A área de implantação do projeto de reurbanização urbana de categoria I da área central da estação de Iidabashi abrange aproximadamente 1,1 ha, incluindo partes dos lotes 8 e 9 de Iidabashi 4-chome e dos lotes 6 e 5 de Fujimi 2-chome, no distrito de Chiyoda. O executor é a Associação de Reurbanização Urbana da Área Central da Estação de Iidabashi (em processo de autorização de constituição), e Nomura Real Estate e Taisei Corporation participam como parceiros do projeto. Entre os consultores estão Yamashita Sekkei, Urban Design Federation e Ueno Planning Office.
A decisão urbanística foi tomada em março de 2024, e a área recebeu designação como zona de promoção de reurbanização. A história do projeto remonta a 2015, quando a Nomura Real Estate passou a participar como parceira do projeto ao mesmo tempo em que foi criada a associação preparatória para a reurbanização. Depois disso, a 'Nova Visão de Requalificação da Saída Leste da Estação de Iidabashi', em 2021, e as 'Diretrizes de Infraestrutura para o Entorno da Estação de Iidabashi', em 2023, foram dando forma concreta ao plano por meio da cooperação entre poder público e iniciativa privada.
No momento, o custo do projeto ainda não foi definido. Algumas datas de início de obras e conclusão do plano original circulam no mercado, mas, como a decisão urbanística acabou ocorrendo em março de 2024, mais tarde do que o previsto inicialmente, neste momento não há definição nem para o início das obras nem para a entrega. A obtenção da autorização de constituição da associação de reurbanização é o ponto mais imediato de atenção.
Plano das áreas A e B - duas torres: uma torre de escritórios de 150 m e uma torre residencial de 100 m
O projeto foi planejado com duas áreas: a área A (distrito C-1) e a área B (distrito C-2). É importante entender com clareza as diferenças de escala e uso entre elas.
A área A é uma torre predominantemente de escritórios, com área total construída de cerca de 74.450 m2 e altura aproximada de 150 m. Está previsto um uso do solo de alta densidade, com coeficiente de aproveitamento de 1.500%, e os usos principais incluem escritórios, lojas, instalações de intercâmbio cultural e estacionamentos. Trata-se de um equipamento que deverá se tornar o núcleo da concentração de atividades corporativas na região de Iidabashi. Mais do que um simples edifício de escritórios, o fato de uma 'instalação de intercâmbio cultural' estar explicitamente prevista revela a intenção de gerar vitalidade urbana.
A área B prevê cerca de 25.530 m2 de área total construída, altura aproximada de 100 m e coeficiente de aproveitamento de 600%, com cerca de 210 unidades residenciais, creche, lojas, bicicletário e estacionamentos. A área total construída combinada das duas torres chega a aproximadamente 99.980 m2, praticamente 100.000 m2, caracterizando um grande empreendimento de uso misto. Como a Nomura Real Estate figura entre os parceiros do projeto, entende-se que a parte residencial poderá ser desenvolvida por uma de suas marcas de venda de imóveis, mas, até o momento, a divisão entre venda e locação ainda não foi divulgada.
A principal característica da reurbanização da área central é a implantação de uma 'praça em frente à estação' que conecta em múltiplos níveis, na superfície e no subsolo, a estação JR Iidabashi e a estação Iidabashi da linha Tozai do Tokyo Metro. Atualmente, o entorno da saída leste da estação de Iidabashi enfrenta o problema de cruzamento entre fluxos de pedestres e veículos, além da falta de espaços de permanência. Justamente por isso, nesta reurbanização a reconfiguração estrutural da rede de pedestres é posicionada como a prioridade pública central.
A praça em frente à estação foi concebida em combinação com a criação de espaços ao sul, a leste e ao norte, aumentando a circulação e a conectividade de toda a área. Com percursos verticais assegurados entre a superfície e o subsolo, surgirá um ambiente que permitirá deslocamentos confortáveis mesmo em dias de chuva. Além disso, também está prevista a criação de áreas verdes de convivência pensadas para o uso infantil, buscando criar um 'espaço diante da estação onde se pode permanecer', para além de um simples ponto de conexão de transporte.
Esse tipo de qualificação da praça diante da estação também se relaciona diretamente com a capacidade de atração de restaurantes e estabelecimentos comerciais do entorno. A região da estação de Iidabashi já é, historicamente, uma área com grande circulação de trabalhadores de escritório. Espera-se que a melhoria da conectividade prolongue o tempo de permanência na hora do almoço e no fim da tarde.
Estrutura de prevenção de desastres e harmonia paisagística com o fosso externo
Também do ponto de vista da prevenção de desastres, este projeto cumpre um papel relevante. Serão implantadas instalações de permanência temporária e espaços de acolhimento provisório para pessoas que tenham dificuldade de retornar para casa, cumprindo função de suporte em grandes desastres. Garantir rotas seguras de evacuação até bases de prevenção próximas, como Koishikawa Korakuen, Sotobori Park e Kitanomaru Park, também está explicitamente definido como um dos objetivos do projeto.
Na área de implantação atual há concentração de edifícios pequenos e antigos, e isso vem sendo apontado como um desafio em termos de prevenção de desastres. No entanto, se a reurbanização solucionar essas fragilidades, a capacidade de resposta a desastres do distrito de Chiyoda aumentará de forma significativa. Esta área é um ponto estratégico do centro de Tóquio, próxima ao Palácio Imperial e ao fosso externo, e o fortalecimento das medidas para pessoas impossibilitadas de voltar para casa está diretamente ligado à segurança de toda a cidade.
Em termos de paisagem, busca-se uma composição harmonizada com o verde, especialmente com o fosso externo. O entorno de Iidabashi é uma das áreas de Tóquio com maior presença de vegetação e frentes d'água, e o plano incorpora a criação de espaços de pedestres arborizados para que a construção de torres não comprometa a paisagem. A concepção do projeto mantém coerência com a diretriz de preservação paisagística do fosso externo promovida conjuntamente pelo distrito de Chiyoda e pelo Governo Metropolitano de Tóquio.
Articulação com os três projetos de reurbanização no entorno da estação de Iidabashi
No entorno da estação de Iidabashi, além da área central, outros dois projetos de reurbanização estão em andamento.
Panorama real e perspectivas da reurbanização da área leste da estação de IidabashiComo explicamos em detalhes nesse artigo, a área leste (executor: Associação de Reurbanização Urbana da Área Leste da Estação de Iidabashi; parceiros do projeto: Shimizu Corporation, Daiwa House e Tokyo Metro) tem conclusão prevista para o exercício de 2026. Além disso, na área da saída oeste, o distrito Fujimi 2-chome 3 tem entrega prevista para 2029.Redesenvolvimento do Distrito Leste da Estação Iidabashi: Contexto da Revisão do Cronograma e Visão Geral da Urbanização IntegradaAs três áreas compartilham uma visão unificada de rede de pedestres com base nas 'Diretrizes de Infraestrutura para o Entorno da Estação de Iidabashi' (formuladas em abril de 2023). Embora os executores e parceiros do projeto sejam diferentes, o plano de instalações públicas prevê de forma transversal a requalificação das vias especiais do distrito de Chiyoda, de modo que, quando as três áreas estiverem concluídas, todo o entorno da estação de Iidabashi passará a funcionar de maneira contínua.
A característica da área central é que, em comparação com a área leste (conclusão prevista para o exercício de 2026) e a área da saída oeste (prevista para 2029), ela se encontra hoje no estágio mais avançado. A decisão urbanística (março de 2024) já foi tomada, mas a autorização de constituição da associação de reurbanização ainda não foi obtida. Assim, ela poderá assumir o papel de 'peça final' na reurbanização coordenada das três áreas de Iidabashi.
Próximo cronograma e impactos no mercado imobiliário
Ao organizar o estágio atual do projeto, a decisão urbanística (março de 2024) já foi concluída, e a próxima etapa é a obtenção da autorização de constituição da associação de reurbanização. Depois disso, virão a formulação do plano de negócio, a elaboração e aprovação do plano de conversão de direitos, e então o início das obras e a entrega. Nenhuma dessas etapas tem data definida no momento, e o timing da autorização da associação influenciará fortemente o cronograma geral.
Do ponto de vista do impacto sobre o mercado imobiliário, o
Relatório de pesquisa sobre os principais projetos das áreas de reurbanização de Tóquiomostra que, em áreas onde grandes reurbanizações foram aprovadas e estão em andamento, os níveis de preço do solo e de aluguel tendem a subir antecipadamente. A região de Iidabashi também vem atraindo o interesse de investidores e operadores, justamente por contar com o respaldo concreto da melhoria da infraestrutura pública decorrente da articulação entre as três áreas, com expectativa de valorização imobiliária no médio e longo prazo.東京再開発エリア主要プロジェクト調査レポートComo ação a ser adotada pelos proprietários, o primeiro ponto é acompanhar de perto o avanço da autorização de constituição da associação. Após a obtenção dessa autorização, o movimento rumo à implementação do projeto tende a acelerar, tornando necessário monitorar com mais detalhe a evolução dos aluguéis e das transações de imóveis vizinhos. Além disso, dependendo da tendência da demanda por escritórios na área A, a taxa de vacância e os aluguéis dos edifícios de escritórios existentes no entorno também poderão ser impactados, o que torna importante antecipar uma revisão da estratégia de saída.
Visão da INA
Na minha avaliação, o que torna a reurbanização da área central da estação de Iidabashi particularmente relevante não é apenas a construção de um grande complexo de uso misto, mas o fato de ela se apoiar em um desenho urbano que coloca no centro a qualificação de um espaço público chamado 'praça em frente à estação'. Em Tóquio, muitos projetos de reurbanização estão em andamento, mas são poucos os que adotam uma concepção capaz de integrar função de conexão de transporte, função de prevenção de desastres e composição paisagística.
Por outro lado, também é necessário encarar com clareza a realidade de que o custo do projeto e a data de conclusão ainda não estão definidos. Sob a ótica do investimento imobiliário, este ainda é um estágio de risco elevado de planejamento. Quando a obtenção da autorização de constituição da associação se aproximar, é provável que a avaliação de mercado dos imóveis vizinhos volte a mudar. Justamente por isso, o momento exige acompanhar o andamento com serenidade, sem permitir que expectativas excessivas levem a julgamentos equivocados de preço.
A força da região de Iidabashi está no fato de que uma renovação urbana complexa, baseada na articulação entre três áreas, avança sob diretrizes oficiais. Observar com atenção, a partir da conclusão da área leste (exercício de 2026), o processo pelo qual a vitalidade de toda a região aumentará gradualmente é a abordagem mais eficaz para elevar a precisão do investimento de médio e longo prazo.
Conclusão
O projeto de reurbanização urbana de categoria I da área central da estação de Iidabashi é um grande empreendimento de uso misto no distrito de Chiyoda, que integra uma torre de escritórios de 150 m, uma torre residencial de 100 m (210 unidades) e uma praça em frente à estação em múltiplos níveis. A decisão urbanística de março de 2024 definiu a direção do projeto, mas a autorização de constituição da associação de reurbanização, o início das obras e a data de conclusão seguem indefinidos neste momento.
À medida que se torna mais clara a visão geral da reurbanização coordenada das três áreas do entorno da estação de Iidabashi, incluindo a área leste e a área da saída oeste, a área central pode ser vista como um projeto que simboliza a mudança qualitativa da região de Iidabashi por meio de uma concepção que integra 'prevenção de desastres × conectividade de circulação × paisagem'. Será importante acompanhar atentamente os desdobramentos da autorização de constituição da associação e, ao mesmo tempo, avaliar com equilíbrio as mudanças no mercado imobiliário da área.
Perguntas frequentes (FAQ)Q1. Quando a reurbanização da área central da estação de Iidabashi será concluída?
R. A decisão urbanística foi tomada em março de 2024, e, neste momento, a autorização de constituição da associação de reurbanização ainda não foi obtida. A data de conclusão permanece indefinida. O projeto deve avançar depois da área leste (conclusão prevista para o exercício de 2026) e da área da saída oeste (prevista para 2029), mas o cronograma detalhado deverá ficar mais claro após a autorização de constituição da associação.
Q2. As moradias da reurbanização da área central da estação de Iidabashi serão para venda ou locação?
R. Estão previstas cerca de 210 unidades residenciais na área B, mas a divisão entre venda e locação ainda não foi divulgada. Como a Nomura Real Estate participa como parceira do projeto, considera-se provável que sejam ofertadas para venda, mas será necessário aguardar um anúncio oficial.
Q3. Qual é a diferença entre a reurbanização da área central da estação de Iidabashi e a da área leste?
R. A área leste tem Shimizu Corporation, Daiwa House e Tokyo Metro como parceiros do projeto, com conclusão prevista para o exercício de 2026. Já a área central tem Nomura Real Estate e Taisei Corporation como parceiras, e sua principal característica é a implantação de uma 'praça em frente à estação' que conecta JR e Tokyo Metro em múltiplos níveis. A área de implantação, o executor e o plano de instalações são inteiramente distintos, e cada área cumpre um papel diferente dentro da articulação dos três projetos.
Q4. Como a frente da estação de Iidabashi mudará com essa reurbanização?
R. Será implantada uma 'praça em frente à estação' que conecta em múltiplos níveis, na superfície e no subsolo, a estação JR Iidabashi e a linha Tozai do Tokyo Metro, resolvendo o cruzamento atual entre fluxos de pedestres e veículos e a falta de espaços de permanência. Também serão criadas instalações de permanência temporária para pessoas com dificuldade de voltar para casa, fortalecendo significativamente a função de base de prevenção de desastres. Além disso, a formação de espaços de pedestres arborizados em harmonia com o fosso externo melhorará de forma integrada a paisagem e a conveniência diante da estação de Iidabashi.
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- Referências e citações
Departamento de Desenvolvimento Urbano do Governo Metropolitano de Tóquio 'Nº 300 Área central da estação de Iidabashi (implementação pela associação) - visão geral do plano'
- Distrito de Chiyoda 'Sobre o planejamento urbano da área central da estação de Iidabashi (material 9)'
- Departamento de Desenvolvimento Urbano do Governo Metropolitano de Tóquio 'Diretrizes de Infraestrutura para o Entorno da Estação de Iidabashi' (formuladas em abril do 5º ano da era Reiwa)（2025年10月31日更新） Nomura Real Estate 'Seleção do parceiro do projeto para a associação preparatória de reurbanização da área central da estação de Iidabashi' (30 de novembro de 2015)
- 東京都都市整備局「NO.300 飯田橋駅中央地区（組合施行）計画概要」
- 東京都都市整備局「飯田橋駅周辺基盤整備方針」（令和5年4月策定）
- 野村不動産「飯田橋駅中央地区再開発準備組合 事業協力者選定」（2015年11月30日）
Como os preços de transação estão de fato se movendo
Verificamos como a expectativa em torno da reurbanização aparece nos preços dos imóveis do entorno, usando os dados de preços de transações imobiliárias divulgados pelo Ministério do Território, Infraestrutura, Transportes e Turismo. Como no recorte do distrito de Iidabashi as transações de apartamentos usados são poucas — cerca de 30 por ano —, o levantamento foi feito para todo o distrito de Chiyoda.
| Ano | Nº de transações | Preço por m² no distrito de Chiyoda (mediana) |
|---|---|---|
| 2023 | 500 | ¥1.341.000 |
| 2024 | 497 | ¥1.429.000 |
| 2025 | 615 | ¥1.692.000 |
| 2026 (apenas o 1º trimestre) | 100 | ¥2.000.000 |
De 2023 a 2025, o preço por m² dos apartamentos usados no distrito de Chiyoda subiu +26,2%, e no 1º trimestre de 2026 chegou a ¥2.000.000/m².
Em valores absolutos, restringindo ao entorno de Iidabashi, as transações a partir de 2025 tiveram mediana de ¥110 milhões e área privativa de 58 m², com cerca de metade das transações situadas na faixa de ¥57,75 milhões a ¥190 milhões.
Fonte: elaborado pela INA&Associates Inc. a partir das "Informações sobre preços de transações imobiliárias" (Ministério do Território, Infraestrutura, Transportes e Turismo), da Biblioteca de Informações Imobiliárias do MLIT (国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/). Baseado nos dados disponíveis em setembro de 2026. Os trimestres mais recentes são valores provisórios, pois novas transações são acrescentadas posteriormente.
Complemento a partir dos números (setembro de 2026)
Os preços no entorno de Iidabashi se movem conforme o mercado do distrito de Chiyoda como um todo, e não conforme o andamento do empreendimento da área central. Nestes três anos, o conjunto do distrito subiu 26,2%. Por ora, os números não mostram indício de que a reurbanização da área central esteja exercendo um efeito próprio sobre os preços.
A razão está na fase do empreendimento. Mesmo com o plano de uma torre de escritórios de 150 m e de uma torre residencial de 100 m já anunciado, na fase anterior ao início das obras isso não se converte em elemento de decisão para o comprador que adquire para morar. A configuração em que três áreas vizinhas avançam simultaneamente é um fator relevante para o futuro, mas o que move os preços hoje é a oferta e a demanda do distrito de Chiyoda como um todo.
Critérios de decisão para o investidor
- Tomar hoje o mercado do distrito de Chiyoda como base de decisão. No recorte do distrito, as transações são poucas — cerca de 30 por ano —, o que torna difícil formar uma referência de preços restrita à área.
- O início das obras será o ponto de virada efetivo. Entendemos que o efeito sobre os preços do entorno aparecerá nos números a partir do momento em que os edifícios começarem a se erguer.
- A mediana de ¥110 milhões por 58 m² é uma faixa de preço em que se misturam demanda para uso próprio e investimento. É um patamar em que se deve entrar somente depois de supor quem será o comprador na saída.
