O projeto de reurbanização urbana de primeira categoria na área de Nishiazabu 3-chome Nordeste é um projeto de reurbanização urbana de primeira categoria que avança nos arredores de Nishiazabu 3-chome e Roppongi 6-chome, na cidade de Minato, Tóquio, a oeste de Roppongi Hills. A entidade executora é a Cooperativa de Reurbanização Urbana da Área Nordeste de Nishiazabu 3-chome, com a participação, como membros cooperados, da Nomura Real Estate Co., Ltd. e da Ken Corporation. A área do plano é de aproximadamente 1,6 hectare e fica na fronteira entre a função urbana de alta densidade do lado de Roppongi e o tecido urbano existente do lado de Nishiazabu; o projeto não se limita à renovação dos edifícios, mas também reorganiza o quarteirão, incluindo vias, passagens de pedestres, espaços de praça e áreas verdes.
No bloco A, que é o eixo do projeto, está prevista uma torre de uso misto com 54 andares acima do solo, 4 subsolos, 199,98 metros de altura, altura máxima de 201,20 metros e área construída total de 96.832 metros quadrados. O número total de unidades residenciais é de 498, com as residências do 6º ao 45º andar, o hotel do 46º ao 52º andar e, nos pavimentos inferiores, lojas e escritórios. O bloco A teve início no fim de março de 2025, com conclusão prevista para o fim de dezembro de 2029.
Antes disso, os blocos B2 e B3 já vinham avançando com obras que incluem a transferência temporária do templo Chokochi e do santuário Sakurada; o início das obras foi anunciado para dezembro de 2024 e a conclusão para julho de 2026. Em abril de 2019, havia sido apresentado um cronograma com início no ano fiscal de 2020 e conclusão no ano fiscal de 2025, que depois foi atualizado para o cronograma atual após a aprovação do plano de conversão de direitos e os procedimentos subsequentes. Neste momento, pode-se dizer que a construção da torre de grande altura e a reorganização dos quarteirões vizinhos, incluindo templos e santuários, estão se concretizando em etapas.
Visão geral do plano
| Item | Conteúdo |
|---|---|
| Nome do projeto | Projeto de reurbanização urbana de primeira categoria da área Nordeste de Nishiazabu 3-chome |
| Localização | Arredores de Nishiazabu 3-chome e Roppongi 6-chome, cidade de Minato, Tóquio |
| Executora | Cooperativa de Reurbanização Urbana da Área Nordeste de Nishiazabu 3-chome |
| Membros cooperados | Nomura Real Estate Co., Ltd., Ken Corporation |
| Área do distrito | cerca de 1,6 ha |
| Área do terreno | cerca de 7.690 metros quadrados |
| Área construída total | 96.832 metros quadrados (bloco A) |
| Altura | 199,98 m, altura máxima de 201,20 m (bloco A) |
| Número de andares | 54 andares acima do solo e 4 subsolos (bloco A) |
| Usos principais | Residências, hotel, lojas, escritórios, templos e santuários, áreas verdes, passagens de pedestres e vias internas do quarteirão |
| Unidades residenciais | 498 unidades (incluindo unidades dos titulares de direitos) |
| Construtora | Taisei Corporation (bloco A) |
| Aprovação | Plano de conversão de direitos aprovado |
| Início das obras | bloco A no fim de março de 2025, blocos B2 e B3 em dezembro de 2024 |
| Conclusão prevista | bloco A no fim de dezembro de 2029, blocos B2 e B3 em julho de 2026 |
Características do plano
A principal característica é a sobreposição vertical de residências, hotel, lojas e escritórios em uma torre de cerca de 200 metros no bloco A. A distribuição prevista das residências do 6º ao 45º andar e do hotel do 46º ao 52º andar foi divulgada; no entanto, o nome da bandeira do hotel, a distribuição das áreas das unidades residenciais e a alocação detalhada das áreas de escritórios e lojas não foram publicados nos materiais públicos disponíveis. Essa superposição de usos posiciona o projeto como uma integração de moradia, estadia, trabalho e funções de recepção de visitantes na área adjacente a Roppongi Hills.
O projeto também se destaca por não se limitar à construção de uma única torre de grande altura, mas incluir uma reorganização gradual de todo o quarteirão. Nos blocos B2 e B3, as obras começam antes e incluem a transferência temporária do templo Chokochi e do santuário Sakurada, ajustando as instalações religiosas existentes e as relações de propriedade ao redor. Com o modelo de cooperativa de reurbanização urbana, o cronograma é dividido entre o bloco A e os blocos B2 e B3, mas no fim tudo é recomposto como uma infraestrutura urbana integrada.
Na renovação da infraestrutura urbana, estão previstas a ampliação da via auxiliar 10, a implantação de vias internas do quarteirão, a melhoria das rotas de pedestres e a instalação de passarelas para pedestres. A área do plano fica num ponto em que o tecido urbano denso atrás da Roppongi-dori encontra as ruas estreitas do lado de Nishiazabu; por isso, a organização do fluxo de veículos e pedestres, o reforço da prevenção de desastres e a garantia de rotas de evacuação em emergências são objetivos centrais da reurbanização. As lojas nos pavimentos inferiores, os espaços semelhantes a praças, as áreas verdes e as passagens de pedestres são posicionados como elementos centrais da reorganização do quarteirão, assim como a composição de usos no interior do edifício.
Relação com projetos e áreas vizinhas
A área do plano fica a oeste de Roppongi Hills e próxima ao grande conjunto de escritórios e comércio ao redor da estação Roppongi, enquanto do lado de Nishiazabu permanecem áreas residenciais, templos, santuários e ruas existentes. Por isso, este projeto não simplesmente prolonga o espaço urbano denso e vertical do lado de Roppongi; ele o reconecta ao lado de Nishiazabu por meio da TV Asahi-dori, da via auxiliar 10, das vias do quarteirão e das passagens de pedestres. A própria condição locacional faz deste projeto uma reurbanização que questiona não apenas o edifício, mas a qualidade da conexão entre os quarteirões.
Particularmente importante na relação com o entorno é a melhoria da circulação em direção a Roppongi Hills. Os materiais publicados indicam a implantação de passarelas para pedestres e de uma rede de circulação de pedestres, o que pode alterar o fluxo de pessoas do lado de Roppongi para o lado de Nishiazabu após a conclusão. Se as lojas dos pavimentos inferiores, os espaços semelhantes a praças e as passagens de pedestres funcionarem como previsto, o próprio edifício reurbanizado não será apenas um novo destino, mas também os trajetos de deslocamento e os pontos de permanência entre os quarteirões existentes serão reorganizados.
Além disso, este plano se destaca por avançar na área de Nishiazabu adjacente a Roppongi, dentro do centro de Minato, onde seguem ocorrendo grandes renovações. Como mostra o fato de que as obras nos blocos B2 e B3 são antecipadas com a transferência de templos e santuários, trata-se de uma reorganização que parte do ajuste com ativos existentes, e não de uma reurbanização que simplesmente limpa o terreno. A combinação da verticalização do bloco A, da preparação antecipada dos blocos B2 e B3 e da renovação das vias e da infraestrutura para pedestres cria uma nova superfície de conexão entre a função urbana do lado de Roppongi e a paisagem urbana do lado de Nishiazabu.
Como os preços de transação estão de fato se movendo
Verificamos até que ponto a expectativa em torno da reurbanização já se reflete nos preços efetivamente praticados, usando os dados de preços de transações imobiliárias divulgados pelo Ministério do Território, Infraestrutura, Transportes e Turismo. A tabela a seguir compara as transações de apartamentos usados cujo nome de distrito contém "Nishiazabu (西麻布)" com o conjunto de Minato-ku.
| Ano | Nº de transações | Preço por m² nesta área (mediana) | Preço por m² em todo o bairro (mediana) |
|---|---|---|---|
| 2023 | 62 | ¥1.684.000 | ¥1.467.000 |
| 2024 | 72 | ¥1.738.000 | ¥1.667.000 |
| 2025 | 85 | ¥1.800.000 | ¥1.895.000 |
| 2026 (apenas o 1º trimestre) | 12 | ¥1.790.000 | ¥2.000.000 |
A taxa de alta de 2023 a 2025 foi de +6,9% em Nishiazabu e de +29,2% em Minato-ku como um todo. Nishiazabu, que em 2023 superava o conjunto de Minato-ku em 15%, foi ultrapassada pela média do bairro em 2025. No 1º trimestre de 2026 essa relação permanece invertida.
Em valores absolutos, as transações de apartamentos usados em Nishiazabu a partir de 2025 tiveram mediana de ¥85 milhões e área privativa de 45 m², com cerca de metade das transações situadas na faixa de ¥39,5 milhões a ¥135 milhões.
Fonte: elaborado pela INA&Associates Inc. a partir das "Informações sobre preços de transações imobiliárias" (Ministério do Território, Infraestrutura, Transportes e Turismo), da Biblioteca de Informações Imobiliárias do MLIT (国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/). Baseado nos dados disponíveis em setembro de 2026. Os trimestres mais recentes são valores provisórios, pois novas transações são acrescentadas posteriormente.
Complemento a partir dos números (setembro de 2026)
Daqui em diante não se trata de material publicado, e sim da nossa própria avaliação.
Apesar de o plano de conversão de direitos ter sido aprovado e de a entrada do Capella Tokyo já estar definida, os preços de transação de Nishiazabu foram ultrapassados pela média de Minato-ku. É um número digno de atenção.
Entendemos que a razão está na concorrência dentro de Minato-ku. Nestes três anos, em Minato-ku o capital se concentrou em empreendimentos que reúnem as condições de conexão direta com a estação, grande porte e uso misto, como Azabudai Hills, Toranomon e Takanawa. Nishiazabu fica a certa distância da estação e o porte do quarteirão também não é grande. Acabou ficando para trás em termos relativos enquanto o conjunto de Minato-ku era empurrado para cima.
Vista pelo outro lado, isso significa também que o patamar atual, agora que a entrada do hotel se concretizou, permanece estacionado abaixo da média de Minato-ku.
Critérios de decisão para o investidor
- Observar se a diferença em relação à média de Minato-ku vai diminuir. Se a diferença diminuir à medida que a conclusão se aproxima, o patamar atual terá sido a porta de entrada. Se continuar aberta, deve-se considerar que a avaliação da localização mudou estruturalmente.
- No 1º trimestre de 2026 foram apenas 12 transações, e não é possível decidir apenas por esse número. Como os dados de preços de transação são atualizados a cada trimestre, é possível acompanhá-los pelo mesmo procedimento.
- Nishiazabu é uma localização com distância até a estação. No caso de destinar o imóvel à locação, será necessário um apelo diferente do de imóveis conectados diretamente à estação.
Comentário rápido da INA
O núcleo da reurbanização de Nishiazabu 3-chome Nordeste está menos na construção da torre mista de cerca de 200 metros em si e mais na reorganização dos quarteirões de fronteira a oeste de Roppongi Hills, em conjunto com a transferência de templos e santuários, o alargamento de vias e a renovação das rotas de pedestres. Com o início do bloco A no fim de março de 2025 e dos blocos B2 e B3 em dezembro de 2024, o cronograma já está concretizado; daqui em diante, a avaliação após a conclusão dependerá de como os espaços dos pavimentos inferiores e a rede de pedestres conectarão o lado de Roppongi ao lado de Nishiazabu.
Fontes citadas e de referência
- Cidade de Minato “Projeto de reurbanização urbana de primeira categoria da área Nordeste de Nishiazabu 3-chome”
- Nomura Real Estate Co., Ltd. “Aviso sobre o início do projeto de reurbanização urbana de primeira categoria das áreas Atago e Nordeste de Nishiazabu 3-chome”
- Nomura Real Estate Holdings, Inc. “Aviso de aprovação do plano de conversão de direitos do projeto de reurbanização urbana de primeira categoria da área Nordeste de Nishiazabu 3-chome”
- Departamento de Desenvolvimento Urbano de Tóquio “Projeto de reurbanização urbana de primeira categoria da área Nordeste de Nishiazabu 3-chome”
