Quem caminha pela saída norte da estação Nakano, em Tóquio, percebe claramente como o fluxo de pessoas diante da estação segue em direção ao Nakano Shiki no Toshi (中野四季の都市, Nakano Shiki no Toshi, um bairro de escritórios, universidades e moradias) e ao parque Nakano Shiki no Mori (中野四季の森公園, Nakano Shiki no Mori Kōen). O Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 da Área Leste de Kakoi-cho (囲町東地区第一種市街地再開発事業, Kakoi-chō higashi chiku dai-isshu shigaichi saikaihatsu jigyō) é uma renovação de quarteirão de cerca de 2,0 ha que sobrepõe habitação, escritórios, comércio e praças a esse trajeto. Para proprietários de terrenos e imóveis, o importante é não parar na notícia de que "surgiu um grande edifício". Quando mudam a circulação de pedestres diante da estação, a população que trabalha na região, o tempo de permanência no comércio e a resiliência a desastres, as condições de locação e a ordem de prioridade das reformas dos imóveis do entorno também se movem. Neste texto, organizamos o conteúdo do plano verificável em documentos oficiais e explicamos, com a nossa experiência de campo, o que observar na prática imobiliária da região de Nakano.
Para o leitor brasileiro, convém deixar claro desde já que este é um modelo tipicamente japonês. A reurbanização urbana (市街地再開発事業, shigaichi saikaihatsu jigyō) é um procedimento previsto em lei no qual os proprietários de um quarteirão antigo formam uma associação, trocam seus terrenos e casas por espaço no novo edifício e reconstroem a área junto com ruas, praças e calçadas públicas. Diferentemente do Brasil, onde um empreendimento desse porte normalmente nasce da compra de lotes por uma incorporadora, aqui os antigos moradores podem permanecer como proprietários no novo prédio. Nakano fica a poucos minutos de trem de Shinjuku e é um bairro residencial e universitário muito procurado por jovens profissionais. Os valores em ienes vêm com conversão aproximada para reais, à taxa aproximada de outubro de 2026 (1 BRL ≈ 26 JPY).
O que é o Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 da Área Leste de Kakoi-cho
Quando um proprietário nos pergunta "até que ponto a reurbanização em frente à estação Nakano afeta a gestão de imóveis para locação?", a primeira coisa a verificar é a localização e o papel do projeto. A Área Leste de Kakoi-cho fica em Nakano 4-chome, distrito de Nakano, Tóquio, perto da estação Nakano. O Departamento de Desenvolvimento Urbano do Governo Metropolitano de Tóquio explica que a área original tinha casas e prédios residenciais densamente agrupados, ruas estreitas e muitas vias sem saída, ou seja, uma infraestrutura viária precária.
Diante desse problema, o objetivo do projeto é, juntamente com a implantação de infraestrutura viária como a via de planejamento urbano Auxiliar nº 221 (補助221号線, hojo 221-gō-sen), criar uma rede de pedestres ligando a estação Nakano ao Nakano Shiki no Toshi, aumentando a vitalidade e a resiliência a desastres. Se o encararmos não como o desenvolvimento de uma torre residencial isolada, mas como uma reurbanização que muda "a forma de atravessar" a região, conectando estação, parque, escritórios e habitação, o impacto sobre os imóveis do entorno fica mais fácil de enxergar. No Brasil, uma torre nova tende a ser avaliada pelo próprio condomínio; no Japão, o que define seu efeito sobre o bairro é como ela redesenha os caminhos a pé até a estação.
No comunicado de 27 de abril de 2026 da Mitsui Fudosan Residential e da Mitsui Fudosan, informa-se que o conjunto, com o nome de quarteirão "Park City Nakano", foi concluído em 25 de abril de 2026, e que a grande inauguração da zona comercial e a inauguração do bairro estavam previstas para 29 de maio de 2026. A inauguração do bairro ocorreu conforme o previsto, em 29 de maio de 2026. Ele se caracteriza por ser composto por 2 torres residenciais, "The Tower Airs" e "The Tower Breeze", pela torre de escritórios "Nakano M-SQUARE" e por 8 lojas de varejo e alimentação nos andares baixos.
Entendendo o método da reurbanização urbana tipo 1
O nome "projeto de reurbanização urbana tipo 1" (第一種市街地再開発事業, dai-isshu shigaichi saikaihatsu jigyō) não é um simples rótulo para grandes empreendimentos. É um termo que indica um modelo de procedimento baseado na Lei de Reurbanização Urbana (都市再開発法, Toshi Saikaihatsu Hō). Ao fazer avaliações ou atender consultas no entorno, compreender esse mecanismo aumenta a precisão das explicações dadas aos proprietários de terrenos e aos potenciais compradores.
A lógica do método de conversão de direitos
O projeto de reurbanização urbana tipo 1 avança, em princípio, pelo método de conversão de direitos (権利変換, kenri henkan). É um mecanismo em que os titulares de direitos sobre o terreno e o edifício anteriores substituem esses direitos por área no novo edifício (as "unidades de direito", 権利床, kenri-yuka). Em vez de abrir mão do terreno e receber dinheiro, o valor é transferido para a propriedade de unidades autônomas do novo prédio ou para a fração ideal do terreno, o que difere de uma compra e venda comum ou de uma permuta por área equivalente. Na Área Leste de Kakoi-cho, o plano de conversão de direitos foi aprovado em fevereiro de 2022. O que mais se aproxima disso no Brasil é a permuta de terreno por unidades com uma incorporadora, mas no Japão a troca é coletiva, regulada por lei e aprovada pela autoridade pública.
Nesse método, o titular de direitos também pode optar por sair do projeto, recebendo uma compensação em dinheiro. "Ter um terreno dentro da área de reurbanização" não significa "obrigatoriamente adquirir uma nova unidade": ficar ou sair é uma decisão de cada titular. Ao lidar no entorno com imóveis que envolvem terrenos arrendados antigos (底地, sokochi, e 借地, shakuchi, o sistema japonês em que terreno e construção pertencem a pessoas diferentes), conduzir a conversa partindo da existência dessa opção reduz mal-entendidos.
A relação entre as unidades reservadas e a viabilidade do projeto
Na reurbanização, além das unidades de direito atribuídas aos titulares, surgem as "unidades reservadas" (保留床, horyū-yuka), que o empreendedor vende ou aluga. Neste caso, grande parte das moradias vendidas e dos escritórios e lojas alugados corresponde a elas. Como a receita de venda e locação das unidades reservadas sustenta o custo do projeto, o empreendedor tem incentivo para aumentar a atratividade comercial da localização. A participação do grupo Mitsui Fudosan como membro participante da associação é um fator que pode influenciar também os preços do entorno, pela capacidade de transformar as unidades reservadas em produto e pela força da marca. No entanto, voltaremos mais adiante ao ponto de que estar perto não faz o valor subir automaticamente.
Resumo do plano: a escala do quarteirão em números
Ao captar inquilinos ou avaliar vendas no entorno, a expressão "grande reurbanização em frente à estação" não basta. Conhecer em números a escala, os usos e o cronograma fornece material útil para explicar aos clientes e para decisões de investimento. Abaixo está o que é possível verificar em documentos oficiais.
| Item | Conteúdo |
|---|---|
| Nome do projeto | Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 da Área Leste de Kakoi-cho |
| Nome do quarteirão | Park City Nakano |
| Localização | Nakano 4-chome, distrito de Nakano, Tóquio |
| Executor | Associação de Reurbanização Urbana da Área Leste de Kakoi-cho |
| Membros participantes | Mitsui Fudosan Residential Co., Ltd. e Mitsui Fudosan Co., Ltd. |
| Área do distrito | Cerca de 2,0 ha |
| Custo do projeto | Cerca de 71,1 bilhões de ienes (aprox. R$ 2,7 bilhões) |
| Área construída total das edificações | Cerca de 120.545 m² |
| Usos principais | Habitação, escritórios, comércio, bicicletário, estacionamento etc. |
| Número de unidades habitacionais | Cerca de 807 unidades |
| Comércio | 8 lojas de varejo e alimentação nos andares baixos |
| Escritórios | Nakano M-SQUARE. O comunicado descreve laje de cerca de 1.300 m² por andar e conclusão com ocupação total |
| Número de andares e altura | Não divulgados na página do Governo Metropolitano de Tóquio. É necessária verificação individual no plano do projeto e documentos similares |
| Principais etapas | Decisão de planejamento urbano em dezembro de 2015, aprovação da constituição da associação em setembro de 2020, aprovação do plano de conversão de direitos em fevereiro de 2022, início das obras de construção em setembro de 2022 |
| Conclusão e inauguração do bairro | Concluído em 25 de abril de 2026; inauguração do bairro em 29 de maio de 2026 |
O que merece atenção é que não se trata apenas de cerca de 807 unidades habitacionais, mas de um uso misto que inclui escritórios, comércio, bicicletário e estacionamento. O entorno da estação Nakano já reúne demandas variadas: pessoas que moram sozinhas, casais em que ambos trabalham, profissionais de setores criativos, pessoas ligadas a universidades. Com a chegada de escritórios e lojas, mudam a população diurna dos dias úteis e a permanência a partir do fim da tarde, o que afeta também as condições de viabilidade de restaurantes, serviços e pequenas lojas do entorno. Pela escala do custo do projeto, também se percebe que é um empreendimento a ser lido com base em seus efeitos sobre a área, e não apenas sobre o quarteirão.
O que muda com os equipamentos públicos e a infraestrutura urbana
Ao avaliar os efeitos práticos de uma reurbanização, verificamos as ruas e os trajetos de pedestres antes do nome da marca do edifício. A Área Leste de Kakoi-cho é um projeto que não apenas intensifica o uso do solo diante da estação, mas também estrutura a infraestrutura de uma área que tinha muitas ruas estreitas e vias sem saída. Relacionando o conteúdo das obras com a forma de interpretá-lo na prática imobiliária, temos o seguinte.
| Item | Conteúdo verificável | Leitura na prática imobiliária |
|---|---|---|
| Ruas | Implantação da via de planejamento urbano Auxiliar nº 221 (16 m de largura) e da Via de Quarteirão nº 1 (14 m de largura) | Melhora a visibilidade para veículos e pedestres, tornando-se argumento de conveniência e de resiliência a desastres |
| Rede de pedestres | Plano para aumentar a circulação entre a estação Nakano e o Nakano Shiki no Toshi | Há espaço para mostrar nos materiais de divulgação não só a distância da estação, mas se o trajeto é realmente agradável de percorrer a pé |
| Passarela de pedestres | Segundo o comunicado da Mitsui Fudosan, a conexão por passarela de pedestres com a estação JR "Nakano" está prevista para o ano fiscal de 2029 | Como o fluxo de pessoas muda antes e depois da conclusão, convém separar os momentos de revisão das lojas térreas e dos aluguéis do entorno |
| Praças e áreas verdes | Implantação de uma paisagem verde ligada ao parque Shiki no Mori e da "Praça do Festival" (おまつり広場, omatsuri hiroba) | Torna possível divulgar a área não só como "perto da estação", mas incluindo permanência e uso para eventos |
| Prevenção de desastres | A implantação de infraestrutura viária e a formação de uma área urbana mais resiliente a desastres constam como objetivos | Em imóveis antigos de madeira ou de pequeno porte, explicar resistência sísmica, rotas de evacuação e iluminação das áreas comuns torna-se ainda mais importante |
| Bicicletário e estacionamento | Os usos principais incluem bicicletário, estacionamento etc. | Em Nakano, onde muitos usam bicicleta, melhorar a estrutura para bicicletas tende a ser um diferencial também nos imóveis do entorno |
É preciso atenção especialmente à passarela de pedestres, que não estará totalmente pronta no momento da conclusão. O novo quarteirão começa a funcionar com a inauguração do bairro em 2026, mas a conexão por passarela com a estação Nakano está prevista para o ano fiscal de 2029 (o ano fiscal japonês vai de abril a março). Portanto, nas decisões de investimento, é importante separar a "expectativa logo após a inauguração" da "circulação após a conexão da passarela". Partindo da premissa de que o fluxo de pessoas mudará em duas etapas ao longo de alguns anos, o planejamento dos momentos de locação e de venda fica menos sujeito a oscilações. Para um investidor brasileiro, acostumado a obras públicas com prazos incertos, vale notar que no Japão essas datas costumam ser publicadas com antecedência e cumpridas com razoável previsibilidade, o que permite planejar em torno delas.
Uma renovação da região da estação Nakano como um todo
Ao apresentar o local a clientes, explicar a mudança do entorno da estação Nakano como um todo comunica melhor do que recortar apenas a Área Leste de Kakoi-cho. Ao norte da área estão o Nakano Shiki no Toshi e o parque Nakano Shiki no Mori, e do lado da saída norte da estação continua uma renovação do uso do solo em grande escala. A Área Leste de Kakoi-cho é o quarteirão que, dentro desse movimento, acolhe a circulação do lado leste, de quem vai da estação ao Shiki no Toshi.
A explicação do Governo Metropolitano de Tóquio também inclui entre os objetivos a formação de uma rede de pedestres ligando a estação Nakano e o Nakano Shiki no Toshi. O comunicado da Mitsui Fudosan mostra que, após uma trajetória de cerca de 20 anos, a área renasceu como "Park City Nakano" e que será criado um amplo espaço verde ligado ao verde do parque Shiki no Mori. Ou seja, não é um empreendimento que se encerra nas instalações comuns do próprio edifício, mas um empreendimento conectado aos espaços públicos e ao parque diante da estação.
Em Nakano, subcultura, universidades, escritórios e moradias convivem a curta distância. Com o aumento não só dos moradores das novas torres residenciais, mas também de trabalhadores de escritório, visitantes e participantes de eventos, fica mais fácil apresentar os pequenos imóveis para locação e as lojas do entorno como parte de "um bairro onde se vive a pé". Por outro lado, nos imóveis pouco competitivos, a idade dos equipamentos e das áreas comuns passa a ser comparada de forma mais nítida do que antes. A elevação geral dos preços do entorno não é necessariamente um vento a favor para todos os imóveis existentes; a leitura realista é que ela vem acompanhada de polarização. Ao contrário do que ocorre em muitas cidades brasileiras, onde um bairro valorizado puxa para cima também os imóveis antigos, no Japão os edifícios mais velhos tendem a perder valor com a idade, e o contraste com um empreendimento novo pode até acentuar essa perda se o imóvel não for cuidado.
Três pontos práticos que proprietários de terrenos e imóveis devem observar
Quem acompanha apenas se "o preço do terreno vai subir com a reurbanização" acaba tomando decisões grosseiras. Para os proprietários do entorno, o mais prático é dividir a verificação em três frentes: captação de inquilinos, reformas e saída. A seguir, detalhamos o que observar em cada uma.
1. Condições de locação: explicar não só a proximidade da estação, mas os trajetos do dia a dia
Nos imóveis a uma distância caminhável da estação Nakano, a proximidade da estação já é destacada por muitos concorrentes. Daqui em diante, será importante mostrar de forma concreta o jeito de circular no dia a dia: a proximidade do parque Shiki no Mori, das lojas nos andares baixos, das praças e dos escritórios. Por exemplo, para quem mora sozinho, é possível destacar lojas que podem ser usadas no caminho de volta para casa e a sensação de amplitude do lado do parque. Para famílias, é possível complementar com áreas verdes, trajetos de pedestres e resiliência a desastres. Não encerrar as plantas de divulgação e os textos de apresentação apenas com a distância da estação é o que fará a diferença daqui em diante.
2. Prioridade de reformas: não deixar para depois as áreas comuns e a estrutura para bicicletas
Quando os andares baixos e as áreas externas do novo quarteirão ficam prontos, nos imóveis antigos do entorno ficam mais evidentes as diferenças de impressão na entrada, na iluminação, nos quadros de avisos, no depósito de lixo e no bicicletário. Cuidar das áreas comuns, que são as primeiras a serem vistas, e não só reformar o interior das unidades, está diretamente ligado à capacidade de atrair inquilinos. Especialmente em Nakano, onde muitos usam bicicleta, organizar as vagas para bicicletas, instalar cobertura e suportes e melhorar o acesso são áreas em que um investimento relativamente pequeno tende a dar resultado. Ao definir prioridades, a regra é começar pelos lugares que o visitante vê nos primeiros 10 segundos.
3. Estratégia de saída: pensar separadamente em 2026 e no ano fiscal de 2029
Depois da inauguração do bairro há o efeito novidade, mas, rumo ao ano fiscal de 2029, quando está prevista a conexão da passarela de pedestres, espera-se mais uma etapa de mudança na circulação. Se a ideia é vender, a decisão muda conforme se aproveite a repercussão de curto prazo ou se espere a avaliação após a conexão da passarela. Se a ideia é manter o imóvel, convém montar um plano para ajustar em etapas, até o ano fiscal de 2029, as áreas comuns, a fachada e o nível de aluguel. Para quem mede o retorno em reais, o câmbio iene-real é um fator adicional que reforça a vantagem de ter mais de uma janela de saída. Abaixo, um exemplo dos pontos de vista para organizar a análise em duas etapas.
| Período | Principais mudanças | Foco do proprietário |
|---|---|---|
| 2026 (antes e depois da inauguração do bairro) | Repercussão e aumento de visitantes com a conclusão, a grande inauguração do comércio e a chegada dos moradores | Renovar os textos de divulgação, melhorar a primeira impressão das áreas comuns, incluir as lojas vizinhas nos argumentos |
| Ano fiscal de 2029 (conexão da passarela prevista) | Nova mudança na circulação com a conexão da passarela de pedestres à estação Nakano | Reavaliar o nível de aluguel, rever a decisão entre vender e manter, verificar novamente as mudanças de trajeto |
A visão da INA: na reurbanização, observar a "operação após a conclusão"
Não avaliamos uma reurbanização apenas pelo momento em que o edifício fica pronto. Observamos, depois que o quarteirão existe, como as pessoas caminham por ali, onde permanecem e quais lojas passam a ser usadas no dia a dia. Na Área Leste de Kakoi-cho, sobrepõem-se cerca de 807 unidades habitacionais, escritórios descritos como concluídos com ocupação total, 8 lojas nos andares baixos, praças, áreas verdes e a futura conexão da passarela. Para os imóveis do entorno, isso não significa apenas "mais imóveis para comparação", mas também "mais valor de vida que pode ser explicado".
No entanto, por valorizarmos a confiança e a honestidade, também comunicamos as desvantagens com franqueza. Estar perto de uma reurbanização não faz a avaliação do imóvel subir automaticamente. Os inquilinos observam o caminho de volta da estação, a iluminação à noite, a limpeza da entrada, a facilidade para estacionar a bicicleta e a praticidade para receber encomendas e descartar o lixo. Quanto mais um grande empreendimento eleva o padrão do entorno, mais a qualidade de administração dos imóveis existentes é comparada pelo mesmo critério. A elevação do entorno é vento a favor para os imóveis bem cuidados e vento contrário para os abandonados.
E quem sustenta essa operação constante são, em última instância, as pessoas que lidam no dia a dia com os imóveis e os inquilinos. Consideramos as pessoas o nosso maior patrimônio porque são elas que conseguem traduzir uma grande mudança de ambiente, como uma reurbanização, em qualidade de administração cotidiana. Ler as mudanças do bairro com visão de longo prazo e acumular uma operação que faça sentido tanto para os proprietários quanto para os inquilinos envolvidos é, no fim, a forma mais segura de proteger o patrimônio. Para investidores no exterior, que não podem caminhar pelo bairro com frequência, essa presença local é o que transforma a notícia de uma reurbanização em decisão bem fundamentada.
Sobre o mesmo tema de reurbanização, também tratamos da relação entre nós de transporte e a prática imobiliária do entorno em análise do Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 da Área de Kumoidori 5-chome, em Kobe Sannomiya e em resumo do plano do Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 da Área de Toranomon 1-chome e 2-chome. Consulte também a explicação do Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 da Área 2 de Uomachi 3-chome e a página principal da categoria, a lista de artigos da rede imobiliária. Em Nakano, é importante ler o fluxo de pessoas diante da estação e a proximidade entre parque, moradias e escritórios com um olhar mais próximo de quem vive ali.
Resumo: o que verificar na Área Leste de Kakoi-cho
- O Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 da Área Leste de Kakoi-cho é uma reurbanização mista que renova cerca de 2,0 ha perto da saída norte da estação Nakano.
- O projeto de reurbanização urbana tipo 1 segue, em princípio, o método de conversão de direitos, e entender a estrutura de unidades de direito e unidades reservadas facilita a leitura dos efeitos.
- Inclui cerca de 807 unidades habitacionais, escritórios, 8 lojas nos andares baixos, bicicletário, estacionamento etc., e não é um simples empreendimento residencial.
- A via de planejamento urbano Auxiliar nº 221, a Via de Quarteirão nº 1, a rede de pedestres e o aumento da resiliência a desastres são pontos importantes.
- Foi concluído em 25 de abril de 2026, e a inauguração do bairro aconteceu em 29 de maio de 2026. A conexão por passarela de pedestres com a estação Nakano está prevista para o ano fiscal de 2029.
- Os proprietários do entorno devem pensar as condições de locação, a reforma das áreas comuns e a estratégia de saída em duas etapas: "2026" e "ano fiscal de 2029".
Perguntas frequentes
P1. Onde fica o Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 da Área Leste de Kakoi-cho?
R. Em Nakano 4-chome, distrito de Nakano, Tóquio. Fica perto da saída norte da estação Nakano, em uma posição em que a ligação com o Nakano Shiki no Toshi e o parque Nakano Shiki no Mori é importante. É mais fácil entendê-lo como o quarteirão que acolhe a circulação do lado leste, de quem vai da estação ao Shiki no Toshi.
P2. É uma reurbanização só de habitação?
R. Não é só de habitação. Os documentos do Governo Metropolitano de Tóquio indicam como usos principais habitação, escritórios, comércio, bicicletário, estacionamento etc. O comunicado da Mitsui Fudosan informa que o conjunto é composto por 2 torres residenciais, pela torre de escritórios "Nakano M-SQUARE" e por 8 lojas de varejo e alimentação nos andares baixos.
P3. Quando aparecem os efeitos sobre os imóveis para locação do entorno?
R. Após a inauguração do bairro em 2026, tendem a surgir a repercussão e mudanças no fluxo de visitantes. Além disso, como a conexão por passarela de pedestres com a estação Nakano está prevista para o ano fiscal de 2029, é preciso verificar novamente o fluxo de pessoas antes e depois dessa data. O mais prático é observar em duas etapas, de curto e de médio prazo.
P4. Por onde os proprietários do entorno devem começar?
R. Primeiro, verifique os trajetos de pedestres no local e entenda por qual caminho o seu imóvel é visto. Em seguida, recomendamos inspecionar as áreas comuns que influenciam a impressão antes da visita, como entrada, iluminação, bicicletário e depósito de lixo. Rever também os textos de divulgação, para que falem dos trajetos do dia a dia e não apenas da distância da estação, é eficaz.
Referências
- Departamento de Desenvolvimento Urbano do Governo Metropolitano de Tóquio (東京都都市整備局), "Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 da Área Leste de Kakoi-cho" (囲町東地区第一種市街地再開発事業)
- Distrito de Nakano (中野区), "Sobre o desenvolvimento urbano da área de Kakoi-cho" (囲町地区のまちづくりについて)
- Mitsui Fudosan Residential e Mitsui Fudosan (三井不動産レジデンシャル、三井不動産), "Park City Nakano concluído; inauguração do bairro em 29 de maio de 2026 (sexta-feira)"
