o primeiro lugar em taxa de valorização entre todos os usos no estado de Tóquio. O impacto deste redesenvolvimento no mercado imobiliário de toda a região é imensurável. Neste artigo, organizamos o andamento mais recente das obras, os usos e a escala de cada bloco, além dos pontos que investidores imobiliários devem observar agora.
O maior redesenvolvimento de Shibuya — visão geral do projeto
O "Projeto de Redesenvolvimento Urbano Tipo 1 do Distrito Oeste de Shibuya 2-chome" é um projeto localizado em Shibuya 2-chome, Shibuya-ku, Tóquio (lado leste da estação de Shibuya, área de Miyamasuzaka), designado como Zona Estratégica Nacional e Distrito Especial de Renovação Urbana. O executor é a Associação de Redesenvolvimento Urbano do Distrito Oeste de Shibuya 2-chome, com a Tokyo Tatemono Co., Ltd. e a UR Urban Renaissance Agency como principais participantes na condução do projeto. Como indica o nome oficial "Shibuya REGENERATION Project", trata-se de um projeto que materializa a "regeneração" de Shibuya em escala urbana.
A área planejada é composta por três blocos — A, B e C —, com área construída total de aproximadamente 322.200 m². Esta é a maior escala para um único projeto de redesenvolvimento na região de Shibuya, superando em muito a área construída do Shibuya Scramble Square e do Shibuya Stream. Projetado como um desenvolvimento integrado que combina funções de transporte, indústria e habitação, o projeto é altamente valorizado no planejamento urbano como iniciativa que fortalece a competitividade de Tóquio como cidade internacional.
Uso e escala de cada um dos três blocos
Compreender as características de cada bloco é o primeiro passo para avaliar com precisão o valor deste projeto.
Bloco A é um edifício comercial com 5 andares acima do solo e 1 subsolo, altura de aproximadamente 50 m e área construída de cerca de 4.200 m². Como edifício baixo situado ao longo da Avenida Aoyama, desempenha a função comercial que sustenta a vitalidade da área. Embora seja de menor escala, possui papel fundamental na formação de uma paisagem urbana integrada com as grandes torres dos Blocos B e C.
Bloco B é o núcleo do projeto — uma torre de 41 andares acima do solo e 4 subsolos, com altura de aproximadamente 208 m e área construída de cerca de 255.000 m². Seus principais usos incluem escritórios, hotel, terminal de ônibus e centro de formação de talentos STEAM. Destaca-se o terminal de ônibus de aproximadamente 5.000 m², que reforçará significativamente a função de hub de transportes no entorno da estação de Shibuya. Além disso, a implantação de um polo de formação de talentos STEAM (Science, Technology, Engineering, Art, Mathematics) é uma função estratégica que posiciona Shibuya como centro de indústrias do conhecimento.
Bloco C é uma torre residencial com 41 andares acima do solo e 2 subsolos, altura de aproximadamente 175 m e área construída de cerca de 63.000 m². Centrado na função habitacional, também incluirá instalações de apoio à vida cotidiana. Uma torre residencial desta escala a poucos minutos a pé da estação de Shibuya é extremamente rara, sendo esperada forte demanda por parte de indivíduos de alta renda, residentes estrangeiros e profissionais que buscam morar próximo ao trabalho.
Andamento atual — março de 2026: obras de demolição em pleno andamento
Após a decisão do plano urbanístico em março de 2022 (anúncio oficial de Shibuya-ku), a aprovação do projeto e a constituição da associação foram concluídas em janeiro de 2023 sob autorização do Governador de Tóquio. Em julho de 2024 houve alteração na aprovação do projeto e, a partir de 2025, as obras de demolição começaram efetivamente.
A partir de março de 2025, iniciou-se a demolição do Centro Administrativo do Mizuho Bank em Shibuya (edifício principal e anexo, com área construída total de aproximadamente 76.000 m²). A previsão de conclusão desta demolição é dezembro de 2026. Em seguida, a partir de julho de 2025, começou a demolição do Edifício Tokyo Tatemono International, com conclusão prevista para junho de 2026. No local, a transformação da paisagem urbana avança de forma visível, evidenciando o progresso concreto do redesenvolvimento.
Para o ano fiscal de 2025, estão previstas a aprovação do plano de conversão de direitos e o início das obras principais. Em março de 2026, as obras de demolição seguem conforme o cronograma e os preparativos para o início das obras principais avançam de forma constante. A conclusão está prevista para o ano fiscal de 2029 e, em aproximadamente 3 a 4 anos, o horizonte leste de Shibuya será completamente transformado.
| Marco | Período |
|---|---|
| Decisão do plano urbanístico | Março de 2022 |
| Aprovação do projeto e constituição da associação | Janeiro de 2023 |
| Início das obras de demolição (Centro Administrativo Mizuho Bank Shibuya, etc.) | A partir de março de 2025 |
| Demolição do Edifício Tokyo Tatemono International | A partir de julho de 2025 |
| Aprovação do plano de conversão de direitos / Início previsto das obras principais | Ano fiscal de 2025 |
| Conclusão prevista | Ano fiscal de 2029 |
Dinâmica do mercado imobiliário e preços de terrenos em Shibuya — o significado dos +29,0% no preço oficial
No levantamento oficial de preços de terrenos de 2026, Sakuragaoka em Shibuya-ku registrou 4.450.000 ienes por m², com variação de +28,99 a 29,0% em relação ao ano anterior, alcançando o primeiro lugar em taxa de valorização entre todos os usos no estado de Tóquio. A área comercial de Shibuya-ku como um todo também registrou +13,5%, superando amplamente a média de +9,0% dos 23 distritos especiais de Tóquio. Esses números não representam apenas um impulso pontual, mas o acúmulo de valorização decorrente da conclusão de redesenvolvimentos anteriores como o Shibuya Scramble Square, Shibuya Stream e Shibuya Fukuras. A expectativa gerada por novos empreendimentos como o do Distrito Oeste de Shibuya 2-chome se soma a esse cenário, resultando em uma valorização composta.
A redução da taxa de vacância de escritórios nos cinco distritos centrais para abaixo de 3% também sustenta essa valorização fundiária. O Bloco B do Distrito Oeste de Shibuya 2-chome terá uma parcela significativa dos seus 255.000 m² de área construída destinada a escritórios, proporcionando uma oferta em grande escala de espaços corporativos de alta qualidade quando da conclusão. Porém, ainda mais relevante é o fato de que cada grande redesenvolvimento concluído eleva a conveniência, a notoriedade e o caráter internacional da região. Forma-se uma estrutura em que o valor patrimonial de apartamentos usados, edifícios comerciais e imóveis para locação no entorno também se valoriza em cadeia.
Em Shibuya-ku, outros projetos de redesenvolvimento, como o do Distrito Sul de Dogenzaka 2-chome, avançam paralelamente, perpetuando a dinâmica denominada "cadeia de redesenvolvimentos única em um século". Detalhamos mais sobre o tema em Visão geral do redesenvolvimento ao redor da estação de Shibuya e seu impacto no valor imobiliário. O processo de elevação de Shibuya como cidade deve continuar pelo menos até a primeira metade da década de 2030.
Ações que investidores imobiliários devem considerar agora
Até a conclusão deste projeto no ano fiscal de 2029, há diversas perspectivas que investidores devem avaliar.
Avaliar a raridade do lado leste da estação de Shibuya é o primeiro passo. Em comparação com o lado oeste (Dogenzaka e noroeste de Miyamasuzaka), a área de Miyamasuzaka e Shibuya 2-chome teve historicamente poucos redesenvolvimentos de grande escala, apresentando maior potencial de valorização patrimonial. A taxa de crescimento do preço oficial do terreno comprova numericamente essa raridade. Para apartamentos de locação e edifícios comerciais existentes, também se espera aumento de aluguéis e preços de venda, impulsionados pela melhoria da conveniência e pelo efeito de marca gerado pelo redesenvolvimento.
Atenção à torre residencial do Bloco C também é indispensável. Quando concluída, será a maior torre residencial a poucos minutos a pé da estação de Shibuya, concentrando demanda de diversos perfis — indivíduos de alta renda, residentes estrangeiros e profissionais do setor de tecnologia, entre outros. Embora os preços de lançamento devam atingir patamares premium, a liquidez como ativo de investimento e os níveis de aluguel poderão estar entre os mais altos da região de Shibuya.
O efeito combinado de escritórios, hotel e terminal de ônibus aumentará significativamente a população diurna, o número de turistas e de visitantes a negócios na região. Esses benefícios se estenderão não apenas ao local do redesenvolvimento, mas também a imóveis situados em um raio de 10 a 15 minutos a pé. Para proprietários que mantêm imóveis de renda em Shibuya 2-chome, 3-chome e na zona leste, torna-se essencial desenvolver desde já um plano de gestão patrimonial que considere os momentos de reajuste de aluguéis e de venda a partir de 2029.
Por outro lado, é necessário reconhecer como risco o impacto de ruído, vibrações e veículos de obra durante o período de demolição e construção. Em imóveis de locação nas proximidades, pode haver queda temporária na taxa de ocupação ou na taxa de renovação de contratos. É fundamental acompanhar regularmente o cronograma das obras em relação à situação do seu próprio imóvel. Como demonstrado no caso do Projeto de Redesenvolvimento Urbano Tipo 1 do Distrito Sul de Dogenzaka 2-chome, construindo o futuro de Shibuya, separar a estratégia de gestão durante o período de obras da captura de valor após a conclusão é uma decisão prudente no longo prazo.
Nossa visão
Acompanhando o redesenvolvimento do Distrito Oeste de Shibuya 2-chome ao longo de vários anos, o que percebo é que este projeto transcende a categoria de "objeto de investimento imobiliário" — trata-se de uma decisão urbana estratégica. Tanto a implantação do terminal de ônibus quanto a criação do centro de formação de talentos STEAM não visam retornos de curto prazo, mas representam investimentos de longo prazo para que Shibuya mantenha sua competitividade internacional como cidade. Essa perspectiva está perfeitamente alinhada com o eixo de "gestão patrimonial com visão de longo prazo" que sempre transmitimos aos proprietários de imóveis.
O fato de Sakuragaoka em Shibuya-ku ter registrado +29,0% no levantamento oficial de preços de 2026 é uma evidência de que o mercado reconhece: "este redesenvolvimento é real". Contudo, é justamente nas fases de valorização que se exige maior cautela nas decisões. É fundamental discernir se a valorização está fundamentada na marca Shibuya e na demanda real gerada pelo redesenvolvimento, ou se se trata apenas de uma especulação antecipada. Para isso, é imprescindível analisar criteriosamente os fundamentos de cada imóvel — localização, idade da construção, estado de conservação e perfil dos inquilinos.
Nós, da INA&Associates, monitoramos continuamente o mercado imobiliário da região de Shibuya. Nossa missão é oferecer informações precisas e assessoria transparente a uma clientela diversificada, incluindo investidores de alta renda e estrangeiros. Para maximizar os benefícios do redesenvolvimento, acreditamos que estruturar uma estratégia patrimonial desde este estágio, em parceria com especialistas, é o que gera o maior valor a longo prazo.
Resumo
Confira os principais pontos do Projeto de Redesenvolvimento Urbano Tipo 1 do Distrito Oeste de Shibuya 2-chome:
- Escala: Área do terreno de aproximadamente 18.800 m² e área construída total de cerca de 322.200 m², o maior da região de Shibuya. Desenvolvimento integrado com duas torres — Bloco B de 208 m e Bloco C de 175 m
- Usos: Escritórios, hotel, terminal de ônibus e centro de formação de talentos STEAM (Bloco B) + torre residencial e instalações de apoio à vida (Bloco C) + comércio (Bloco A)
- Andamento: Obras de demolição iniciadas em março de 2025 (conclusão prevista para 2026). Aprovação do plano de conversão de direitos e início das obras principais previstos para o ano fiscal de 2025. Conclusão em 2029
- Mercado: Preço oficial do terreno em Sakuragaoka, Shibuya-ku, com +29,0% em relação ao ano anterior — primeiro lugar em valorização entre todos os usos no estado de Tóquio. A cadeia de redesenvolvimentos impulsiona continuamente os preços fundiários
- Perspectiva de investimento: É fundamental avaliar com visão de longo prazo a raridade do lado leste de Shibuya, a demanda pela torre residencial do Bloco C e os efeitos de valorização após a conclusão
Rumo à conclusão no ano fiscal de 2029, o horizonte leste de Shibuya passará por uma transformação significativa. Para aproveitar ao máximo essa mudança, é essencial iniciar desde já a coleta de informações e a revisão da estratégia patrimonial.
Perguntas frequentes (FAQ)
Q1. Quando está prevista a conclusão do Projeto de Redesenvolvimento Urbano Tipo 1 do Distrito Oeste de Shibuya 2-chome?
A meta de conclusão é o ano fiscal de 2029. O início das obras principais está previsto para o ano fiscal de 2025, e as obras de demolição já começaram em março de 2025. Embora possam ocorrer pequenas variações dependendo do andamento das obras, o cronograma segue conforme planejado até o momento.
Q2. É possível adquirir unidades na torre residencial do Bloco C? Serão unidades à venda ou para locação?
As condições detalhadas de venda e locação ainda não foram oficialmente anunciadas (até março de 2026). Consulte os comunicados oficiais da Associação de Redesenvolvimento Urbano do Distrito Oeste de Shibuya 2-chome e da Tokyo Tatemono Co., Ltd. Com base em casos anteriores de grandes redesenvolvimentos, é comum a adoção de formato misto de venda e locação, com informações sendo divulgadas 2 a 3 anos antes da conclusão.
Q3. Como este projeto impacta o valor dos imóveis de locação no entorno?
De modo geral, a conclusão de grandes redesenvolvimentos gera valorização de aluguéis e do patrimônio na região, por meio da melhoria da conveniência, fortalecimento da marca e aumento do fluxo de pessoas. No entanto, durante o período de obras (2025–2029), podem ocorrer impactos como ruído e vibrações. É importante que proprietários de imóveis nas proximidades se preparem para a gestão durante o período de obras, tendo em vista a captura de valor após a conclusão.
Q4. Além deste projeto, há outros redesenvolvimentos na região de Shibuya que merecem atenção para quem considera investir?
Diversos redesenvolvimentos avançam simultaneamente no entorno da estação de Shibuya, incluindo o Projeto de Redesenvolvimento Urbano Tipo 1 do Distrito Sul de Dogenzaka 2-chome. Um panorama detalhado dessas iniciativas está disponível em Visão geral do redesenvolvimento ao redor da estação de Shibuya e seu impacto no valor imobiliário. É fundamental avaliar imóveis individuais com base em uma visão abrangente das mudanças em toda a região.
Referências e fontes
- Shibuya-ku "Projeto de Redesenvolvimento Urbano Tipo 1 do Distrito Oeste de Shibuya 2-chome" (a partir de 2022)
- Bureau de Desenvolvimento Urbano do Governo Metropolitano de Tóquio "Projeto de Redesenvolvimento Urbano Tipo 1 do Distrito Oeste de Shibuya 2-chome" (a partir de 2022)
- UR Urban Renaissance Agency "Comunicado de imprensa: Constituição da Associação de Redesenvolvimento Urbano do Distrito Oeste de Shibuya 2-chome" (janeiro de 2023)
- Tokyo Tatemono Co., Ltd. "Comunicado sobre a constituição da Associação de Redesenvolvimento Urbano do Distrito Oeste de Shibuya 2-chome" PR TIMES (31 de janeiro de 2023)
