O Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 do Bloco A da Saída Oeste da Estação Toride (取手駅西口A街区地区第一種市街地再開発事業, Toride-eki nishiguchi A-gaiku chiku dai-isshu shigaichi saikaihatsu jigyō) é um plano para desenvolver de forma integrada habitação, comércio e funções públicas em um quarteirão voltado para a praça de transportes em frente à estação. Em 27 de fevereiro de 2026, foi publicada oficialmente a decisão de planejamento urbano, e a expectativa é que o projeto avance em etapas: constituição da associação, conversão de direitos e início das obras.
Antes de tudo, vale situar o leitor brasileiro: este é um mecanismo tipicamente japonês. No Japão, a reurbanização urbana (市街地再開発事業, shigaichi saikaihatsu jigyō) é um procedimento previsto em lei, no qual os próprios proprietários de terrenos e imóveis de um quarteirão se organizam, trocam seus direitos antigos por espaço no novo edifício e reconstroem a área em conjunto. Diferentemente do Brasil, onde a renovação de um centro urbano costuma depender de uma incorporadora que compra os lotes um a um, ou de operações urbanas consorciadas conduzidas pelo poder público, no modelo japonês os antigos donos em geral permanecem no projeto como proprietários de unidades no novo prédio. Toride fica na província de Ibaraki, na borda nordeste da Grande Tóquio, e funciona como cidade-dormitório servida por linhas ferroviárias que chegam ao centro da capital.
Ao analisar uma reurbanização em frente a uma estação, é comum olhar apenas para a altura do prédio ou o número de unidades. No entanto, o que proprietários e investidores realmente precisam verificar é em que ordem mudam os fluxos de pedestres diante da estação, a capacidade dos equipamentos públicos de reter as pessoas por mais tempo e a conveniência do dia a dia. Neste artigo, com base nos documentos oficiais do Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 do Bloco A da Saída Oeste da Estação Toride, organizamos o resumo do plano e a forma de interpretá-lo na prática imobiliária. Os valores em ienes vêm acompanhados de uma conversão aproximada para reais, calculada com a taxa aproximada de outubro de 2026 (1 BRL ≈ 26 JPY).
Pontos principais deste artigo
- No Bloco A da Saída Oeste de Toride está previsto um edifício de reurbanização de 21 andares acima do solo, com cerca de 28.200 metros quadrados de área construída total, abrangendo habitação, lojas, funções públicas e estacionamento.
- Para as funções públicas, estuda-se a implantação de uma biblioteca como núcleo, além de café, palco aberto, estúdio de música e lounge multiuso, entre outros.
- O cronograma atual prevê a constituição da associação no ano fiscal de 2026, a aprovação do plano de conversão de direitos no ano fiscal de 2027, o início das obras no ano fiscal de 2028 e a conclusão no ano fiscal de 2031.
- Na prática imobiliária, é importante revisar cedo não apenas a data de conclusão, mas também o trajeto das visitas a imóveis, a permanência das pessoas em frente à estação e a ordem de prioridade das reformas dos imóveis existentes.
Onde está hoje a reurbanização do Bloco A da Saída Oeste de Toride
Quando se apresenta um imóvel na saída oeste da estação Toride, as mudanças nos terrenos vazios e nos edifícios existentes visíveis a partir da praça de transportes afetam diretamente a primeira impressão do futuro inquilino. Os documentos oficiais da cidade de Toride explicam que, no Bloco A, os proprietários de terrenos vêm estudando há muito tempo a viabilização de um projeto de reurbanização urbana.
O projeto prevê a construção do edifício de reurbanização depois das obras de infraestrutura do Projeto de Reajuste Fundiário do Norte da Estação Toride (取手駅北土地区画整理事業, Toride-eki kita tochi kukaku seiri jigyō), conduzido pela prefeitura. O reajuste fundiário é outra ferramenta japonesa típica, em que os lotes de uma área são redesenhados e parte deles é cedida para ruas e praças. Não se trata de um empreendimento residencial isolado: a intenção é combinar equipamentos públicos, comércio e moradia em frente à estação para ampliar, de forma territorial, a vitalidade do entorno da estação Toride.
O histórico da reurbanização inclui também a escolha de um parceiro empresarial e o ajuste do perímetro. A cidade de Toride divulgou que, em agosto de 2025, a Hoosiers Corporation (株式会社フージャースコーポレーション) foi selecionada como parceira do projeto e, no mesmo mês, firmou um acordo de cooperação com a associação preparatória. Na reunião do Conselho de Planejamento Urbano de 9 de fevereiro de 2026, a proposta de planejamento urbano foi aprovada por unanimidade, e em 27 de fevereiro do mesmo ano foi publicada a decisão de planejamento urbano.
Esse histórico mostra que uma reurbanização não é algo que "foi decidido e logo fica pronto". Como é preciso cumprir, uma a uma, as etapas de procedimentos legais, conversão de direitos, ajustes de projeto e obras, as decisões sobre os imóveis do entorno também precisam ser tomadas em horizonte de vários anos. Por isso, em vez de agir às pressas no momento da publicação da decisão, o importante é entender o significado de cada procedimento e se preparar. Para um investidor brasileiro acostumado a ver lançamentos imobiliários sair do papel em dois ou três anos, esse ritmo pode parecer lento; no Japão, porém, ele é justamente o que dá previsibilidade ao mercado do entorno.
Resumo do plano: um edifício de 21 andares que combina habitação, lojas e funções públicas
A característica da reurbanização do Bloco A da Saída Oeste de Toride é incorporar oferta habitacional e funções públicas no mesmo quarteirão em frente à estação. Segundo os documentos oficiais, os usos principais previstos são habitação, lojas, funções públicas e estacionamento.
| Item | Conteúdo divulgado |
|---|---|
| Nome do projeto | Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 do Bloco A da Saída Oeste da Estação Toride |
| Localização | Arredores de Shinmachi 2-chome, cidade de Toride, província de Ibaraki; área voltada para a praça de transportes da saída oeste da estação Toride |
| Executor previsto | Associação de reurbanização (atualmente, associação preparatória de reurbanização) |
| Parceiro do projeto | Hoosiers Corporation |
| Usos principais | Habitação, lojas, funções públicas, estacionamento |
| Área do perímetro e do terreno | Nos documentos de planejamento urbano, área de execução de cerca de 0,5 hectare. Nos documentos da cidade de Toride, descrita como área voltada para a praça de transportes em frente à estação |
| Número de andares | Previsão de 21 andares acima do solo no total. O bloco não residencial ocupa do 1º ao 5º andar, e o bloco residencial, do 2º ao 21º andar |
| Área construída total | Cerca de 28.200 metros quadrados |
| Escala residencial | Área privativa do bloco residencial de cerca de 18.000 metros quadrados; cerca de 250 unidades planejadas |
| Escala não residencial | Área privativa do bloco não residencial de cerca de 5.000 metros quadrados |
| Custo estimado do projeto | Cerca de 18,7 bilhões de ienes (aprox. R$ 720 milhões) |
| Altura | Não divulgada, até onde é possível verificar nos documentos publicados |
Pelos números, a oferta de cerca de 250 unidades residenciais é um fator que certamente aumentará a população em frente à estação. Por outro lado, se as funções públicas e as lojas do bloco não residencial não forem usadas no dia a dia, o tempo de permanência das pessoas diante da estação não aumentará. Na avaliação de uma reurbanização, o importante é não olhar separadamente para o número de unidades e para a área comercial, mas verificar de forma integrada como moradores, trabalhadores que se deslocam diariamente, estudantes e residentes do entorno usarão o mesmo espaço em frente à estação.
Vale ressaltar que as áreas e o custo do projeto apresentados na tabela acima são valores divulgados até o momento e devem mudar conforme o plano de negócios for detalhado e o projeto arquitetônico avançar. Recomendamos não usá-los como base para decisões de investimento definitivas, mas apenas como referência da escala do empreendimento. Para comparação, um projeto de cerca de R$ 720 milhões que combina torre residencial, comércio e biblioteca pública no mesmo edifício seria raro em uma cidade média brasileira; no Japão, esse tipo de prédio misto diante de estações ferroviárias é um formato recorrente de renovação urbana.
O mecanismo da reurbanização urbana tipo 1 e a conversão de direitos
O Bloco A da Saída Oeste de Toride é um "projeto de reurbanização urbana tipo 1" (第一種市街地再開発事業, dai-isshu shigaichi saikaihatsu jigyō). Compreender esse modelo ajuda não só os proprietários de terrenos dentro do perímetro, mas também os donos de imóveis próximos à área de reurbanização, a entender como o projeto avança.
O que é o método de conversão de direitos
O projeto de reurbanização urbana tipo 1 avança, em princípio, pelo método de conversão de direitos (権利変換, kenri henkan). É um mecanismo que substitui os direitos sobre o terreno e o edifício anteriores por área no novo edifício de reurbanização (as chamadas "unidades de direito", 権利床, kenri-yuka). A característica é que, em vez de muitos proprietários venderem o terreno e saírem, eles em princípio adquirem uma nova área equivalente ao patrimônio anterior e permanecem no projeto. Não existe no Brasil um equivalente direto: o mais próximo seria uma permuta de terreno por unidades com uma incorporadora, mas no Japão a troca é coletiva, regulada por lei e aprovada pela autoridade pública.
A relação entre o patrimônio anterior e o patrimônio posterior
Na conversão de direitos, a área e a posição das unidades a serem recebidas são definidas com base na avaliação do patrimônio anterior. A avaliação e a distribuição são confirmadas após negociações entre a associação e os titulares de direitos e após a aprovação do plano de conversão de direitos. Justamente por isso, mesmo depois da decisão de planejamento urbano, é necessário percorrer com cuidado as etapas de constituição da associação e de aprovação do plano de conversão de direitos.
A opção de sair do projeto
Entre os titulares de direitos, há quem não adquira nova área e opte por receber uma indenização em dinheiro e se mudar para fora do perímetro. Há inclusive casos em que, aproveitando a reorganização patrimonial, o titular decide transferir o patrimônio para uma região de maior rentabilidade. Quem possui patrimônio no entorno do Bloco A da Saída Oeste de Toride pode ficar mais tranquilo consultando especialistas em uma fase inicial, considerando também essas opções. Para investidores estrangeiros que detenham imóveis em áreas de reurbanização japonesas, esse direito de escolha entre permanecer ou receber indenização é um ponto que merece ser avaliado com antecedência, inclusive sob a ótica cambial de quem pensa o patrimônio em reais.
O papel do complexo público com a biblioteca como núcleo
No fim da tarde, em frente à estação, estudantes procuram um lugar para estudar, pais e filhos fazem uma parada rápida e quem volta do trabalho descansa um pouco. O complexo público imaginado pela cidade de Toride é uma função pensada para gerar esse tipo de permanência cotidiana diante da estação.
Funções em estudo
Em uma página atualizada em 11 de junho de 2026, a cidade de Toride anunciou que elaborou a concepção básica do projeto de implantação do complexo público com a biblioteca como núcleo. Entre as funções que se pretende implantar estão biblioteca, café, palco aberto, estúdio de música e lounge multiuso, entre outras. Não se trata de simples salas para aluguel, mas de uma composição pensada para a permanência e o convívio. No Brasil, bibliotecas públicas raramente são vistas como âncoras de valorização imobiliária; no Japão, ao contrário, bibliotecas modernas instaladas em edifícios junto às estações tornaram-se um recurso frequente das prefeituras para atrair moradores e movimento.
O impacto dos equipamentos públicos na captação de inquilinos
O valor de um equipamento público não é determinado apenas pela área construída. A conveniência do dia a dia no entorno muda muito conforme os horários de uso, a facilidade de acesso pela entrada, a visibilidade a partir da estação e a existência de espaços livres que sirvam como ponto de encontro. Isso está diretamente ligado à captação de inquilinos.
Por exemplo, em imóveis para pessoas que moram sozinhas, "ter perto da estação um lugar para estudar ou trabalhar" pode ser um forte argumento de divulgação. Para famílias, a proximidade da biblioteca e das funções de atividades comunitárias ajuda a explicar o ambiente para criação e estudo dos filhos. A diferença entre as administradoras está em quão concretamente essas mudanças são refletidas nos anúncios e no trajeto das visitas.
Pontos a observar nos equipamentos públicos e na infraestrutura urbana
Reurbanização não é apenas a renovação de um edifício. No Bloco A da Saída Oeste de Toride, a renovação da área avança com a sobreposição da praça de transportes em frente à estação, do projeto de reajuste fundiário já existente, dos fluxos de pedestres e das funções públicas.
| Item | O que é possível verificar e como interpretar na prática |
|---|---|
| Praça da estação | O Bloco A é uma área voltada para a praça de transportes da saída oeste. Por ter alta visibilidade diante da estação, pode mudar o uso do local como ponto de encontro, de embarque e desembarque de passageiros e de início das visitas a imóveis. |
| Ruas e fluxos de pedestres | Os documentos de planejamento urbano mostram a relação com as vias previstas no planejamento urbano. A facilidade de caminhar e as travessias influenciam a impressão durante a visita mais do que a indicação de "minutos a pé da estação". |
| Passagem subterrânea e passarela elevada | Até onde é possível verificar nos documentos publicados, não há planos concretos divulgados de passagem subterrânea ou de nova passarela elevada. Será necessário conferir nos futuros planos básicos e documentos de projeto. |
| Bicicletário e funções de integração de transportes | O estacionamento está incluído entre os usos principais, mas a escala concreta do bicicletário não foi divulgada, até onde é possível verificar nos documentos publicados. Em regiões com muitos ciclistas, é necessária verificação adicional. |
| Prevenção de desastres e áreas verdes | A prefeitura vem planejando espaços de convívio e atividades, além de áreas arborizadas. Além da permanência diante da estação, vale observar as funções de ponto de reunião e de difusão de informações em caso de desastre. |
| Relação com as obras do entorno | O edifício de reurbanização será construído após as obras de infraestrutura do Projeto de Reajuste Fundiário do Norte da Estação Toride. É preciso interpretá-lo não como o Bloco A isolado, mas como a renovação de toda a região da saída oeste. |
Para os proprietários de imóveis, o que importa não é apenas a imagem brilhante depois da conclusão. As mudanças de trajeto durante o período de obras, o ruído, os tapumes e as alterações no fluxo de visitantes também afetam a captação de inquilinos e a operação de lojas. Por isso, convém compartilhar informações desde cedo com a administradora, as imobiliárias intermediadoras e as empresas de reforma. Ao contrário de muitas cidades brasileiras, onde o carro define a percepção de acesso, nas cidades japonesas da região metropolitana o percurso a pé entre a estação e o imóvel é o principal critério do inquilino, o que torna esses detalhes de calçada e travessia decisivos.
Sobre como interpretar investimentos em reurbanização, também organizamos o tema em estratégia de investimento em reurbanização para ultrarricos e como ler o mapa. Mesmo em reurbanizações diante de estações de cidades regionais de porte médio, como o Bloco A, é útil adotar o mesmo ponto de vista: observar "quais fluxos vão se fortalecer".
Cronograma: pontos de verificação até a conclusão prevista para o ano fiscal de 2031
Os documentos da cidade de Toride, datados de 27 de fevereiro de 2026, apresentam o cronograma futuro em etapas. Como as previsões podem mudar conforme os estudos avançarem, é importante acompanhar os procedimentos de cada ano fiscal. Lembre-se de que o ano fiscal japonês começa em abril e termina em março do ano seguinte.
| Período | Previsão | Foco para os proprietários do entorno |
|---|---|---|
| 27 de fevereiro de 2026 | Decisão de planejamento urbano | O contorno do perímetro e dos usos fica definido. Reavaliar o posicionamento dos imóveis do entorno |
| Ano fiscal de 2026 | Período de constituição da associação de reurbanização (aprovação do projeto) | O responsável pelo projeto é formalizado. Fase em que aumenta a frequência de divulgação de informações |
| Ano fiscal de 2027 | Período de aprovação do plano de conversão de direitos | A distribuição das unidades se consolida. Proprietários de terrenos vizinhos precisam definir sua estratégia |
| Ano fiscal de 2028 | Período de início das obras | Começam os tapumes e as mudanças de trajeto. Considerar ajustes nas condições de locação |
| Ano fiscal de 2031 | Período de conclusão do edifício de reurbanização | A oferta de imóveis novos chega ao mercado. Os imóveis existentes passam a ser comparados |
Esse cronograma está diretamente ligado aos planos de reforma dos imóveis do entorno. Por exemplo, tendo em vista a conclusão no ano fiscal de 2031, é possível calcular de trás para frente em que ano fiscal renovar a fachada, a iluminação das áreas comuns, os armários para entregas e a infraestrutura de internet de imóveis mais antigos.
Quando começa a oferta de imóveis novos diante da estação, os imóveis existentes inevitavelmente passam a ser comparados. Em vez de forçar o aumento do aluguel, cuidar da limpeza das áreas comuns, da rapidez no atendimento aos inquilinos e da ordem de prioridade na renovação de equipamentos é o que se torna, a longo prazo, uma estratégia contra a vacância. No artigo sobre a reurbanização da área da estação Hirakata-shi, também analisamos como a renovação de vários quarteirões afeta a gestão de imóveis para locação. Diferentemente do Brasil, onde imóveis usados muitas vezes se valorizam junto com o bairro, no Japão os edifícios tendem a perder valor com a idade, e um prédio novo ao lado eleva rapidamente o padrão de comparação.
Pontos práticos que os proprietários devem verificar desde já
Nas consultas sobre reurbanização diante de estações, às vezes nos perguntam: "Quando ficar pronto, o aluguel vai subir?". Antes de responder, eu verifico se o imóvel atual está adequado à nova forma de uso do entorno da estação.
Revisão dos materiais de divulgação
Em vez de simplesmente escrever "X minutos a pé da estação Toride", prepare-se para explicar concretamente a relação com a biblioteca, os equipamentos públicos, a praça da estação e os trajetos de compras. Mesmo antes da conclusão da reurbanização, já é possível preparar uma forma precisa de transmitir a imagem da vida futura.
Reforma das áreas comuns e da fachada
Quanto mais edifícios novos surgem diante da estação, mais a impressão da entrada, do quadro de avisos, da iluminação e do depósito de lixo dos imóveis existentes é comparada. Em vez de esperar apenas pela grande reforma periódica, acumular pequenas melhorias é o atalho para continuar sendo escolhido.
Revisão do uso de lojas e escritórios
Se o tempo de permanência diante da estação aumentar, pode crescer a afinidade com atividades ligadas a estudo, convívio e serviços do dia a dia. No entanto, é preciso decidir com cautela, observando o fluxo real de pessoas e os espaços concorrentes, em vez de alterar o valor do aluguel apenas com base em expectativas.
A mudança na demanda por locação causada por reurbanizações fica mais fácil de entender quando se observa a combinação entre oferta habitacional e funções da estação, como no artigo sobre a reurbanização do Segundo Quarteirão em frente à estação JR Kurume. Em Toride também, convém acompanhar continuamente não só as cerca de 250 unidades residenciais, mas também se os equipamentos públicos serão usados no dia a dia. Para casos mais amplos, consulte também a lista de artigos da categoria ina-network.
A visão da INA: na reurbanização, a diferença aparece no "período de preparação", não "depois da conclusão"
A reurbanização não é um evento em que o valor dos imóveis do entorno sobe de forma uniforme no momento da conclusão. Os proprietários que leem as mudanças cedo e corrigem antes os pontos fracos de seus imóveis tendem a ser os escolhidos na comparação após a conclusão.
A INA&Associates, ao analisar áreas de reurbanização, dá importância não apenas ao preço dos terrenos e dos imóveis novos, mas também à qualidade da administração, ao atendimento aos inquilinos e ao compartilhamento de informações no dia a dia de campo. Por melhor que seja a localização, se as áreas comuns forem escuras e o atendimento às consultas for lento, o imóvel ficará para trás diante da nova imagem do entorno da estação.
É por isso que a força das pessoas é importante. Ter profissionais que percorrem o local, ouvem os inquilinos e comunicam com honestidade aos proprietários inclusive as desvantagens permite traduzir as mudanças da reurbanização em ações práticas. A tecnologia permite reunir informações, mas a decisão final cabe a quem conhece o campo. Acreditamos que as pessoas são o nosso maior patrimônio. Para investidores no exterior, que não podem visitar o imóvel com frequência, essa presença local é o que transforma uma notícia de reurbanização em decisão bem fundamentada.
O Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 do Bloco A da Saída Oeste da Estação Toride ainda tem tempo até a conclusão prevista para o ano fiscal de 2031. Mas esse tempo não existe para esperar, e sim para se preparar. Recomendamos que os proprietários de imóveis do entorno façam, desde já, um inventário das condições de locação, dos planos de reforma e da estrutura de administração.
Perguntas frequentes
Quando está prevista a conclusão do Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 do Bloco A da Saída Oeste da Estação Toride?
Segundo os documentos da cidade de Toride de 27 de fevereiro de 2026, a conclusão do edifício de reurbanização está prevista para o ano fiscal de 2031. No entanto, a data pode mudar conforme os estudos e o andamento dos procedimentos. Recomendamos acompanhar os marcos de cada ano fiscal.
Que tipo de instalações estão previstas?
Estão previstos habitação, lojas, funções públicas e estacionamento. Nas funções públicas, estuda-se implantar uma biblioteca como núcleo, além de café, palco aberto, estúdio de música e lounge multiuso, entre outros. A característica é uma composição pensada para a permanência e o convívio no dia a dia.
Que impacto haverá sobre os imóveis para locação do entorno?
Se a permanência e a conveniência do dia a dia diante da estação aumentarem, podem surgir mais argumentos para a divulgação. Por outro lado, a comparação com a oferta de cerca de 250 unidades residenciais novas também se intensifica, o que torna importante revisar as áreas comuns e os equipamentos. Quanto mais cedo a preparação começar antes da conclusão, maior a vantagem no momento da comparação.
O que os proprietários devem verificar imediatamente?
Verifique o grau de detalhe dos materiais de divulgação, a impressão das áreas comuns, o plano de renovação de equipamentos e o impacto das obras sobre os trajetos. Em vez de agir às pressas depois da conclusão, preparar ao longo de alguns anos os motivos pelos quais o imóvel é escolhido é o que sustenta o valor patrimonial a longo prazo.
Citações e referências
- Cidade de Toride (取手市), "Resumo do Projeto de Reurbanização Urbana Tipo 1 do Bloco A da Saída Oeste da Estação Toride" (取手駅西口A街区地区第一種市街地再開発事業の概要)
- Cidade de Toride (取手市), "Concepção básica do projeto de implantação do complexo público no edifício de reurbanização do Bloco A da Saída Oeste da Estação Toride" (取手駅西口A街区再開発ビル内複合公共施設整備事業 基本構想)
- Província de Ibaraki (茨城県), "Decisão do projeto de reurbanização urbana tipo 1 do planejamento urbano de Toride" (取手都市計画第一種市街地再開発事業の決定)
- Departamento de Infraestrutura Urbana da cidade de Toride, Seção de Desenvolvimento do Centro (取手市都市整備部 中心市街地整備課), "Biblioteca de Toride será transferida para o edifício misto previsto no projeto de reurbanização da saída oeste da estação Toride"
