Extraído do site do Setagaya Ward.
Um projeto de renovação urbana em grande escala está planejado para a área ao redor da praça da estação, no lado sul da estação Chitose Karasuyama. O projeto prevê a reforma da área em frente à estação, centrada na construção de um complexo de arranha-céus com 34 andares acima do solo e dois andares abaixo, com aproximadamente 140 metros de altura, com instalações comerciais nos andares inferiores e edifícios residenciais nos andares superiores. Os preparativos estão em andamento para a realização da nova instalação, que será um marco na área.
Nome oficial do projeto de renovação e visão geral do local e da área
O nome oficial do projeto é Projeto de Reestruturação Urbana da Área Sul da Praça da Estação Chitose Karasuyama. O local do projeto está localizado em Minami Karasuyama 5-chome, Setagaya-ku, Tóquio, na área a leste da saída sul da Estação Chitose Karasuyama na Linha Keio, cercada pela Rota Auxiliar 216 da Estrada de Planejamento Urbano (estrada planejada) a leste, Ekimae-dori a sudoeste e a praça da estação atualmente planejada a norte. O projeto de reforma abrange uma área de aproximadamente 1,5 hectares, incluindo o local da praça da estação e todo o lado sul da estação.
Histórico e objetivos da reforma
Nas proximidades da estação Chitose Karasuyama, a estrutura da cidade está passando por grandes mudanças como resultado da construção de uma praça da estação e de uma estrada de planejamento urbano (Rota Auxiliar No. 216) em conjunto com a construção de uma travessia contínua de vários níveis da Linha Keio (aproximadamente 7,2 km entre as estações Sasazuka e Sengawa). Em resposta a esses desenvolvimentos, os proprietários de terras lançaram um "Grupo de Estudo de Desenvolvimento da Cidade" em 2015, que foi transformado em um "Comitê Preparatório de Desenvolvimento da Cidade" em 2020, e estabeleceram uma Associação Preparatória de Redesenvolvimento Urbano em dezembro de 2022 para iniciar a consideração em grande escala desse projeto de redesenvolvimento. O objetivo do projeto de renovação é renovar a área urbana dilapidada em frente à estação e melhorar o espaço público. Especificamente, uma nova praça de estação para trânsito seguro, recuos de construção para garantir linhas de fluxo favoráveis aos pedestres, a criação de um espaço de retenção e espaço verde em frente à estação e melhor preparação para desastres (edifícios à prova de terremotos e não inflamáveis e uma praça de prevenção de desastres) estão entre as metas do projeto. Por meio dessas medidas, o plano visa melhorar a animação da área e criar um ambiente seguro e confortável em frente à estação.
Proprietário do projeto e operadoras colaboradoras
O projeto está sendo promovido principalmente pela Chitose Karasuyama Station Square South Area Urban Redevelopment Preparatory Association, que é composta por detentores de direitos locais. No futuro, espera-se que a associação seja formalmente estabelecida como um projeto de renovação urbana do tipo 1 (execução da associação) com base na Lei de Renovação Urbana e que se torne a executora do projeto. As principais empresas imobiliárias Mitsui Fudosan Residential Co. e Mitsui Fudosan Co. estão participando como colaboradoras do projeto (desenvolvedoras), enquanto os serviços de consultoria estão sendo fornecidos pelo Takaha Urban Science Institute Co. No âmbito da parceria público-privada, estão sendo realizados procedimentos administrativos, ajuste de direitos e construção de consenso entre os proprietários de terras.
O que é o sistema de conversão de direitos | A reurbanização obriga ao "despejo"?
O "Projeto de Reestruturação Urbana do Tipo 1 (execução da associação)" para o qual este empreendimento pretende migrar futuramente adota o "sistema de conversão de direitos" previsto na Lei de Renovação Urbana. Trata-se de um mecanismo pelo qual a propriedade do terreno e do edifício ou o direito de locação existentes são, em princípio, substituídos de forma equivalente por uma unidade (piso de direito) no novo edifício, permitindo que o titular do direito permaneça dentro da área do projeto como titular de uma sala ou unidade do novo edifício após a reurbanização. Para quem não deseja a conversão de direitos, é possível optar por receber uma compensação em dinheiro e abrir mão do direito, ou por se mudar para fora da área, dentro de 30 dias após o aviso público de aprovação do estabelecimento da associação ou do plano do projeto. Não se trata de um sistema que force um despejo unilateral, mas, como a área e a localização da unidade de direito são determinadas com base no valor avaliado do ativo anterior, as condições variam de acordo com cada titular de direito.
Em relação a este distrito de Chitose Karasuyama, uma sessão explicativa realizada em conjunto pelo Setagaya Ward e pela associação preparatória de redesenvolvimento em junho de 2025 indicou que há cerca de 90 titulares de direitos, dos quais cerca de 70% concordam com a proposta de planejamento urbano. Na mesma sessão, a associação preparatória respondeu que "o mecanismo de conversão de direitos será conduzido de forma que ninguém fique impossibilitado de continuar seu negócio ou sem um lugar para morar" e que "nem a associação preparatória nem seus relacionados farão declarações no sentido de forçar os proprietários de terras a deixarem o local". Além disso, a sessão explicativa formal exigida por lei para locatários e arrendatários de edifícios e terrenos está prevista para ser realizada novamente após a decisão de planejamento urbano e o estabelecimento da associação, e ainda não havia sido realizada em junho de 2025.
Escala e estrutura do edifício planejado e configuração das instalações
Adaptado do site do Setagaya Ward.
O prédio planejado para reforma é um complexo de arranha-céus a ser construído na área ao sul da praça da estação. O esboço principal do projeto é o seguinte
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Escala do edifício: 34 andares acima do solo e 2 andares abaixo, com aproximadamente 140 m de altura.
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Composição de usos: principalmente apartamentos residenciais (andares superiores: 4-34) e instalações comerciais (andares inferiores: 1 subsolo a 3 acima do solo), bem como estacionamentos e salas de máquinas (2 subsolos a 3 acima do solo)
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Área total de piso: aproximadamente 78.700 m2 (plano proposto em 2023)
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Área do local: aproximadamente 1,5 ha (área total, incluindo o terreno da praça da estação, etc.)
A área de prédios baixos foi planejada para abrigar instalações comerciais que aumentarão a conveniência dos usuários da estação e dos residentes locais, e espera-se que atraia uma variedade de locatários, incluindo varejistas de produtos e restaurantes. A seção residencial deverá ser um condomínio de torres com várias centenas de unidades, projetado com a mais recente construção com isolamento sísmico para garantir a segurança. Haverá estacionamento subterrâneo e em prédios baixos para visitantes e residentes, com uma capacidade planejada de aproximadamente 120 carros para uso comercial e 200 carros para uso residencial. Como a praça da estação está incluída na área de renovação, espera-se que os edifícios estejam localizados no lado norte do local, e o projeto espacial será integrado à área da praça.
A parte residencial será para venda ou para aluguel? Qual será a faixa de preço?
Quanto à parte residencial planejada (andares superiores, do 4º ao 34º), ainda não foi confirmado, até setembro de 2026, nenhum anúncio oficial do Setagaya Ward, da associação preparatória de redesenvolvimento ou dos colaboradores do projeto (Mitsui Fudosan e Mitsui Fudosan Residential) sobre se será para venda ou para aluguel, nem sobre a faixa de preço ou o nome da marca do empreendimento. O projeto ainda está, neste momento, na fase de associação preparatória, antes da decisão de planejamento urbano, e espera-se que a política concreta de venda ou aluguel das unidades residenciais só seja definida após a formulação do plano de conversão de direitos e a aprovação do estabelecimento da associação. Para informações sobre o período de vendas ou a faixa de preço, consulte os futuros anúncios oficiais do Setagaya Ward e da associação preparatória.
Plano de desenvolvimento da praça da estação e do espaço aberto público
Além dos edifícios, a reforma do espaço público ao redor também é um dos principais pilares do projeto de reforma. No lado norte da área planejada, a 'North Square' será integrada à nova praça da estação e será um espaço animado onde eventos como cafés abertos e marche (mercados) poderão ser realizados por locatários comerciais de prédios baixos. No lado sul, uma "praça do lado sul" verde e tranquila foi planejada para oferecer um local para os pedestres descansarem e relaxarem, além de funcionar como uma praça de prevenção de desastres que pode ser usada para evacuação temporária e primeiros socorros no caso de um desastre. As calçadas ao redor do edifício também serão ampliadas para garantir um fluxo de pedestres seguro e confortável. A praça e o espaço aberto público criarão um novo espaço estagnado na área de saída sul, onde há menos praças do que no lado norte da estação, e melhorarão a circulação e a atratividade da área.
Relação com o edifício da estação e o projeto de travessia contínua de vários níveis da Linha Keio
Esta seção é um complemento para quem chegou aqui buscando pelo termo "edifício da estação Chitose Karasuyama". Na estação Chitose Karasuyama, está em andamento, separadamente, o "Projeto de Travessia Contínua de Vários Níveis da Linha Keio" (entre as estações Sasazuka e Sengawa, aproximadamente 7,2 km), conduzido pela Keio Corporation, que elevará a estação e os trilhos. Por outro lado, o "Projeto de Reestruturação Urbana da Área Sul da Praça da Estação Chitose Karasuyama", tratado neste artigo, é um projeto distinto, conduzido principalmente pelos titulares de direitos locais, e a Keio Corporation não participa como colaboradora deste redesenvolvimento. Na sessão de perguntas e respostas realizada pelo Setagaya Ward e pela associação preparatória de redesenvolvimento em junho de 2025, à pergunta "haverá um corredor de conexão nos andares superiores entre as instalações comerciais (do edifício de redesenvolvimento) e a estação elevada?", a associação preparatória respondeu que "não há planos de conectar a estação ferroviária e os andares superiores por um corredor". Observe que a atual estação Chitose Karasuyama da Linha Keio (edifício da estação) e o edifício de redesenvolvimento estão planejados para ser conectados por meio da praça em frente à estação, no nível do solo.
Período de construção e progresso atual
O projeto de remodelação está atualmente no estágio de planejamento para uma decisão de planejamento urbano e, em janeiro de 2025, o Setagaya Ward e a associação preparatória de remodelação organizaram conjuntamente uma sessão de instruções para os residentes locais, na qual o esboço do plano básico e o cronograma futuro foram explicados. O cronograma do projeto (como um guia aproximado) tem como objetivo uma decisão de planejamento urbano no ano fiscal de 2026, seguida pela aprovação formal para o estabelecimento de uma associação de redesenvolvimento e a formulação de um plano de conversão de direitos, antes de iniciar a construção, com o objetivo de concluir e colocar o edifício em serviço no ano fiscal de 2034. O trabalho preparatório está em andamento, incluindo consultas com o governo, preparação de um plano urbano preliminar e construção de consenso entre os detentores de direitos. Além disso, a associação preparatória para o redesenvolvimento criou um centro de intercâmbio local, o Chitokara Plaza, que continua a disseminar informações e trocar opiniões, e também está envolvido em atividades de publicidade, como exposições em eventos na área comercial local.
"Chitokara Plaza" | Centro de divulgação de informações sobre a reurbanização
O "Chitokara Plaza", centro de intercâmbio local instalado pela associação preparatória de redesenvolvimento, está localizado em Minami Karasuyama 5-chome 11-6, Setagaya-ku, e foi inaugurado com um evento de abertura realizado em 17 de maio de 2025. Trata-se de um espaço aberto anexo ao escritório da associação preparatória, com equipe da secretaria permanentemente presente, que divulga continuamente, por meio de painéis e maquetes, o andamento do projeto de redesenvolvimento e o desenvolvimento urbano ao redor da estação Chitose Karasuyama. Qualquer pessoa pode visitar livremente o local, que também serve de base para atividades de divulgação, como a participação em eventos das associações comerciais locais.
Design diferenciado, perspectiva e plano de ocupação
Espera-se que o projeto arquitetônico do projeto leve em consideração a paisagem circundante, apesar de sua grande escala, com as áreas de prédios baixos e altos sendo divididas em seções separadas, de acordo com a localização na frente da estação. A parte externa da seção de prédios baixos será projetada para ser amigável aos pedestres, com uma fachada aberta com muitas superfícies de vidro e um terraço verde (da perspectiva da imagem no estágio atual). Os andares superiores foram projetados para proporcionar luz natural e ventilação suaves e para ser um ponto de referência altamente visível de longe. Estruturalmente, o edifício será protegido como um edifício residencial de alto padrão, adotando a tecnologia de isolamento sísmico, e medidas contra desastres também serão incorporadas, como equipamentos de geração de energia de emergência e um estoque de prevenção de desastres. Embora ainda não tenham sido feitos anúncios concretos sobre os planos dos inquilinos, espera-se que o edifício atraia lojas que atendam à demanda local, como supermercados, restaurantes e empresas de serviços, aproveitando sua localização na frente da estação. Com o apoio da ampla experiência do Mitsui Fudosan Group, o colaborador do projeto, espera-se que o projeto melhore a atratividade do ambiente comercial e crie uma estrutura de instalações altamente conveniente.
No futuro, esse projeto de renovação passará para o estágio de realização, seguindo as decisões de planejamento urbano e as aprovações do projeto, a formulação de planos detalhados e os procedimentos de conversão de direitos. Como o projeto de remodelação de maior escala na área da estação Chitose Karasuyama, espera-se que, uma vez concluído, tenha um impacto significativo no estilo de vida local e no ambiente de negócios. O projeto está atraindo a atenção dos residentes e das empresas locais, e a atenção continuará a se concentrar no projeto detalhado, nas informações sobre os inquilinos e no início da construção, que serão anunciados no futuro. Espera-se que o projeto de renovação transforme a área ao sul da estação Chitose Karasuyama, transformando-a em um espaço novo, movimentado e conveniente em frente à estação.
Como os preços de transação estão de fato se movendo
Verificamos até que ponto a expectativa em torno da reurbanização já se reflete nos preços efetivamente praticados, usando os dados de preços de transações imobiliárias divulgados pelo Ministério do Território, Infraestrutura, Transportes e Turismo. A tabela a seguir compara as transações de apartamentos usados em Minami-Karasuyama (南烏山), no distrito de Setagaya, área onde está localizado o terreno do projeto (não inclui Kita-Karasuyama), com o conjunto do distrito de Setagaya.
| Ano | Nº de transações | Preço por m² nesta área (mediana) | Preço por m² em todo o distrito (mediana) |
|---|---|---|---|
| 2023 | 95 | ¥778.000 | ¥968.000 |
| 2024 | 62 | ¥890.000 | ¥1.000.000 |
| 2025 | 95 | ¥778.000 | ¥1.037.000 |
| 2026 (apenas o 1º trimestre) | 16 | ¥807.000 | ¥1.100.000 |
De 2023 a 2025, enquanto o conjunto do distrito de Setagaya subiu +7,1%, a área de Minami-Karasuyama ficou estável, com ±0,0%. O patamar já era cerca de 20% inferior à média do distrito, e essa diferença, na verdade, ampliou-se.
Em valores absolutos, as transações a partir de 2025 tiveram mediana de ¥36 milhões e área privativa de 55 m², com cerca de metade das transações situadas na faixa de ¥19 milhões a ¥64 milhões. ¥36 milhões por 55 m² é uma faixa de preço acessível dentro do distrito de Setagaya.
Fonte: elaborado pela INA&Associates Inc. a partir das "Informações sobre preços de transações imobiliárias" (Ministério do Território, Infraestrutura, Transportes e Turismo), da Biblioteca de Informações Imobiliárias do MLIT (国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/). Baseado nos dados disponíveis em setembro de 2026. Os trimestres mais recentes são valores provisórios, pois novas transações são acrescentadas posteriormente.
A visão da INA (setembro de 2026)
Daqui em diante não se trata de material publicado, e sim da nossa própria avaliação.
A reurbanização de Chitose Karasuyama ainda não faz efeito nos preços de transação. Enquanto o conjunto do distrito de Setagaya subia, a área permaneceu estável, e a diferença em relação à média do distrito se ampliou.
Entendemos que a razão está na fase do empreendimento. Enquanto os edifícios não tomam forma, o comprador que adquire para morar julga o preço olhando a cidade tal como ela é hoje. A obra de travessia contínua de vários níveis da Linha Keio corre em paralelo, e ainda há tempo até a conclusão. A expectativa passa a compor o preço a partir do momento em que a fisionomia da cidade começa a mudar de forma visível.
Por outro lado, um patamar de 55 m² por ¥36 milhões está entre os mais baratos dentro do distrito de Setagaya. O simples fato de essa faixa de preço subsistir em uma localização a 20 minutos de Shinjuku é, em si, uma característica de área ainda não reurbanizada.
Critérios de decisão para o investidor
- Avaliar a rentabilidade sem incorporar ao preço a expectativa da reurbanização. Só entram em análise os imóveis que se sustentam no patamar de aluguel atual.
- O momento em que a diferença em relação à média do distrito começar a diminuir será o sinal de que o mercado iniciou a incorporação. Como os dados de preços de transação são atualizados a cada trimestre, é possível acompanhá-los pelo mesmo procedimento.
- O divisor de águas é suportar o prazo de detenção até a conclusão das obras. Deve-se partir do pressuposto de que levará anos até o efeito aparecer nos preços.
Perguntas frequentes (FAQ)
P1. Quando será concluída a reurbanização do distrito sul da praça da estação Chitose Karasuyama?
R. De acordo com o cronograma (aproximado) apresentado pelo Setagaya Ward e pela associação preparatória de redesenvolvimento, a decisão de planejamento urbano está prevista para o ano fiscal de 2026, seguida pela aprovação do estabelecimento da associação e pela formulação do plano de conversão de direitos, com início das obras logo após, tendo como meta a conclusão do edifício e o início de sua operação no ano fiscal de 2034. No entanto, o projeto ainda está, neste momento, na fase preparatória, antes da decisão de planejamento urbano, e o cronograma pode variar de acordo com o andamento dos procedimentos futuros.
P2. A reurbanização vai forçar o despejo dos moradores?
R. No sistema de conversão de direitos previsto para este projeto, os titulares de direitos existentes podem, em princípio, substituir seus direitos de forma equivalente por uma unidade (piso de direito) no novo edifício e permanecer dentro da área do projeto. Também é possível optar por receber uma compensação em dinheiro e abrir mão do direito, ou por se mudar para fora do distrito; não se trata, portanto, de um despejo forçado unilateral. A sessão explicativa formal para locatários e arrendatários está prevista para ser realizada novamente após a decisão de planejamento urbano e o estabelecimento da associação.
P3. Qual é o papel da Mitsui Fudosan?
R. A Mitsui Fudosan Co. e a Mitsui Fudosan Residential Co. foram selecionadas como colaboradoras do projeto (incorporadoras) por meio de um concurso público realizado pela associação preparatória de redesenvolvimento. Juntamente com a consultoria Takaha Urban Science Institute Co., elas apoiam a formação de consenso entre os proprietários de terras e a elaboração do plano do projeto.
P4. Este é um plano diferente da atual estação Chitose Karasuyama da Linha Keio (edifício da estação)?
R. Sim, é um plano diferente. A elevação da estação por meio do "Projeto de Travessia Contínua de Vários Níveis da Linha Keio", conduzido pela Keio Corporation, e este projeto de redesenvolvimento, conduzido principalmente pelos titulares de direitos locais, são empreendimentos distintos, e não há, até o momento, nenhum plano de corredor de conexão direta entre os dois.
