Extrait du site web du quartier de Setagaya.
Un projet de réaménagement urbain à grande échelle est prévu pour la zone située autour de la place de la gare, du côté sud de la gare de Chitose Karasuyama. Le projet prévoit le réaménagement de la zone située devant la gare, centré sur la construction d'un complexe de grande hauteur de 34 étages au-dessus du sol et de deux étages au-dessous, d'une hauteur d'environ 140 mètres, avec des installations commerciales aux étages inférieurs et des bâtiments résidentiels aux étages supérieurs. Les préparatifs sont en cours pour la réalisation de la nouvelle installation, qui sera un point de repère dans la région.
Nom officiel du projet de réaménagement et aperçu de l'emplacement et de la zone
Le nom officiel du projet est "Chitose Karasuyama Station Square South Area Urban Redevelopment Project" (projet de réaménagement urbain de la zone sud de la gare de Chitose Karasuyama). Le site du projet est situé à Minami Karasuyama 5-chome, Setagaya-ku, Tokyo, dans la zone située à l'est de la sortie sud de la station Chitose Karasuyama de la ligne Keio, entourée par la route auxiliaire 216 (route prévue) à l'est, Ekimae-dori au sud-ouest et la place de la station actuellement prévue au nord. Le projet de réaménagement couvre une superficie d'environ 1,5 hectare, y compris le site de la place de la gare et l'ensemble du côté sud de la gare.
Contexte et objectifs du réaménagement
À proximité de la gare de Chitose Karasuyama, la structure de la ville subit d'importants changements en raison de la construction d'une place de la gare et d'une route d'aménagement urbain (route auxiliaire n° 216) en conjonction avec la construction d'une traversée continue à plusieurs niveaux de la ligne Keio (environ 7,2 km entre les gares de Sasazuka et de Sengawa). En réponse à ces développements, les propriétaires fonciers ont lancé un "groupe d'étude sur le développement de la ville" en 2015, qui s'est transformé en "comité préparatoire au développement de la ville" en 2020, et ont créé une association préparatoire au réaménagement urbain en décembre 2022 pour commencer à examiner à grande échelle ce projet de réaménagement. L'objectif du projet de réaménagement est de rénover la zone urbaine délabrée située devant la gare et d'améliorer l'espace public. Plus précisément, le projet vise à créer une nouvelle place de la gare pour assurer la sécurité des transports en commun, un recul des bâtiments pour garantir des lignes de circulation conviviales pour les piétons, la création d'un espace de rétention et d'un espace vert devant la gare, ainsi qu'une meilleure prévention des catastrophes (bâtiments antisismiques et ininflammables et place pour la prévention des catastrophes). Grâce à ces mesures, le plan vise à améliorer l'animation du quartier et à créer un environnement sûr et confortable devant la gare.
Maître d'ouvrage et opérateurs coopérants
Le projet est principalement promu par la Chitose Karasuyama Station Square South Area Urban Redevelopment Preparatory Association, qui est composée de détenteurs de droits locaux. À l'avenir, l'association devrait être officiellement établie en tant que projet de réaménagement urbain de type 1 (application de l'association) sur la base de la loi sur le réaménagement urbain et devenir l'exécutant du projet. Les grandes sociétés immobilières Mitsui Fudosan Residential Co. et Mitsui Fudosan Co. participent au projet en tant que collaborateurs (développeurs), tandis que Takaha Urban Science Institute Co. fournit des services de conseil. Dans le cadre du partenariat public-privé, la recherche d'un consensus entre les propriétaires fonciers, l'ajustement des droits et les procédures administratives sont en cours.
Qu'est-ce que le système de conversion des droits ? Le réaménagement impose-t-il une « expulsion » ?
Le projet, qui vise à terme le statut de projet de réaménagement urbain de type 1 (application de l'association) fondé sur la loi sur le réaménagement urbain, adoptera le « système de conversion des droits ». Ce système consiste, en principe, à échanger à valeur égale la propriété des terrains et bâtiments existants ainsi que les droits de location contre des surfaces (planchers de droits) dans le nouveau bâtiment : les détenteurs de droits peuvent ainsi rester sur le site en tant que propriétaires d'une unité ou d'une section de l'immeuble après le réaménagement. Ceux qui ne souhaitent pas cette conversion peuvent, dans un délai de 30 jours suivant la publication de l'agrément de création de l'association ou du plan du projet, céder leurs droits contre une indemnité en espèces, ou choisir de déménager hors de la zone. Il ne s'agit donc pas d'un dispositif imposant une expulsion unilatérale et forcée, mais la surface et l'emplacement des planchers de droits sont déterminés en fonction de la valeur estimée des biens existants, si bien que les conditions diffèrent selon chaque détenteur de droits.
Pour ce secteur de Chitose Karasuyama, une réunion d'information organisée en juin 2025 par le quartier de Setagaya et l'association préparatoire au réaménagement a indiqué qu'environ 90 détenteurs de droits étaient concernés, dont environ 70 % avaient déjà donné leur accord au projet de plan d'urbanisme. Lors de cette même réunion, l'association préparatoire a répondu que le système de conversion des droits serait mis en œuvre de manière à éviter que les personnes ne puissent plus exercer leur activité ou se retrouvent sans logement, et que ni l'association préparatoire ni ses représentants ne tiendraient de propos visant à pousser les propriétaires fonciers à quitter les lieux. Par ailleurs, la réunion d'information officielle prévue par la loi à l'intention des locataires de bâtiments et de terrains n'aura lieu qu'après la décision d'urbanisme et la création de l'association ; elle n'avait pas encore eu lieu en juin 2025.
Échelle et structure du bâtiment prévu et configuration de l'installation
Adapté du site web du quartier de Setagaya.
Le bâtiment prévu pour le réaménagement est un complexe de grande hauteur qui sera construit dans la zone située au sud de la place de la gare. Les grandes lignes du projet sont les suivantes
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Taille du bâtiment: 34 étages au-dessus du sol et 2 étages au-dessous, environ 140 m de haut.
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Composition des usages: principalement des appartements résidentiels (étages supérieurs : 4-34) et des locaux commerciaux (étages inférieurs : 1 sous-sol à 3 au-dessus du sol), ainsi que des parkings et des locaux techniques (2 sous-sols à 3 au-dessus du sol).
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Surface de plancher totale: environ 78 700 m2 (plan proposé en 2023)
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Surface du site: environ 1,5 ha (surface totale, y compris le terrain de la place de la gare, etc.)
La zone de faible hauteur est prévue pour abriter des installations commerciales qui amélioreront la commodité des usagers de la gare et des résidents locaux, et devrait attirer une variété de locataires, y compris des détaillants de biens et des restaurants. La partie résidentielle devrait être une tour de condominiums de plusieurs centaines d'unités, conçue avec les dernières techniques de construction parasismique pour garantir la sécurité. Des parkings souterrains et surbaissés seront prévus pour les visiteurs et les résidents, avec une capacité prévue d'environ 120 voitures pour l'usage commercial et 200 voitures pour l'usage résidentiel. La place de la gare étant incluse dans la zone de réaménagement, les bâtiments devraient être situés sur le côté nord du site, et l'aménagement de l'espace sera intégré à la zone de la place.
La partie résidentielle sera-t-elle vendue en copropriété ou louée ? Quelle fourchette de prix ?
Concernant la partie résidentielle prévue (étages supérieurs, du 4e au 34e), aucune annonce officielle n'a été confirmée à ce jour (septembre 2026), que ce soit de la part du quartier de Setagaya, de l'association préparatoire au réaménagement ou des collaborateurs du projet (Mitsui Fudosan, Mitsui Fudosan Residential), concernant le mode de commercialisation (vente en copropriété ou location), la fourchette de prix ou le nom de la marque de la résidence. Le projet en est actuellement au stade de l'association préparatoire, avant la décision d'urbanisme ; la politique concrète de vente ou de location des logements ne sera définie qu'après l'élaboration du plan de conversion des droits et l'agrément de création de l'association. Pour toute information sur la période de commercialisation ou la fourchette de prix, il convient de se référer aux futures annonces officielles du quartier de Setagaya et de l'association préparatoire.
Plan d'aménagement de la place de la gare et de l'espace public
Outre les bâtiments, le réaménagement de l'espace public environnant est également un pilier majeur du projet de réaménagement. Du côté nord de la zone prévue, la "place du Nord" sera intégrée à la nouvelle place de la gare et constituera un espace animé où des événements tels que des cafés ouverts et des marchés pourront être organisés par des locataires commerciaux de faible hauteur. Sur le côté sud, une place verte et calme est prévue pour permettre aux piétons de se reposer et de se détendre, ainsi que pour servir de place de prévention des catastrophes qui peut être utilisée pour l'évacuation temporaire et les premiers soins en cas de catastrophe. Les allées piétonnes autour du bâtiment seront également élargies pour assurer une circulation sûre et confortable des piétons. La place et l'espace public créeront un nouvel espace stagnant à la sortie sud de la gare, où il y a moins de places que dans le nord de la gare, et amélioreront la circulation et l'attractivité de la zone.
Quelle est la relation avec le bâtiment de la gare Keio et le projet de dénivellation continue de la ligne ?
Cette précision s'adresse aux lecteurs venus après avoir recherché « bâtiment de la gare de Chitose Karasuyama ». À la gare de Chitose Karasuyama, un projet distinct, le « projet de dénivellation continue de la ligne Keio » (entre les gares de Sasazuka et de Sengawa, environ 7,2 km), mené par la compagnie ferroviaire Keio, est en cours par ailleurs ; il permettra de surélever la gare et la voie ferrée. En revanche, le projet de réaménagement urbain de la zone sud de la place de la gare de Chitose Karasuyama, objet du présent article, est un projet distinct mené principalement par les détenteurs de droits locaux, auquel la compagnie Keio ne participe pas en tant que collaborateur. Lors de la séance de questions-réponses de la réunion d'information organisée en juin 2025 par le quartier de Setagaya et l'association préparatoire au réaménagement, à la question de savoir s'il existerait une passerelle reliant, à un étage supérieur, les installations commerciales du bâtiment réaménagé à la gare une fois surélevée, l'association préparatoire a répondu qu'aucune passerelle reliant le bâtiment de la gare ferroviaire à un étage supérieur n'était prévue. Il convient de noter que la gare existante de Chitose Karasuyama (bâtiment de la gare) de la ligne Keio et le bâtiment réaménagé seront reliés au niveau du sol, via la place de la gare.
Période de construction et état d'avancement
Le projet de réaménagement en est actuellement au stade de la planification en vue d'une décision d'urbanisme. En janvier 2025, le quartier de Setagaya et l'association préparatoire au réaménagement ont organisé conjointement une séance d'information à l'intention des résidents locaux, au cours de laquelle le projet de plan de base et le calendrier futur ont été expliqués. Le calendrier du projet (à titre indicatif) prévoit une décision d'urbanisme en 2026, suivie de l'approbation formelle de la création d'une association de réaménagement et de la formulation d'un plan de conversion des droits, avant de commencer la construction, l'objectif étant d'achever le bâtiment et de le mettre en service en 2034. Des travaux préparatoires sont actuellement en cours, notamment des consultations avec le gouvernement, la préparation d'un projet de plan d'urbanisme et la recherche d'un consensus entre les détenteurs de droits. En outre, l'association préparatoire au réaménagement a mis en place un centre d'échange local, Chitokara Plaza, qui continue de diffuser des informations et d'échanger des opinions, et participe également à des activités publicitaires telles que des expositions lors d'événements dans la zone commerciale locale.
Qu'est-ce que le « Chitokara Plaza » ? Un lieu de diffusion d'information sur le réaménagement
Le « Chitokara Plaza », centre d'échange local mis en place par l'association préparatoire au réaménagement, est situé au 5-11-6 Minami Karasuyama, quartier de Setagaya ; son ouverture a été marquée par un événement inaugural le 17 mai 2025. Il s'agit d'un espace ouvert attenant aux bureaux de l'association préparatoire, où du personnel du secrétariat est présent en permanence pour diffuser en continu, à l'aide de panneaux et de maquettes, des informations sur l'avancement du projet de réaménagement et sur le développement urbain autour de la gare de Chitose Karasuyama. Ouvert à tous, il sert également de point d'ancrage pour les activités de communication, telles que la participation à des événements organisés par les commerces locaux.
Conception distinctive, perspectives et plan des locataires
La conception architecturale du projet devrait prendre en compte le paysage environnant malgré sa grande échelle, les zones de faible hauteur et de grande hauteur étant divisées en sections distinctes, conformément à l'emplacement en front de gare. L'extérieur de la partie basse sera conçu pour être convivial pour les piétons, avec une façade ouverte comportant de nombreuses surfaces vitrées et une terrasse verte (d'après la perspective de l'image au stade actuel). Les étages supérieurs sont conçus pour offrir une lumière du jour et une ventilation harmonieuses, et pour être un point de repère très visible de loin. Sur le plan structurel, le bâtiment sera sécurisé en tant qu'immeuble résidentiel de grande hauteur grâce à l'adoption d'une technologie d'isolation sismique, et des mesures de prévention des catastrophes seront également incorporées, telles que des équipements de production d'électricité d'urgence et un stock de prévention des catastrophes. Bien qu'aucune annonce concrète n'ait encore été faite concernant les projets des locataires, on s'attend à ce que l'emplacement en front de gare attire des commerces répondant à la demande locale, tels que des supermarchés alimentaires, des restaurants et des entreprises de services. Soutenu par la vaste expérience du groupe Mitsui Fudosan, le collaborateur du projet, le projet devrait améliorer l'attractivité de l'environnement commercial et créer une structure d'installation très pratique.
À l'avenir, ce projet de réaménagement passera à l'étape de la réalisation, après les décisions de planification urbaine et les approbations de projet, la formulation de plans détaillés et les procédures de conversion des droits. En tant que projet de réaménagement à grande échelle dans le quartier de la gare de Chitose Karasuyama, il devrait avoir un impact significatif sur le mode de vie local et l'environnement commercial une fois achevé. Le projet attire l'attention des résidents et des entreprises locales, et l'attention continuera à se porter sur la conception détaillée, l'information des locataires et le début de la construction, qui seront annoncés à l'avenir. Le projet de réaménagement devrait transformer la zone située au sud de la gare de Chitose Karasuyama en un nouvel espace animé et pratique en face de la gare.
Comment les prix de transaction évoluent-ils réellement ?
Nous avons vérifié, à partir des données de prix des transactions immobilières publiées par le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, dans quelle mesure les attentes liées au réaménagement se traduisent effectivement dans les prix réellement pratiqués. Le tableau ci-dessous met en regard les transactions de copropriétés d'occasion situées à Minami-Karasuyama (南烏山), quartier de Setagaya où se trouve le site du projet (hors le quartier voisin de Kita-Karasuyama), et l'ensemble de l'arrondissement de Setagaya.
| Année | Nombre de transactions | Prix au m² du secteur (médiane) | Prix au m² de l'ensemble de l'arrondissement de Setagaya (médiane) |
|---|---|---|---|
| 2023 | 95 | ¥778 000 | ¥968 000 |
| 2024 | 62 | ¥890 000 | ¥1 000 000 |
| 2025 | 95 | ¥778 000 | ¥1 037 000 |
| 2026 (1er trimestre uniquement) | 16 | ¥807 000 | ¥1 100 000 |
Entre 2023 et 2025, alors que l'ensemble de l'arrondissement de Setagaya progressait de +7,1 %, le secteur de Minami-Karasuyama (南烏山) est resté stable, avec une variation de +0,0 %. Situé au départ à un niveau inférieur d'environ 20 % à la moyenne de l'arrondissement, il a vu cet écart plutôt se creuser.
En valeur absolue, les transactions depuis 2025 affichent une médiane de ¥36 millions pour une surface privative de 55 m², environ la moitié des transactions se situant entre ¥19 millions et ¥64 millions. Un niveau de ¥36 millions pour 55 m² constitue un segment de prix relativement accessible au sein de l'arrondissement de Setagaya.
Source : Bibliothèque d'informations immobilières du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/), « Informations sur les prix des transactions immobilières » (ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme) ; document établi par INA&Associates Inc. sur cette base. Données disponibles en septembre 2026. Les trimestres les plus récents sont des valeurs provisoires, des transactions y étant ajoutées ultérieurement.
L'avis d'INA (septembre 2026)
À partir d'ici, il ne s'agit plus de documents publics mais de notre propre appréciation.
Le réaménagement de Chitose Karasuyama n'agit pas encore sur les prix de transaction. Alors que l'ensemble de l'arrondissement de Setagaya progresse, le secteur est resté stable et son écart avec la moyenne de l'arrondissement s'est creusé.
La raison tient, selon nous, à l'état d'avancement du projet. Tant que les bâtiments n'ont pas pris forme, les acquéreurs occupants apprécient le prix en regardant « la ville telle qu'elle est aujourd'hui ». Les travaux de dénivellation continue de la ligne Keio sont menés en parallèle, et l'achèvement demandera encore du temps. Les attentes ne se reporteront sur les prix qu'à partir du moment où la physionomie du quartier commencera à changer de façon visible.
Cela dit, un niveau de ¥36 millions pour 55 m² se situe dans la fourchette basse de l'arrondissement de Setagaya. Que ce segment de prix subsiste pour un emplacement à 20 minutes de Shinjuku constitue en soi une caractéristique d'un secteur d'avant réaménagement.
Critères de décision pour l'investisseur
- Apprécier la rentabilité sans intégrer les attentes liées au réaménagement dans le prix. Seuls les biens viables au niveau de loyer actuel entrent en ligne de compte.
- Le moment où l'écart avec la moyenne de l'arrondissement commencera à se resserrer sera le signal que le marché a commencé à intégrer le projet. Les données de prix de transaction étant mises à jour chaque trimestre, il est possible de suivre l'évolution selon la même méthode.
- Tout se joue sur la capacité à accepter une durée de détention jusqu'à la livraison. Il faut raisonner en partant du principe que plusieurs années s'écouleront avant que les effets n'apparaissent dans les prix.
Questions fréquentes (FAQ)
Q1. Quand le réaménagement du secteur sud de la place de la gare de Chitose Karasuyama sera-t-il achevé ?
R. Selon le calendrier (à titre indicatif) présenté par le quartier de Setagaya et l'association préparatoire au réaménagement, la décision d'urbanisme est prévue pour l'exercice 2026, suivie de l'agrément de création de l'association et de l'élaboration du plan de conversion des droits, avant le démarrage des travaux, l'objectif étant l'achèvement du bâtiment et sa mise en service au cours de l'exercice 2034. Toutefois, le projet en est actuellement au stade préparatoire, avant la décision d'urbanisme, et ce calendrier pourrait évoluer en fonction de l'avancement des procédures.
Q2. Le réaménagement entraînera-t-il une expulsion ?
R. Dans le cadre du système de conversion des droits prévu par le projet, les détenteurs de droits existants échangent en principe, à valeur égale, leurs droits contre des surfaces (planchers de droits) dans le nouveau bâtiment et peuvent rester sur le site. Il est également possible de céder ses droits contre une indemnité en espèces ou de déménager hors de la zone ; il ne s'agit donc pas d'une expulsion forcée unilatérale. Une réunion d'information officielle à l'intention des locataires de bâtiments et de terrains sera organisée après la décision d'urbanisme et la création de l'association.
Q3. Quel est le rôle de Mitsui Fudosan ?
R. Mitsui Fudosan Co. et Mitsui Fudosan Residential Co. ont été sélectionnées comme collaborateurs du projet (développeurs) à l'issue d'un appel d'offres organisé par l'association préparatoire au réaménagement. Elles soutiennent, aux côtés du cabinet de conseil Takaha Urban Science Institute Co., la recherche d'un consensus entre les propriétaires fonciers et l'élaboration du plan du projet.
Q4. S'agit-il d'un projet distinct de la gare existante de Chitose Karasuyama (bâtiment de la gare) de la ligne Keio ?
R. Oui, il s'agit d'un projet distinct. La surélévation de la gare, menée par la compagnie Keio dans le cadre du projet de dénivellation continue de la ligne Keio, et le présent projet de réaménagement, mené principalement par les détenteurs de droits locaux, sont deux projets séparés ; aucune passerelle reliant directement les deux n'est prévue à ce stade.
