O "Projeto de Reurbanização Urbana de Classe 1 do Bairro Oeste de Koendori" em Udagawacho e Nannan 1-chome, no Distrito de Shibuya, está entrando em plena operação. Este projeto, com 33 andares acima do solo, aproximadamente 140 metros de altura e um custo total de projeto de aproximadamente ¥88,2 bilhões, recebeu a aprovação do Governo Metropolitano de Tóquio para o estabelecimento da associação em setembro de 2025, com planos visando o início da construção no exercício fiscal de 2027 e a conclusão no exercício fiscal de 2032. O que se destaca não é apenas a escala, mas também o método, raro no Japão, de transferir os "direitos aéreos" da Escola Primária Nannan para o edifício de reurbanização privado, com fundos privados cobrindo o custo de reconstrução de uma escola primária pública. Analisamos em detalhes como este projeto, distintivo entre a onda de reurbanizações ao redor da Estação de Shibuya, afetará os valores imobiliários da área.
Visão Geral do Projeto e HistóricoO Bairro Oeste de Koendori está localizado em Udagawacho e Nannan 1-chome dentro do Distrito de Shibuya, no lado sul da prefeitura do distrito, voltado para Shibuya Koendori. Os alvos da reurbanização são dois edifícios: o complexo de apartamentos de grande altura "Shibuya Holmes" (33 andares), concluído em 1975, e a Escola Primária Municipal de Shibuya Nannan (3 andares), concluída em 1964. Ambos ultrapassaram a marca de 50 anos, tornando urgente a sua substituição do ponto de vista da resistência sísmica e da prevenção de desastres.
O Distrito de Shibuya tomou uma decisão de planejamento urbano em janeiro de 2024 (Notificação do Distrito de Shibuya No. 4 de Reiwa 6), seguida de aproximadamente um ano e meio de preparação para o estabelecimento da associação. Em 22 de setembro de 2025, o Governo Metropolitano de Tóquio aprovou formalmente o estabelecimento da "Associação de Reurbanização Urbana do Bairro Oeste de Koendori", fazendo a transição do projeto das etapas preparatórias para a fase de avanço total. Tokyu Fudosan (também como membro participante da associação) e Shimizu Corporation estão designados como cooperadores do projeto, e a participação das duas empresas com ampla experiência de desenvolvimento na área de Shibuya melhora a credibilidade do projeto.
Escala do Projeto e Composição de Usos
O novo edifício de reurbanização terá 33 andares acima do solo e 4 abaixo, atingindo aproximadamente 140 metros de altura. Garante uma área total de construção de aproximadamente 70.000 m², incorporando uma combinação complexa de residências, escritórios, lojas, instalações de serviço, espaços multiuso e estacionamentos. A criação de um edifício de uso misto dessa envergadura a distância a pé da Estação de Shibuya melhorará significativamente a caminhabilidade e a conveniência de toda a área.
Os planos também incluem uma praça (aproximadamente 1.160 m²) a ser desenvolvida por meio da abolição do antigo caminho municipal e da consolidação do local. Instalações para acomodar aqueles que não podem retornar a suas casas e armazéns de preparação para emergências também estão planejados, o que significa que servirá não apenas como função comercial e residencial, mas também como base de prevenção de desastres para a área de Shibuya. Como a Estação de Shibuya é um terminal onde se concentram muitos passageiros e estudantes, esse desenvolvimento da infraestrutura de prevenção de desastres pode ser dito que sustenta a sensação de segurança em toda a comunidade.
O Esquema de "Aproveitamento de Direitos Aéreos" Notado em Nível Nacional
A maior característica deste projeto é o esquema de transferência dos "direitos aéreos (índice de aproveitamento não utilizado)" da Escola Primária Municipal de Shibuya Nannan para o edifício de reurbanização privado. Para entender este mecanismo, é necessário primeiro compreender o conceito de "direitos aéreos".
Os edifícios têm um limite máximo no índice de aproveitamento estabelecido pelo planejamento urbano. Quando o índice de aproveitamento realmente utilizado por um edifício cai significativamente abaixo desse limite máximo, a parcela não utilizada do índice de aproveitamento pode ser transferida e vendida como "direitos aéreos" para um local adjacente. A Escola Primária Nannan tem aproximadamente 91% de seu índice de aproveitamento não utilizado, e ao transferir esse excedente para o edifício de reurbanização atual, torna-se possível um edifício-torre com alto índice de aproveitamento que de outra forma não poderia ser realizado.
Em troca, o setor privado (associação de reurbanização e Tokyu Fudosan) assume o custo de reconstrução da Escola Primária Nannan (área total de construção de aproximadamente 21.830 m²). Uma estimativa de avaliação imobiliária avalia os direitos aéreos em aproximadamente ¥10 bilhões, com uma discrepância significativa em relação aos ¥5,2 bilhões divulgados pelo Distrito de Shibuya, o que também gerou debate na assembleia distrital. Em qualquer caso, um esquema onde o setor privado efetivamente assume o custo de reconstrução de uma escola pública é raro mesmo em nível nacional e está atraindo ampla atenção como modelo de parceria público-privada para futuras reurbanizações.
O pano de fundo que leva esse esquema a tomar forma reside na realidade que os governos locais enfrentam, que acham financeiramente difícil reconstruir instalações públicas envelhecidas de forma independente. O resultado é uma confluência de necessidades tanto de empresas privadas que obtêm um incentivo claro na forma de índice de aproveitamento, quanto de governos locais que podem renovar instalações públicas mantendo os encargos fiscais sob controle. Este esquema, que alinha os interesses dos setores público e privado alcançando tanto o desenvolvimento da infraestrutura urbana quanto a rentabilidade, pode ser dito que oferece aos governos locais sob restrições fiscais contínuas uma solução convincente.
Cronograma do Projeto e Progresso Atual
Este projeto está avançando de acordo com o seguinte cronograma.
| Momento | Conteúdo |
|---|---|
| Janeiro de 2024 | Decisão de planejamento urbano do Distrito de Shibuya (Notificação No. 4 de Reiwa 6) |
| 22 de setembro de 2025 | Aprovação do Governo Metropolitano de Tóquio para o estabelecimento da associação |
| Exercício fiscal 2026 (planejado) | Aprovação do plano de conversão de direitos |
| Exercício fiscal 2027 (planejado) | Início da construção |
| Exercício fiscal 2032 (planejado) | Conclusão |
Após a aprovação do estabelecimento da associação em setembro de 2025, os preparativos para a aprovação do plano de conversão de direitos no exercício fiscal de 2026 estão atualmente em andamento. A conversão de direitos é o procedimento para transferir os direitos sobre terras e edifícios existentes para direitos no novo edifício de reurbanização. Uma vez concluído isso, os detalhes de compensação para residentes existentes e detentores de direitos serão finalizados. Embora seja um projeto de longo prazo com aproximadamente 2 anos até o início da construção e aproximadamente 7 anos até a conclusão, o cronograma está avançando de forma constante.
Impacto nos Valores Imobiliários na Área de Shibuya Koendori
O Distrito de Shibuya registrou um preço médio por tsubo de ¥17,98 milhões nos preços de terrenos publicados de 2026 (alta de 12,32% em relação ao ano anterior), mostrando a 3.ª maior taxa de crescimento a nível nacional. Em particular, Sakuragaoka-cho no Distrito de Shibuya registrou a taxa de crescimento No. 1 nos preços de terrenos publicados em Tóquio (+28,99%), e os valores imobiliários continuam a aumentar em toda a área de Shibuya. Udagawacho e Nannan 1-chome, onde fica o Bairro Oeste de Koendori, também são áreas que se beneficiam dessa tendência de alta.
O impacto da reurbanização nos valores imobiliários é multifacetado. Em primeiro lugar, há a melhoria da atratividade da área por meio da criação de um complexo de grande altura. O avanço do uso misto comercial, de escritórios e residencial cria pressão ascendente nos níveis de aluguel e nos preços de transação ao redor. Em segundo lugar, há a melhoria da segurança por meio do desenvolvimento de infraestrutura de prevenção de desastres. Edifícios altamente resistentes a terremotos e instalações para quem não pode retornar a casa melhoram a resiliência de toda a área e elevam sua avaliação como ativo de longo prazo. Em terceiro lugar, a melhoria do ambiente educacional por meio da reconstrução da Escola Primária Nannan se torna um fator que atrai a demanda de famílias com filhos.
Por outro lado, durante os aproximadamente 5 anos do início da construção até a conclusão, o ruído, as vibrações e as restrições de tráfego decorrentes das obras de construção podem afetar o ambiente circundante. Nas imediações da Estação de Shibuya, as reurbanizações do Distrito Sul de Dogenzaka 2-chome e outras áreas também avançam em paralelo, e o progresso simultâneo de vários projetos de grande escala significa que um declínio temporário na conveniência também é antecipado. No entanto, considerando os benefícios após a conclusão, são necessárias decisões tomadas com uma perspectiva de longo prazo em direção à valorização dos ativos da área.
Ações que os Proprietários Devem Tomar
À luz da reurbanização do Bairro Oeste de Koendori, as seguintes ações são eficazes para proprietários que consideram ou mantêm imóveis na área de Shibuya-Harajuku.
Em primeiro lugar, é importante identificar o momento de aquisição de terrenos e edifícios dentro da área. À medida que a reurbanização se torna mais concreta, os preços tendem a subir antecipadamente. O período em torno da aprovação do plano de conversão de direitos no exercício fiscal de 2026 será uma fase focal, então a coleta aprofundada de informações é aconselhável.
Em seguida, vale a pena considerar a renovação e valorização dos imóveis existentes. À medida que o tráfego de pedestres para a área de reurbanização aumenta, a demanda por imóveis de aluguel e comerciais nas imediações também aumentará. Em vez de deixar os imóveis envelhecidos como estão, atualizá-los para espaços atraentes para residentes e usuários permitirá aproveitar a corrente ascendente da área.
Além disso, verificar e fortalecer o desempenho de prevenção de desastres e sísmico é essencial. Como evidenciado pela ênfase nas funções de base de prevenção de desastres na reurbanização do Bairro Oeste de Koendori, altos padrões de segurança são exigidos em toda a área de Shibuya. Realizar diagnósticos sísmicos de imóveis existentes e considerar a renovação se necessário levará à manutenção do valor dos ativos a longo prazo.
Resumo
Pontos essenciais do Projeto de Reurbanização Urbana de Classe 1 do Bairro Oeste de Koendori:
- Escala do projeto: 33 andares acima do solo, altura aprox. 140m, área total aprox. 70.000 m², custo total aprox. ¥88,2 bilhões
- Entidade do projeto: Associação de Reurbanização Urbana do Bairro Oeste de Koendori (com participação de Tokyu Fudosan e Shimizu Corporation)
- Maior característica: Um esquema de parceria público-privada notado a nível nacional onde os direitos aéreos da Escola Primária Nannan (avaliados em aprox. ¥10 bilhões) são transferidos para o edifício de reurbanização, com empresas privadas assumindo o custo de reconstrução da escola
- Cronograma: Início da construção no exercício fiscal de 2027, conclusão no exercício fiscal de 2032 (aprovação do plano de conversão de direitos planejada para o exercício fiscal de 2026)
- Impacto nos valores imobiliários: Os preços de terrenos publicados do Distrito de Shibuya subiram +12,32% em relação ao ano anterior, o 3.º maior aumento a nível nacional. Espera-se que a melhoria dos valores dos ativos da área continue mesmo após a conclusão da reurbanização
Perguntas Frequentes (FAQ)
P. Quando está planejada a conclusão?
R. A conclusão está planejada para o exercício fiscal de 2032. A construção começará no exercício fiscal de 2027, com aproximadamente 5 anos de obras de construção antes da conclusão. A aprovação do plano de conversão de direitos planejada para o exercício fiscal de 2026 será um marco importante.
P. O que acontecerá com os residentes atuais (residentes de Shibuya Holmes)?
R. Em um Projeto de Reurbanização Urbana de Classe 1, os titulares de direitos existentes podem transferir seus direitos sobre terras e edifícios anteriores para unidades e andares no novo edifício de reurbanização com base no plano de conversão de direitos. Os detalhes de compensação serão finalizados por meio da aprovação do plano de conversão de direitos (planejada para o exercício fiscal de 2026). Recomenda-se consultar a associação ou especialistas para mais detalhes.
P. O que acontecerá com a Escola Primária Nannan?
R. A Escola Primária Nannan está planejada para ser reurbanizada dentro do edifício de reurbanização atual com uma área total de construção de aproximadamente 21.830 m². Como compensação pela transferência de direitos aéreos, as empresas privadas assumirão os custos de reconstrução, e ela continuará operando como escola primária municipal do Distrito de Shibuya. A instalação envelhecida será renovada e melhorias no ambiente educacional são esperadas.
P. Há um impacto nos preços imobiliários na área circundante?
R. Os preços de terrenos publicados de 2026 do Distrito de Shibuya registraram um aumento de +12,32% em relação ao ano anterior, o 3.º maior no Japão, sendo a reurbanização um dos fatores nos aumentos de preços. Após a conclusão do Bairro Oeste de Koendori, esperam-se impactos positivos nos aluguéis e preços de transação dos imóveis circundantes graças às melhorias na conveniência, capacidade de prevenção de desastres e ambiente educacional da área. Durante o período de construção, também são necessárias decisões que incorporem a consideração de impactos temporários.
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Referências
- Distrito de Shibuya "Projeto de Reurbanização Urbana de Classe 1 do Bairro Oeste de Koendori" (12 de janeiro de Reiwa 6, Notificação No. 4, Decisão de Planejamento Urbano)
- Secretaria de Desenvolvimento Urbano da Metrópole de Tóquio "Projeto de Reurbanização Urbana de Classe 1 do Bairro Oeste de Koendori"
- Governo Metropolitano de Tóquio "Aprovação para o Estabelecimento da Associação de Reurbanização Urbana do Bairro Oeste de Koendori" (22 de setembro de 2025)
