Estas informações são válidas em setembro de 2026.
Ao consolidarmos a relação entre o redesenvolvimento de Oimachi e os preços dos apartamentos com base nos dados de transações do MLIT, o preço por m² dos apartamentos usados no bairro "Oi" subiu +11.8% em 2025 em relação ao ano anterior, superando o +6.4% de todo o distrito de Shinagawa. Já o bairro vizinho "Higashi-Oi" permanece com um nível de preço abaixo da média do distrito.
Com a inauguração do OIMACHI TRACKS, muitas pessoas devem estar se perguntando: "os apartamentos de Oimachi vão subir de preço?" Neste artigo, confirmamos o conteúdo e o cronograma do redesenvolvimento com fontes primárias, apresentamos os dados de mercado por bairro e, por fim, trazemos nossa interpretação em um capítulo à parte.
Os pontos principais deste artigo
- O OIMACHI TRACKS foi inaugurado em 28 de março de 2026, e a nova sede do distrito de Shinagawa tem sua abertura prevista para setembro de 2029.
- Segundo nossa apuração a partir de dados do MLIT, o preço por m² dos apartamentos usados em Oi foi de ¥1.461.000 em 2025, superando todo o distrito de Shinagawa em 12.4%.
- Higashi-Oi cresceu +15.6% entre 2023 e 2025, mas seu nível permanece abaixo do de todo o distrito.
- As moradias do OIMACHI TRACKS são de locação e residência com serviços; não há oferta de apartamentos à venda.
- Em 2026, há dados apenas do 1º trimestre, com poucas transações, por isso não é possível avaliar a tendência mais recente.
O que é o redesenvolvimento de Oimachi? OIMACHI TRACKS e a nova sede administrativa como eixos
O redesenvolvimento de Oimachi é um plano em que o "OIMACHI TRACKS", da JR East, e a construção da nova sede do distrito de Shinagawa avançam de forma integrada no mesmo Distrito de Hiromachi. O distrito de Shinagawa elaborou, em novembro de 2020, a "Diretriz de Planejamento Urbano da Área ao Redor da Estação Oimachi", posicionando o Distrito de Hiromachi como o novo núcleo central do distrito por meio de uma grande transformação no uso do solo.
A base desse plano é o Projeto de Reorganização de Terrenos de Hiromachi 2-chome (aproximadamente 6,1 ha), executado pela Agência Urbana UR (UR都市機構). O terreno de antigos alojamentos da JR East e áreas de propriedade do distrito estão sendo reorganizados, com a construção de vias e de uma praça norte em frente à estação, ao mesmo tempo em que os lotes residenciais são realocados.
A escala do OIMACHI TRACKS
Segundo documentos divulgados pela JR East, o Distrito A-1, núcleo do OIMACHI TRACKS, tem área construída total de aproximadamente 250.000 m², com 26 andares acima do solo e cerca de 115 m de altura. É composto por aproximadamente 124.000 m² de escritórios, aproximadamente 19.700 m² de área comercial, um hotel com 285 quartos e 272 unidades residenciais.
No lado esquerdo da imagem, a linha pontilhada acima do TRACKS PARK indica a localização da nova sede do distrito de Shinagawa. O desenho mostra um deck para pedestres conectando a Estação Oimachi à torre de hotel e residências, à torre de escritórios, à praça e, por fim, ao lado da nova sede.
A filosofia das instalações e as iniciativas ambientais são apresentadas em A filosofia de desenvolvimento urbano sustentável do OIMACHI TRACKS. A partir daqui, este artigo se concentra nos preços dos apartamentos.
Cronograma do redesenvolvimento de Oimachi (metas)
No redesenvolvimento de Oimachi, o OIMACHI TRACKS já foi inaugurado em março de 2026, e a abertura da nova sede do distrito de Shinagawa está prevista para setembro de 2029. O uso do terreno da sede atual será uma etapa posterior. Organizamos a seguir o que já foi realizado e o que ainda está previsto.
| Período | Conteúdo | Situação |
|---|---|---|
| Novembro de 2020 | Elaboração da "Diretriz de Planejamento Urbano da Área ao Redor da Estação Oimachi" pelo distrito de Shinagawa | Realizado |
| Novembro de 2021 | Decisão do plano urbanístico do Projeto de Reorganização de Terrenos de Hiromachi 2-chome (decisão do distrito de Shinagawa) | Realizado |
| Setembro de 2023 | Fundação da Associação Preparatória de Reurbanização Urbana do Distrito E da Saída Oeste da Estação Oimachi | Realizado |
| Dezembro de 2024 | Alteração do plano de zoneamento do Distrito de Hiromachi (plano de zoneamento que define a área de promoção de reurbanização, entre outras) | Realizado |
| 1º de outubro de 2025 | Início das obras da nova sede administrativa integrada do distrito de Shinagawa | Realizado |
| 28 de março de 2026 | Grande inauguração do OIMACHI TRACKS | Realizado |
| Junho de 2029 | Conclusão das obras da nova sede do distrito de Shinagawa | Meta |
| Setembro de 2029 | Abertura da nova sede do distrito de Shinagawa | Meta |
| A partir do ano fiscal de 2029 | Demolição da sede atual e uso do terreno remanescente (por meio da elaboração de um plano de uso, alteração do plano urbanístico e seleção de um operador) | Meta (conteúdo ainda não definido) |
| Ano fiscal de 2033 | Encerramento do período do Projeto de Reorganização de Terrenos de Hiromachi 2-chome | Meta |
O OIMACHI TRACKS teve sua grande inauguração em 28 de março de 2026, na mesma data da TAKANAWA GATEWAY CITY, na Estação Takanawa Gateway. A JR East anunciou os dois empreendimentos como parte do desenvolvimento urbano da "Grande Área de Shinagawa". O plano do lado de Takanawa é explicado em O redesenvolvimento da área norte da Estação Shinagawa e seu impacto no valor imobiliário.
Quanto ao terreno da sede atual, o distrito de Shinagawa afirma, em documento de maio de 2025, que "os estudos sobre o uso do terreno avançarão com vistas à demolição da sede atual a partir do ano fiscal de 2029 (Reiwa 11)". O terreno da sede atual tem cerca de 13.484 m², e ainda não foi decidido o que será construído ali.
O Distrito E da Saída Oeste da Estação Oimachi está, segundo informações divulgadas pelo distrito, na fase em que a associação preparatória foi fundada em setembro de 2023. A escala do edifício e o prazo de conclusão ainda não foram divulgados.
Como os preços dos apartamentos em Oimachi se moveram com o redesenvolvimento?
Os preços dos apartamentos usados em Oimachi subiram significativamente em 2025 no bairro "Oi", superando todo o distrito. Apresentamos a seguir o resultado da nossa apuração por bairro, com base nas Informações de Preços de Transações Imobiliárias do MLIT. O objeto são as transações de "apartamentos usados e similares", e o preço por m² é a mediana.
Preço por m² (mediana) e número de transações por ano
| Ano | Oi preço por m² | Oi transações | Higashi-Oi preço por m² | Higashi-Oi transações | Todo o distrito de Shinagawa preço por m² | Todo o distrito de Shinagawa transações |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | ¥1.243.000 | 78 | ¥1.081.000 | 128 | ¥1.140.000 | 1.753 |
| 2024 | ¥1.307.000 | 75 | ¥1.192.000 | 108 | ¥1.222.000 | 1.821 |
| 2025 | ¥1.461.000 | 100 | ¥1.250.000 | 121 | ¥1.300.000 | 2.043 |
| 2026 (apenas 1º trimestre, provisório) | ¥1.350.000 | 11 | ¥1.200.000 | 27 | ¥1.338.000 | 358 |
Oi subiu +11.8% em 2025 em relação ao ano anterior, superando o +6.4% de todo o distrito de Shinagawa. Considerando os dois anos entre 2023 e 2025, Oi subiu +17.5% e todo o distrito, +14.0%. A diferença em relação a todo o distrito passou de +7.0% em 2024 para +12.4% em 2025.
Higashi-Oi cresceu +15.6% no mesmo período de dois anos, superando todo o distrito em termos de taxa de crescimento. No entanto, seu nível permaneceu consistentemente abaixo do de todo o distrito de 2023 a 2025, e em 2025 ficou 3.8% abaixo da média do distrito, em ¥1.250.000.
Em 2026, há apenas dados do 1º trimestre: 11 transações em Oi e 27 em Higashi-Oi. Como o número de transações é pequeno, não é possível determinar se os preços subiram ou caíram em 2026. Da mesma forma, em Oi, que tem cerca de 100 transações por ano, o número por trimestre não chega a 30, então não consideramos a movimentação trimestral como base para uma tendência.
Valores reais das transações e composição por idade do imóvel
Também verificamos as transações de janeiro de 2025 a março de 2026 pelo valor total e pela área.
| Item | Oi | Higashi-Oi | Todo o distrito de Shinagawa |
|---|---|---|---|
| Número de transações | 111 | 148 | 2.401 |
| Mediana do preço de transação | ¥75 milhões | ¥65 milhões | ¥60 milhões |
| Faixa interquartil do preço de transação (50% centrais) | ¥44 milhões – ¥150 milhões | ¥33 milhões – ¥97 milhões | ¥32 milhões – ¥100 milhões |
| Mediana da área privativa | 55 m² | 55 m² | 55 m² |
| Proporção de imóveis construídos a partir de 2016 | 31.5% (35) | 13.5% (20) | 22.8% (548) |
| Proporção de imóveis construídos até 1999 | 29.7% (33) | 39.9% (59) | 37.1% (891) |
Em Oi, os 50% centrais das transações se distribuem entre ¥44 milhões e ¥150 milhões, com uma característica de faixa superior mais ampla. Quanto à idade dos imóveis, em Oi as transações de imóveis construídos a partir de 2016 superam 30%, enquanto em Higashi-Oi os imóveis construídos até 1999 representam cerca de 40%.
Observamos que a mediana do preço de transação e a mediana do preço por m² são apuradas separadamente, portanto a ordem entre os bairros pode não coincidir entre as duas medidas.
Fonte: elaborado pela INA&Associates Inc. a partir das "Informações sobre preços de transações imobiliárias" (Ministério do Território, Infraestrutura, Transportes e Turismo, MLIT), da Biblioteca de Informações Imobiliárias do MLIT (国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/). Baseado nos dados disponíveis em setembro de 2026. Os trimestres mais recentes são valores provisórios, pois novas transações são acrescentadas posteriormente. Os dados não têm sua atualidade, precisão ou integralidade garantidas.
Mesmo dentro do distrito de Shinagawa, áreas de redesenvolvimento diferentes mostram movimentos distintos nos dados. Em O redesenvolvimento da frente da Estação Meguro e os dados de preços, com o mesmo método de apuração, abordamos a área da frente da Estação Meguro, onde o preço por m² caiu a partir do pico em 2024, mesmo com todo o distrito em alta.
O redesenvolvimento vai aumentar a oferta de moradias em Oimachi?
Todas as moradias criadas pelo OIMACHI TRACKS são de locação ou residência com serviços; não há apartamentos à venda entre elas. Segundo a visão geral do plano da JR East, as 272 unidades residenciais do OIMACHI TRACKS se dividem em 174 unidades de locação, 20 unidades SOHO e 78 unidades de residência com serviços.
Segundo o site oficial, a "OIMACHI TRACKS RESIDENCE" é uma torre residencial de locação de alto padrão com 194 unidades no total, com moradias do 18º ao 24º andar e SOHO no 14º andar. Do 15º ao 17º andar fica a "Oakwood Oimachi Tracks Tokyo" (78 quartos no total), residência com serviços administrada pela The Ascott Limited.
A nova sede é uma instalação administrativa e não inclui moradias. O uso do terreno da sede atual ainda não foi definido, e também não está decidido se haverá moradias ali. O Distrito E da Saída Oeste da Estação Oimachi também está na fase de associação preparatória, e o número de unidades residenciais não foi divulgado.
Ou seja, em setembro de 2026, nenhum dos quatro planos tratados neste artigo (OIMACHI TRACKS, nova sede, terreno da sede atual e Distrito E da Saída Oeste da Estação Oimachi) tem um plano divulgado de apartamentos à venda. Vale notar que, à parte desses empreendimentos, apartamentos à venda de incorporadoras privadas podem ser oferecidos individualmente na região.
A visão da INA
A partir daqui, apresentamos não os documentos divulgados, mas a nossa interpretação.
Entendemos que a alta de 2025 combina a expectativa da inauguração com a renovação dos imóveis transacionados
Acreditamos que a alta de Oi em 2025 reflete, em parte, a expectativa em relação à inauguração do OIMACHI TRACKS refletida no preço. O fato de a diferença em relação a todo o distrito ter passado de +7.0% para +12.4% em apenas um ano merece atenção como um movimento específico da área.
Por outro lado, em Oi as transações de imóveis construídos a partir de 2016 representam 31.5%, mais do que os 22.8% de todo o distrito. Como o preço por m² tende a ser mais alto quanto mais novo o imóvel, interpretamos que parte da diferença se deve ao perfil dos imóveis transacionados. É precipitado concluir que "o mesmo imóvel subiu 12% por causa do redesenvolvimento".
Oi e Higashi-Oi devem ser vistos como mercados diferentes
Higashi-Oi tem uma taxa de crescimento igual ou superior à de todo o distrito, mas seu nível fica abaixo da média distrital. Consideramos que a alta proporção de imóveis construídos até 1999, com apenas 13.5% construídos a partir de 2016, é um dos motivos desse nível mais baixo.
A distância até a Estação Oimachi e o OIMACHI TRACKS, a idade do imóvel e o estado da administração fazem o preço variar mesmo dentro da mesma "área de Oimachi". Recomendamos não decidir se um imóvel está barato ou caro apenas com base na média do bairro.
Consideramos aluguel e rentabilidade separando a concorrência com as residências de locação
O OIMACHI TRACKS acrescentou 194 unidades residenciais de locação de alto padrão. Uma residência nova conectada diretamente à estação pode disputar inquilinos com os imóveis de aluguel de faixa de preço mais alta na região. Por outro lado, a maioria dos apartamentos usados individuais tem uma faixa de aluguel diferente, e acreditamos que a concorrência direta é limitada.
Este artigo não apresenta números de aluguel ou de rentabilidade. No entanto, em um momento de alta no preço de compra, o rendimento bruto cai mesmo que o aluguel permaneça o mesmo. Ao avaliar, leve em conta a diferença entre rendimento bruto e rendimento líquido e decida com base no retorno líquido, após deduzir a taxa de administração e o fundo de reserva para reformas.
Critério de decisão como investidor
| Decisão | Situação aplicável | O que verificar |
|---|---|---|
| Pode-se considerar como bom momento para comprar | Partindo de um horizonte de posse de 10 anos ou mais, é possível comprar a preço de mercado um imóvel bem administrado a distância caminhável da estação | Negociações recentes no mesmo edifício ou na vizinhança; saldo do fundo de reserva e plano de reforma de longo prazo |
| Aguardar | Muitos anúncios de venda com preço alto para a idade do imóvel, após a alta de 2025 | Dados do ano inteiro de 2026 (se o número de transações supera 30); movimentação em direção à abertura da nova sede |
| Evitar | Rendimento bruto baixo e alta proporção de financiamento; baseado na expectativa de ganho de curto prazo com a valorização | Valor das parcelas em caso de alta de juros; retorno líquido caso o aluguel fique abaixo do esperado |
O próximo fator a observar é a abertura da nova sede, prevista para setembro de 2029, e o uso que será dado ao terreno da sede atual depois disso. Como ainda não está decidido o que será construído no terreno remanescente, consideramos que há pouca base, neste momento, para incorporar isso ao preço. Partindo de um horizonte de posse de longo prazo, o essencial nesta fase é avaliar se o preço atual é razoável em comparação com a média do distrito.
Se tiver dúvidas na comparação de imóveis, confira também os itens de verificação sobre a construção no Checklist de compra de apartamento usado. Quem estiver avaliando um imóvel específico na área de Oimachi também pode usar a consultoria gratuita da INA para conferir, junto conosco, negociações recentes e a projeção de receitas e despesas.
Resumo
O redesenvolvimento de Oimachi chegou a um grande marco com a inauguração do OIMACHI TRACKS em 28 de março de 2026, e a próxima etapa será a abertura da nova sede em setembro de 2029, seguida do uso do terreno da sede atual.
- Segundo nossa apuração a partir de dados do MLIT, o preço por m² dos apartamentos usados em Oi foi de ¥1.461.000 em 2025 (+11.8% em relação ao ano anterior), superando o +6.4% de todo o distrito de Shinagawa.
- Higashi-Oi cresceu +15.6% entre 2023 e 2025, mas seu nível permanece abaixo do de todo o distrito.
- As moradias do OIMACHI TRACKS são de locação e residência com serviços, e não há plano de apartamentos à venda já divulgado nos empreendimentos de redesenvolvimento tratados neste artigo.
- Em 2026, há dados apenas do 1º trimestre, com poucas transações, por isso não é possível avaliar a tendência mais recente.
Nossa interpretação sobre como o redesenvolvimento de Oimachi se reflete nos preços dos apartamentos está reunida no capítulo "A visão da INA".
Perguntas frequentes (FAQ)
P1. O redesenvolvimento de Oimachi fez os preços dos apartamentos subirem?
R. O preço por m² dos apartamentos usados no bairro "Oi" subiu +11.8% em 2025 em relação ao ano anterior. Esse valor, apurado por nós com base em dados do MLIT, supera o +6.4% de todo o distrito de Shinagawa no mesmo ano. No entanto, em Oi a proporção de transações de imóveis novos é alta, e isso não indica que o mesmo imóvel valorizou na mesma proporção.
P2. É possível comprar um apartamento à venda no OIMACHI TRACKS?
R. Não é possível comprar. As moradias do OIMACHI TRACKS são compostas por 174 unidades de residência de locação, 20 unidades SOHO e 78 unidades de residência com serviços. Para morar ali, a única opção é o aluguel.
P3. Quando será a abertura da nova sede do distrito de Shinagawa?
R. A abertura está prevista para setembro de 2029. Segundo o distrito de Shinagawa, as obras da nova sede administrativa integrada começaram em 1º de outubro de 2025, com conclusão prevista para junho de 2029. O uso do terreno da sede atual está em fase de estudo, com vistas à demolição a partir do ano fiscal de 2029.
P4. Os preços dos apartamentos em Oimachi caíram em 2026?
R. O número de transações é pequeno, e não é possível avaliar. Em 2026, há apenas dados do 1º trimestre: 11 transações em Oi e 27 em Higashi-Oi. Como novas transações são acrescentadas posteriormente ao trimestre mais recente, os valores podem mudar.
Citações e referências
- JR East, "Desenvolvimento do Distrito de Hiromachi ao redor da Estação Oimachi (nome provisório) — a formação do 'OIMACHI TRACKS', base de cocriação da vida urbana, e a realização de uma vida rica e de alta qualidade" (8 de outubro de 2024) PR TIMES
- JR East, "Abrindo o futuro da cidade internacional de Tóquio: a cocriação urbana da Grande Área de Shinagawa entra em pleno andamento — 28 de março de 2026: grande inauguração da TAKANAWA GATEWAY CITY/OIMACHI TRACKS" (7 de outubro de 2025) PR TIMES
- OIMACHI TRACKS, "Sobre o OIMACHI TRACKS"
- OIMACHI TRACKS, "RESIDENCE"
- Distrito de Shinagawa, "Desenvolvimento urbano da área ao redor da Estação Oimachi"
- Distrito de Shinagawa, "Desenvolvimento urbano do Distrito de Hiromachi"
- Distrito de Shinagawa, "Visão geral do projeto de reorganização de terrenos no Distrito de Hiromachi" (documento da Comissão de Obras, 30 de novembro de 2021)
- Distrito de Shinagawa, "Construção da nova sede administrativa"
- Distrito de Shinagawa, "Documento de visão geral do projeto de uso do terreno da sede do distrito de Shinagawa — ano fiscal de 2025 (Reiwa 7)"
- MLIT, Biblioteca de Informações Imobiliárias, "Informações de Preços de Transações Imobiliárias"
