Au cours de l'exercice 2026, le syndicat de réaménagement urbain du quartier de Miyamasuzaka fait avancer la procédure d'agrément du plan de conversion des droits (« kenri henkan »), une étape qui place le projet à environ un an et demi du début des travaux. Avec un coût total d'environ 243,1 milliards de yens et un complexe géant de 33 étages hors sol culminant à environ 180 mètres, dont l'achèvement est prévu en 2031, ce projet transformera en profondeur la structure urbaine du côté est de la gare de Shibuya. Pour les investisseurs et les propriétaires immobiliers, voici, à partir de l'ensemble du projet et des données de marché, ce qu'il convient d'observer dès maintenant, durant cette « période de préparation ».
Qu'est-ce que le réaménagement du quartier de Miyamasuzaka — l'ouverture d'un « second acte » pour le côté est de Shibuya ?
Les grands réaménagements autour de la gare de Shibuya se sont longtemps concentrés sur les secteurs de la sortie ouest et de la sortie sud. Mais le quartier de Miyamasuzaka, à l'est de la gare, cumulait un relief escarpé et un tissu urbain vieillissant et enchevêtré, ce qui retardait la modernisation des infrastructures urbaines. Pour répondre à cet enjeu, un comité d'étude sur l'aménagement du quartier de Miyamasuzaka a été créé en 2015, et près de dix années de coopération entre secteurs public et privé se sont accumulées depuis.
Le 12 avril 2023, l'arrondissement de Shibuya a arrêté le plan d'urbanisme (avis n° 129 de l'arrondissement de Shibuya), puis, le 30 avril 2025, le gouverneur de Tokyo a délivré l'agrément de création du syndicat. Le maître d'ouvrage est le syndicat de réaménagement urbain du quartier de Miyamasuzaka, avec Tokyu Corporation et Hulic Co., Ltd. comme partenaires du projet et membres associés du syndicat. Sur un site d'environ 1,4 hectare situé près du carrefour de Miyamasuzaka, un point de repère appelé à devenir le « visage » du côté est de Shibuya va voir le jour.
Pour situer ce montage juridique dans un cadre plus familier à un lecteur francophone : l'opération de réaménagement urbain japonaise (« shigaichi saikaihatsu jigyō ») repose sur un mécanisme dit de « conversion des droits » (kenri henkan), par lequel les propriétaires et locataires du périmètre ne sont pas expropriés mais reçoivent, en échange de leurs droits sur le foncier existant, des droits équivalents en valeur sur les surfaces neuves du bâtiment reconstruit — un principe assez proche, dans son esprit, du remembrement urbain (« remembrement-aménagement ») pratiqué par certaines associations foncières urbaines françaises, où la propriété d'origine est remplacée par un lot rééquipé de valeur comparable plutôt que rachetée. La maîtrise d'ouvrage est ici assurée par un syndicat de propriétaires constitué pour l'occasion — un « exploitant sous forme de syndicat » (kumiai shikō) —, une figure qui rappelle certaines associations foncières urbaines (AFU) françaises, sans toutefois se confondre avec l'outil plus intégré et piloté par la collectivité qu'est la zone d'aménagement concerté (ZAC), où c'est un aménageur mandaté par la puissance publique, et non les propriétaires eux-mêmes, qui pilote l'opération.
L'ensemble du projet — trois îlots, un coût total de 243,1 milliards de yens ?
Le projet se compose de trois îlots, A, B et C. L'îlot A, qui en constitue le cœur, comptera 33 étages hors sol, deux étages en superstructure, trois niveaux de sous-sol, une hauteur d'environ 180 mètres et une surface de plancher d'environ 192 057 m². Sa programmation associera, aux étages supérieurs, un hôtel offrant des prestations de niveau international, aux étages intermédiaires des bureaux, et aux étages inférieurs une grande salle, des espaces de conférence ainsi que des installations de soutien au développement industriel ; les commerces et le stationnement occuperont les niveaux souterrains.
L'îlot B est un bâtiment commercial de sept étages hors sol et deux niveaux de sous-sol, pour une surface de plancher d'environ 8 490 m². L'îlot C, de deux étages hors sol et un niveau de sous-sol pour une surface de plancher d'environ 754 m², est le lot où le sanctuaire shinto Mitake, présent dans le quartier, sera reconstruit et réaménagé. Le coût total du projet s'élève à environ 243,14 milliards de yens (dont environ 175,1 milliards de yens de coût de construction). La conception est assurée par un groupement associant Mitsubishi Jisho Design et Nihon Sekkei (le groupement de conception du développement de Miyamasuzaka), l'architecte en charge de la conception ayant été confiée à MOUNT FUJI ARCHITECTS STUDIO (Masahiro Harada et Mao Harada).
La refonte du réseau piéton — intégration avec la gare et ouverture du quartier ?
Si ce projet ne se réduit pas à la simple construction d'une tour, c'est en raison des multiples niveaux de connexion piétonne prévus avec la gare de Shibuya. La combinaison d'une place souterraine et de passerelles en hauteur assurera une circulation continue entre le tourniquet de la sortie est de la gare de Shibuya et les îlots A et B. Cela doit résoudre le sentiment de « coupure d'avec la gare » que connaît aujourd'hui le quartier de Miyamasuzaka, et améliorer nettement la circulation piétonne dans l'ensemble du secteur de la sortie est. Un lecteur français y reconnaîtra un principe familier des grandes opérations de couture urbaine autour des gares, comme celles menées par la SGP autour des futures gares du Grand Paris Express, où les circulations souterraines et les places publiques sont pensées en amont pour recoudre un tissu urbain coupé par l'infrastructure ferroviaire.
Le projet s'articule en outre avec l'opération d'aménagement de l'environnement de l'avenue Ōyama-kaidō menée par l'arrondissement de Shibuya, qui prévoit de réaménager la rue de Miyamasuzaka elle-même en un espace centré sur le piéton. L'achèvement, prévu pour septembre 2031, coïncide avec celui de la deuxième phase (tours centrale et ouest) du Shibuya Scramble Square, attendue la même année. La rénovation simultanée des côtés est et ouest devrait relever d'un cran la valeur urbaine de l'ensemble du secteur de la gare de Shibuya.
Calendrier du projet et avancement actuel (situation à mars 2026) ?
La phase actuelle est celle de la procédure d'agrément du plan de conversion des droits. L'agrément est attendu au cours de l'exercice 2026, avant le début des travaux en octobre 2027 puis l'achèvement en septembre 2031. Voici les principaux jalons du calendrier :
- 30 avril 2025 : agrément de création du syndicat de réaménagement urbain (par le gouverneur de Tokyo)
- Exercice 2026 (actuellement) : procédure d'agrément du plan de conversion des droits en cours
- Octobre 2027 : début des travaux prévu
- Septembre 2031 : achèvement prévu
Du point de vue de la décision d'investissement, la « période de préparation silencieuse » qui précède le début des travaux s'étend sur environ deux ans, de l'exercice en cours jusqu'à 2027. Une fois que la valeur du secteur se sera manifestée après l'achèvement des travaux, il pourrait être trop tard pour saisir des occasions d'acquisition à des conditions avantageuses. Ce point prend tout son sens à la lumière des données de marché présentées plus loin.
La conjoncture immobilière du secteur de Shibuya et son impact sur l'investissement ?
Pour parler du réaménagement du quartier de Miyamasuzaka, l'évolution des prix fonciers et des loyers alentour constitue une donnée de contexte incontournable. Selon les prix fonciers officiels publiés en 2025, les terrains résidentiels de l'arrondissement de Shibuya ont progressé de 7,0 % sur un an, et les terrains commerciaux de 7,3 % sur un an. Le prix foncier officiel moyen du secteur de la gare de Shibuya atteint environ 9,61 millions de yens par m² (+12,87 % sur un an), un niveau qui reste parmi les plus élevés de tout Tokyo.
Le marché des loyers de bureaux affiche lui aussi une dynamique remarquable dans le secteur de Shibuya. Parmi les cinq arrondissements centraux de Tokyo, c'est celui qui enregistre la plus forte hausse du loyer moyen, avec +8,24 % sur un an. De plus, l'offre annuelle de grandes surfaces de bureaux prévue entre 2026 et 2028 est estimée à environ 600 000 m², en retrait par rapport à la moyenne annuelle de 820 000 m² observée sur la période 2024-2028. Dans ce contexte de resserrement de l'offre, l'arrivée des grands plateaux de bureaux du quartier de Miyamasuzaka pourrait encore tendre davantage l'équilibre entre l'offre et la demande dans le secteur.
Le projet bénéficie par ailleurs d'une reconnaissance au titre de la zone stratégique nationale (« kokka senryaku tokku »), qui érige l'aménagement d'un hôtel de niveau international et d'installations de grande salle et de conférence en projet spécifique. Les installations de soutien au développement industriel sont conçues pour jouer aussi le rôle de pôle d'échanges pour les start-up et les affaires internationales, ce qui en fait un pilier de la coopération public-privé au service de l'ambition affichée de faire de « Shibuya-Tokyo une ville d'échanges d'affaires internationaux qui mène le monde ».
Pour une vue d'ensemble des réaménagements autour de la gare de Shibuya, voir également la vue d'ensemble du réaménagement autour de la gare de Shibuya et son impact sur la valeur immobilière.
Quelles actions les propriétaires devraient-ils engager ?
L'achèvement du quartier de Miyamasuzaka est prévu pour septembre 2031. Cela étant, la tendance habituelle du marché veut que la revalorisation anticipée d'un secteur commence deux à trois ans avant l'achèvement des travaux. Voici trois actions concrètes à engager dès maintenant :
1. Réexaminer le portefeuille autour de Miyamasuzaka. Pour les propriétaires détenant déjà un bien dans le secteur de la sortie est de Shibuya, c'est le moment de revoir la politique de loyers et de confirmer la stratégie de détention à long terme en anticipant l'après-réaménagement. Renforcer la relation avec les locataires et moderniser les équipements avant l'achèvement des immeubles concurrents permet de réduire le risque de vacance.
2. Étudier de nouvelles acquisitions dans les environs. Les biens résidentiels et commerciaux situés le long de l'avenue Meiji-dōri ou à distance de marche de Miyamasuzaka sont bien placés pour capter la hausse de la demande après l'achèvement du point de repère. La « prime liée à la certitude du réaménagement » reste pour l'instant limitée, ce qui fait d'une entrée avant le début des travaux (2027) un atout de long terme.
3. Suivre l'actualité du calendrier. Le calendrier de l'agrément du plan de conversion des droits et la confirmation du dispositif de construction constituent des points de départ importants pour la décision d'investissement. Il est essentiel de consulter régulièrement le site officiel de l'arrondissement de Shibuya et les annonces du syndicat, et d'ajuster ses actions en fonction de l'avancement.
Pour une analyse quantitative de l'impact du réaménagement du centre de Tokyo sur la valeur immobilière, voir également l'impact du réaménagement du centre de Tokyo sur la valeur immobilière | Analyse d'investissement à Toranomon, Shibuya et Shinagawa.
Mon avis
Je pense que le réaménagement du quartier de Miyamasuzaka ne se résume pas à l'achèvement d'une simple tour. Un secteur situé à l'est de la gare de Shibuya, longtemps « laissé pour compte », se transforme, sous le régime de la zone stratégique nationale, en pôle d'échanges d'affaires internationaux. On peut y voir un projet symbolique du « second acte » de la ville de Shibuya.
Ce qui retient mon attention, c'est l'orientation architecturale donnée par MOUNT FUJI ARCHITECTS STUDIO. Si la conception parvient à valoriser les particularités topographiques de Shibuya et à créer une continuité avec les îlots voisins, le visage du carrefour de Miyamasuzaka en sera profondément changé. Le secteur devrait attirer durablement des visiteurs japonais et étrangers venus pour l'hôtel ou la grande salle, et les retombées sur les biens résidentiels et commerciaux environnants se feront sentir de façon certaine sur un horizon de cinq à dix ans après l'achèvement.
À long terme, un point de vigilance mérite toutefois d'être signalé. Si la tension entre offre et demande de bureaux devrait s'accentuer d'ici 2031, on ne peut exclure qu'une offre abondante après l'achèvement exerce, en retour, une pression à la baisse sur le loyer moyen du secteur de Shibuya. En restant fidèle à une exigence de confiance et de transparence dans l'information, je considère qu'il ne s'agit pas d'appliquer mécaniquement l'équation « réaménagement = hausse garantie », mais d'examiner finement l'emplacement, l'ancienneté et la concurrence de chaque bien avant toute décision d'investissement.
Il ne fait aucun doute que nous sommes actuellement dans une « période de préparation » ; c'est précisément pour cela qu'une stratégie à la fois prudente et volontariste, fondée sur une vision de long terme, s'impose.
Comment les prix de transaction évoluent-ils réellement ?
Nous avons vérifié, à partir des données de prix des transactions immobilières publiées par le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, dans quelle mesure les attentes liées au réaménagement se traduisent effectivement dans les prix réellement pratiqués. Le tableau ci-dessous met en regard les transactions de copropriétés d'occasion dont le nom de secteur contient « Shibuya (渋谷) » et l'ensemble de l'arrondissement de Shibuya.
| Année | Nombre de transactions | Prix au m² du secteur (médiane) | Prix au m² de l'ensemble de l'arrondissement de Shibuya (médiane) |
|---|---|---|---|
| 2023 | 34 | ¥1 712 000 | ¥1 314 000 |
| 2024 | 46 | ¥1 650 000 | ¥1 467 000 |
| 2025 | 66 | ¥2 200 000 | ¥1 575 000 |
| 2026 (1er trimestre uniquement) | 8 | ¥2 243 000 | ¥1 629 000 |
Entre 2023 et 2025, la hausse atteint +28,5 % pour le secteur de Shibuya, contre +19,9 % pour l'ensemble de l'arrondissement de Shibuya. Les abords de la gare de Shibuya se distinguent nettement au sein de l'arrondissement.
En valeur absolue, les transactions de copropriétés d'occasion du secteur de Shibuya depuis 2025 affichent une médiane de ¥120 millions pour une surface privative de 50 m², environ la moitié des transactions se situant entre ¥58,25 millions et ¥180 millions.
Source : Bibliothèque d'informations immobilières du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/), « Informations sur les prix des transactions immobilières » (ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme) ; document établi par INA&Associates Inc. sur cette base. Données disponibles en septembre 2026. Les trimestres les plus récents sont des valeurs provisoires, des transactions y étant ajoutées ultérieurement.
Compléments tirés des chiffres (septembre 2026)
La hausse des prix aux abords de la gare de Shibuya résulte de la valorisation, en premier lieu, des réaménagements du côté ouest. Le côté est a certes connu des évolutions depuis Hikarie, mais les opérations qui ont tiré les prix vers le haut sont celles des secteurs de Sakuragaoka et de Dogenzaka.
Si le quartier de Miyamasuzaka est qualifié de « deuxième étape », c'est précisément en raison de cet ordre. Les grandes opérations du côté est n'en sont qu'au stade précédant le démarrage des travaux, et cette part n'est, selon nous, pas encore intégrée dans les prix actuels. C'est en 2031 qu'une opération d'un coût total de 243,1 milliards de yens prendra forme.
Il faut toutefois poser un préalable : un niveau de ¥120 millions pour une surface privative de 50 m² n'est pas un segment de prix accessible aux ménages qui achètent pour se loger. Ce marché est formé par des capitaux d'investissement et présente donc une structure sensible à l'environnement extérieur, comme les taux d'intérêt ou les changes.
Critères de décision pour l'investisseur
- Partir du principe que l'intégration du côté est reste à venir. Les quelques années qui iront du démarrage des travaux à la livraison peuvent constituer la phase où les prix bougeront.
- Identifier à l'avance qui sera l'acquéreur de sortie. Puisqu'il s'agit d'un segment de prix hors de portée de la demande d'occupation, la revente se fera également auprès d'investisseurs.
- Le 1er trimestre 2026 ne repose que sur 8 transactions et ne peut servir de fondement. Les données de prix de transaction étant mises à jour chaque trimestre, il est possible de suivre l'évolution selon la même méthode.
Synthèse
L'opération de réaménagement urbain de type I du quartier de Miyamasuzaka est le plus grand projet du côté est de Shibuya, avec un coût total de 243,1 milliards de yens, une hauteur d'environ 180 mètres et un achèvement prévu en septembre 2031. Alors que l'agrément du plan de conversion des droits est attendu au cours de l'exercice 2026, l'attention du marché se concentre sur cette période de préparation qui précède le début des travaux.
- Maître d'ouvrage : syndicat de réaménagement urbain du quartier de Miyamasuzaka (partenaires du projet : Tokyu et Hulic)
- Îlot A : 33 étages hors sol, environ 180 m de haut, surface de plancher d'environ 192 057 m² (bureaux, hôtel, grande salle, etc.)
- Coût total du projet : environ 243,14 milliards de yens
- Début des travaux : octobre 2027 / achèvement : septembre 2031
- Prix foncier des terrains commerciaux de l'arrondissement de Shibuya : +7,3 % sur un an ; loyer de bureaux du secteur de Shibuya : +8,24 % sur un an
- Reconnaissance au titre de la zone stratégique nationale et aménagement d'un pôle d'échanges d'affaires internationaux
Ce projet, dans lequel secteur public et secteur privé investissent conjointement plus de 240 milliards de yens sur un secteur longtemps considéré comme un point faible du côté est de Shibuya, influencera fortement la formation de la valeur de l'ensemble du secteur de Shibuya, de la fin des années 2020 au début des années 2030. Il est indispensable, pour toute décision d'investissement, de continuer à suivre l'évolution du calendrier et de la conjoncture.
Questions fréquentes (FAQ)
Q1. Quand le réaménagement du quartier de Miyamasuzaka sera-t-il achevé ?
L'achèvement est prévu pour septembre 2031. Actuellement (mars 2026), la procédure d'agrément du plan de conversion des droits est en cours, en vue d'un début des travaux en octobre 2027.
Q2. Quelles entreprises participent au réaménagement du quartier de Miyamasuzaka ?
Le maître d'ouvrage est le syndicat de réaménagement urbain du quartier de Miyamasuzaka. Tokyu Corporation et Hulic Co., Ltd. y participent comme partenaires du projet et membres associés du syndicat, la conception étant assurée par le groupement de Mitsubishi Jisho Design et Nihon Sekkei (le groupement de conception du développement de Miyamasuzaka). L'architecte en charge de la conception est MOUNT FUJI ARCHITECTS STUDIO.
Q3. De combien le prix foncier du secteur est de Shibuya a-t-il augmenté ?
Selon les prix fonciers officiels publiés en 2025, les terrains commerciaux de l'arrondissement de Shibuya ont progressé de 7,3 % sur un an, et le prix foncier officiel moyen du secteur de la gare de Shibuya atteint environ 9,61 millions de yens par m² (+12,87 % sur un an). On estime que l'avancée du réaménagement contribue à cette hausse des prix fonciers.
Q4. Quel est le lien entre le réaménagement du quartier de Miyamasuzaka et le Shibuya Scramble Square ?
La deuxième phase du Shibuya Scramble Square (tours centrale et ouest) doit elle aussi s'achever au cours de l'exercice 2031, en même temps que le réaménagement du quartier de Miyamasuzaka. La rénovation simultanée des sorties est et ouest devrait améliorer la circulation piétonne et relever la valeur urbaine de l'ensemble du secteur de la gare de Shibuya.
À lire également
Sources et références
- Tokyu Corporation, « Réaménagement urbain de type I du quartier de Miyamasuzaka — agrément de création du syndicat de réaménagement urbain » (30 avril 2025)
- PR TIMES (Tokyu Corporation), « Réaménagement urbain de type I du quartier de Miyamasuzaka — agrément de création du syndicat de réaménagement urbain » (30 avril 2025)
- Arrondissement de Shibuya, « Réaménagement urbain de type I du quartier de Miyamasuzaka (avis n° 129 de l'arrondissement de Shibuya du 12 avril de l'année Reiwa 5) »
- Arrondissement de Shibuya, « Syndicat de réaménagement urbain du quartier de Miyamasuzaka — documents présentant le périmètre d'exécution et les grandes lignes de la conception » (PDF)
- Secrétariat du Cabinet, zone stratégique nationale, « Aperçu du projet (avant-projet) de plan d'urbanisme du secteur spécial de régénération urbaine (quartier de Miyamasuzaka) » (PDF)
