A aproximadamente 1.100 metros a sudoeste da Estação de Shinjuku, perto da Estação Hatsudai na Linha Keio, um dos maiores projetos de reurbanização de Tóquio está em andamento em Nishi-Shinjuku 3-chome. Este é o "Projeto de Reurbanização Urbana de Primeiro Tipo do Distrito Oeste de Nishi-Shinjuku 3-chome", centrado em torres gêmeas — Torre Norte de 63 andares e aproximadamente 229m, Torre Sul de 62 andares e aproximadamente 228m — compreendendo um complexo de uso misto em grande escala com aproximadamente 3.200 unidades residenciais no total (plano do projeto aprovado em setembro de 2023). O cronograma foi revisado devido ao desafio comum do setor de aumento dos custos de construção, tornando crucial para investidores imobiliários e residentes e trabalhadores da área se manterem atualizados sobre os últimos desenvolvimentos.
O cronograma e as informações gerais do projeto apresentados neste artigo baseiam-se em informações públicas disponíveis em setembro de 2026 (Prefeitura de Shinjuku, "Projeto de Reurbanização do Distrito Oeste de Nishi-Shinjuku 3-chome (Em Construção)", atualizado em 2 de abril de 2026). Esses prazos podem variar conforme o andamento das obras.
Visão Geral do Projeto e Contexto
A área do projeto abrange aproximadamente 4,6 hectares em partes de Nishi-Shinjuku 2-chome, 3-chome e 4-chome no distrito de Shinjuku. A zona alvo está densamente povoada de edifícios envelhecidos construídos antes de 1981, e problemas de prevenção de incêndios têm sido apontados há muitos anos. O projeto é desenvolvido com o objetivo de melhorar fundamentalmente este ambiente urbano e criar um "centro de uso misto para vitalidade e intercâmbio".
O executor é a "Associação de Reurbanização do Distrito Oeste de Nishi-Shinjuku 3-chome", que recebeu aprovação do Governo Metropolitano de Tóquio em 1º de fevereiro de 2023. Grandes empresas e instituições públicas, incluindo Nomura Real Estate, Sumitomo Corporation, Tokyo Tatemono e a Metropolitan Non-Combustible Construction Corporation, participam como incorporadores membros, com a Maeda Construction Company selecionada como empreiteira de negócios designada. O custo do projeto é de aproximadamente 238,7 bilhões de ienes (atualmente em revisão), posicionando-o como um grande projeto que combina empresa privada e colaboração governamental.
Detalhes do Plano de Edifício e Instalações
Bloco A-1 (Torres Gêmeas)
O bloco A-1, o núcleo deste projeto, contará com duas torres ultra-altas lado a lado. A Torre Norte tem 63 andares acima do solo, 4 abaixo e 2 níveis de cobertura, com uma altura de aproximadamente 229,4m e uma área total de aproximadamente 183.782 m², enquanto a Torre Sul tem 62 andares acima do solo, 4 abaixo e 2 níveis de cobertura, com uma altura de aproximadamente 228,4m e uma área total de aproximadamente 194.987 m² — uma escala magnífica (plano do projeto aprovado em 8 de setembro de 2023). O plano mais recente em estudo pela associação (Prefeitura de Shinjuku, atualizado em abril de 2026) traz uma área total revisada de aproximadamente 180.180 m² para a Torre Norte e 192.845 m² para a Torre Sul. O bloco A-1 tem aproximadamente 3.200 unidades no total, uma área do terreno de aproximadamente 29.630 m² e uma área total combinada das duas torres de aproximadamente 378.769 m². O programa centra-se no uso residencial, com uma mistura planejada de lojas, escritórios, instalações de apoio à vida diária, creches e estacionamentos. O surgimento de torres gêmeas desta escala na área de Nishi-Shinjuku transformará fundamentalmente o horizonte da cidade.
Blocos A-2 e A-3 (Edifícios de Baixa Altura de Uso Misto)
O Edifício A-2 (9 andares acima do solo, 1 abaixo) e o Edifício A-3 (9 andares acima do solo), desenvolvidos em conjunto com as torres, incorporam residências e lojas, com o Edifício A-3 incluindo também um salão comunitário do bairro. A filosofia de design reflete a continuidade com a comunidade local enquanto reconstrói a base de vida dos residentes existentes.
Contribuição Pública (Rede de Pedestres e Prevenção de Desastres)
A importância do projeto além do mero desenvolvimento privado também é evidente em suas substanciais contribuições públicas. Os planos incluem o desenvolvimento de uma praça de prevenção de desastres de aproximadamente 4.500 m², o fortalecimento da rede de pedestres segura e confortável, e a melhoria de estradas e instalações de abrigo temporário. Também está alinhado com o "Conceito de Urban Lobby de Nishi-Shinjuku" promovido pelo Governo Metropolitano de Tóquio e pelo Distrito de Shinjuku, bem como com as Diretrizes de Reurbanização de Nishi-Shinjuku formuladas em fevereiro de 2025. O Dia em que Nishi-Shinjuku se Torna uma "Cidade para Caminhar"
O que acontece com os proprietários de terrenos? O mecanismo de conversão de direitos e o mal-entendido sobre "despejo"
Buscas como "reurbanização Nishi-Shinjuku 3-chome despejo" mostram que, em um projeto desta escala, é comum surgir preocupação sobre o que acontecerá com os atuais titulares de direitos. No entanto, os projetos de reurbanização urbana de Primeiro Tipo avançam legalmente não por meio de "despejo", mas por um mecanismo chamado "conversão de direitos". Segundo os materiais explicativos do Escritório de Desenvolvimento Urbano do Governo Metropolitano de Tóquio, os direitos até então existentes sobre os terrenos e edifícios do distrito são, em princípio, substituídos diretamente — sem troca de dinheiro — pelo piso do novo edifício a ser construído. Trata-se de um mecanismo que garante uma área de piso correspondente à avaliação patrimonial anterior; pela Lei de Reurbanização Urbana, também está prevista a opção de, dentro de 30 dias a partir da data de publicação da aprovação de estabelecimento da associação, solicitar compensação em dinheiro e se mudar para fora do distrito sem receber o piso de direitos.
O plano de negócios da Associação de Reurbanização do Distrito Oeste de Nishi-Shinjuku 3-chome, que recebeu aprovação de alteração em 8 de setembro de 2023, também registra explicitamente que, por se tratar de um projeto de reurbanização com um número elevado de titulares de direitos locais, os períodos de início da construção e de demolição dos edifícios existentes diferem entre as torres Norte e Sul, o que indica que a demolição e o início da construção das torres Sul e Norte foram deliberadamente escalonados considerando o impacto sobre a vida e as atividades comerciais de um grande número de titulares de direitos. O conteúdo específico do piso de direitos que cada titular receberá será definido no momento da aprovação do plano de conversão de direitos, agora prevista para o ano fiscal de 2027 segundo o plano mais recente da associação.
Cronograma e Últimos Desenvolvimentos
Por que o Início da Construção foi Adiado para o Ano Fiscal de 2028
Segundo o plano mais recente da associação, divulgado pela Prefeitura de Shinjuku (atualizado em abril de 2026), a aprovação do plano de conversão de direitos e o início da demolição dos edifícios existentes estão previstos para o ano fiscal de 2027, o início da construção para o ano fiscal de 2028, e a conclusão para o ano fiscal de 2035. O início da construção fica, assim, dois anos atrasado em relação ao ano fiscal de 2026 originalmente planejado. A razão principal deste atraso é que o aumento acentuado nos preços dos materiais de construção e nos custos de mão de obra forçou uma revisão do custo total do projeto. Este é um desafio estrutural que enfrentam os grandes projetos de reurbanização em todo o Japão — não apenas em Nishi-Shinjuku.
As mudanças no cronograma são as seguintes:
| Etapa | Plano Original | Plano mais recente da associação (meta) |
|---|---|---|
| Início da demolição do edifício existente | Dezembro de 2025 | Ano fiscal de 2027 |
| Aprovação do plano de conversão de direitos | Ano fiscal de 2026 | Ano fiscal de 2027 |
| Início da construção | Ano fiscal de 2026 | Ano fiscal de 2028 |
| Conclusão do projeto (entrega) | Anos fiscais 2032–2035 | Ano fiscal de 2035 |
Embora os atrasos na construção e na conclusão possam parecer notícias negativas para os investidores, o que importa é o alto grau de certeza indicado por "decisão de planejamento urbano finalizada e associação estabelecida". A aprovação do plano de conversão de direitos também foi adiada em um ano, para o ano fiscal de 2027, mas o risco de o projeto ser abandonado é considerado extremamente baixo. Mesmo com o início da construção atrasado, a estrutura do projeto em direção à conclusão no ano fiscal de 2035 é mantida.
Impacto no Mercado Imobiliário Local
Tendências na Área de Nishi-Shinjuku conforme os Preços de Terrenos Publicados de 2026
Nos preços de terrenos publicados de 2026 (Reiwa 8), o Distrito de Shinjuku registrou um forte aumento com um preço médio de terreno de 4,33 milhões de ienes/m² (aumento de 12,88% ao ano). O preço médio de terrenos comerciais foi de 6,15 milhões de ienes/m² (aumento de 13,77% a.a.), e o preço médio de terrenos residenciais foi de 1,13 milhão de ienes/m² (aumento de 11,21% a.a.), ambos superando largamente as taxas de crescimento nacionais. A área de Nishi-Shinjuku tem incorporado continuamente o potencial de reurbanização nos preços dos terrenos, e a estrutura é tal que pressão adicional de alta será adicionada à medida que a construção avança em direção à conclusão.
Últimos Desenvolvimentos no Plano de Reurbanização do Distrito da Saída Oeste da Estação de Shinjuku
Impacto da Reurbanização nos Valores Imobiliários Vizinhos
A grande nova oferta de aproximadamente 3.200 unidades pode parecer à primeira vista exercer pressão sobre os preços de aluguel vizinhos. No entanto, o que é importante é que este projeto abrigará não apenas residências, mas uma mistura complexa de lojas, escritórios, instalações de apoio à vida diária e creches. À medida que a comodidade de vida melhora significativamente e o grau em que a vida diária pode ser completada a pé aumenta, espera-se que a demanda geral de aluguel da área receba um impulso.
Além disso, embora a área de Hatsudai/Nishi-Shinjuku 3-chome tenha sido tratada tradicionalmente como uma "zona de perfil ligeiramente mais baixo" dentro de Nishi-Shinjuku, a conclusão das torres gêmeas de classe 230m deve elevar significativamente seu perfil. Isso também apoiará os preços de apartamentos usados.
Efeito de Sinalização da Participação de Grandes Incorporadores
A participação da Nomura Real Estate, Sumitomo Corporation e Tokyo Tatemono — três das principais empresas imobiliárias nacionais do Japão — como incorporadores membros é um sinal importante que demonstra o nível de gestão de riscos e a confiabilidade das projeções de receita. Esses incorporadores decidiram participar após realizar suas próprias pesquisas de mercado e simulações financeiras, e sua participação continuada significa um forte compromisso com o projeto.
Ações que os Proprietários Devem Tomar
Para proprietários de imóveis com ativos perto do Distrito Oeste de Nishi-Shinjuku 3-chome, há pontos a considerar nesta fase. Primeiro, o cronograma de aproximadamente 10 anos até a conclusão significa que não há urgência em decidir "se vender agora". Por outro lado, à medida que a atividade de demolição e construção se intensifica a partir do ano fiscal de 2027, pode haver mudanças temporárias no ambiente de vida, como ruído de construção e restrições de tráfego nas proximidades. Para aqueles que administram propriedades de aluguel, recomenda-se divulgação cuidadosa de informações aos inquilinos e consideração de revisões de aluguel e condições contratuais conforme necessário.
Também é importante monitorar continuamente como a demanda de aluguel na área tenderá com o aumento da oferta após a conclusão. O impacto diferirá muito entre propriedades que competem com novos apartamentos em torre e aquelas que se beneficiam de maior comodidade de vida.
Visão Geral da Reurbanização da Área da Estação de Shibuya e seu Impacto nos Valores Imobiliários
Nossa opinião
Ao observar a reurbanização do Distrito Oeste de Nishi-Shinjuku 3-chome, o que nos chama a atenção não é tanto a magnitude das especificações, mas sim a combinação entre "horizonte de tempo" e "grau de certeza". O adiamento do início da construção para o ano fiscal de 2028 é, sem dúvida, uma notícia um tanto decepcionante para quem esperava uma aceleração do projeto. No entanto, o aumento dos custos de construção é resultado de um fator externo temporário, e em um projeto que já obteve as aprovações administrativas de decisão de planejamento urbano e estabelecimento da associação, o atraso no início da construção é essencialmente diferente de um abandono do projeto.
Nos grandes projetos de reurbanização em curso nas metrópoles japonesas, o ponto central para a decisão de investimento imobiliário é justamente avaliar se se trata de um projeto que avançará com segurança. A sólida estrutura de incorporadores membros formada por Nomura Real Estate, Sumitomo Corporation e Tokyo Tatemono, somada à presença da Maeda Construction Company como empreiteira de negócios designada com histórico comprovado, são elementos que reforçam a confiabilidade da conclusão do projeto.
Ao pensar na formação de patrimônio com uma visão de longo prazo, não se pode ignorar que, após a conclusão, o surgimento de um centro de uso misto centrado em torres gêmeas de 230m elevará o status urbano de Nishi-Shinjuku 3-chome a um novo patamar. A conclusão prevista para o ano fiscal de 2035 está a cerca de 9 anos de distância, um horizonte de tempo plenamente relevante para investidores acostumados à posse de longo prazo de ativos. Nós, da INA&Associates株式会社, continuaremos acompanhando essas mudanças de valor de longo prazo na área, oferecendo informações transparentes para que os proprietários possam tomar decisões baseadas em dados confiáveis.
Resumo
Pontos-chave do Projeto de Reurbanização Urbana de Primeiro Tipo do Distrito Oeste de Nishi-Shinjuku 3-chome:
- Escala: O maior desenvolvimento de Nishi-Shinjuku, centrado em torres gêmeas — Torre Norte de 63 andares/~229m e Torre Sul de 62 andares/~228m — com aproximadamente 3.200 unidades totais (plano do projeto aprovado em setembro de 2023)
- Estrutura: Nomura Real Estate, Sumitomo Corporation e Tokyo Tatemono como incorporadores membros participantes; Maeda Construction Company como empreiteira de negócios designada
- Cronograma: Devido ao aumento dos custos de construção, o início foi adiado do ano fiscal de 2026 para 2028. Aprovação do plano de conversão de direitos: ano fiscal de 2027; conclusão: ano fiscal de 2035 (meta do plano mais recente da associação)
- Tendências de Preços de Terrenos: Os preços de terrenos publicados de 2026 do Distrito de Shinjuku têm média de +12,88%, continuando um alto nível de aumento
- Perspectiva de Investimento: Com o respaldo da certeza das decisões de planejamento urbano finalizadas e da associação estabelecida, o potencial de valorização de longo prazo da área é alto
Em vez de reagir às mudanças de curto prazo do atraso na construção, é importante desenvolver uma estratégia de ativos com a visão de longo prazo da conclusão no ano fiscal de 2035.
Perguntas Frequentes (FAQ)
P1. Em que fase está atualmente a reurbanização do Distrito Oeste de Nishi-Shinjuku 3-chome?
A Associação de Reurbanização Urbana recebeu aprovação de estabelecimento do Governo Metropolitano de Tóquio em fevereiro de 2023, e o projeto está atualmente na fase de formulação do plano de conversão de direitos. Segundo o plano mais recente da associação, a aprovação do plano de conversão de direitos e o início da demolição dos edifícios existentes estão ambos previstos para o ano fiscal de 2027.
P2. Quando será a conclusão? Ouvi dizer que o cronograma mudou.
Segundo o plano mais recente da associação, divulgado pela Prefeitura de Shinjuku (atualizado em abril de 2026), em resposta ao aumento dos preços de materiais de construção e custos de mão de obra, o início da construção foi adiado do ano fiscal de 2026 originalmente planejado para o ano fiscal de 2028. Portanto, a conclusão do projeto é esperada no ano fiscal de 2035. As aprovações administrativas do estabelecimento da associação e da decisão de planejamento urbano foram concluídas, e a certeza do projeto é mantida.
P3. Quando o impacto nos mercados de aluguel e venda perto da zona de reurbanização começará a ser sentido?
O valor esperado para os preços dos terrenos já está refletido em certa medida nos preços de terrenos publicados de 2026 (+12,88% a.a.). Os impactos físicos (ruído, restrições de tráfego, etc.) se intensificarão após o início das obras de demolição no ano fiscal de 2027, e espera-se que o efeito de impulso da demanda se materialize plenamente após a conclusão no ano fiscal de 2035. No entanto, o prêmio psicológico pelo aumento do reconhecimento pode começar a se formar mesmo antes da conclusão.
P4. Qual é o significado da participação da Nomura Real Estate e Sumitomo Corporation?
A participação de grandes incorporadores como membros da associação significa que profissionais examinaram minuciosamente a rentabilidade e a viabilidade do projeto antes de se comprometerem. Isso funciona como um fator que reduz o risco de qualquer interrupção potencial do projeto, e influencia positivamente as decisões de empréstimo das instituições financeiras e a avaliação de imóveis próximos.
Referências
- Site Oficial da Prefeitura de Shinjuku
- Escritório de Desenvolvimento Urbano do Governo Metropolitano de Tóquio
- Comunicado de Imprensa do Governo Metropolitano de Tóquio (31 de janeiro de 2023)
- Comunicado de Imprensa da Nomura Real Estate (2 de fevereiro de 2023)
- Prefeitura de Shinjuku "Preços de Terrenos Publicados Reiwa 8"
Como os preços de transação estão de fato se movendo
Verificamos até que ponto a expectativa em torno da reurbanização já se reflete nos preços efetivamente praticados, usando os dados de preços de transações imobiliárias divulgados pelo Ministério do Território, Infraestrutura, Transportes e Turismo. A tabela a seguir compara as transações de apartamentos usados cujo nome de distrito contém "Nishi-Shinjuku (西新宿)" com o conjunto do distrito de Shinjuku.
| Ano | Nº de transações | Preço por m² nesta área (mediana) | Preço por m² em todo o distrito (mediana) |
|---|---|---|---|
| 2023 | 231 | ¥1.200.000 | ¥1.150.000 |
| 2024 | 218 | ¥1.326.000 | ¥1.257.000 |
| 2025 | 262 | ¥1.591.000 | ¥1.320.000 |
| 2026 (apenas o 1º trimestre) | 51 | ¥1.560.000 | ¥1.320.000 |
A taxa de alta de 2023 a 2025 foi de +32,6% em Nishi-Shinjuku e de +14,8% no distrito de Shinjuku como um todo. É uma alta mais de duas vezes superior à do conjunto do distrito e, mesmo no 1º trimestre de 2026, mantém um patamar 18% acima da média do distrito.
Em valores absolutos, as transações de apartamentos usados em Nishi-Shinjuku a partir de 2025 tiveram mediana de ¥65 milhões e área privativa de 45 m², com cerca de metade das transações situadas na faixa de ¥32,5 milhões a ¥140 milhões.
Fonte: elaborado pela INA&Associates Inc. a partir das "Informações sobre preços de transações imobiliárias" (Ministério do Território, Infraestrutura, Transportes e Turismo), da Biblioteca de Informações Imobiliárias do MLIT (国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/). Baseado nos dados disponíveis em setembro de 2026. Os trimestres mais recentes são valores provisórios, pois novas transações são acrescentadas posteriormente.
Complemento a partir dos números (setembro de 2026)
Daqui em diante não se trata de material publicado, e sim da nossa própria avaliação.
Nishi-Shinjuku é uma das poucas áreas em que a expectativa em torno da reurbanização já aparece nos preços efetivamente praticados. Em muitas áreas de reurbanização, a expectativa aparece primeiro nos preços dos terrenos e só depois se propaga às transações efetivas de apartamentos usados. Nishi-Shinjuku já registrava em 2025, nas transações efetivas, uma alta mais de duas vezes superior à média do distrito.
Avaliamos que o pano de fundo é o fato de várias reconstruções avançarem simultaneamente não apenas no Distrito Oeste de 3-chome, mas em toda a Nishi-Shinjuku. Ou seja, o mercado julgou que a área como um todo entrou em uma fase de renovação, e não que se trata de um empreendimento isolado.
Critérios de decisão para o investidor
- Decidir partindo do pressuposto de que a incorporação já avançou. Estamos na fase em que contas que pressupõem alta a partir daqui só devem ser montadas depois de confirmar seus fundamentos.
- Uma mediana de 45 m² de área privativa e ¥65 milhões mostra que o centro está no público solteiro e nos casais sem filhos (DINKS). A leitura da demanda por locação também precisa se ajustar a esse perfil.
- No 1º trimestre de 2026 o valor ficou estável, em ¥1.560.000/m². Os números do próximo trimestre permitirão confirmar se a alta fez uma pausa ou se o movimento foi pontual.
