Em Takanawa, distrito de Minato, Tóquio — bem ao lado da estação Sengakuji, onde se cruzam a linha Toei Asakusa e a linha principal Keikyu —, a construção de um complexo de aproximadamente 145 metros de altura e 30 andares acima do solo já está em pleno andamento. O "Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 2 do Distrito da Estação Sengakuji" é um empreendimento de redesenvolvimento público executado pelo Governo Metropolitano de Tóquio, que integra a melhoria da estação e a requalificação do entorno, com conclusão prevista para o ano fiscal de 2031. Agora que a inauguração do Takanawa Gateway City, empreendimento adjacente, foi concluída em março de 2025, os arredores da estação Sengakuji tornaram-se o próximo grande epicentro de transformação no sul do distrito de Minato.
O que é o Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 2 do Distrito da Estação Sengakuji
O Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 2 do Distrito da Estação Sengakuji é um redesenvolvimento de iniciativa pública, tendo o Governo Metropolitano de Tóquio como executor. Enquanto os projetos convencionais de reurbanização urbana "tipo 1" adotam o sistema de conversão de direitos, o "tipo 2" utiliza o sistema de gestão e disposição. Nesse modelo, os detentores de direitos existentes não permanecem na área do projeto, mas recebem indenização e são realocados para fora do perímetro. Esse mecanismo é frequentemente aplicado quando há necessidade de infraestrutura urbana de alto interesse público — como melhorias em estações e sistemas de climatização distrital —, e o distrito da estação Sengakuji é um exemplo emblemático dessa aplicação.
O Segundo Escritório de Desenvolvimento Urbano do Governo Metropolitano de Tóquio atua como entidade responsável pelo projeto. A Tokyu Land Corporation e a Keikyu Corporation foram designadas como construtoras específicas em junho de 2021. O projeto e a execução da obra ficam a cargo da Kajima Corporation, e a construção do edifício de instalações específicas teve início em 1º de novembro de 2024. O período do projeto está planejado para o longo prazo, de 2018 a 2032, refletindo um forte compromisso com o desenvolvimento urbano sustentável.
Escala do projeto e cronograma
Ao organizar as especificações principais do edifício, a grandiosidade do empreendimento fica evidente.
- Localização: Takanawa 2-chome, Minato-ku, Tóquio
- Estrutura: 30 andares acima do solo e 3 subsolos
- Altura máxima: Aproximadamente 145 metros
- Área do terreno: Aproximadamente 8.490 m²
- Área total construída: Aproximadamente 112.300 m²
- Usos: Residencial (385 unidades), escritórios, comércio e equipamento de apoio à infância
- Projeto e execução: Kajima Corporation
- Início das obras: 1º de novembro de 2024
- Conclusão prevista: Ano fiscal de 2031 (final de março de 2032)
Com uma área total construída de aproximadamente 112.300 m², o projeto posiciona-se entre os maiores empreendimentos de uso misto do distrito de Minato. A composição vertical de usos — comércio nos andares inferiores, escritórios nos andares intermediários e residências (385 unidades à venda) nos andares superiores — concretiza a integração de trabalho, moradia e comércio, contribuindo para a vitalidade da região durante o dia e a noite. A inclusão de um equipamento de apoio à infância está alinhada com as políticas de incentivo à família do Governo Metropolitano de Tóquio, sendo também notável do ponto de vista da criação de um ambiente acolhedor para famílias.
O design com foco em sustentabilidade ambiental também é um destaque. Os brises externos instalados na fachada do edifício têm orientação e densidade ajustadas conforme a incidência solar em cada área da fachada, reduzindo a penetração de radiação solar no interior. Esse projeto, que concilia eficiência energética e qualidade estética, demonstra o compromisso com os padrões ambientais contemporâneos.
Fonte: Escritório de Desenvolvimento Urbano do Governo Metropolitano de Tóquio — "Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 2 do Distrito da Estação Sengakuji" (2024)
Integração com Takanawa Gateway City e desenvolvimento integrado do distrito
Ao abordar a reurbanização do distrito da estação Sengakuji, é indispensável falar da relação com o adjacente "TAKANAWA GATEWAY CITY". O Takanawa Gateway City é um projeto de redesenvolvimento de escala impressionante, com área total do terreno de aproximadamente 74.000 m² e área total construída de cerca de 845.000 m², cuja inauguração foi concluída em 27 de março de 2025.
Sua instalação central, "THE LINKPILLAR 1" (North e South), foi inaugurada em 27 de março de 2025. O subsequente "THE LINKPILLAR 2" é um arranha-céu de 31 andares e aproximadamente 167 metros de altura, abrigando escritórios, espaços comerciais, clínicas, academia de ginástica e uma central de energia para climatização distrital, com abertura prevista para 28 de março de 2026.
O edifício de reurbanização do distrito da estação Sengakuji terá, após sua conclusão, conexão com a estação JR Takanawa Gateway por meio de uma passarela elevada que passará pelo THE LINKPILLAR. Isso melhorará drasticamente o acesso da estação Sengakuji — servida pelas linhas Toei Asakusa e Keikyu — em direção à estação Shinagawa, com conexão às linhas JR Yamanote, Keihin-Tohoku e Shinkansen Tokaido. A estação Sengakuji passará por uma transformação qualitativa: de simples "estação de transferência" para verdadeiro "portal urbano".
Além disso, em articulação com os projetos de reurbanização da área norte da estação Shinagawa e do entorno da estação Tamachi, delineia-se um cenário no qual o eixo "Shinagawa–Takanawa–Sengakuji–Tamachi", no sul de Minato, funciona como um polo integrado de intercâmbio internacional. A atenção sobre esta região tende a crescer ainda mais como destino para empresas estrangeiras e para a captação de demanda do turismo receptivo.
Obras de melhoria da estação Sengakuji | Plataforma terá o dobro da largura
Uma melhoria de infraestrutura pública crucial, conduzida de forma integrada com o projeto de reurbanização urbana, é a reforma da estação Sengakuji. Nesta obra conjunta do Bureau de Transportes do Governo Metropolitano de Tóquio e da Keikyu Corporation, a largura atual da plataforma, de aproximadamente 5 metros, será duplicada para cerca de 10 metros. A entrada em operação está prevista para o ano fiscal de 2027, incluindo também a ampliação do saguão de acesso.
Atualmente, a estação Sengakuji — apesar de ser um ponto de transferência que concentra passageiros das linhas Toei Asakusa e Keikyu — enfrenta desafios de segurança nos horários de pico devido à estreiteza de suas plataformas. Ao planejar de forma integrada a duplicação da largura das plataformas e a construção do edifício de reurbanização acima, alcança-se simultaneamente uma melhoria radical na funcionalidade da estação e a criação de um espaço urbano atraente na superfície. Este é um excelente exemplo de "renovação urbana integrada entre o setor público e o privado", viabilizada pelo mecanismo da reurbanização tipo 2.
A melhoria da acessibilidade da estação impacta diretamente o valor dos imóveis no entorno. A redução da superlotação, o reforço da acessibilidade universal e a criação de espaços comerciais pela ampliação do saguão terão efeitos positivos tanto na demanda locatícia quanto na valorização dos imóveis próximos à estação. Para proprietários de imóveis, o acompanhamento do andamento desta obra é uma informação essencial para a tomada de decisões em estratégias patrimoniais de longo prazo.
Para uma visão geral dos principais projetos de redesenvolvimento em Tóquio, consulte também "Principais projetos de redesenvolvimento que estão transformando Tóquio em 2025".
Impactos no mercado imobiliário do sul de Minato
Que impactos a reurbanização do distrito da estação Sengakuji trará ao mercado imobiliário do sul de Minato (regiões de Takanawa, Shirokane-Takanawa e Shinagawa)?
Mercado de locação residencial: A "antecipação de expectativas" com vista à conclusão do edifício (ano fiscal de 2031) pode elevar os patamares de aluguel nos imóveis do entorno. Espera-se que, particularmente em apartamentos e condomínios a uma distância caminhável, a camada de candidatos a inquilinos se torne mais robusta à medida que os efeitos da inauguração do Takanawa Gateway City se somem ao reconhecimento dos avanços da reurbanização de Sengakuji. A captação de demanda de profissionais de alta renda — especialmente funcionários de empresas estrangeiras e trabalhadores que se deslocam para Shinagawa e Tamachi — é um cenário promissor.
Mercado de escritórios: Com a entrada em operação da área de escritórios do edifício (andares intermediários), a oferta de espaços corporativos na região de Takanawa aumentará. Embora isso possa representar um fator de concorrência para edifícios comerciais já existentes no entorno, o aumento da visibilidade e do prestígio do bairro como um todo também tende a ampliar a demanda. A longo prazo, espera-se que a consolidação da área como polo de intercâmbio internacional impulsione a demanda por escritórios no sul de Minato.
Mercado de imóveis residenciais à venda: As 385 unidades residenciais do edifício de reurbanização serão comercializadas como imóveis à venda. Sendo uma torre de 145 metros de altura, espera-se que os preços sejam estabelecidos em faixas voltadas para compradores de alto e altíssimo poder aquisitivo. Quanto à valorização patrimonial após a conclusão, a vantagem de marca proporcionada pelo desenvolvimento integrado com o Takanawa Gateway City e pela conexão por passarela elevada com a estação JR Takanawa Gateway deverá funcionar como um significativo diferencial de valorização.
Sobre a relação entre reurbanização e valor imobiliário na região de Shirokane-Takanawa, consulte também "Impacto da reurbanização da região de Shirokane-Takanawa no valor imobiliário (abril de 2025)".
Visão da INA | O valor da região de Sengakuji sob uma perspectiva de longo prazo
Meu interesse na reurbanização do distrito da estação Sengakuji não se deve simplesmente à sua grande escala. A essência deste projeto reside na engenhosidade do modelo institucional de reurbanização urbana tipo 2, que viabiliza simultaneamente a melhoria da estação, a requalificação da infraestrutura urbana e a construção de um complexo de uso misto. O Governo Metropolitano de Tóquio, como executor, garante a realização de melhorias em infraestrutura pública que seriam difíceis para o setor privado isoladamente, combinando-as com a capacidade construtiva e o poder de investimento da iniciativa privada. Esse modelo é uma das fórmulas mais eficazes para a regeneração urbana no Japão.
A região de Sengakuji já se encontra no "limiar da transformação" com a inauguração do Takanawa Gateway City. Com a adição do projeto de reurbanização da estação Sengakuji, o sul de Minato evolui para um distrito que funciona como nó de articulação no eixo de intercâmbio internacional "Shinagawa–Takanawa–Sengakuji". Embora a conclusão esteja prevista para o ano fiscal de 2031, o mercado imobiliário incorpora essas expectativas aos preços antes mesmo da entrega. Para investidores e proprietários com visão de longo prazo, acredito que a coleta de informações e a análise de oportunidades nesta fase são de importância estratégica.
A INA&Associates continua realizando levantamentos e análises contínuas sobre o mercado imobiliário em áreas de redesenvolvimento no centro de Tóquio, incluindo as regiões de Sengakuji e Takanawa. Para consultoria sobre estratégias patrimoniais, não hesite em entrar em contato conosco a qualquer momento.
Sobre tendências em áreas de redesenvolvimento, consulte também "Plano de redesenvolvimento da saída leste da estação JR Shimbashi (fevereiro de 2025)".
Resumo
- O Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 2 do Distrito da Estação Sengakuji é um redesenvolvimento público executado pelo Governo Metropolitano de Tóquio, com Tokyu Land e Keikyu como construtoras designadas
- Complexo de 30 andares, aproximadamente 145m de altura e 112.300 m² de área construída, incluindo 385 unidades residenciais, escritórios, comércio e equipamento de apoio à infância
- Início das obras em novembro de 2024, conclusão prevista para o ano fiscal de 2031 (período do projeto: 2018–2032)
- Obras de melhoria da estação Sengakuji, com duplicação da largura da plataforma de 5m para 10m, previstas para entrar em operação no ano fiscal de 2027
- Conexão por passarela elevada com Takanawa Gateway City e THE LINKPILLAR, ampliando a circulação entre a estação JR Takanawa Gateway e a região de Shinagawa
- Perspectiva de pressão de valorização contínua no mercado de locação, escritórios e imóveis residenciais à venda no sul de Minato
Perguntas frequentes (FAQ)
Q1. Quem é o executor do Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 2 do Distrito da Estação Sengakuji?
R. O executor é o Governo Metropolitano de Tóquio (Segundo Escritório de Desenvolvimento Urbano). A Tokyu Land Corporation e a Keikyu Corporation foram designadas como construtoras específicas em junho de 2021, e a Kajima Corporation é responsável pelo projeto e execução da obra.
Q2. Quando o edifício de reurbanização será concluído?
R. As obras tiveram início em 1º de novembro de 2024, com conclusão prevista para o ano fiscal de 2031 (final de março de 2032). O complexo incluirá residências (385 unidades), escritórios, comércio e equipamento de apoio à infância.
Q3. Quando será concluída a melhoria da estação Sengakuji?
R. A reforma da estação, incluindo a ampliação da largura da plataforma de 5m para 10m, tem previsão de entrada em operação no ano fiscal de 2027. O projeto é conduzido conjuntamente pelo Bureau de Transportes do Governo Metropolitano de Tóquio e pela Keikyu Corporation.
Q4. Qual é a relação com o Takanawa Gateway City?
R. O edifício de reurbanização do distrito da estação Sengakuji terá, após sua conclusão, conexão com a estação JR Takanawa Gateway por meio de uma passarela elevada que passará pelo Takanawa Gateway City (THE LINKPILLAR 1 e 2). Integrado ao Takanawa Gateway City — inaugurado em março de 2025 —, o projeto ampliará significativamente as funções urbanas do sul de Minato.
Referências
- Escritório de Desenvolvimento Urbano do Governo Metropolitano de Tóquio — Segundo Escritório de Desenvolvimento Urbano — "Distrito da Estação Sengakuji: Visão geral do projeto" (2024)
- Escritório de Desenvolvimento Urbano do Governo Metropolitano de Tóquio — "Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 2 do Distrito da Estação Sengakuji" (2024)
- Tokyu Land Corporation — "Aviso de início das obras do Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 2 do Distrito da Estação Sengakuji" (novembro de 2024)
- PR TIMES — "Aviso de início das obras do Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 2 do Distrito da Estação Sengakuji" (Tokyu Land, novembro de 2024)
