A aproximadamente 1.100 metros a sudoeste da Estação de Shinjuku, perto da Estação Hatsudai na Linha Keio, um dos maiores projetos de reurbanização de Tóquio está em andamento em Nishi-Shinjuku 3-chome. Este é o "Projeto de Reurbanização Urbana de Primeiro Tipo do Distrito Oeste de Nishi-Shinjuku 3-chome", centrado em torres gêmeas — Torre Norte de 63 andares e aproximadamente 229m, Torre Sul de 62 andares e aproximadamente 228m — compreendendo um complexo de uso misto em grande escala com aproximadamente 3.200 unidades residenciais no total e uma área total de aproximadamente 383.578 m². O cronograma foi revisado devido ao desafio comum do setor de aumento dos custos de construção, tornando crucial para investidores imobiliários e residentes e trabalhadores da área se manterem atualizados sobre os últimos desenvolvimentos.
Visão Geral do Projeto e Contexto
A área do projeto abrange aproximadamente 4,6 hectares em partes de Nishi-Shinjuku 2-chome, 3-chome e 4-chome no distrito de Shinjuku. A zona alvo está densamente povoada de edifícios envelhecidos construídos antes de 1981, e problemas de prevenção de incêndios têm sido apontados há muitos anos. O projeto é desenvolvido com o objetivo de melhorar fundamentalmente este ambiente urbano e criar um "centro de uso misto para vitalidade e intercâmbio".
O executor é a "Associação de Reurbanização do Distrito Oeste de Nishi-Shinjuku 3-chome", que recebeu aprovação do Governo Metropolitano de Tóquio em 1º de fevereiro de 2023. Grandes empresas e instituições públicas, incluindo Nomura Real Estate, Sumitomo Corporation, Tokyo Tatemono e a Metropolitan Non-Combustible Construction Corporation, participam como incorporadores membros, com a Maeda Construction Company selecionada como empreiteira de negócios designada. O custo do projeto é de aproximadamente 238,7 bilhões de ienes (atualmente em revisão), posicionando-o como um grande projeto que combina empresa privada e colaboração governamental.
Detalhes do Plano de Edifício e Instalações
Bloco A-1 (Torres Gêmeas)
O bloco A-1, o núcleo deste projeto, contará com duas torres ultra-altas lado a lado. A Torre Norte tem 63 andares acima do solo, 4 abaixo e 2 níveis de cobertura, com uma altura de aproximadamente 229,4m e uma área total de aproximadamente 183.782 m², enquanto a Torre Sul tem 62 andares acima do solo, 4 abaixo e 2 níveis de cobertura, com uma altura de aproximadamente 228,4m e uma área total de aproximadamente 194.987 m² — uma escala magnífica. O bloco A-1 tem aproximadamente 3.200 unidades no total, uma área do terreno de aproximadamente 29.630 m² e uma área total combinada das duas torres de aproximadamente 378.769 m². O programa centra-se no uso residencial, com uma mistura planejada de lojas, escritórios, instalações de apoio à vida diária, creches e estacionamentos. O surgimento de torres gêmeas desta escala na área de Nishi-Shinjuku transformará fundamentalmente o horizonte da cidade.
Blocos A-2 e A-3 (Edifícios de Baixa Altura de Uso Misto)
O Edifício A-2 (9 andares acima do solo, 1 abaixo) e o Edifício A-3 (9 andares acima do solo), desenvolvidos em conjunto com as torres, incorporam residências e lojas, com o Edifício A-3 incluindo também um salão comunitário do bairro. A filosofia de design reflete a continuidade com a comunidade local enquanto reconstrói a base de vida dos residentes existentes.
Contribuição Pública (Rede de Pedestres e Prevenção de Desastres)
A importância do projeto além do mero desenvolvimento privado também é evidente em suas substanciais contribuições públicas. Os planos incluem o desenvolvimento de uma praça de prevenção de desastres de aproximadamente 4.500 m², o fortalecimento da rede de pedestres segura e confortável, e a melhoria de estradas e instalações de abrigo temporário. Também está alinhado com o "Conceito de Urban Lobby de Nishi-Shinjuku" promovido pelo Governo Metropolitano de Tóquio e pelo Distrito de Shinjuku, bem como com as Diretrizes de Reurbanização de Nishi-Shinjuku formuladas em fevereiro de 2025. O Dia em que Nishi-Shinjuku se Torna uma "Cidade para Caminhar"
Cronograma e Últimos Desenvolvimentos
Por que o Início da Construção foi Adiado para o Ano Fiscal de 2028
De acordo com as últimas perspectivas de janeiro de 2026, espera-se que a construção seja atrasada dois anos desde o ano fiscal de 2026 originalmente planejado até o ano fiscal de 2028. A razão principal é que o aumento acentuado nos preços dos materiais de construção e nos custos de mão de obra forçou uma revisão do custo total do projeto. Este é um desafio estrutural que enfrentam os grandes projetos de reurbanização em todo o Japão — não apenas em Nishi-Shinjuku.
As mudanças no cronograma são as seguintes:
| Etapa | Plano Original | Últimas Perspectivas (janeiro de 2026) |
|---|---|---|
| Início da demolição do edifício existente | Dezembro de 2025 | Ano fiscal de 2027 |
| Aprovação do plano de conversão de direitos | Ano fiscal de 2026 | Ano fiscal de 2026 (sem alterações) |
| Início da construção | Ano fiscal de 2026 | Ano fiscal de 2028 |
| Conclusão do projeto (entrega) | Anos fiscais 2032–2035 | Ano fiscal de 2035 |
Embora os atrasos na construção e na conclusão possam parecer notícias negativas para os investidores, o que importa é o alto grau de certeza indicado por "decisão de planejamento urbano finalizada e associação estabelecida". A aprovação do plano de conversão de direitos permanece no cronograma previsto para o ano fiscal de 2026, e o risco de o projeto ser abandonado é considerado extremamente baixo. Mesmo com o início da construção atrasado, a estrutura do projeto em direção à conclusão no ano fiscal de 2035 é mantida.
Impacto no Mercado Imobiliário Local
Tendências na Área de Nishi-Shinjuku conforme os Preços de Terrenos Publicados de 2026
Nos preços de terrenos publicados de 2026 (Reiwa 8), o Distrito de Shinjuku registrou um forte aumento com um preço médio de terreno de 4,33 milhões de ienes/m² (aumento de 12,88% ao ano). O preço médio de terrenos comerciais foi de 6,15 milhões de ienes/m² (aumento de 13,77% a.a.), e o preço médio de terrenos residenciais foi de 1,13 milhão de ienes/m² (aumento de 11,21% a.a.), ambos superando largamente as taxas de crescimento nacionais. A área de Nishi-Shinjuku tem incorporado continuamente o potencial de reurbanização nos preços dos terrenos, e a estrutura é tal que pressão adicional de alta será adicionada à medida que a construção avança em direção à conclusão.
Últimos Desenvolvimentos no Plano de Reurbanização do Distrito da Saída Oeste da Estação de Shinjuku
Impacto da Reurbanização nos Valores Imobiliários Vizinhos
A grande nova oferta de aproximadamente 3.200 unidades pode parecer à primeira vista exercer pressão sobre os preços de aluguel vizinhos. No entanto, o que é importante é que este projeto abrigará não apenas residências, mas uma mistura complexa de lojas, escritórios, instalações de apoio à vida diária e creches. À medida que a comodidade de vida melhora significativamente e o grau em que a vida diária pode ser completada a pé aumenta, espera-se que a demanda geral de aluguel da área receba um impulso.
Além disso, embora a área de Hatsudai/Nishi-Shinjuku 3-chome tenha sido tratada tradicionalmente como uma "zona de perfil ligeiramente mais baixo" dentro de Nishi-Shinjuku, a conclusão das torres gêmeas de classe 230m deve elevar significativamente seu perfil. Isso também apoiará os preços de apartamentos usados.
Efeito de Sinalização da Participação de Grandes Incorporadores
A participação da Nomura Real Estate, Sumitomo Corporation e Tokyo Tatemono — três das principais empresas imobiliárias nacionais do Japão — como incorporadores membros é um sinal importante que demonstra o nível de gestão de riscos e a confiabilidade das projeções de receita. Esses incorporadores decidiram participar após realizar suas próprias pesquisas de mercado e simulações financeiras, e sua participação continuada significa um forte compromisso com o projeto.
Ações que os Proprietários Devem Tomar
Para proprietários de imóveis com ativos perto do Distrito Oeste de Nishi-Shinjuku 3-chome, há pontos a considerar nesta fase. Primeiro, o cronograma de aproximadamente 10 anos até a conclusão significa que não há urgência em decidir "se vender agora". Por outro lado, à medida que a atividade de demolição e construção se intensifica a partir do ano fiscal de 2027, pode haver mudanças temporárias no ambiente de vida, como ruído de construção e restrições de tráfego nas proximidades. Para aqueles que administram propriedades de aluguel, recomenda-se divulgação cuidadosa de informações aos inquilinos e consideração de revisões de aluguel e condições contratuais conforme necessário.
Também é importante monitorar continuamente como a demanda de aluguel na área tenderá com o aumento da oferta após a conclusão. O impacto diferirá muito entre propriedades que competem com novos apartamentos em torre e aquelas que se beneficiam de maior comodidade de vida.
Visão Geral da Reurbanização da Área da Estação de Shibuya e seu Impacto nos Valores Imobiliários
Resumo
Pontos-chave do Projeto de Reurbanização Urbana de Primeiro Tipo do Distrito Oeste de Nishi-Shinjuku 3-chome:
- Escala: O maior desenvolvimento de Nishi-Shinjuku, centrado em torres gêmeas — Torre Norte de 63 andares/~229m e Torre Sul de 62 andares/~228m — com aproximadamente 3.200 unidades totais e área total de ~383.578 m²
- Estrutura: Nomura Real Estate, Sumitomo Corporation e Tokyo Tatemono como incorporadores membros participantes; Maeda Construction Company como empreiteira de negócios designada
- Cronograma: Devido ao aumento dos custos de construção, o início foi adiado do ano fiscal de 2026 para 2028. Aprovação do plano de conversão de direitos: ano fiscal de 2026; conclusão: ano fiscal de 2035
- Tendências de Preços de Terrenos: Os preços de terrenos publicados de 2026 do Distrito de Shinjuku têm média de +12,88%, continuando um alto nível de aumento
- Perspectiva de Investimento: Com o respaldo da certeza das decisões de planejamento urbano finalizadas e da associação estabelecida, o potencial de valorização de longo prazo da área é alto
Em vez de reagir às mudanças de curto prazo do atraso na construção, é importante desenvolver uma estratégia de ativos com a visão de longo prazo da conclusão no ano fiscal de 2035.
Perguntas Frequentes (FAQ)
P1. Em que fase está atualmente a reurbanização do Distrito Oeste de Nishi-Shinjuku 3-chome?
A Associação de Reurbanização Urbana recebeu aprovação de estabelecimento do Governo Metropolitano de Tóquio em fevereiro de 2023, e o projeto está atualmente na fase de formulação do plano de conversão de direitos. A aprovação do plano de conversão de direitos está prevista para o ano fiscal de 2026, e espera-se que a demolição de edifícios existentes comece no ano fiscal de 2027.
P2. Quando será a conclusão? Ouvi dizer que o cronograma mudou.
De acordo com as últimas perspectivas de janeiro de 2026, revisões de design estão sendo realizadas em resposta ao aumento dos preços de materiais de construção e custos de mão de obra, e o início da construção foi adiado do ano fiscal de 2026 originalmente planejado para o ano fiscal de 2028. Portanto, a conclusão do projeto é esperada no ano fiscal de 2035. As aprovações administrativas do estabelecimento da associação e da decisão de planejamento urbano foram concluídas, e a certeza do projeto é mantida.
P3. Quando o impacto nos mercados de aluguel e venda perto da zona de reurbanização começará a ser sentido?
O valor esperado para os preços dos terrenos já está refletido em certa medida nos preços de terrenos publicados de 2026 (+12,88% a.a.). Os impactos físicos (ruído, restrições de tráfego, etc.) se intensificarão após o início das obras de demolição no ano fiscal de 2027, e espera-se que o efeito de impulso da demanda se materialize plenamente após a conclusão no ano fiscal de 2035. No entanto, o prêmio psicológico pelo aumento do reconhecimento pode começar a se formar mesmo antes da conclusão.
P4. Qual é o significado da participação da Nomura Real Estate e Sumitomo Corporation?
A participação de grandes incorporadores como membros da associação significa que profissionais examinaram minuciosamente a rentabilidade e a viabilidade do projeto antes de se comprometerem. Isso funciona como um fator que reduz o risco de qualquer interrupção potencial do projeto, e influencia positivamente as decisões de empréstimo das instituições financeiras e a avaliação de imóveis próximos.
Referências
- Site Oficial da Prefeitura de Shinjuku
- Escritório de Desenvolvimento Urbano do Governo Metropolitano de Tóquio
- Comunicado de Imprensa do Governo Metropolitano de Tóquio (31 de janeiro de 2023)
- Comunicado de Imprensa da Nomura Real Estate (2 de fevereiro de 2023)
- Prefeitura de Shinjuku "Preços de Terrenos Publicados Reiwa 8"
Como os preços de transação estão de fato se movendo
Verificamos até que ponto a expectativa em torno da reurbanização já se reflete nos preços efetivamente praticados, usando os dados de preços de transações imobiliárias divulgados pelo Ministério do Território, Infraestrutura, Transportes e Turismo. A tabela a seguir compara as transações de apartamentos usados cujo nome de distrito contém "Nishi-Shinjuku (西新宿)" com o conjunto do distrito de Shinjuku.
| Ano | Nº de transações | Preço por m² nesta área (mediana) | Preço por m² em todo o distrito (mediana) |
|---|---|---|---|
| 2023 | 231 | ¥1.200.000 | ¥1.150.000 |
| 2024 | 218 | ¥1.326.000 | ¥1.257.000 |
| 2025 | 262 | ¥1.591.000 | ¥1.320.000 |
| 2026 (apenas o 1º trimestre) | 51 | ¥1.560.000 | ¥1.320.000 |
A taxa de alta de 2023 a 2025 foi de +32,6% em Nishi-Shinjuku e de +14,8% no distrito de Shinjuku como um todo. É uma alta mais de duas vezes superior à do conjunto do distrito e, mesmo no 1º trimestre de 2026, mantém um patamar 18% acima da média do distrito.
Em valores absolutos, as transações de apartamentos usados em Nishi-Shinjuku a partir de 2025 tiveram mediana de ¥65 milhões e área privativa de 45 m², com cerca de metade das transações situadas na faixa de ¥32,5 milhões a ¥140 milhões.
Fonte: elaborado pela INA&Associates Inc. a partir das "Informações sobre preços de transações imobiliárias" (Ministério do Território, Infraestrutura, Transportes e Turismo), da Biblioteca de Informações Imobiliárias do MLIT (国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/). Baseado nos dados disponíveis em setembro de 2026. Os trimestres mais recentes são valores provisórios, pois novas transações são acrescentadas posteriormente.
Complemento a partir dos números (setembro de 2026)
Daqui em diante não se trata de material publicado, e sim da nossa própria avaliação.
Nishi-Shinjuku é uma das poucas áreas em que a expectativa em torno da reurbanização já aparece nos preços efetivamente praticados. Em muitas áreas de reurbanização, a expectativa aparece primeiro nos preços dos terrenos e só depois se propaga às transações efetivas de apartamentos usados. Nishi-Shinjuku já registrava em 2025, nas transações efetivas, uma alta mais de duas vezes superior à média do distrito.
Avaliamos que o pano de fundo é o fato de várias reconstruções avançarem simultaneamente não apenas no Distrito Oeste de 3-chome, mas em toda a Nishi-Shinjuku. Ou seja, o mercado julgou que a área como um todo entrou em uma fase de renovação, e não que se trata de um empreendimento isolado.
Critérios de decisão para o investidor
- Decidir partindo do pressuposto de que a incorporação já avançou. Estamos na fase em que contas que pressupõem alta a partir daqui só devem ser montadas depois de confirmar seus fundamentos.
- Uma mediana de 45 m² de área privativa e ¥65 milhões mostra que o centro está no público solteiro e nos casais sem filhos (DINKS). A leitura da demanda por locação também precisa se ajustar a esse perfil.
- No 1º trimestre de 2026 o valor ficou estável, em ¥1.560.000/m². Os números do próximo trimestre permitirão confirmar se a alta fez uma pausa ou se o movimento foi pontual.
