A corrida de renovação urbana de Tóquio: um fenômeno do século | A transformação dos 5 distritos centrais e o futuro dos valores dos ativos

Tóquio está mudando. Depois das chamadas "três décadas perdidas" que se seguiram ao estouro da bolha econômica japonesa, a capital do Japão vive agora um ponto de virada histórico: uma onda de reurbanização sem precedentes. Em 2026, dezenas de grandes projetos avançam ao mesmo tempo nos cinco distritos centrais de Chiyoda, Chūō, Minato, Shinjuku e Shibuya, somando uma área construída de vários milhões de metros quadrados. Essa onda de "destruição e criação" está redesenhando não apenas a paisagem urbana, mas a própria estrutura de valor dos ativos imobiliários. Neste artigo, organizamos o panorama dos principais projetos, o impacto sobre o preço da terra e como investidores e famílias de alto patrimônio devem pensar o momento certo para investir.

Por que tanta reurbanização está se concentrando em Tóquio agora?

A onda atual de reurbanização em Tóquio é resultado de três fatores que se reforçam mutuamente.

O primeiro é o envelhecimento das construções. Grandes edifícios de escritórios e complexos multiuso concluídos durante o período da bolha (aproximadamente entre 1985 e 1992) estão chegando ao mesmo tempo ao fim de sua vida útil. Estimativas do Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão apontam que boa parte do estoque de escritórios da área central deve atingir o pico de envelhecimento ao longo da década de 2030. O fato de tantos edifícios chegarem juntos ao ponto de "só resta demolir" é o que está gerando essa simultaneidade de projetos de reurbanização.

O segundo fator é o fortalecimento da competitividade internacional. A designação de Zonas Especiais de Estratégia Nacional e de Distritos Especiais de Renascença Urbana tornou possível construir com alturas e coeficientes de aproveitamento que antes eram impensáveis. A visão do governo metropolitano de Tóquio de se firmar como "cidade financeira internacional", somada ao plano urbano voltado para 2040, tem impulsionado essa tendência.

O terceiro fator é a prevenção de desastres urbanos. A eliminação de áreas densamente ocupadas por construções de madeira, a ampliação de vias de transporte de emergência e a renovação da infraestrutura subterrânea são consideradas urgentes. Como preparação para o risco de um grande terremoto sob a capital, o avanço da resistência ao fogo e ao sismo está acelerando ainda mais a reurbanização em larga escala.

Com esses três fatores convergindo ao mesmo tempo, Tóquio vive o que muitos chamam de renovação urbana "de uma vez a cada cem anos".

Para o leitor brasileiro, vale destacar que o instrumento jurídico por trás de boa parte desses projetos, o chamado toshi saikaihatsu jigyō (projeto de reurbanização urbana) previsto na Lei de Reurbanização Urbana do Japão, não tem equivalente direto no Brasil. Ele se apoia sobretudo no mecanismo de kenri henkan (conversão de direitos), pelo qual o proprietário original de um terreno ou de uma unidade não é desapropriado nem indenizado em dinheiro, mas recebe, em troca de sua área, uma fração proporcional de piso no novo empreendimento construído no mesmo local. Esse desenho é bem diferente da lógica brasileira de desapropriação, prevista no Decreto-Lei 3.365/1941, em que o poder público retira a propriedade mediante indenização em dinheiro, e também da operação urbana consorciada do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001), instrumento mais próximo em espírito, que permite modificar índices urbanísticos de uma área delimitada por lei municipal específica em troca de contrapartidas dos empreendedores, mas sem o mecanismo de conversão automática de direitos de propriedade em metragem construída. Outra peça central do modelo japonês é o kumiai shikō (execução por associação de proprietários), cooperativa formada pelos próprios donos de terrenos e unidades para conduzir o projeto, algo estruturalmente distinto de uma operação urbana consorciada brasileira, que é conduzida pelo poder público municipal em parceria com incorporadoras. Por fim, o projeto só avança depois de uma toshi keikaku kettei (decisão de plano urbanístico) formal do governo metropolitano, etapa regulatória que se assemelha, em função, à aprovação de um plano diretor ou de uma lei de operação urbana consorciada no Brasil, ainda que os prazos e o grau de detalhamento técnico exigido sejam bastante diferentes.

Como interpretar os principais projetos nos cinco distritos centrais

A seguir, um panorama dos principais projetos em andamento ou já confirmados nos cinco distritos centrais de Tóquio.

Chiyoda — o Otemachi Gate Building e a evolução do polo financeiro

Na região de Ōtemachi e Marunouchi, segue em andamento uma grande reurbanização liderada pelo grupo Mitsubishi Estate. Um desses projetos, o Otemachi Gate Building, foi concluído em 31 de julho de 2026 em Uchikanda 1-chōme, no distrito de Chiyoda, como um edifício complexo de 26 pavimentos acima do solo e 3 subsolos, com cerca de 85.398 metros quadrados de área construída. Posicionado como ponto de articulação entre as regiões de Ōtemachi, Marunouchi e Yūrakuchō e a região de Kanda, o empreendimento vem sendo aberto por etapas: o MINORIWA, equipamento de apoio a negócios e indústria nas áreas de agricultura e alimentação, em 31 de agosto de 2026, e a zona comercial e o posto de informações turísticas a partir de 7 de setembro do mesmo ano. Do ponto de vista da concentração de funções financeiras internacionais, essa é uma peça importante para Tóquio competir com Hong Kong e Singapura. No Brasil, o polo financeiro mais próximo em escala e função é a Avenida Faria Lima e o entorno da Avenida Paulista em São Paulo, mas nenhum projeto brasileiro isolado se aproxima da escala de metragem construída e de altura discutida aqui.

Chūō — a Nihonbashi Torch Tower será, após a conclusão, a mais alta do Japão, com cerca de 385 metros

Na região de Tokiwabashi, em frente à saída Nihonbashi da Estação de Tóquio, avança o projeto "TOKYO TORCH", também liderado pela Mitsubishi Estate. O núcleo do projeto, a Torch Tower, terá 62 pavimentos acima do solo e 4 subsolos, cerca de 385 metros de altura e aproximadamente 553.000 metros quadrados de área construída, com conclusão prevista para o fim de março de 2028. As obras começaram em setembro de 2023 e, em setembro de 2025, teve início a montagem da estrutura metálica dos pavimentos acima do solo. Ao ser concluída, será o edifício mais alto do Japão, um complexo de escritórios, hotel, residências e comércio. O desenho urbano, organizado em torno da grande praça de aproximadamente 7.000 metros quadrados no centro do quarteirão, o "TOKYO TORCH Park", deve contribuir para elevar o valor de toda a região de Nihonbashi ao redor. Em termos de altura, a Torch Tower supera com folga qualquer torre residencial ou comercial já construída no Brasil, incluindo os edifícios mais altos de São Paulo e Balneário Camboriú.

Minato — o que a abertura completa da Takanawa Gateway City revela

Liderada pela JR East, a Takanawa Gateway City é uma grande cidade multiuso erguida sobre um terreno de 11 hectares que antes abrigava um pátio de manutenção ferroviária, ao norte da Estação de Shinagawa. A primeira fase foi aberta em março de 2025, com quatro torres altas (a mais alta com 175 metros) sendo inauguradas de forma sucessiva. O nascimento dessa cidade, que reúne intercâmbio internacional, indústria de tecnologia, moradia e comércio, está redefinindo de forma significativa o valor imobiliário da região sul de Minato. Como detalhamos em "O que é a reurbanização da região norte da Estação de Shinagawa? A torre gêmea de 115 metros e o impacto no valor imobiliário", a taxa de valorização da terra no entorno dessa área se destaca mesmo dentro do próprio distrito de Minato.

Shinjuku — a grande reurbanização da região sudoeste e o conceito de Urban Lobby

Em Shinjuku, várias reurbanizações avançam ao mesmo tempo. No distrito de Nishi-Shinjuku 3-chōme Oeste, estão planejadas torres gêmeas de cerca de 229 metros (torre norte) e cerca de 228 metros (torre sul), com aproximadamente 3.200 unidades residenciais, mas o cronograma foi adiado. Segundo a informação do distrito de Shinjuku (atualizada em 2 de abril de 2026), a previsão é de aprovação do plano de conversão de direitos e início das obras de demolição no ano fiscal de 2027, início das obras do edifício principal no ano fiscal de 2028 e conclusão no ano fiscal de 2035. Já o conceito "Urban Lobby", promovido pelo distrito de Shinjuku, propõe transformar o térreo dos conjuntos de arranha-céus em espaços públicos agradáveis para pedestres, com a meta de consolidar, até 2040, um polo de "negócios internacionais e turismo cultural".

Shibuya — os distritos de Shibuya 2-chōme Oeste e Miyamasuzaka

No distrito de Shibuya 2-chōme Oeste, um complexo com cerca de 322.200 metros quadrados de área construída tem conclusão prevista para o ano fiscal de 2029, formado pelo Bloco B, o mais alto, com 4 subsolos e 41 pavimentos acima do solo e cerca de 208 metros; pelo Bloco C, predominantemente residencial, com 2 subsolos e 41 pavimentos acima do solo e cerca de 175 metros; e pelo Bloco A, voltado ao comércio, com 1 subsolo e 5 pavimentos acima do solo e cerca de 50 metros. No distrito de Miyamasuzaka, um projeto com mais de 180 metros de altura e custo estimado em cerca de 243,1 bilhões de ienes deve ser concluído ao longo da década de 2030. A reurbanização ao redor da Estação de Shibuya segue avançando de forma contínua, e a concentração de comércio, cultura e moradia sustenta o valor imobiliário do distrito.

O que é o "efeito gravitacional" pelo qual a reurbanização eleva o preço da terra?

O impacto de grandes projetos de reurbanização sobre o preço da terra ao redor é chamado de "efeito gravitacional". Assim como a gravidade atrai objetos de grande massa, um megaprojeto de reurbanização atrai pessoas, capital e informação, elevando o valor dos imóveis na região vizinha.

Como detalhamos em "Análise completa do resultado da avaliação oficial de terrenos de 2026: os cinco anos consecutivos de alta e o impacto para os proprietários", tanto os terrenos comerciais quanto os residenciais seguem em alta havia cinco anos consecutivos. As regiões de Kōnan e Takanawa, em Minato, em particular, mostram taxa de valorização acima da média mesmo em comparação com distritos vizinhos, efeito que se espalha a partir da abertura da Takanawa Gateway City. Já a região de Ōtemachi e Marunouchi, em Chiyoda, mantém o maior valor entre todos os terrenos comerciais do Japão, sustentada pela expectativa em torno do projeto TOKYO TORCH.

O efeito gravitacional segue, em linhas gerais, duas fases no tempo. A primeira é o efeito de expectativa antes da conclusão, em que o preço da terra sobe de forma antecipada nos dois ou três anos entre o anúncio do projeto e o início e a conclusão das obras. A segunda é o efeito de aglomeração após a conclusão, em que o aumento da população comercial e de trabalho eleva de forma contínua o patamar de aluguéis e o preço das transações na região.

Como pensar o momento certo de investir — a "regra dos dois anos antes da conclusão" e suas armadilhas

Olhando para casos anteriores de grande reurbanização em Tóquio (Roppongi Hills em 2003, Tokyo Midtown em 2007, Toranomon Hills em 2014), nota-se uma tendência: os dois ou três anos antes da conclusão costumam oferecer o melhor equilíbrio entre custo de aquisição e potencial de valorização dos imóveis do entorno. Nesse momento, a sensação de realidade do projeto já aumentou e o preço da terra começa a subir, mas o valor ainda é contido se comparado ao pico após a conclusão.

Ainda assim, essa "regra" tem reservas importantes.

A primeira é a necessidade de avaliar a "qualidade" do projeto. A saúde financeira do empreendedor, a coerência do mix de usos e a conexão com o transporte público influenciam diretamente a capacidade de atração da região após a conclusão. Mesmo um projeto de grande escala pode sofrer com vacância de escritórios e de lojas se o mix de usos estiver descolado da necessidade real da região.

A segunda é a necessidade de ler o "contexto" da região. Dependendo de qual uso — escritório, residencial ou comercial — se torna o eixo principal do valor local, muda também o tipo de imóvel mais beneficiado. Ao redor da Takanawa Gateway, tende a haver mais benefício direto para moradia e locação de alto padrão; ao redor de Ōtemachi, o uso de escritórios tende a se beneficiar de forma mais direta.

A terceira é não ignorar o risco de excesso de oferta. Depois da conclusão de um grande empreendimento, é comum que projetos concorrentes sigam surgindo na mesma região, o que pode pressionar temporariamente para baixo aluguéis e preços. Como também apontamos em "Relatório de pesquisa sobre os principais projetos de reurbanização em Tóquio", é indispensável examinar com cuidado o equilíbrio entre oferta e demanda em cada região. No Brasil, esse mesmo risco de saturação já foi observado, por exemplo, em ciclos de lançamento concentrado de torres residenciais de alto padrão em bairros específicos de São Paulo e do Rio de Janeiro, em que a entrega simultânea de vários empreendimentos comprimiu temporariamente o valor de revenda por metro quadrado na região.

A visão da INA

Nós, da INA&Associates Co., Ltd., entendemos essa onda de reurbanização como "um momento em que se testa de verdade a competência de quem protege patrimônio". Nenhum imóvel se valoriza apenas por estar "perto de uma área de reurbanização". Pelo contrário: os imóveis que conseguem se beneficiar da reurbanização e os que perdem posição relativa depois da conclusão das obras se separam de forma bastante clara.

O que proponho a clientes de alto patrimônio não é a pergunta "em qual projeto entrar", mas sim aprofundar juntos a questão de "qual região, qual uso e qual momento de entrada combinam melhor com a carteira de cada um". Um planejamento patrimonial com visão de longo prazo é a chave para atravessar bem um período de transformação urbana como este, que só se repete a cada cem anos.

Conclusão

Essa onda de reurbanização não é uma simples reconstrução de prédios. É a redefinição da competitividade, da segurança e do apelo da cidade de Tóquio, e, junto com isso, uma redistribuição do valor dos ativos. Seguem os pontos principais:

• A onda de reurbanização de Tóquio é um ponto de virada histórico, resultado da soma de três fatores: envelhecimento das construções, competição internacional e prevenção de desastres.
• Nos cinco distritos centrais, vários megaprojetos avançam ao mesmo tempo, e a paisagem e a função da cidade devem mudar de forma significativa até 2035.
• Grandes reurbanizações elevam o preço da terra no entorno por meio do "efeito gravitacional". A avaliação oficial de terrenos de 2026 também mostrou alta acentuada nas áreas de reurbanização.
• Os dois ou três anos antes da conclusão costumam ser um bom momento para investir, mas é indispensável examinar a qualidade do projeto, o contexto da região e o risco de excesso de oferta.
• Em uma época em que se separam claramente os imóveis "beneficiados" e os "deixados para trás" pela reurbanização, é necessária uma capacidade de julgamento baseada em visão de longo prazo.

Perguntas frequentes (FAQ)

P1. Qualquer imóvel perto de uma área de reurbanização se valoriza?

R1. Não se pode afirmar isso de forma generalizada. O alcance do efeito gravitacional da reurbanização varia bastante conforme a escala do projeto, o uso previsto e a distância até o nó de transporte. Mesmo dentro da mesma área de reurbanização, é comum haver diferença clara na taxa de valorização entre um imóvel a até cinco minutos a pé da estação e outro a mais de dez minutos.

P2. A conclusão da Nihonbashi Torch Tower está prevista para o fim de março de 2028. Ainda assim faz sentido considerar imóveis na região desde já?

R2. Sim, faz sentido, mas é preciso rever a premissa. A conclusão está prevista para o fim de março de 2028: as obras já começaram em setembro de 2023 e, em setembro de 2025, teve início a montagem da estrutura metálica dos pavimentos acima do solo. O período de "dois ou três anos antes da conclusão", tido como o de melhor equilíbrio entre custo de aquisição e potencial de valorização, corresponde a 2025 e 2026, e essa janela já está passando. Assim, quem considera a região agora não está mais na fase de antecipar o efeito de expectativa antes da conclusão: o eixo da decisão passa a ser o quanto se pode esperar do efeito de aglomeração após a conclusão, ou seja, a elevação do patamar de aluguéis e da taxa de ocupação com o aumento da população que trabalha na região. Depois de verificar em que medida o mercado do entorno já incorporou a expectativa de abertura, é importante avaliar com cuidado o equilíbrio entre o custo de manutenção do investimento e o retorno esperado.

P3. Onde é possível acompanhar informações sobre os projetos de reurbanização?

R3. As informações de planejamento urbano do Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão (https://www.mlit.go.jp/toshi/city_plan/) e o site oficial do Departamento de Planejamento Urbano do governo metropolitano de Tóquio (https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/) são as fontes primárias mais confiáveis. Recomenda-se também acompanhar os anúncios e comunicados oficiais dos próprios empreendedores.

P4. Com a abertura da Takanawa Gateway City, qual região de Minato é a mais beneficiada?

R4. As regiões de Kōnan e Takanawa, dentro de um raio de cerca de dez minutos a pé da Estação Takanawa Gateway e da Estação de Shinagawa, são as mais diretamente beneficiadas. O aumento da população que trabalha na região está expandindo a demanda por serviços, o que eleva o comércio, a gastronomia e o mercado de locação residencial ao redor. Já regiões vizinhas como Tennōzu e Shibaura tendem a receber, na maioria dos casos, apenas um benefício indireto.

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Referências e fontes citadas

• Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão, "Planejamento e Reurbanização Urbana"
• Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão, "Sobre os projetos de reurbanização urbana"
• Departamento de Planejamento Urbano do governo metropolitano de Tóquio
• Avaliação oficial de terrenos de 2026 (Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão)