Estas informações são válidas em setembro de 2026.
O redesenvolvimento de Takanawa Gateway, a "TAKANAWA GATEWAY CITY", teve sua grande inauguração em 28 de março de 2026. No entanto, ao consolidarmos os preços dos apartamentos usados da região por bairro, a valorização em Takanawa — a própria área da inauguração — ficou abaixo da média de todo o distrito de Minato, e quem mais subiu foram Konan e Shibaura.
Muitas pessoas que buscam imóveis pensam: "Como surgiu uma das maiores cidades do país em frente à estação, os apartamentos ao redor certamente devem ter subido de preço." Neste artigo, verificamos a movimentação de preços em Takanawa, Konan e Shibaura com números que nós mesmos apuramos a partir de dados do Ministério do Território, Infraestrutura, Transportes e Turismo (MLIT), e apresentamos nosso critério de decisão como investidores.
Os pontos principais deste artigo
- A TAKANAWA GATEWAY CITY teve sua inauguração parcial em 27 de março de 2025 e sua grande inauguração em 28 de março de 2026 (realizado).
- A taxa de alta do preço por m² (mediana) de apartamentos usados entre 2023 e 2025 foi de +29.2% em todo o distrito de Minato, +16.2% em Takanawa, +38.9% em Konan e +44.0% em Shibaura.
- Em 2023, Takanawa superava todo o distrito de Minato em 11.7%, mas em 2025 essa diferença caiu para 0.5%.
- As residências da cidade são 847 unidades exclusivamente para locação; se for operar como aluguel, é preciso considerá-las como concorrentes.
- O efeito isolado do redesenvolvimento não pode ser separado dos dados, então comparar por bairro e por idade do imóvel é o ponto de partida para a decisão.
Quando o redesenvolvimento de Takanawa Gateway foi totalmente inaugurado?
A TAKANAWA GATEWAY CITY teve sua grande inauguração em 28 de março de 2026. Segundo o anúncio da JR East, nesse dia foram inauguradas três instalações — "THE LINKPILLAR 2", "MoN Takanawa: The Museum of Narratives" e "TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE" —, na sequência de "THE LINKPILLAR 1", que teve inauguração parcial em 27 de março de 2025.
Segundo o site oficial, a área construída total é de aproximadamente 845.000 m². Os detalhes da composição das instalações por quarteirão e o histórico do empreendimento são tratados em Visão geral do projeto de redesenvolvimento da Takanawa Gateway City; aqui organizamos apenas o cronograma relevante para a avaliação de preços.
Cronograma ao redor de Takanawa Gateway (metas)
| Período | Conteúdo | Situação |
|---|---|---|
| 27 de março de 2025 | Inauguração da THE LINKPILLAR 1 e abertura total da estação Takanawa Gateway | Realizado |
| 2 de outubro de 2025 | Abertura do JW Marriott Hotel Tokyo nos andares superiores da TAKANAWA GATEWAY CITY | Realizado |
| 28 de março de 2026 | Grande inauguração (abertura da THE LINKPILLAR 2, MoN Takanawa e TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE) | Realizado |
| Primavera de 2028 | Preservação e abertura ao público, no local, do Takanawa Chikutei (高輪築堤, o aterro ferroviário histórico de Takanawa) — seção da ponte nº 7 e seção do parque, ambas sítio histórico nacional | Meta |
Quanto à data de abertura ao público do aterro de Takanawa, o anúncio da JR East de outubro de 2025 indicava "previsão para o ano fiscal de 2027". No site oficial, em setembro de 2026, consta "primavera de 2028"; a tabela acima segue a indicação mais recente.
As residências da cidade não são à venda, mas para locação
A TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE é uma residência de locação de alto padrão com 44 andares acima do solo e 2 subsolos, totalizando 847 unidades. As unidades variam de 43,12 m² a 587,60 m², com plantas de 1LDK a 5LDK, e a JR East descreve os apartamentos como de padrão internacional, adequados também para "expats" (profissionais estrangeiros). O endereço é Mita 3-chome, distrito de Minato.
Essa residência não pode ser comprada. Para adquirir um apartamento na região de Takanawa Gateway, as opções são os imóveis já existentes em Takanawa, Konan, Shibaura e áreas semelhantes.
O redesenvolvimento ao redor continua
A JR East afirma que continuará promovendo de forma integrada o desenvolvimento urbano da TAKANAWA GATEWAY CITY e da área ao redor da Estação Shinagawa (melhoria da saída norte da Estação Shinagawa e o quarteirão da Estação Shinagawa). No discurso da grande inauguração, o presidente da empresa também se referiu a isso como "a grande inauguração da primeira fase", indicando a intenção de expandir a cidade em direção à Estação Shinagawa.
O Projeto de Redesenvolvimento Urbano Tipo 1 da Área Norte da Estação Shinagawa, ao longo da Rodovia Nacional 15, teve seu plano urbanístico decidido em 12 de outubro de 2022. Segundo documentos do governo metropolitano de Tóquio, os principais usos do quarteirão sul incluem escritórios e lojas, além de residências. Os detalhes do plano são tratados em Plano das torres gêmeas de 115 m do redesenvolvimento da Área Norte da Estação Shinagawa e em Visão geral do plano de reurbanização urbana tipo 2 do Distrito da Estação Sengakuji.
Como os preços dos apartamentos ao redor de Takanawa Gateway se moveram?
Entre 2023 e 2025, quem mais subiu foram Shibaura e Konan; Takanawa, o próprio pé do redesenvolvimento, no distrito de Minato, ficou abaixo da média de todo o distrito. Com base nas Informações de Preços de Transações Imobiliárias do MLIT, a tabela a seguir mostra as transações de "apartamentos usados" que nós mesmos apuramos por bairro.
| Ano | Todo o distrito de Minato | Takanawa | Konan | Shibaura |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | ¥1.467.000 (2.081 transações) | ¥1.638.000 (188 transações) | ¥1.260.000 (181 transações) | ¥1.367.000 (268 transações) |
| 2024 | ¥1.667.000 (1.993 transações) | ¥1.633.000 (170 transações) | ¥1.463.000 (174 transações) | ¥1.650.000 (219 transações) |
| 2025 | ¥1.895.000 (2.241 transações) | ¥1.904.000 (172 transações) | ¥1.750.000 (192 transações) | ¥1.968.000 (270 transações) |
| 2026 (apenas 1º trimestre, provisório) | ¥2.000.000 (432 transações) | ¥1.930.000 (34 transações) | ¥1.875.000 (45 transações) | ¥1.845.000 (38 transações) |
*Os valores são a mediana do preço por m², e os números entre parênteses são a quantidade de transações.
| Bairro | Alta de 2023→2025 | Diferença em relação a todo o distrito em 2023 | Diferença em relação a todo o distrito em 2025 |
|---|---|---|---|
| Todo o distrito de Minato | +29.2% | ― | ― |
| Takanawa | +16.2% | +11.7% | +0.5% |
| Konan | +38.9% | −14.1% | −7.7% |
| Shibaura | +44.0% | −6.8% | +3.9% |
*A alta e a diferença foram calculadas por nós a partir da mediana do preço por m² da tabela acima (exemplo: a alta de Konan é ¥1.750.000 ÷ ¥1.260.000 − 1).
Takanawa ficou praticamente estável entre 2023 e 2024 (¥1.638.000 → ¥1.633.000). Em 2025, ano da inauguração parcial da THE LINKPILLAR 1, a alta foi de +16.6% em relação ao ano anterior, superando ligeiramente o +13.7% de todo o distrito de Minato. No entanto, ao longo dos dois anos, ficou abaixo do crescimento de todo o distrito, e a diferença que existia em 2023 praticamente desapareceu.
Já Konan e Shibaura subiram mais rápido que a média do distrito: Konan reduziu a diferença em relação ao distrito, e Shibaura ultrapassou a média distrital em 2025.
O ano de 2026 traz apenas o valor provisório do 1º trimestre. O número de transações em todo o distrito de Minato também foi de 432, menor que cada trimestre de 2025 (557 a 567), e novas transações ainda serão adicionadas. O valor de ¥1.845.000 em Shibaura fica abaixo dos ¥2.000.000 do 2º ao 4º trimestre de 2025, mas é um número provisório de apenas 38 transações em um único trimestre, e não se pode afirmar que a tendência virou de queda.
Fonte: elaborado pela INA&Associates Inc. a partir das "Informações sobre preços de transações imobiliárias" (Ministério do Território, Infraestrutura, Transportes e Turismo, MLIT), da Biblioteca de Informações Imobiliárias do MLIT (国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/). Baseado nos dados disponíveis em setembro de 2026. Os trimestres mais recentes são valores provisórios, pois novas transações são acrescentadas posteriormente. Os dados não têm sua atualidade, precisão ou integralidade garantidas.
O que diferencia Takanawa, Konan e Shibaura? Uma análise por preço de transação e idade do imóvel
Os três bairros têm perfis de imóveis transacionados diferentes, portanto a alta do preço por m² por si só não determina qual é superior. Organizamos as transações de 2025 até o 1º trimestre de 2026 por valor real e faixa de idade do imóvel.
| Bairro | Transações | Mediana do preço de transação | Faixa dos 50% centrais do preço | Mediana da área | Construídos até 1999 | Construídos entre 2000 e 2015 | Construídos a partir de 2016 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Todo o distrito de Minato | 2.673 | ¥110 milhões | ¥50 milhões – ¥200 milhões | 55 m² | 831 | 1.352 | 482 |
| Takanawa | 206 | ¥100 milhões | ¥48 milhões – ¥200 milhões | 55 m² | 79 | 91 | 36 |
| Konan | 237 | ¥130 milhões | ¥97 milhões – ¥160 milhões | 75 m² | 4 | 231 | 2 |
| Shibaura | 308 | ¥100 milhões | ¥50 milhões – ¥167,5 milhões | 60 m² | 81 | 169 | 56 |
*As transações com idade do imóvel não identificada (8 em todo o distrito de Minato, 2 em Shibaura) não estão incluídas nas colunas de faixa de idade. A "faixa dos 50% centrais do preço" corresponde aos valores entre os percentis 25 e 75 quando as transações são ordenadas do mais barato ao mais caro.
Em Konan, 97.5% das transações são de imóveis construídos entre 2000 e 2015. A mediana da área é de 75 m², a maior entre os quatro bairros, e os 50% centrais do preço também têm uma faixa mais estreita, de ¥97 milhões a ¥160 milhões.
Em Takanawa, os imóveis construídos até 1999 representam 38.3%, proporção maior que os 31.1% de todo o distrito de Minato. Os 50% centrais do preço vão de ¥48 milhões a ¥200 milhões, uma faixa ampla, o que indica um bairro com grande diferença de preço entre os imóveis.
Em Shibaura, os imóveis construídos entre 2000 e 2015 representam 54.9%, uma composição de idade próxima à de todo o distrito de Minato (50.6%). O volume anual de transações foi de 270 em 2025, o maior entre os três bairros.
Fonte: elaborado pela INA&Associates Inc. a partir das "Informações sobre preços de transações imobiliárias" (Ministério do Território, Infraestrutura, Transportes e Turismo, MLIT), da Biblioteca de Informações Imobiliárias do MLIT (国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/). Baseado nos dados disponíveis em setembro de 2026. Os trimestres mais recentes são valores provisórios, pois novas transações são acrescentadas posteriormente. Os dados não têm sua atualidade, precisão ou integralidade garantidas.
A visão da INA
A partir daqui, apresentamos nossa interpretação com base nos fatos acima. Isso não é uma promessa sobre preços futuros.
O efeito do redesenvolvimento não aparece de forma direta "no bairro da inauguração"
Entendemos que a maior parte da alta entre 2023 e 2025 se deve à valorização de todo o distrito de Minato. Com o distrito inteiro subindo 29.2%, não é possível isolar apenas o efeito da TAKANAWA GATEWAY CITY.
Quanto ao motivo de Takanawa ter sido alcançado pela média do distrito, suspeitamos da alta proporção de imóveis mais antigos. A mediana do preço por m² tende a ficar mais baixa quanto maior for a proporção de transações de imóveis antigos. Ou seja, é precipitado interpretar que "o valor residencial de Takanawa caiu".
Acreditamos que a alta de Konan e Shibaura reflete tanto a expectativa em torno do redesenvolvimento quanto o movimento de bairros que estavam relativamente baratos dentro da valorização geral do distrito reduzindo essa diferença. Konan estava 14.1% abaixo da média do distrito em 2023, e essa diferença caiu para 7.7% em 2025.
Critérios de decisão por bairro (comprar agora, aguardar ou evitar)
| Bairro / imóvel | Nossa avaliação | Decisão | O que verificar antes de comprar |
|---|---|---|---|
| Konan (unidades construídas entre 2000 e 2015) | A diferença em relação à média do distrito diminuiu, e o argumento de "comprar porque está barato" perdeu força | Considerar para uso próprio de longo prazo ou preservação patrimonial; aguardar se o objetivo for valorização de curto prazo | Época da próxima grande reforma e saldo do fundo de reserva; negociações anteriores no mesmo edifício |
| Shibaura | Ultrapassou a média do distrito em 2025. Os números de 2026 ainda são insuficientes para uma decisão | Aguardar (confirmar com as transações do ano inteiro de 2026) | Volume de transações e preço por m² a partir do 2º trimestre de 2026 |
| Takanawa | Está no nível da média do distrito, mas a faixa de idade dos imóveis é ampla, com grande diferença entre eles | Escolher individualmente (distância até a estação, idade do imóvel, estado da administração) | Se o edifício foi construído antes de junho de 1981, sob o antigo padrão sísmico (旧耐震基準), e sua posição em relação aos planos de redesenvolvimento vizinhos |
| Comum aos três bairros | Imóveis cujo único fundamento é um cálculo de rentabilidade baseado em aluguéis altos voltados a estrangeiros | Considerar evitar | Aluguéis efetivamente praticados no mesmo edifício e na mesma faixa de área |
Por exemplo, consideremos uma unidade de cerca de 20 anos e 75 m² em Konan, avaliada em torno de ¥130 milhões. Essa faixa de preço é exatamente a mediana de Konan a partir de 2025, então não se pode dizer que exista um sobrepreço atribuído ao redesenvolvimento. Por outro lado, é também uma idade em que o imóvel tende a se aproximar da época de uma grande reforma. Acreditamos que a suficiência do fundo de reserva para reformas afeta o retorno líquido mais do que as notícias sobre o redesenvolvimento.
Para quem for alugar o imóvel, é preciso considerar a oferta de 847 unidades para locação
A TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE oferece 847 unidades de locação de alto padrão, também voltadas a expatriados. Como há unidades que vão de cerca de 43 m² a mais de 580 m², ela concorre diretamente com unidades maiores de Konan e Shibaura alugadas para estrangeiros.
Por exemplo, ao planejar alugar uma unidade de cerca de 60 m² em Shibaura para um contrato corporativo com um estrangeiro, é mais seguro definir o aluguel considerando a comparação com uma residência nova conectada diretamente à estação. Recomendamos estimar o aluguel de forma conservadora, com base em negociações recentes de condições semelhantes, e considerar um período de vacância mais longo. Quem estiver avaliando o aluguel ou revisando o balanço em Takanawa, Konan ou Shibaura pode consultar a INA&Associates Inc.
Para proprietários que estão pensando em vender
O preço por m² de 2025 subiu significativamente em relação a 2023 nos três bairros. Para os proprietários que estão pensando em vender, o nível atual já tem valor suficiente como referência para a decisão.
No entanto, 2026 ainda tem apenas o valor provisório do 1º trimestre, e a direção da tendência ainda não pode ser lida. Recomendamos definir o preço de venda comparando-se não com a mediana de todo o bairro, mas com negociações recentes do mesmo edifício e da mesma faixa de área.
O redesenvolvimento de Takanawa Gateway não é um fator que eleva uniformemente os preços dos apartamentos ao redor. Comparar por bairro e idade do imóvel, e avaliar se é um imóvel que pode ser mantido por muito tempo, é o caminho mais curto para reduzir o risco de erro. Quem precisar comparar um imóvel específico pode entrar em contato com a INA&Associates Inc.
Perguntas frequentes (FAQ)
P1. O redesenvolvimento da Estação Takanawa Gateway fez os preços dos apartamentos ao redor subirem?
R. O preço por m² dos apartamentos usados na região subiu entre 2023 e 2025, mas isso não pode ser atribuído apenas ao redesenvolvimento. No mesmo período, a mediana do preço por m² de todo o distrito de Minato também subiu +29.2%, e Takanawa, a área da inauguração, ficou abaixo disso, com +16.2%.
P2. É possível comprar uma unidade na TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE?
R. Não é possível comprar. É uma residência de locação de alto padrão cujo locador é o grupo JR East. Com 847 unidades no total, em 44 andares acima do solo e 2 subsolos, foi inaugurada junto com a grande inauguração de 28 de março de 2026. Para comprar na região, as opções são os apartamentos já existentes em Takanawa, Konan, Shibaura e áreas semelhantes.
P3. Os preços dos apartamentos em Shibaura caíram em 2026?
R. Não é possível afirmar que caíram. A mediana do preço por m² de Shibaura no 1º trimestre de 2026 é de ¥1.845.000, mas é um valor provisório de 38 transações, e novas transações ainda serão adicionadas. É mais adequado confirmar a tendência depois que as transações do ano inteiro de 2026 estiverem disponíveis.
P4. O redesenvolvimento vai continuar ao redor de Takanawa Gateway?
R. Sim, vai continuar. A JR East afirma que promoverá o desenvolvimento urbano em conjunto com a melhoria da saída norte da Estação Shinagawa e o quarteirão da estação, com a preservação e abertura ao público do aterro de Takanawa prevista para a primavera de 2028 como meta. O redesenvolvimento da área norte da Estação Shinagawa teve seu plano urbanístico decidido em outubro de 2022.
Citações e referências
- East Japan Railway Company, Escritório de Relações Públicas da "TAKANAWA GATEWAY CITY", "A 'TAKANAWA GATEWAY CITY' tem hoje sua grande inauguração! A Grande Área de Shinagawa entra em pleno funcionamento!" (28 de março de 2026)
- East Japan Railway Company, "- Primavera de 2026: nasce uma residência de locação de alto padrão na TAKANAWA GATEWAY CITY - TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE" (1º de outubro de 2025)
- Site oficial da TAKANAWA GATEWAY CITY, "Sobre a Takanawa Gateway City" (acesso em setembro de 2026)
- Marriott International, "[JW Marriott Hotel Tokyo] Promoção de aniversário celebrando um ano de inauguração" (11 de setembro de 2026)
- Departamento de Desenvolvimento Urbano do Governo Metropolitano de Tóquio, "Área Norte da Estação Shinagawa (execução por associação)"
- MLIT, "Biblioteca de Informações Imobiliárias"
