A estação de Omiya tem o maior número de passageiros diários na província de Saitama e é uma das principais estações terminais da área metropolitana, servida por 12 linhas operadas por três empresas: JR East, Tobu Railway e Saitama New Transit. As linhas Shinkansen e convencionais juntas se conectam a um total de seis linhas Shinkansen (linhas Tohoku, Yamagata, Akita e Hokkaido, e linhas Joetsu e Hokuriku), bem como a várias linhas convencionais, tornando-a um importante centro de transporte na província de Saitama. Devido a esse alto nível de conveniência de transporte, a cidade atraiu muita atenção e foi classificada em segundo lugar, depois de Yokohama, no "2025 Metropolitan Area Ranking of the Best Places to Live" da SUUMO.
Conceito da estação Grand Central Station de Omiya (conceito GCS)
Tendo como pano de fundo essa localização favorável e alta popularidade, a cidade de Saitama formulou o Conceito da Grande Estação Central de Omiya (Conceito GCS de Omiya) em 2018. Esse conceito promove a melhoria das funções da estação em três frentes, incluindo o desenvolvimento da infraestrutura de tráfego centrada na praça da estação, o desenvolvimento urbano da área ao redor da estação e a melhoria das transferências. O objetivo é aumentar a centralidade da estação como porta de entrada para o leste do Japão e fortalecer sua função como um nó de transporte. Na verdade, vários projetos de renovação estão em andamento ou foram concluídos na área ao redor da estação de Omiya, onde o desenvolvimento da infraestrutura urbana e o desenvolvimento do setor privado estão trabalhando juntos.
Lista dos principais projetos de renovação
| Área | Nome do projeto/área | Composição do uso principal | Escala (número de andares/área total do piso) | Início da construção/conclusão programada | Observação especial |
|---|---|---|---|---|---|
| Entrada leste | Área central do Daimoncho 3-chome Reestruturação | Escritórios, varejo, instituições financeiras, estacionamento | 21 andares abaixo do solo/acima do solo (até aprox. 100 m), área útil total de aprox. 40.000 m2 | Início da construção em 2025 Construção a ser concluída em 2028 |
Escritórios de alto nível, bancos e varejo nos andares inferiores, praça para pedestres e funções de prevenção de desastres |
| Entrada leste | Rua Omiya Gate | Salão público, comercial | B1/17 andares acima do solo | 2020 Início da construção 2022 Concluído |
Complexo cultural com o Reybok Hall em seu centro |
| Entrada oeste | Reestruturação do Distrito 3-A, D | Residencial (torre com aproximadamente 230 unidades), escritórios, varejo e estacionamento | Torre residencial com 27 andares acima do solo e 2 andares abaixo do solo Edifício comercial com 21 andares acima do solo e 2 andares abaixo do solo Área total de piso de aproximadamente 85.000 m2 |
Início da construção em 2025 (em revisão) Previsão de conclusão em 2027 (com atrasos) |
Construção da passagem interna "Machinaka Galleria" e da praça "Machinaka Place". |
| Entrada oeste | Distrito 3-B (Omiya Sky & Square) | Residencial, escritório, comercial, público | Residencial 28F / Comercial 13F | Início da construção em 2021 Concluído em maio de 2024 |
Torre esgotada para venda, ambiente de tráfego melhorado pelo alargamento da estrada adjacente |
| Entrada oeste | Projeto de utilização do local do estacionamento de Sakuragi (Sakuragi PPJ) | Varejo, escritórios, academia de ginástica, salão de festas, estacionamento | 5 edifícios (área útil total acima de 30.000 m²) | Início da construção em 15 de abril de 2025 A ser concluído na primavera de 2027 |
Conceito "Omiya Well-being Station", exposição de vagões de trem "Densha Hiroba". |
Um projeto de renovação em grande escala está em andamento na saída leste da estação de Omiya, na área de Daimonmachi 3-chome Naka, próxima à estação. A área de 0,6 hectare tem muitos prédios em ruínas e terrenos subutilizados, e a falta de planejamento urbano, a manutenção das vias e as ruas estreitas reduziram a circulação de visitantes. Portanto, a construção de um complexo de edifícios de grande escala com utilização avançada do terreno foi planejada e materializada após a decisão de planejamento urbano em dezembro de 2023.
O edifício alto, com um subsolo e 21 andares acima do solo (altura máxima de aproximadamente 100 m), foi planejado para abrigar escritórios, bancos, instalações comerciais e um estacionamento. O cronograma para o futuro mostra que o trabalho de construção começará em 2025 e será concluído em 2028. Os níveis inferiores terão lojas de bancos, andares comerciais e espaços verdes abertos, enquanto os níveis superiores terão escritórios com excelente desempenho ambiental. Trata-se de um projeto de vanguarda que também leva em conta o "desenvolvimento urbano que pode ser percorrido a pé" e funções aprimoradas de prevenção de desastres.
Na saída leste, um edifício de remodelação chamado Oomiyadomachi será concluído em 2022, com um salão cívico e outras instalações públicas e comerciais já em operação. O projeto Oomiyadomachi 3-chome é uma iniciativa para fortalecer as funções urbanas na área adjacente.
Planos de renovação para a área de saída oeste
O desenvolvimento em larga escala também está sendo realizado em paralelo na área ao redor da saída oeste da estação de Omiya. O Distrito 3 da Saída Oeste de Omiya, no lado oeste da estação, é dividido em vários blocos (A-E), dos quais um projeto de renovação urbana está planejado nos Distritos 3-A e 3-D. Para resolver problemas como a alta concentração de prédios antigos de madeira, falta de espaço aberto, ruas estreitas e cruzamentos complexos, está planejada uma reforma complexa de grande escala que inclui áreas comerciais, empresariais, residenciais e de estacionamento em um terreno de aproximadamente 9.500 m2.
A torre residencial será composta por aproximadamente 230 unidades residenciais (27 andares acima do solo) e a torre comercial será um edifício de escritórios de 21 andares com uma área total de aproximadamente 85.000 m2, incluindo aproximadamente 8.000 m2 de andares comerciais e 400 vagas de estacionamento. O local também incluirá a Machinaka Galleria (passagem interna) para a passagem de pedestres e o espaço para eventos Machinaka Place. A construção dessa reforma estava originalmente programada para começar em 2025 e ser concluída em 2027, mas o cronograma está sendo revisado.
Por outro lado, o projeto de renovação do West Exit District 3-B já foi concluído, com a construção do edifício residencial de 28 andares "Omiya Sky & Square The Tower" e o edifício comercial e de serviços públicos de 13 andares "Omiya Sakura Square", que foi concluído em maio de 2024; a zona comercial (Sakura Square Mall) foi inaugurada em julho de . Em conjunto com essa reforma, as estradas de planejamento urbano Sakuragi Routes 1 e 2 foram construídas recentemente no lado norte da saída oeste da estação e as estradas ao redor foram ampliadas, com a estrada ao redor do edifício de reforma provisoriamente aberta ao tráfego em julho de 2024. As vias estreitas existentes foram significativamente ampliadas e o ambiente de tráfego melhorou com a construção de um novo cruzamento de cinco vias.
Além disso, no antigo local do estacionamento municipal em Sakuragi-cho 3-chome, a 10 minutos de caminhada da saída oeste, a construção do Projeto de Utilização do Estacionamento Sakuragi (Sakuragi PPJ) pela JR East e Daiwa House Group começou em 15 de abril de 2025. O projeto envolve a construção de um complexo de cinco prédios, incluindo um prédio comercial, um prédio de escritórios, um prédio de estacionamento, um prédio de fitness e um salão de casamentos compatível com MICE em uma área de aproximadamente 18.000 m2, com a conclusão da construção prevista para a primavera de 2027. Sob o conceito de desenvolvimento 'Omiya Well-being Station', o projeto visa criar um novo centro de negócios, cultura e estilo de vida." Os planos também incluem o desenvolvimento de um "Train Plaza" que aproveita as características de "Omiya, City of Railways" e eventos que conectam as culturas alimentares de diferentes regiões por meio de um serviço de transporte de produtos usando o trem-bala Shinkansen.
Melhoria da infraestrutura de transporte e fortalecimento das funções urbanas
Em conjunto com os vários projetos de renovação, a infraestrutura de transporte ao redor da estação também está sendo desenvolvida. No Distrito 3-B, na saída oeste, a rede rodoviária ao norte da estação será reforçada com a abertura de uma nova estrada, enquanto nos Distritos 3-A e 3-D, a circulação de pedestres será melhorada com a construção da Machinaka Galleria e espaços abertos semelhantes a passarelas para pedestres. A reorganização da praça da estação e das vias adjacentes também está sendo considerada na saída leste, com a separação das linhas de tráfego de pedestres e veículos e a melhoria das áreas de embarque e desembarque de ônibus e táxis.
O conceito do GCS de Omiya também inclui planos para a construção de uma nova passagem livre leste-oeste (aproximadamente 260 m de comprimento x 15 m de largura) dentro da estação, em cooperação com as operadoras ferroviárias, e para melhorar a antiga Estação Omiya da Linha Tobu Noda (Linha Tobu Urban Park) (aumentando o número de trilhos de dois em um lado para três em dois lados e construindo uma ponte). Espera-se que isso melhore a circulação da saída leste-oeste e facilite as transferências entre diferentes modos de transporte no futuro.
Impacto na economia local e perspectivas de valores imobiliários
Espera-se que o ritmo da reforma tenha um impacto positivo multifacetado na economia local da área de Omiya. Espera-se que a oferta de espaço para escritórios em grande escala atraia as necessidades corporativas para a área local, criando empregos e atraindo negócios relacionados. A abertura de novas instalações comerciais e centros de intercâmbio aumentará o número de visitantes da cidade e estimulará o consumo, além de acrescentar novas atrações aos recursos turísticos da "cidade ferroviária".
No mercado imobiliário, espera-se que a reforma aumente o valor dos imóveis ao redor da estação de Omiya. Os níveis de preço dos terrenos no bairro de Omiya permanecem bem acima da média da cidade, e os condomínios de torres reformados próximos à estação também são muito procurados. Espera-se que a expansão do estoque de moradias de alta qualidade e outras melhorias na conveniência do transporte aumentem ainda mais a reputação da área como um "lugar desejável para se viver".
Conclusão.
O projeto de reforma em torno da estação de Omiya pode ser descrito como um projeto de regeneração urbana que aproveita ao máximo seus pontos fortes como um nó ferroviário. A concentração de funções urbanas avançadas ao redor da estação está criando uma cidade atraente para uso comercial e residencial. Espera-se que a área ao redor da estação de Omiya, onde o desenvolvimento urbano e a melhoria da infraestrutura pública estão ocorrendo em duas frentes, continue a se desenvolver no futuro e, quando vários projetos de renovação forem concluídos por volta de 2028, surgirá uma nova imagem condizente com a "porta de entrada para o leste do Japão".
Olhar não só os preços oficiais de terrenos, mas também os preços de transação efetivos
Os preços oficiais de terrenos são o valor de avaliação de pontos padrão. Como se moveram os preços efetivamente negociados pode ser verificado nos dados de preços de transações imobiliárias divulgados pelo Ministério do Território, Infraestrutura, Transportes e Turismo. A tabela a seguir apresenta o levantamento das transações de apartamentos usados no bairro de Omiya.
| Ano | Nº de transações | Preço por m² no bairro de Omiya (mediana) |
|---|---|---|
| 2023 | 250 | ¥637.000 |
| 2024 | 278 | ¥750.000 |
| 2025 | 353 | ¥800.000 |
| 2026 (apenas o 1º trimestre) | 76 | ¥1.013.000 |
De 2023 a 2025 houve alta de +25,6%, e no 1º trimestre de 2026 o valor chegou a ¥1.013.000/m². É como se o preço por m² tivesse subido quase 60% em dois anos e meio.
Em valores absolutos, as transações a partir de 2025 tiveram mediana de ¥54 milhões e área privativa de 70 m², com cerca de metade das transações situadas na faixa de ¥27 milhões a ¥75 milhões. Um patamar de ¥54 milhões por 70 m² continua sendo uma faixa de preço ao alcance quando comparada a imóveis de mesmo porte nos 23 distritos de Tóquio.
Fonte: elaborado pela INA&Associates Inc. a partir das "Informações sobre preços de transações imobiliárias" (Ministério do Território, Infraestrutura, Transportes e Turismo), da Biblioteca de Informações Imobiliárias do MLIT (国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/). Baseado nos dados disponíveis em setembro de 2026. Os trimestres mais recentes são valores provisórios, pois novas transações são acrescentadas posteriormente.
A visão da INA (setembro de 2026)
Daqui em diante não se trata de material publicado, e sim da nossa própria avaliação.
Omiya é uma área em que a expectativa em torno da reurbanização aparece com clareza nos preços efetivamente praticados. Os ¥1.013.000/m² do 1º trimestre de 2026 correspondem a uma alta de cerca de 60% em relação a 2023. Entendemos que o mercado está valorizando o fato de o Conceito GCS, um marco de longo prazo, ter começado a se mover como empreendimento concreto.
Há, porém, um ponto de atenção. A reurbanização de Omiya é um plano que levará mais de 10 anos até ficar pronto. A alta registrada até aqui é a incorporação da expectativa, e a mudança efetiva da cidade ainda está por vir. Uma taxa de alta elevada significa também que a amplitude do ajuste será grande caso a expectativa não se confirme.
Critérios de decisão para o investidor
- Quem for comprar agora deve montar as contas partindo do pressuposto de que este é o patamar posterior a uma alta de 60% em dois anos e meio. Supor que daqui em diante o crescimento seguirá no mesmo ritmo tem fundamento cada vez mais frágil.
- A faixa de 70 m² e ¥54 milhões é sustentada pela demanda para uso próprio do público familiar. A oscilação de preços tende a ser mais estável do que em áreas movidas por capital de investimento, mas, em contrapartida, o crescimento dos aluguéis é moderado.
- Verificar se o forte avanço do 1º trimestre de 2026 terá continuidade. Como os dados de preços de transação são atualizados a cada trimestre, é possível acompanhá-los pelo mesmo procedimento.
