À proximité immédiate de la gare Sengakuji, au croisement de la ligne Toei Asakusa et de la ligne principale Keikyu dans le quartier de Takanawa à Minato-ku (Tokyo), la construction d'un complexe de grande envergure — environ 145 mètres de haut et 30 étages — a véritablement démarré. Le « Projet de réaménagement urbain de type 2 du quartier de la gare Sengakuji » est un programme de rénovation urbaine publique mené par le gouvernement métropolitain de Tokyo, combinant la modernisation de la gare et l'aménagement de ses abords, avec un achèvement prévu pour l'exercice fiscal 2031. Alors que l'inauguration de Takanawa Gateway City, situé juste à côté, s'est achevée en mars 2025, le quartier de la gare Sengakuji s'affirme comme le prochain épicentre de transformation dans le sud de Minato-ku.
Qu'est-ce que le projet de réaménagement urbain de type 2 du quartier de la gare Sengakuji ?
Le projet de réaménagement urbain de type 2 du quartier de la gare Sengakuji est une opération de rénovation urbaine à initiative publique, pilotée par le gouvernement métropolitain de Tokyo. Contrairement aux projets de réaménagement urbain de type 1, qui reposent sur un système de conversion des droits, le type 2 recourt à un système de gestion et de disposition. Les détenteurs de droits existants ne restent pas sur le site du projet : ils reçoivent une indemnisation et sont relocalisés en dehors du périmètre. Ce dispositif est généralement appliqué lorsque des travaux d'infrastructure urbaine d'intérêt public sont nécessaires — modernisation de gare, mise en place de réseaux de chauffage et de climatisation urbains, etc. Le quartier de la gare Sengakuji en constitue un exemple emblématique.
Le Bureau d'aménagement urbain n°2 du gouvernement métropolitain de Tokyo assure la maîtrise d'ouvrage. Tokyu Fudosan Corporation et Keikyu Corporation ont été désignées comme constructeurs agréés en juin 2021. La conception et la réalisation sont confiées à Kajima Corporation, et les travaux de construction du bâtiment spécifique ont débuté le 1er novembre 2024. Le projet s'inscrit dans un calendrier long, de l'exercice 2018 à l'exercice 2032, témoignant d'un engagement fort en faveur d'un développement urbain durable.
Envergure du projet et calendrier
Les principales caractéristiques du bâtiment mettent en évidence l'ampleur de cette opération.
- Emplacement : Takanawa 2-chome, Minato-ku, Tokyo
- Structure : 30 étages en superstructure, 3 niveaux en sous-sol
- Hauteur maximale : environ 145 mètres
- Surface du terrain : environ 8 490 m²
- Surface de plancher totale : environ 112 300 m²
- Usages : logements collectifs (385 unités), bureaux, commerces, équipement d'aide à la petite enfance
- Conception et construction : Kajima Corporation
- Début des travaux : 1er novembre 2024
- Achèvement prévu : exercice fiscal 2031 (fin mars 2032)
Avec une surface de plancher totale d'environ 112 300 m², ce projet se classe parmi les plus grands développements mixtes de Minato-ku. La répartition verticale des usages — commerces en partie basse, bureaux en partie intermédiaire et logements en copropriété (385 unités) en partie haute — concrétise l'intégration « travail, habitat, commerce » et contribue à animer le quartier de jour comme de nuit. L'intégration d'un équipement d'aide à la petite enfance s'inscrit dans la politique familiale du gouvernement métropolitain de Tokyo et mérite une attention particulière du point de vue de l'attractivité pour les familles.
La conception environnementale est également remarquable. Des brise-soleil installés sur les façades extérieures sont orientés et espacés différemment selon l'ensoleillement de chaque zone, réduisant ainsi les apports solaires à l'intérieur du bâtiment. Cette conception, alliant performance énergétique et qualité architecturale, illustre une réponse concrète aux exigences environnementales contemporaines.
Source : Bureau de l'urbanisme du gouvernement métropolitain de Tokyo, « Projet de réaménagement urbain de type 2 du quartier de la gare Sengakuji » (2024)
Synergie avec Takanawa Gateway City et développement intégré du secteur
On ne saurait évoquer le réaménagement du quartier de la gare Sengakuji sans aborder sa relation avec le projet voisin « TAKANAWA GATEWAY CITY ». Takanawa Gateway City est un programme de rénovation urbaine d'une envergure considérable — environ 74 000 m² de terrain et quelque 845 000 m² de surface de plancher — dont l'inauguration s'est achevée le 27 mars 2025.
Son équipement phare, « THE LINKPILLAR 1 » (North et South), est en service depuis le 27 mars 2025. Le suivant, « THE LINKPILLAR 2 », est une tour de 31 étages culminant à environ 167 mètres, abritant bureaux, commerces, clinique médicale, centre de remise en forme et centrale de chauffage et de climatisation urbains, avec une ouverture prévue le 28 mars 2026.
Une fois achevé, le bâtiment du quartier de la gare Sengakuji sera relié à la gare JR Takanawa Gateway par une passerelle piétonne en hauteur via THE LINKPILLAR. Cette connexion améliorera considérablement l'accès depuis la gare Sengakuji (lignes Toei Asakusa et Keikyu) vers les lignes JR Yamanote, Keihin-Tohoku et le Shinkansen Tokaido en direction de Shinagawa. La gare Sengakuji est ainsi appelée à évoluer qualitativement : de simple « gare de correspondance », elle deviendra une véritable « porte d'entrée urbaine ».
Par ailleurs, la coordination avec les projets de réaménagement du secteur nord de la gare de Shinagawa et des abords de la gare de Tamachi dessine un scénario dans lequel l'axe « Shinagawa – Takanawa – Sengakuji – Tamachi » fonctionnerait comme un pôle international intégré dans le sud de Minato-ku. L'attrait de ce secteur devrait encore se renforcer, tant pour capter la demande touristique internationale que pour séduire les entreprises étrangères en quête d'implantation.
Modernisation de la gare Sengakuji | Des quais deux fois plus larges
L'un des volets essentiels de l'infrastructure publique mené conjointement avec le réaménagement urbain est la modernisation de la gare Sengakuji. Ce projet, conduit par le Bureau des transports du gouvernement métropolitain de Tokyo et Keikyu Corporation, prévoit de doubler la largeur des quais, passant d'environ 5 mètres à environ 10 mètres. La mise en service est prévue pour l'exercice fiscal 2027, et le hall de correspondance sera également agrandi.
Actuellement, bien que la gare Sengakuji soit un nœud de correspondance majeur entre les lignes Toei Asakusa et Keikyu, l'étroitesse de ses quais pose des problèmes de sécurité aux heures de pointe. En planifiant conjointement le doublement de la largeur des quais et la construction du complexe en superstructure, le projet permet d'améliorer radicalement les fonctions de la gare tout en créant un espace urbain attractif en surface. C'est un parfait exemple de « transformation urbaine intégrant public et privé », rendue possible par le dispositif de réaménagement de type 2.
L'amélioration de la fonctionnalité d'une gare se répercute directement sur la valeur immobilière environnante. La réduction de la congestion, le renforcement de l'accessibilité et la création d'espaces commerciaux grâce à l'extension du hall de correspondance auront un impact positif tant sur la demande locative que sur la valorisation des biens situés à proximité de la gare. Pour les propriétaires immobiliers, l'avancement de ces travaux de modernisation constitue une information stratégique à suivre de près dans le cadre d'une gestion patrimoniale à long terme.
Pour une vue d'ensemble des principaux projets de réaménagement à Tokyo, consultez également « Les grands projets de réaménagement qui transforment Tokyo en 2025 ».
Impact sur le marché immobilier du sud de Minato-ku
Quelles seront les conséquences du réaménagement du quartier de la gare Sengakuji sur le marché immobilier du sud de Minato-ku (Takanawa, Shirokane-Takanawa, secteur de Shinagawa) ?
Marché locatif résidentiel : À mesure que l'achèvement du complexe (exercice 2031) se rapproche, l'« anticipation des attentes » par le marché pourrait tirer les loyers à la hausse dans le voisinage. Les appartements et résidences accessibles à pied devraient notamment bénéficier d'un élargissement de la demande locative, à la faveur conjuguée de l'ouverture de Takanawa Gateway City et de la notoriété croissante du projet de réaménagement de Sengakuji. Une demande soutenue est attendue de la part des catégories à hauts revenus, en particulier les employés d'entreprises étrangères et les actifs travaillant dans le secteur Shinagawa-Tamachi.
Marché des bureaux : La mise en exploitation des surfaces de bureaux situées dans les étages intermédiaires du complexe augmentera l'offre tertiaire dans le secteur de Takanawa. Si cela peut représenter un facteur de concurrence pour les immeubles de bureaux existants aux alentours, la montée en notoriété et en image de marque de l'ensemble du quartier est également susceptible d'élargir la demande. À long terme, la consolidation du positionnement en tant que pôle d'échanges internationaux devrait soutenir la demande de bureaux dans le sud de Minato-ku.
Marché de la copropriété : Les 385 logements du complexe seront commercialisés en accession à la propriété. Cette tour résidentielle de 145 mètres de haut devrait être positionnée dans un segment de prix destiné aux acquéreurs fortunés et très fortunés. En termes de valeur patrimoniale à long terme, le développement intégré avec Takanawa Gateway City et la connexion par passerelle avec la gare JR Takanawa Gateway constitueront un avantage de marque majeur, générateur d'une prime significative.
Pour approfondir la relation entre réaménagement et valeur immobilière dans le secteur de Shirokane-Takanawa, consultez « Impact du réaménagement du secteur Shirokane-Takanawa sur la valeur immobilière (avril 2025) ».
Le point de vue d'INA | Apprécier la valeur du quartier de Sengakuji dans une perspective de long terme
Si je m'intéresse de près au réaménagement du quartier de la gare Sengakuji, ce n'est pas simplement en raison de son envergure. L'essence de ce projet réside dans l'ingéniosité du dispositif de réaménagement urbain de type 2, qui permet de mener simultanément la modernisation de la gare, la mise à niveau des infrastructures urbaines et la construction d'un complexe multifonctionnel. Le gouvernement métropolitain de Tokyo, en sa qualité de maître d'ouvrage, garantit la réalisation d'infrastructures publiques difficilement réalisables par le secteur privé seul, tout en mobilisant les capacités de construction et les ressources financières du privé. Ce modèle constitue l'une des formules les plus efficaces de la régénération urbaine au Japon.
Avec l'inauguration de Takanawa Gateway City, le quartier de Sengakuji se trouve déjà au « seuil du changement ». L'ajout du réaménagement de la gare Sengakuji permettra au sud de Minato-ku de se développer en un point nodal de l'axe international « Shinagawa – Takanawa – Sengakuji ». Bien que l'achèvement soit prévu pour l'exercice 2031, le marché immobilier intègre ces perspectives dans les prix bien avant la livraison. Pour les investisseurs et propriétaires adoptant une vision à long terme, je suis convaincu que la collecte d'informations et la réflexion stratégique dès ce stade revêtent une importance déterminante.
INA&Associates株式会社 assure une veille et une analyse continues du marché immobilier dans les zones de réaménagement du centre de Tokyo, notamment les secteurs de Sengakuji et Takanawa. N'hésitez pas à nous contacter à tout moment pour échanger sur votre stratégie patrimoniale.
Pour en savoir plus sur l'actualité des zones de réaménagement, consultez également « Projet de réaménagement de la sortie est de la gare JR Shimbashi (février 2025) ».
Synthèse
- Le projet de réaménagement urbain de type 2 du quartier de la gare Sengakuji est une opération publique menée par le gouvernement métropolitain de Tokyo, avec Tokyu Fudosan et Keikyu comme constructeurs agréés
- Un complexe de 30 étages, culminant à environ 145 m, d'une surface de plancher totale d'environ 112 300 m², comprenant 385 logements en copropriété, des bureaux, des commerces et un équipement d'aide à la petite enfance
- Début des travaux en novembre 2024, achèvement prévu pour l'exercice 2031 (période de projet : exercices 2018 à 2032)
- Des travaux de modernisation de la gare Sengakuji, doublant la largeur des quais de 5 m à 10 m, avec une mise en service prévue pour l'exercice 2027
- La connexion par passerelle avec Takanawa Gateway City et THE LINKPILLAR améliorera la circulation piétonne entre la gare JR Takanawa Gateway et le secteur de Shinagawa
- Une pression haussière durable est attendue sur les marchés locatif, tertiaire et de la copropriété dans le sud de Minato-ku
Questions fréquentes (FAQ)
Q1. Qui est le maître d'ouvrage du projet de réaménagement urbain de type 2 du quartier de la gare Sengakuji ?
R. Le gouvernement métropolitain de Tokyo (Bureau d'aménagement urbain n°2) en est le maître d'ouvrage. Tokyu Fudosan Corporation et Keikyu Corporation ont été désignées comme constructeurs agréés en juin 2021, et Kajima Corporation assure la conception et la réalisation.
Q2. Quand le complexe sera-t-il achevé ?
R. Les travaux ont débuté le 1er novembre 2024, et l'achèvement est prévu pour l'exercice fiscal 2031 (fin mars 2032). Il s'agit d'un complexe multifonctionnel comprenant des logements collectifs (385 unités), des bureaux, des commerces et un équipement d'aide à la petite enfance.
Q3. Quand la modernisation de la gare Sengakuji sera-t-elle achevée ?
R. Les travaux d'élargissement des quais, passant de 5 m à 10 m, ainsi que l'ensemble de la modernisation de la gare sont prévus pour une mise en service au cours de l'exercice fiscal 2027. Le projet est mené conjointement par le Bureau des transports du gouvernement métropolitain de Tokyo et Keikyu Corporation.
Q4. Quelle est la relation avec Takanawa Gateway City ?
R. Une fois achevé, le complexe du quartier de la gare Sengakuji sera relié à la gare JR Takanawa Gateway par une passerelle piétonne en hauteur via Takanawa Gateway City (THE LINKPILLAR 1 et 2). En formant un ensemble intégré avec Takanawa Gateway City, inauguré en mars 2025, les fonctions urbaines du sud de Minato-ku seront considérablement renforcées.
À lire également
- Impact du réaménagement du secteur Shirokane-Takanawa sur la valeur immobilière (avril 2025)
- Les grands projets de réaménagement qui transforment Tokyo en 2025
Sources et références
- Bureau de l'urbanisme du gouvernement métropolitain de Tokyo, Bureau d'aménagement urbain n°2, « Quartier de la gare Sengakuji – Présentation du projet » (2024)
- Bureau de l'urbanisme du gouvernement métropolitain de Tokyo, « Projet de réaménagement urbain de type 2 du quartier de la gare Sengakuji » (2024)
- Tokyu Fudosan Corporation, « Annonce du lancement des travaux du projet de réaménagement urbain de type 2 du quartier de la gare Sengakuji » (novembre 2024)
- PR TIMES, « Annonce du lancement des travaux du projet de réaménagement urbain de type 2 du quartier de la gare Sengakuji » (Tokyu Fudosan, novembre 2024)
