A estação de Omiya tem o maior número de passageiros diários na província de Saitama e é uma das principais estações terminais da área metropolitana, servida por 12 linhas operadas por três empresas: JR East, Tobu Railway e Saitama New Transit. As linhas Shinkansen e convencionais juntas se conectam a um total de seis linhas Shinkansen (linhas Tohoku, Yamagata, Akita e Hokkaido, e linhas Joetsu e Hokuriku), bem como a várias linhas convencionais, tornando-a um importante centro de transporte na província de Saitama. Devido a esse alto nível de conveniência de transporte, a cidade atraiu muita atenção e foi classificada em segundo lugar, depois de Yokohama, no "2025 Metropolitan Area Ranking of the Best Places to Live" da SUUMO.
O cronograma e as informações gerais do projeto apresentados neste artigo, referentes à saída leste da estação de Omiya (área central do Daimoncho 2-chome e do Daimoncho 3-chome), baseiam-se em informações públicas disponíveis em setembro de 2026 (páginas oficiais da cidade de Saitama; a área central do Daimoncho 3-chome foi atualizada em julho de 2025). Esses prazos podem variar conforme o andamento das obras.
Conceito da estação Grand Central Station de Omiya (conceito GCS)
Tendo como pano de fundo essa localização favorável e alta popularidade, a cidade de Saitama formulou o Conceito da Grande Estação Central de Omiya (Conceito GCS de Omiya) em 2018. Esse conceito promove a melhoria das funções da estação em três frentes, incluindo o desenvolvimento da infraestrutura de tráfego centrada na praça da estação, o desenvolvimento urbano da área ao redor da estação e a melhoria das transferências. O objetivo é aumentar a centralidade da estação como porta de entrada para o leste do Japão e fortalecer sua função como um nó de transporte. Na verdade, vários projetos de renovação estão em andamento ou foram concluídos na área ao redor da estação de Omiya, onde o desenvolvimento da infraestrutura urbana e o desenvolvimento do setor privado estão trabalhando juntos.
Lista dos principais projetos de renovação
| Área | Nome do projeto/área | Composição do uso principal | Escala (número de andares/área total do piso) | Início da construção/conclusão programada | Observação especial |
|---|---|---|---|---|---|
| Entrada leste | Área central do Daimoncho 3-chome Reestruturação | Escritórios, varejo, instituições financeiras, estacionamento | 21 andares abaixo do solo/acima do solo (até aprox. 100 m), área útil total de aprox. 40.000 m2 | Cronograma em revisão (data de constituição da associação e aprovação do projeto ainda não definida) |
Escritórios de alto nível, bancos e varejo nos andares inferiores, praça para pedestres e funções de prevenção de desastres |
| Entrada leste | Reurbanização da área central do Daimoncho 2-chome Rua Omiya Gate |
Salão público, comercial | B3/18 andares acima do solo (cerca de 95 m), área total de aprox. 82.000 m2 | Julho de 2017 Início das obras Março de 2022 Concluído |
Complexo cultural com o Reybok Hall em seu centro |
| Entrada oeste | Reestruturação do Distrito 3-A, D | Residencial (torre com aproximadamente 230 unidades), escritórios, varejo e estacionamento | Torre residencial com 27 andares acima do solo e 2 andares abaixo do solo Edifício comercial com 21 andares acima do solo e 2 andares abaixo do solo Área total de piso de aproximadamente 85.000 m2 |
Início da construção em 2025 (em revisão) Previsão de conclusão em 2027 (com atrasos) |
Construção da passagem interna "Machinaka Galleria" e da praça "Machinaka Place". |
| Entrada oeste | Distrito 3-B (Omiya Sky & Square) | Residencial, escritório, comercial, público | Residencial 28F / Comercial 13F | Início da construção em 2021 Concluído em maio de 2024 |
Torre esgotada para venda, ambiente de tráfego melhorado pelo alargamento da estrada adjacente |
| Entrada oeste | Projeto de utilização do local do estacionamento de Sakuragi (Sakuragi PPJ) | Varejo, escritórios, academia de ginástica, salão de festas, estacionamento | 5 edifícios (área útil total acima de 30.000 m²) | Início da construção em 15 de abril de 2025 A ser concluído na primavera de 2027 |
Conceito "Omiya Well-being Station", exposição de vagões de trem "Densha Hiroba". |
Um projeto de renovação em grande escala está em andamento na saída leste da estação de Omiya, na área de Daimonmachi 3-chome Naka, próxima à estação. A área de 0,6 hectare tem muitos prédios em ruínas e terrenos subutilizados, e a falta de planejamento urbano, a manutenção das vias e as ruas estreitas reduziram a circulação de visitantes. Portanto, a construção de um complexo de edifícios de grande escala com utilização avançada do terreno foi planejada e materializada após a decisão de planejamento urbano em dezembro de 2023.
O edifício alto, com um subsolo e 21 andares acima do solo (altura máxima de aproximadamente 100 m), foi planejado para abrigar escritórios, bancos, instalações comerciais e um estacionamento. Antes, o cronograma previa que as obras começariam em 2025 e terminariam em 2028, mas a cidade de Saitama informa, em julho de 2025, que "o cronograma do plano do projeto está em revisão", e também não estão definidas as datas de constituição da associação de reurbanização nem de aprovação do projeto. Os níveis inferiores terão lojas de bancos, andares comerciais e espaços verdes abertos, enquanto os níveis superiores terão escritórios com excelente desempenho ambiental. Trata-se de um projeto de vanguarda que também leva em conta o "desenvolvimento urbano que pode ser percorrido a pé" e funções aprimoradas de prevenção de desastres.
Na saída leste, o "Omiya Kadomachi" (B3/18 andares acima do solo), fruto da reurbanização urbana da área central do Daimoncho 2-chome, foi concluído em março de 2022, com um salão cívico e outras instalações públicas e comerciais já em operação. O projeto da área central do Daimoncho 3-chome constitui, em continuidade a essa mesma saída leste, uma nova iniciativa para fortalecer as funções urbanas.
Como avança a reurbanização — o mecanismo de "conversão de direitos" e seu impacto sobre os proprietários de terrenos
Os projetos em andamento ao redor da estação de Omiya, como a área central do Daimoncho 3-chome e os Distritos 3-A e 3-D da saída oeste, são todos conduzidos como "projetos de reurbanização urbana" com base na Lei de Reurbanização Urbana. Para entender o conteúdo desses projetos, é indispensável o mecanismo denominado "conversão de direitos".
Entre os projetos de reurbanização urbana, o método que utiliza o procedimento de conversão de direitos é chamado de "projeto de reurbanização urbana de Primeiro Tipo". Segundo o Ministério do Território, Infraestrutura, Transportes e Turismo, os direitos dos antigos proprietários de terrenos e edifícios são, em princípio, substituídos de forma equivalente pelos direitos sobre os pisos do novo edifício reconstruído. O piso obtido por essa substituição é chamado de "piso de direitos", enquanto o piso gerado adicionalmente pela utilização de alta densidade e vendido para custear o projeto é chamado de "piso reservado". Os proprietários de terrenos podem escolher entre a conversão de direitos (obtenção de piso) ou a saída do projeto (compensação em dinheiro).
Do ponto de vista prático para os proprietários imobiliários, isso significa o seguinte: quem possui terrenos ou edifícios dentro da área de reurbanização se torna automaticamente sujeito à conversão de direitos à medida que o projeto avança, sendo necessário verificar antecipadamente se o valor de avaliação do patrimônio anterior corresponde ao valor, à localização e ao andar do piso que poderá obter. Por outro lado, para os proprietários que possuem ou consideram adquirir imóveis fora da área de reurbanização, vale observar que o piso reservado (unidades residenciais à venda ou escritórios) gerado pela conversão de direitos se torna um novo referencial para os preços de mercado da região.
Planos de renovação para a área de saída oeste
O desenvolvimento em larga escala também está sendo realizado em paralelo na área ao redor da saída oeste da estação de Omiya. O Distrito 3 da Saída Oeste de Omiya, no lado oeste da estação, é dividido em vários blocos (A-E), dos quais um projeto de renovação urbana está planejado nos Distritos 3-A e 3-D. Para resolver problemas como a alta concentração de prédios antigos de madeira, falta de espaço aberto, ruas estreitas e cruzamentos complexos, está planejada uma reforma complexa de grande escala que inclui áreas comerciais, empresariais, residenciais e de estacionamento em um terreno de aproximadamente 9.500 m2.
A torre residencial será composta por aproximadamente 230 unidades residenciais (27 andares acima do solo) e a torre comercial será um edifício de escritórios de 21 andares com uma área total de aproximadamente 85.000 m2, incluindo aproximadamente 8.000 m2 de andares comerciais e 400 vagas de estacionamento. O local também incluirá a Machinaka Galleria (passagem interna) para a passagem de pedestres e o espaço para eventos Machinaka Place. A construção dessa reforma estava originalmente programada para começar em 2025 e ser concluída em 2027, mas o cronograma está sendo revisado.
Por outro lado, o projeto de renovação do West Exit District 3-B já foi concluído, com a construção do edifício residencial de 28 andares "Omiya Sky & Square The Tower" e o edifício comercial e de serviços públicos de 13 andares "Omiya Sakura Square", que foi concluído em maio de 2024; a zona comercial (Sakura Square Mall) foi inaugurada em julho de . Em conjunto com essa reforma, as estradas de planejamento urbano Sakuragi Routes 1 e 2 foram construídas recentemente no lado norte da saída oeste da estação e as estradas ao redor foram ampliadas, com a estrada ao redor do edifício de reforma provisoriamente aberta ao tráfego em julho de 2024. As vias estreitas existentes foram significativamente ampliadas e o ambiente de tráfego melhorou com a construção de um novo cruzamento de cinco vias.
Além disso, no antigo local do estacionamento municipal em Sakuragi-cho 3-chome, a 10 minutos de caminhada da saída oeste, a construção do Projeto de Utilização do Estacionamento Sakuragi (Sakuragi PPJ) pela JR East e Daiwa House Group começou em 15 de abril de 2025. O projeto envolve a construção de um complexo de cinco prédios, incluindo um prédio comercial, um prédio de escritórios, um prédio de estacionamento, um prédio de fitness e um salão de casamentos compatível com MICE em uma área de aproximadamente 18.000 m2, com a conclusão da construção prevista para a primavera de 2027. Sob o conceito de desenvolvimento 'Omiya Well-being Station', o projeto visa criar um novo centro de negócios, cultura e estilo de vida." Os planos também incluem o desenvolvimento de um "Train Plaza" que aproveita as características de "Omiya, City of Railways" e eventos que conectam as culturas alimentares de diferentes regiões por meio de um serviço de transporte de produtos usando o trem-bala Shinkansen.
O "Projeto de Ampliação do Omiya South Gate (nome provisório)" entre a estação de Omiya e a estação de Saitama-Shintoshin
O "Projeto de Ampliação do Omiya South Gate" é um empreendimento privado de ampliação de edifício de escritórios realizado em Shintoshin 7-2, distrito de Chuo, cidade de Saitama, próximo à estação de Saitama-Shintoshin, separado das áreas-alvo do Conceito GCS de Omiya (saídas leste e oeste). Embora leve o nome "Omiya" por estar situado exatamente entre a estação de Omiya e a estação de Saitama-Shintoshin, administrativamente pertence ao distrito de Chuo, e não ao distrito de Omiya.
Segundo o comunicado de imprensa da Taisei Corporation, uma ala de escritórios com 1 subsolo, 12 andares acima do solo e 1 andar de cobertura, com área construída de aproximadamente 29.930 m², foi ampliada junto ao edifício de escritórios já existente "Omiya South Gate" (concluído em junho de 2007). O contratante foi a Shintoshin Property Tokutei Mokuteki Kaisha, e o projeto e a construção ficaram a cargo da Taisei Corporation, com início das obras em 16 de janeiro de 2024. Inicialmente previsto para ser concluído no outono de 2025, o edifício foi de fato concluído em dezembro de 2025 sob o nome "Omiya South Gate Front". A especificação visa um desempenho ambiental equivalente ao ZEB Oriented e a certificação CASBEE nível S, com capacidade para 482 vagas de estacionamento.
Embora este empreendimento não conste na lista de reurbanizações ao redor da estação de Omiya (tabela apresentada anteriormente), o fato de a área servir de receptáculo para a demanda por escritórios, por poder utilizar tanto a estação de Omiya quanto a estação de Saitama-Shintoshin, é um ponto importante para compreender toda a onda de reurbanização da região de Omiya.
Melhoria da infraestrutura de transporte e fortalecimento das funções urbanas
Em conjunto com os vários projetos de renovação, a infraestrutura de transporte ao redor da estação também está sendo desenvolvida. No Distrito 3-B, na saída oeste, a rede rodoviária ao norte da estação será reforçada com a abertura de uma nova estrada, enquanto nos Distritos 3-A e 3-D, a circulação de pedestres será melhorada com a construção da Machinaka Galleria e espaços abertos semelhantes a passarelas para pedestres. A reorganização da praça da estação e das vias adjacentes também está sendo considerada na saída leste, com a separação das linhas de tráfego de pedestres e veículos e a melhoria das áreas de embarque e desembarque de ônibus e táxis.
O conceito do GCS de Omiya também inclui planos para a construção de uma nova passagem livre leste-oeste (aproximadamente 260 m de comprimento x 15 m de largura) dentro da estação, em cooperação com as operadoras ferroviárias, e para melhorar a antiga Estação Omiya da Linha Tobu Noda (Linha Tobu Urban Park) (aumentando o número de trilhos de dois em um lado para três em dois lados e construindo uma ponte). Espera-se que isso melhore a circulação da saída leste-oeste e facilite as transferências entre diferentes modos de transporte no futuro.
A própria estação de Omiya também vai mudar — com foco na passagem livre e na elevação da Linha Tobu
Além dos edifícios de reurbanização ao redor, o fortalecimento das próprias funções da estação de Omiya também é um dos pilares do Conceito GCS. Segundo os materiais do comitê de promoção divulgados pela cidade de Saitama, a área-alvo do Conceito GCS abrange cerca de 190 hectares ao redor da estação, e o desenvolvimento da praça da estação e das quadras vizinhas, junto com a modernização das funções da estação, é discutido continuamente em um comitê de promoção formado por especialistas acadêmicos, grupos locais de desenvolvimento urbano, operadoras ferroviárias como a JR East e a Tobu Railway, e a província de Saitama, em um esquema conjunto de três frentes.
Como planos de modernização das funções da estação, estão previstos, conforme mencionado, uma nova passagem livre leste-oeste com aproximadamente 260 m de comprimento e 15 m de largura, além da elevação da estação de Omiya da Linha Tobu Noda (Linha Tobu Urban Park), com o aumento de uma plataforma com duas linhas para duas plataformas com três linhas. Se realizados, esses planos permitirão que o deslocamento entre os lados leste e oeste, que atualmente exige sair da catraca e contornar, seja concluído dentro da própria estação, melhorando significativamente a conveniência das transferências. No entanto, os anos fiscais específicos de início e conclusão da construção não foram divulgados individualmente pela cidade de Saitama nem pela JR East, e a expectativa é de que a obra avance em etapas, em conjunto com o progresso dos projetos de reurbanização das saídas leste e oeste.
Impacto na economia local e perspectivas de valores imobiliários
Espera-se que o ritmo da reforma tenha um impacto positivo multifacetado na economia local da área de Omiya. Espera-se que a oferta de espaço para escritórios em grande escala atraia as necessidades corporativas para a área local, criando empregos e atraindo negócios relacionados. A abertura de novas instalações comerciais e centros de intercâmbio aumentará o número de visitantes da cidade e estimulará o consumo, além de acrescentar novas atrações aos recursos turísticos da "cidade ferroviária".
No mercado imobiliário, espera-se que a reforma aumente o valor dos imóveis ao redor da estação de Omiya. Os níveis de preço dos terrenos no bairro de Omiya permanecem bem acima da média da cidade, e os condomínios de torres reformados próximos à estação também são muito procurados. Espera-se que a expansão do estoque de moradias de alta qualidade e outras melhorias na conveniência do transporte aumentem ainda mais a reputação da área como um "lugar desejável para se viver".
Conclusão.
O projeto de reforma em torno da estação de Omiya pode ser descrito como um projeto de regeneração urbana que aproveita ao máximo seus pontos fortes como um nó ferroviário. A concentração de funções urbanas avançadas ao redor da estação está criando uma cidade atraente para uso comercial e residencial. Espera-se que a área ao redor da estação de Omiya, onde o desenvolvimento urbano e a melhoria da infraestrutura pública estão ocorrendo em duas frentes, continue a se desenvolver no futuro e, à medida que as reurbanizações em curso forem concluídas uma após a outra, surgirá uma nova imagem condizente com a "porta de entrada para o leste do Japão".
Como está evoluindo, na prática, o preço dos terrenos no distrito de Omiya — dados dos preços oficiais de terrenos de 2026
Segundo os preços oficiais de terrenos de Reiwa 8 (2026), divulgados pela província de Saitama em 17 de março de 2026, o preço médio de terrenos comerciais no distrito de Omiya, cidade de Saitama, foi de 1.403.300 ienes por m², o nível mais alto entre os 63 municípios e distritos da província. A taxa de variação em relação ao ano anterior foi de +7,6%, ocupando o 4º lugar na província. O preço médio de terrenos residenciais foi de 358.900 ienes/m², 2º lugar na província, com variação de +3,9%. Em comparação, a taxa média de variação de terrenos comerciais para toda a cidade de Saitama foi de +5,4%, e para toda a província de Saitama foi de +3,2% (terrenos residenciais +2,0%), o que mostra que o distrito de Omiya vem apresentando uma valorização de terrenos claramente superior à média da província e da cidade.
Não há dúvida de que a onda de reurbanização é um dos fatores que impulsionam a valorização dos terrenos, mas o que importa para proprietários e investidores é que a alta dos preços oficiais de terrenos se propaga diretamente para a avaliação do imposto de sucessão (preço de referência de via) e para a avaliação do imposto sobre a propriedade fixa. Ao considerar a venda, a compra ou a herança de imóveis no distrito de Omiya, é necessário avaliar também como a tendência de alta dos preços oficiais de terrenos afetará a carga tributária e a avaliação patrimonial nos próximos anos.
Olhar não só os preços oficiais de terrenos, mas também os preços de transação efetivos
Os preços oficiais de terrenos são o valor de avaliação de pontos padrão. Como se moveram os preços efetivamente negociados pode ser verificado nos dados de preços de transações imobiliárias divulgados pelo Ministério do Território, Infraestrutura, Transportes e Turismo. A tabela a seguir apresenta o levantamento das transações de apartamentos usados no bairro de Omiya.
| Ano | Nº de transações | Preço por m² no bairro de Omiya (mediana) |
|---|---|---|
| 2023 | 250 | ¥637.000 |
| 2024 | 278 | ¥750.000 |
| 2025 | 353 | ¥800.000 |
| 2026 (apenas o 1º trimestre) | 76 | ¥1.013.000 |
De 2023 a 2025 houve alta de +25,6%, e no 1º trimestre de 2026 o valor chegou a ¥1.013.000/m². É como se o preço por m² tivesse subido quase 60% em dois anos e meio.
Em valores absolutos, as transações a partir de 2025 tiveram mediana de ¥54 milhões e área privativa de 70 m², com cerca de metade das transações situadas na faixa de ¥27 milhões a ¥75 milhões. Um patamar de ¥54 milhões por 70 m² continua sendo uma faixa de preço ao alcance quando comparada a imóveis de mesmo porte nos 23 distritos de Tóquio.
Fonte: elaborado pela INA&Associates Inc. a partir das "Informações sobre preços de transações imobiliárias" (Ministério do Território, Infraestrutura, Transportes e Turismo), da Biblioteca de Informações Imobiliárias do MLIT (国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/). Baseado nos dados disponíveis em setembro de 2026. Os trimestres mais recentes são valores provisórios, pois novas transações são acrescentadas posteriormente.
A visão da INA (setembro de 2026)
Daqui em diante não se trata de material publicado, e sim da nossa própria avaliação.
Omiya é uma área em que a expectativa em torno da reurbanização aparece com clareza nos preços efetivamente praticados. Os ¥1.013.000/m² do 1º trimestre de 2026 correspondem a uma alta de cerca de 60% em relação a 2023. Entendemos que o mercado está valorizando o fato de o Conceito GCS, um marco de longo prazo, ter começado a se mover como empreendimento concreto.
Há, porém, um ponto de atenção. A reurbanização de Omiya é um plano que levará mais de 10 anos até ficar pronto. A alta registrada até aqui é a incorporação da expectativa, e a mudança efetiva da cidade ainda está por vir. Uma taxa de alta elevada significa também que a amplitude do ajuste será grande caso a expectativa não se confirme.
Critérios de decisão para o investidor
- Quem for comprar agora deve montar as contas partindo do pressuposto de que este é o patamar posterior a uma alta de 60% em dois anos e meio. Supor que daqui em diante o crescimento seguirá no mesmo ritmo tem fundamento cada vez mais frágil.
- A faixa de 70 m² e ¥54 milhões é sustentada pela demanda para uso próprio do público familiar. A oscilação de preços tende a ser mais estável do que em áreas movidas por capital de investimento, mas, em contrapartida, o crescimento dos aluguéis é moderado.
- Verificar se o forte avanço do 1º trimestre de 2026 terá continuidade. Como os dados de preços de transação são atualizados a cada trimestre, é possível acompanhá-los pelo mesmo procedimento.
Referências
- Província de Saitama, "Resultado dos Preços Oficiais de Terrenos de Reiwa 8 (parte referente à província de Saitama)" (acesso em: 2 de setembro de 2026)
- Ministério do Território, Infraestrutura, Transportes e Turismo, "Projetos de Reurbanização Urbana" (acesso em: 2 de setembro de 2026)
- Taisei Corporation, comunicado sobre o início das obras do "Projeto de Ampliação do Edifício de Escritórios Omiya South Gate" (acesso em: 2 de setembro de 2026)
- Cidade de Saitama, materiais do comitê de promoção "Sobre o Conceito da Grande Estação Central de Omiya" (acesso em: 2 de setembro de 2026)
