Tóquio está às vésperas de uma transformação histórica. Após os "Trinta Anos Perdidos" que se seguiram ao colapso da bolha econômica, a capital do Japão encontra-se agora num ponto de inflexão histórico: uma corrida sem precedentes de renovação urbana. Em 2026, dezenas de grandes projetos estão avançando simultaneamente nos cinco distritos centrais de Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku e Shibuya, com uma área total de andares que chega a milhões de metros quadrados.
Por que esta concentração de renovação agora?
A corrida atual de renovação urbana de Tóquio é impulsionada por três fatores que se reforçam mutuamente.
O primeiro é o envelhecimento dos edifícios. Grandes edifícios de escritórios e complexos de uso misto construídos durante a era da bolha (aproximadamente 1985-1992) estão atingindo simultaneamente o fim de suas vidas úteis.
O segundo é o fortalecimento da competitividade internacional. As designações de Zonas Estratégicas Nacionais tornaram possíveis edifícios com alturas e taxas de aproveitamento do solo antes inimagináveis.
O terceiro é a prevenção de desastres urbanos. A eliminação de zonas densamente habitadas com estruturas de madeira, o alargamento de vias de transporte de emergência e a modernização das infraestruturas subterrâneas tornaram-se urgentes.
Projetos principais nos 5 distritos centrais
Chiyoda — Otemachi e a evolução do hub financeiro
Na zona Otemachi/Marunouchi, um complexo misto de mais de 200 metros de altura avança para conclusão no exercício fiscal 2027, liderado pelo grupo Mitsubishi Estate.
Chuo — Nihonbashi Torch Tower: 390m, a mais alta do Japão na conclusão
A Torch Tower do projeto "TORCH TOKYO" atingirá 390 metros com conclusão prevista no exercício 2035 e aproximadamente 680.000 m² de área bruta, tornando-se o edifício mais alto do Japão.
Minato — O que sinaliza a abertura completa da Takanawa Gateway City
A Takanawa Gateway City, liderada pela JR East, é um grande desenvolvimento urbano de uso misto nos 11 hectares do antigo depósito ferroviário ao norte da estação Shinagawa. A fase 1 foi aberta em março de 2025, com quatro torres de grande altura (máx. 175m) abrindo em sequência.
Shinjuku — Grande projeto na saída sudoeste e o conceito Urban Lobby
No distrito oeste de Nishi-Shinjuku 3-chome, um complexo com torres gêmeas de 230m e mais de 3.200 unidades residenciais visa a conclusão no exercício 2029.
Shibuya — Distritos de Shibuya 2-chome Oeste e Miyamasaka
O distrito de Shibuya 2-chome Oeste com aproximadamente 320.000 m² e mais de 220m visa o exercício 2029; o distrito Miyamasaka com mais de 180m e custo de construção de aproximadamente 243,1 bilhões de ienes visa os anos 2030.
O "efeito gravitacional" pelo qual a renovação eleva os preços dos terrenos
O impacto das grandes renovações sobre os preços dos terrenos circundantes é chamado de "efeito gravitacional". Os preços dos terrenos comerciais e residenciais subiram por cinco anos consecutivos, especialmente na área de Konan e Takanawa em Minato.
Considerações sobre o momento de investimento
Analisando as grandes renovações passadas de Tóquio, 2 a 3 anos antes da conclusão tende a oferecer o melhor equilíbrio entre custos de aquisição e potencial de valorização. Qualidade do projeto, contexto da área e risco de oferta devem ser cuidadosamente avaliados.
A perspectiva da INA
Na INA&Associates Co., Ltd., vemos esta corrida de renovação como uma fase em que o verdadeiro valor do capital humano que protege ativos está sendo testado. O que proponho a clientes de alto patrimônio não é "a qual projeto aderir", mas aprofundar juntos a questão de qual imóvel melhor se alinha ao portfólio.
Resumo
- A corrida de renovação urbana de Tóquio resulta da convergência do envelhecimento de edifícios, da competição internacional e da prevenção de desastres.
- Múltiplos projetos de grande escala avançam simultaneamente nos 5 distritos centrais, transformando a cidade até 2035.
- As grandes renovações elevam os preços dos terrenos circundantes por meio do efeito gravitacional.
- 2 a 3 anos antes da conclusão costuma ser um bom momento para investir, mas é indispensável examinar rigorosamente a qualidade do projeto, o contexto da área e o risco de oferta.
