O projeto de reurbanização urbana de primeira categoria na área de Nishiazabu 3-chome Nordeste é um projeto de reurbanização urbana de primeira categoria que avança nos arredores de Nishiazabu 3-chome e Roppongi 6-chome, na cidade de Minato, Tóquio, a oeste de Roppongi Hills. A entidade executora é a Cooperativa de Reurbanização Urbana da Área Nordeste de Nishiazabu 3-chome, com a participação, como membros cooperados, da Nomura Real Estate Co., Ltd. e da Ken Corporation. A área do plano é de aproximadamente 1,6 hectare e fica na fronteira entre a função urbana de alta densidade do lado de Roppongi e o tecido urbano existente do lado de Nishiazabu; o projeto não se limita à renovação dos edifícios, mas também reorganiza o quarteirão, incluindo vias, passagens de pedestres, espaços de praça e áreas verdes.
No bloco A, que é o eixo do projeto, está prevista uma torre de uso misto com 54 andares acima do solo, 4 subsolos, 199,98 metros de altura, altura máxima de 201,20 metros e área construída total de 96.832 metros quadrados. O número total de unidades residenciais é de 498, com as residências do 6º ao 45º andar, o hotel do 46º ao 52º andar e, nos pavimentos inferiores, lojas e escritórios. O bloco A teve início no fim de março de 2025, com conclusão prevista para o fim de dezembro de 2029.
Antes disso, os blocos B2 e B3 já vinham avançando com obras que incluem a transferência temporária do templo Chokochi e do santuário Sakurada; o início das obras foi anunciado para dezembro de 2024 e a conclusão para julho de 2026. Em abril de 2019, havia sido apresentado um cronograma com início no ano fiscal de 2020 e conclusão no ano fiscal de 2025, que depois foi atualizado para o cronograma atual após a aprovação do plano de conversão de direitos e os procedimentos subsequentes. Neste momento, pode-se dizer que a construção da torre de grande altura e a reorganização dos quarteirões vizinhos, incluindo templos e santuários, estão se concretizando em etapas.
Visão geral do plano
| Item | Conteúdo |
|---|---|
| Nome do projeto | Projeto de reurbanização urbana de primeira categoria da área Nordeste de Nishiazabu 3-chome |
| Localização | Arredores de Nishiazabu 3-chome e Roppongi 6-chome, cidade de Minato, Tóquio |
| Executora | Cooperativa de Reurbanização Urbana da Área Nordeste de Nishiazabu 3-chome |
| Membros cooperados | Nomura Real Estate Co., Ltd., Ken Corporation |
| Área do distrito | cerca de 1,6 ha |
| Área do terreno | cerca de 7.690 metros quadrados |
| Área construída total | 96.832 metros quadrados (bloco A) |
| Altura | 199,98 m, altura máxima de 201,20 m (bloco A) |
| Número de andares | 54 andares acima do solo e 4 subsolos (bloco A) |
| Usos principais | Residências, hotel, lojas, escritórios, templos e santuários, áreas verdes, passagens de pedestres e vias internas do quarteirão |
| Unidades residenciais | 498 unidades (incluindo unidades dos titulares de direitos) |
| Construtora | Taisei Corporation (bloco A) |
| Aprovação | Plano de conversão de direitos aprovado |
| Início das obras | bloco A no fim de março de 2025, blocos B2 e B3 em dezembro de 2024 |
| Conclusão prevista | bloco A no fim de dezembro de 2029, blocos B2 e B3 em julho de 2026 |
Características do plano
A principal característica é a sobreposição vertical de residências, hotel, lojas e escritórios em uma torre de cerca de 200 metros no bloco A. A distribuição prevista das residências do 6º ao 45º andar e do hotel do 46º ao 52º andar foi divulgada; a distribuição das áreas das unidades residenciais e a alocação detalhada das áreas de escritórios e lojas não foram publicadas nos materiais públicos disponíveis; porém, o nome da bandeira do hotel foi anunciado oficialmente pela Nomura Real Estate em 30 de junho de 2026 (detalhes adiante). Essa superposição de usos posiciona o projeto como uma integração de moradia, estadia, trabalho e funções de recepção de visitantes na área adjacente a Roppongi Hills.
O projeto também se destaca por não se limitar à construção de uma única torre de grande altura, mas incluir uma reorganização gradual de todo o quarteirão. Nos blocos B2 e B3, as obras começam antes e incluem a transferência temporária do templo Chokochi e do santuário Sakurada, ajustando as instalações religiosas existentes e as relações de propriedade ao redor. Com o modelo de cooperativa de reurbanização urbana, o cronograma é dividido entre o bloco A e os blocos B2 e B3, mas no fim tudo é recomposto como uma infraestrutura urbana integrada.
Na renovação da infraestrutura urbana, estão previstas a ampliação da via auxiliar 10, a implantação de vias internas do quarteirão, a melhoria das rotas de pedestres e a instalação de passarelas para pedestres. A área do plano fica num ponto em que o tecido urbano denso atrás da Roppongi-dori encontra as ruas estreitas do lado de Nishiazabu; por isso, a organização do fluxo de veículos e pedestres, o reforço da prevenção de desastres e a garantia de rotas de evacuação em emergências são objetivos centrais da reurbanização. As lojas nos pavimentos inferiores, os espaços semelhantes a praças, as áreas verdes e as passagens de pedestres são posicionados como elementos centrais da reorganização do quarteirão, assim como a composição de usos no interior do edifício.
O que significa "plano de conversão de direitos aprovado"
O item "plano de conversão de direitos aprovado", que aparece na tabela acima, refere-se a um mecanismo específico dos projetos de reurbanização urbana de primeira categoria. O procedimento pelo qual os direitos dos titulares que possuíam o terreno e as edificações antes do projeto são convertidos em áreas construídas do novo edifício (pisos de direito) é chamado de "conversão de direitos"; na área Nordeste de Nishiazabu 3-chome, essa conversão recebeu a aprovação do governador de Tóquio em 15 de fevereiro de 2023. As áreas restantes que os titulares de direitos não adquirem são chamadas de "pisos reservados", e é por meio da aquisição e venda desses pisos pelos membros cooperados que parte dos recursos do projeto é garantida.
A construtora responsável pelas obras é a Taisei Corporation. A Cooperativa de Reurbanização Urbana da Área Nordeste de Nishiazabu 3-chome é a entidade do projeto, a Nomura Real Estate Co., Ltd. e a Ken Corporation atuam como membros cooperados responsáveis pelo planejamento e pelo financiamento, e a Taisei Corporation é responsável pela construção do bloco A; sob essa estrutura, as obras tiveram início no fim de março de 2025, após a aprovação do plano de conversão de direitos.
Relação com projetos e áreas vizinhas
A área do plano fica a oeste de Roppongi Hills e próxima ao grande conjunto de escritórios e comércio ao redor da estação Roppongi, enquanto do lado de Nishiazabu permanecem áreas residenciais, templos, santuários e ruas existentes. Por isso, este projeto não simplesmente prolonga o espaço urbano denso e vertical do lado de Roppongi; ele o reconecta ao lado de Nishiazabu por meio da TV Asahi-dori, da via auxiliar 10, das vias do quarteirão e das passagens de pedestres. A própria condição locacional faz deste projeto uma reurbanização que questiona não apenas o edifício, mas a qualidade da conexão entre os quarteirões.
Particularmente importante na relação com o entorno é a melhoria da circulação em direção a Roppongi Hills. Os materiais publicados indicam a implantação de passarelas para pedestres e de uma rede de circulação de pedestres, o que pode alterar o fluxo de pessoas do lado de Roppongi para o lado de Nishiazabu após a conclusão. Se as lojas dos pavimentos inferiores, os espaços semelhantes a praças e as passagens de pedestres funcionarem como previsto, o próprio edifício reurbanizado não será apenas um novo destino, mas também os trajetos de deslocamento e os pontos de permanência entre os quarteirões existentes serão reorganizados.
Além disso, este plano se destaca por avançar na área de Nishiazabu adjacente a Roppongi, dentro do centro de Minato, onde seguem ocorrendo grandes renovações. Como mostra o fato de que as obras nos blocos B2 e B3 são antecipadas com a transferência de templos e santuários, trata-se de uma reorganização que parte do ajuste com ativos existentes, e não de uma reurbanização que simplesmente limpa o terreno. A combinação da verticalização do bloco A, da preparação antecipada dos blocos B2 e B3 e da renovação das vias e da infraestrutura para pedestres cria uma nova superfície de conexão entre a função urbana do lado de Roppongi e a paisagem urbana do lado de Nishiazabu.
O hotel dos andares superiores foi definido: "Capella Tokyo"
Em 30 de junho de 2026, a Nomura Real Estate Co., Ltd. anunciou que o hotel a ser instalado nos andares superiores do bloco A será a marca hoteleira de luxo de origem cingapuriana "Capella Hotels & Resorts" (operada pelo Capella Hotel Group, com sede em Cingapura), que fará sua estreia no Japão sob o nome "Capella Tokyo", com abertura prevista para 2030. Trata-se do segundo empreendimento da Capella no Japão, depois do "Capella Kyoto", inaugurado em março de 2026.
O anúncio também indica um plano segundo o qual a Capella Tokyo oferecerá, para as residências da torre (cerca de 500 unidades), serviços vinculados ao hotel prestados pela equipe de concierge da Capella. Reportagens da imprensa informam que o número de quartos seria de 86 no total, mas esse número não consta explicitamente no anúncio oficial da Nomura Real Estate, cabendo notar que se trata de informação veiculada pela imprensa.
Como os preços de transação estão de fato se movendo
Verificamos até que ponto a expectativa em torno da reurbanização já se reflete nos preços efetivamente praticados, usando os dados de preços de transações imobiliárias divulgados pelo Ministério do Território, Infraestrutura, Transportes e Turismo. A tabela a seguir compara as transações de apartamentos usados cujo nome de distrito contém "Nishiazabu (西麻布)" com o conjunto de Minato-ku.
| Ano | Nº de transações | Preço por m² nesta área (mediana) | Preço por m² em todo o bairro (mediana) |
|---|---|---|---|
| 2023 | 62 | ¥1.684.000 | ¥1.467.000 |
| 2024 | 72 | ¥1.738.000 | ¥1.667.000 |
| 2025 | 85 | ¥1.800.000 | ¥1.895.000 |
| 2026 (apenas o 1º trimestre) | 12 | ¥1.790.000 | ¥2.000.000 |
A taxa de alta de 2023 a 2025 foi de +6,9% em Nishiazabu e de +29,2% em Minato-ku como um todo. Nishiazabu, que em 2023 superava o conjunto de Minato-ku em 15%, foi ultrapassada pela média do bairro em 2025. No 1º trimestre de 2026 essa relação permanece invertida.
Em valores absolutos, as transações de apartamentos usados em Nishiazabu a partir de 2025 tiveram mediana de ¥85 milhões e área privativa de 45 m², com cerca de metade das transações situadas na faixa de ¥39,5 milhões a ¥135 milhões.
Fonte: elaborado pela INA&Associates Inc. a partir das "Informações sobre preços de transações imobiliárias" (Ministério do Território, Infraestrutura, Transportes e Turismo), da Biblioteca de Informações Imobiliárias do MLIT (国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/). Baseado nos dados disponíveis em setembro de 2026. Os trimestres mais recentes são valores provisórios, pois novas transações são acrescentadas posteriormente.
Complemento a partir dos números (setembro de 2026)
Daqui em diante não se trata de material publicado, e sim da nossa própria avaliação.
Apesar de o plano de conversão de direitos ter sido aprovado e de a entrada do Capella Tokyo já estar definida, os preços de transação de Nishiazabu foram ultrapassados pela média de Minato-ku. É um número digno de atenção.
Entendemos que a razão está na concorrência dentro de Minato-ku. Nestes três anos, em Minato-ku o capital se concentrou em empreendimentos que reúnem as condições de conexão direta com a estação, grande porte e uso misto, como Azabudai Hills, Toranomon e Takanawa. Nishiazabu fica a certa distância da estação e o porte do quarteirão também não é grande. Acabou ficando para trás em termos relativos enquanto o conjunto de Minato-ku era empurrado para cima.
Vista pelo outro lado, isso significa também que o patamar atual, agora que a entrada do hotel se concretizou, permanece estacionado abaixo da média de Minato-ku.
Critérios de decisão para o investidor
- Observar se a diferença em relação à média de Minato-ku vai diminuir. Se a diferença diminuir à medida que a conclusão se aproxima, o patamar atual terá sido a porta de entrada. Se continuar aberta, deve-se considerar que a avaliação da localização mudou estruturalmente.
- No 1º trimestre de 2026 foram apenas 12 transações, e não é possível decidir apenas por esse número. Como os dados de preços de transação são atualizados a cada trimestre, é possível acompanhá-los pelo mesmo procedimento.
- Nishiazabu é uma localização com distância até a estação. No caso de destinar o imóvel à locação, será necessário um apelo diferente do de imóveis conectados diretamente à estação.
Comentário rápido da INA
O núcleo da reurbanização de Nishiazabu 3-chome Nordeste está menos na construção da torre mista de cerca de 200 metros em si e mais na reorganização dos quarteirões de fronteira a oeste de Roppongi Hills, em conjunto com a transferência de templos e santuários, o alargamento de vias e a renovação das rotas de pedestres. Com o início do bloco A no fim de março de 2025 e dos blocos B2 e B3 em dezembro de 2024, o cronograma já está concretizado; daqui em diante, a avaliação após a conclusão dependerá de como os espaços dos pavimentos inferiores e a rede de pedestres conectarão o lado de Roppongi ao lado de Nishiazabu.
Fontes citadas e de referência
- Cidade de Minato “Projeto de reurbanização urbana de primeira categoria da área Nordeste de Nishiazabu 3-chome”
- Nomura Real Estate Co., Ltd. “Aviso sobre o início do projeto de reurbanização urbana de primeira categoria das áreas Atago e Nordeste de Nishiazabu 3-chome”
- Nomura Real Estate Holdings, Inc. “Aviso de aprovação do plano de conversão de direitos do projeto de reurbanização urbana de primeira categoria da área Nordeste de Nishiazabu 3-chome”
- Departamento de Desenvolvimento Urbano de Tóquio “Projeto de reurbanização urbana de primeira categoria da área Nordeste de Nishiazabu 3-chome”
