Devant la gare de Meguro à Tokyo, les trois tours « Meguro Central Square & Brillia Towers Meguro », un projet d'environ 83,7 milliards de yens, ont été achevées en 2017, concrétisant un renouvellement urbain de grande envergure. Depuis, autour de la gare de Meguro, d'autres projets se succèdent : le « JR Meguro Building », un complexe multifonctionnel directement relié à la gare porté par JR East (ouverture prévue pour l'exercice 2028), ainsi qu'un projet de redéveloppement en tour de grande hauteur dans le secteur nord de la gare de Naka-Meguro (achèvement prévu en 2033). L'ensemble du quartier de Meguro se transforme ainsi par étapes. Cet article dresse un panorama complet du redéveloppement devant la gare de Meguro et analyse son impact sur le marché immobilier ainsi que la valeur d'investissement.
Phase 1 : le projet de rénovation urbaine de type 1 du quartier de la gare de Meguro (achevé en 2017)
L'histoire de l'aménagement, du concept Tri-Square aux réalisations
Le point de départ du redéveloppement devant la gare de Meguro remonte au « Plan d'aménagement du quartier de la gare de Meguro (concept Tri-Square) » publié par l'arrondissement de Shinagawa en 1988 (Shōwa 63). Ce plan reposait sur trois places — la « Place de la culture », la « Place des rencontres » et la « Place de la vie urbaine » — et visait à renforcer les fonctions de terminal, d'habitat et de services urbains de haut niveau. Environ vingt ans plus tard, ce concept a été concrétisé par une décision d'urbanisme, aboutissant au « Projet de rénovation urbaine de type 1 du quartier de la gare de Meguro ».
La décision d'urbanisme a été prise en décembre 2010 (Heisei 22). Le projet couvrait un périmètre d'environ 2,3 ha (superficie de terrain : 17 211 m²), centré sur l'ancien site du dépôt de bus métropolitain de Meguro (environ 1,0 ha). L'agrément de constitution de l'association a été délivré en 2012 et les travaux ont débuté en 2014. Le maître d'ouvrage était l'Association de rénovation urbaine du quartier de la gare de Meguro (aujourd'hui dissoute), avec Tokyo Tatemono, Dai-ichi Life Insurance et Taisei Corporation comme membres associés porteurs du projet.
L'achèvement des trois tours et leur envergure
Le 30 novembre 2017 (Heisei 29), les bâtiments ont été achevés, et l'inauguration du quartier a eu lieu en mars 2018. Le coût total du projet s'élève à environ 83,7 milliards de yens, pour une surface de plancher totale d'environ 171 500 m² — un développement mixte de très grande ampleur.
L'ensemble réalisé se divise en deux zones principales.
La Zone A (tour nord) est un ensemble mixte comprenant le « Meguro Central Square », un immeuble de bureaux et commerces de 27 étages et 125,55 m de haut, ainsi que le « Brillia Towers Meguro North Residence », une tour résidentielle de 45 étages et 145,31 m de haut (524 logements). La Zone B (tour sud) se compose du « Brillia Towers Meguro South Residence », une tour de 38 étages et 134,96 m de haut (416 logements), portant le nombre total de logements à environ 940.
L'implantation du siège d'Amazon Japan et la création d'un environnement urbain de qualité
Les étages supérieurs du Meguro Central Square (environ 19 800 m²) accueillent le siège social au Japon d'Amazon Japan G.K., renforçant ainsi l'attractivité du quartier pour les entreprises internationales. Par ailleurs, des espaces publics extérieurs baptisés « Place de la forêt » et « Place de la culture » ont été aménagés sur le site, concrétisant la « Place de la vie urbaine » imaginée par l'arrondissement de Shinagawa. Après l'achèvement des travaux, la qualité de l'environnement urbain s'est considérablement améliorée tant pour les travailleurs que pour les résidents, contribuant à l'établissement d'une véritable identité de quartier.
Pour plus de détails sur la structure des projets de redéveloppement, consultez également notre article Qu'est-ce que le projet de réaménagement foncier de la sortie ouest de la gare de Shinagawa ? Vue d'ensemble et impact sur l'investissement immobilier, qui présente le cadre global de l'aménagement urbain dans ce secteur.
Phase 2 : le JR Meguro Building (ouverture prévue pour l'exercice 2028) — quel type d'installation ?
Un complexe nouvelle génération directement relié à la gare de Meguro
La deuxième phase de cette dynamique de redéveloppement est le « JR Meguro Building », porté par JR East. Situé au nord d'« Atre Meguro 1 », au-dessus des voies ferrées du côté nord de la gare de Meguro, il occupe un terrain d'environ 1 720 m² pour une surface de plancher d'environ 13 260 m². Bien que de dimensions modestes, il se distingue par un accès direct depuis le hall de la gare JR Meguro via une passerelle de liaison au 2e étage.
L'immeuble compte 9 étages hors sol, 1 sous-sol et 1 étage technique, pour une hauteur d'environ 40 m en structure métallique. Les travaux de démolition ont débuté en septembre 2024, suivis des travaux principaux en février 2026. L'ouverture est prévue pour l'hiver de l'exercice 2028. La conception est assurée par le groupement Yamashita Sekkei – Obayashi Corporation, et la construction par le groupement Obayashi – Tekken – Tōtetsu Construction.
Un programme associant commerces et bureaux, avec des performances environnementales avancées
La répartition des étages prévoit des commerces (Atre) aux 1er et 2e étages, et des bureaux locatifs (gérés par JR East Building) du 3e au 9e étage. L'Atre directement relié à la gare renforcera encore la commodité au quotidien, tandis que les plateaux de bureaux, bénéficiant d'une localisation rare en connexion directe avec la gare, devraient susciter une forte demande.
Sur le plan environnemental, le bâtiment se distingue par des initiatives pionnières. Il a obtenu la certification ZEB Ready et prévoit d'utiliser des énergies renouvelables pour l'ensemble de l'immeuble. Cette démarche s'inscrit dans la stratégie à long terme de JR East, en continuité avec sa « Vision de gestion du groupe : Transformation 2027 », et contribue à la décarbonation du quartier autour de la gare.
Phase 3 : le redéveloppement du secteur nord de la gare de Naka-Meguro (achèvement prévu en 2033) — quel est le contenu du projet ?
Une grande tour de 160 m portée par Marubeni et Tokyu
La troisième phase en cours de planification est le « Projet de rénovation urbaine de type 1 du secteur nord de la gare de Naka-Meguro (nom provisoire) ». Il concerne un périmètre d'environ 0,6 ha (superficie de terrain : environ 3 660 m²) situé au nord de la gare de Naka-Meguro, desservie par la ligne Tokyu Toyoko et la ligne Hibiya du métro de Tokyo. Le groupement préparatoire a été constitué en décembre 2020 (Reiwa 2). Marubeni Urban Development Co., Ltd. et Tokyu Corporation participent en tant que partenaires de développement, avec Nihon Sekkei Inc. comme consultant.
Le projet prévoit 37 étages hors sol et 5 sous-sols, pour une hauteur d'environ 160 m et une surface de plancher totale d'environ 44 000 m². Il comprendra un parking aux sous-sols B2 à B2F, des commerces du B1F au 3e étage et des logements (environ 260 unités) du 6e au 37e étage — une grande tour mixte. L'aménagement d'une terrasse-esplanade donnant sur la rivière Meguro est également prévu, offrant un espace de détente au cœur du quartier de Naka-Meguro.
Calendrier du projet et effets d'entraînement
Le calendrier prévisionnel prévoit la décision d'urbanisme pour l'exercice 2026, la constitution de l'association définitive en 2028, l'approbation du plan de conversion des droits en 2029, le début des travaux en 2030 et l'achèvement en 2033. En juillet 2025, une « proposition d'aménagement urbain » a déjà été soumise à l'arrondissement de Meguro, et les procédures en vue de la réalisation du projet avancent de manière régulière.
La participation de partenaires de développement aussi puissants que Marubeni Urban Development et Tokyu, associée à l'aménagement d'une terrasse-esplanade le long de la rivière Meguro, contribuera à améliorer la desserte piétonne et l'attractivité du quartier de Naka-Meguro. Avec l'achèvement de cette troisième phase, l'ensemble du corridor reliant la gare de Meguro à celle de Naka-Meguro sera restructuré en un secteur continu à forte valeur ajoutée.
Pour les tendances d'investissement dans l'ensemble du secteur Meguro, Naka-Meguro et Jiyūgaoka, consultez également Redéveloppement autour de la gare de Jiyūgaoka et perspectives d'investissement immobilier — deux grands projets qui transforment la valeur du quartier.
Quel est l'impact sur les prix fonciers et le marché immobilier ?
Données foncières pour Kami-Ōsaki, arrondissement de Shinagawa
Selon les prix fonciers officiels de 2025 publiés par le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, le prix foncier moyen dans le secteur de la gare de Meguro (Kami-Ōsaki, arrondissement de Shinagawa) s'établit à 2 033 000 yens/m² (soit environ 6,72 millions de yens par tsubo), enregistrant une hausse significative de +12,43 % sur un an. Le taux de croissance de l'ensemble de l'arrondissement de Shinagawa atteint également +12,15 %, un niveau élevé, confirmant que l'effet du redéveloppement devant la gare de Meguro tire les prix fonciers de tout le secteur environnant, comme en témoignent ces chiffres.
※ Les données foncières sont des valeurs de référence basées sur les prix fonciers officiels (ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme).
Évolution de la valeur patrimoniale des Brillia Towers Meguro
Le prix au tsubo des logements des Brillia Towers Meguro, qui était d'environ 6 millions de yens lors de la commercialisation initiale (vers 2015), a atteint 7 à 8 millions de yens en 2021. La raréfaction des biens en vente dans le quartier après l'achèvement des tours, conjuguée à l'accélération des délais de transaction, témoigne de la tension entre l'offre et la demande sur le marché. L'expansion de la demande de bureaux liée à l'installation du siège d'Amazon Japan, ainsi que l'amélioration de la qualité du cadre de vie grâce aux vastes espaces publics, soutiennent cette valorisation patrimoniale.
Perspectives d'investissement pour le secteur Meguro – Naka-Meguro à l'horizon 2030
Avec l'ouverture du JR Meguro Building prévue pour l'exercice 2028 et l'achèvement de la tour du secteur nord de Naka-Meguro en 2033, le secteur Meguro – Naka-Meguro continuera d'être soumis à une pression de développement soutenue de la fin des années 2020 jusqu'aux années 2030. Alors que l'offre de tours résidentielles reste limitée et que la demande de logements demeure solide, la pression haussière sur les valeurs devrait se maintenir à long terme.
C'est précisément pourquoi il est crucial d'évaluer correctement la valeur patrimoniale actuelle et de prendre des décisions éclairées d'achat ou de conservation. Parallèlement, même dans un contexte de hausse continue, adopter une « vision à long terme » et élaborer un plan patrimonial qui ne soit pas tributaire des fluctuations à court terme constitue un atout fondamental pour les propriétaires immobiliers.
Pour une analyse détaillée des dynamiques de redéveloppement par quartier à Tokyo, consultez également Rapport sur les principaux projets de redéveloppement à Tokyo — aptitude à l'investissement, à la résidence et perspectives d'avenir.
Comment les prix de transaction évoluent-ils réellement ?
Vérifions le point non seulement à partir des prix fonciers officiels, mais aussi des prix de transaction réels. Le tableau ci-dessous met en regard, à partir des données de prix des transactions immobilières publiées par le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, les transactions de copropriétés d'occasion des secteurs incluant Kami-Ōsaki, dans l'arrondissement de Shinagawa, où se situe la gare de Meguro, et l'ensemble de l'arrondissement de Shinagawa.
| Année | Nombre de transactions | Prix au m² du secteur (médiane) | Prix au m² de l'ensemble de l'arrondissement de Shinagawa (médiane) |
|---|---|---|---|
| 2023 | 73 | ¥1 644 000 | ¥1 140 000 |
| 2024 | 81 | ¥1 833 000 | ¥1 222 000 |
| 2025 | 106 | ¥1 561 000 | ¥1 300 000 |
| 2026 (1er trimestre uniquement) | 21 | ¥1 556 000 | ¥1 338 000 |
Le secteur des abords de la gare de Meguro recule depuis son pic de 2024. Entre 2023 et 2025, alors que l'ensemble de l'arrondissement de Shinagawa progressait de +14,0 %, ce secteur affiche -5,0 %. Parmi les secteurs de réaménagement examinés ici, il est le seul dont les prix baissent.
Le niveau lui-même reste toutefois élevé : au 1er trimestre 2026, il dépasse encore de 16 % l'ensemble de l'arrondissement de Shinagawa. En valeur absolue, les transactions depuis 2025 affichent une médiane de ¥87 millions pour une surface privative de 55 m², environ la moitié des transactions se situant entre ¥52 millions et ¥140 millions.
Source : Bibliothèque d'informations immobilières du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/), « Informations sur les prix des transactions immobilières » (ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme) ; document établi par INA&Associates Inc. sur cette base. Données disponibles en septembre 2026. Les trimestres les plus récents sont des valeurs provisoires, des transactions y étant ajoutées ultérieurement.
L'avis d'INA (septembre 2026)
À partir d'ici, il ne s'agit plus de documents publics mais de notre propre appréciation.
Nous considérons que les abords de la gare de Meguro en sont au stade où la hausse des prix induite par la première vague de réaménagement, livrée en 2017, a fait son plein. Le pic se situe à ¥1 833 000/m² en 2024, et le prix recule depuis deux années consécutives. Comme cette baisse intervient alors que l'ensemble de l'arrondissement de Shinagawa continue de progresser, il s'agit d'un mouvement propre à ce secteur et non de la conjoncture de l'arrondissement.
La deuxième vague, le JR Meguro Building, ouvrira au cours de l'exercice 2028, et la troisième, le secteur nord de la gare de Naka-Meguro, sera livrée en 2033. Plusieurs années séparent l'instant présent du moment où le prochain élément moteur prendra forme, et nous lisons la correction des prix comme le reflet de cet intervalle. Dans les secteurs où les réaménagements s'enchaînent, de tels paliers apparaissent entre deux opérations.
Critères de décision pour l'investisseur
- Une baisse ne signifie pas nécessairement une bonne affaire. Le niveau dépasse malgré tout de 16 % l'ensemble de l'arrondissement de Shinagawa. C'est la pertinence de cet écart avec la moyenne de l'arrondissement qui doit fonder l'appréciation.
- L'ouverture prévue au cours de l'exercice 2028 constituera le prochain élément moteur. Tout se joue sur la capacité à accepter une durée de détention jusque-là.
- Les abords de la gare de Meguro et Naka-Meguro sont deux marchés distincts. La troisième vague se situe devant la gare de Naka-Meguro et évolue différemment du marché de Kami-Ōsaki. Veillez à ne pas les confondre.
Conclusion
Le redéveloppement devant la gare de Meguro ne doit pas être compris comme un projet isolé, mais comme un renouvellement urbain en trois phases successives, s'inscrivant dans la continuité du concept Tri-Square de 1988.
- Phase 1 (achevée en 2017) : projet de rénovation urbaine de type 1 du quartier de la gare de Meguro. Avec un investissement d'environ 83,7 milliards de yens et trois tours, le projet a permis d'attirer le siège d'Amazon Japan et de livrer environ 940 logements.
- Phase 2 (ouverture prévue pour l'exercice 2028) : le JR Meguro Building. Un complexe directement relié à la gare, certifié ZEB Ready, associant commerces Atre et bureaux, qui transformera l'entrée sud de Meguro.
- Phase 3 (achèvement prévu en 2033) : secteur nord de la gare de Naka-Meguro. Une tour mixte de grande hauteur de 160 m, avec la participation de Marubeni et Tokyu, qui valorisera les abords de la rivière Meguro.
La hausse de +12,43 % sur un an des prix fonciers officiels à Kami-Ōsaki (arrondissement de Shinagawa) s'explique par la création continue de valeur ajoutée générée par cette dynamique de redéveloppement en trois phases. Pour toute personne envisageant un investissement ou une installation dans le secteur Meguro – Naka-Meguro, il est essentiel de ne pas se limiter aux évolutions conjoncturelles à court terme, mais de fonder sa décision sur une vision à long terme intégrant le vaste mouvement d'aménagement urbain qui se poursuivra jusqu'aux années 2030.
Foire aux questions (FAQ)
Q1. Quand le projet de rénovation urbaine de type 1 du quartier de la gare de Meguro a-t-il été achevé ? Quel était le coût total ?
Les bâtiments ont été achevés le 30 novembre 2017 (Heisei 29), et l'inauguration du quartier a eu lieu en mars 2018. Le coût total du projet s'élève à environ 83,7 milliards de yens. Le maître d'ouvrage était l'Association de rénovation urbaine du quartier de la gare de Meguro (aujourd'hui dissoute). Tokyo Tatemono, Dai-ichi Life Insurance et Taisei Corporation ont porté le projet en tant que membres associés.
Q2. Quand le JR Meguro Building doit-il ouvrir ? Quel type d'installation sera-t-il ?
Les travaux principaux ont débuté en février 2026, et l'ouverture est prévue pour l'hiver de l'exercice 2028. L'immeuble de 9 étages (hauteur d'environ 40 m, surface de plancher d'environ 13 260 m²) comprendra des commerces (Atre) aux 1er et 2e étages et des bureaux du 3e au 9e étage. Il sera directement relié au hall de la gare JR Meguro par une passerelle au 2e étage. C'est également un bâtiment à haute performance environnementale, certifié ZEB Ready.
Q3. Quand le redéveloppement du secteur nord de la gare de Naka-Meguro sera-t-il achevé ? Quelles installations sont prévues ?
La décision d'urbanisme est prévue pour l'exercice 2026, le début des travaux en 2030 et l'achèvement en 2033. Il s'agit d'une tour mixte de grande hauteur de 37 étages et environ 160 m de haut, avec des commerces du 1er au 3e étage et des logements (environ 260 unités) du 6e au 37e étage. Marubeni Urban Development et Tokyu participent en tant que partenaires de développement, et l'aménagement d'une terrasse-esplanade donnant sur la rivière Meguro est également prévu.
Q4. Comment les prix fonciers autour de la gare de Meguro ont-ils évolué avec le redéveloppement ?
Selon les prix fonciers officiels de 2025, le prix foncier moyen dans le secteur de la gare de Meguro (Kami-Ōsaki, arrondissement de Shinagawa) s'établit à 2 033 000 yens/m² (environ 6,72 millions de yens par tsubo), en hausse de +12,43 % sur un an. Le prix au tsubo des Brillia Towers Meguro sur le marché de la revente est passé d'environ 6 millions de yens lors de la commercialisation initiale en 2015 à 7–8 millions de yens en 2021, démontrant clairement l'effet de valorisation patrimoniale lié au redéveloppement.
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- Redéveloppement autour de la gare de Jiyūgaoka et perspectives d'investissement immobilier — deux grands projets qui transforment la valeur du quartier
- Qu'est-ce que le projet de réaménagement foncier de la sortie ouest de la gare de Shinagawa ? Vue d'ensemble et impact sur l'investissement immobilier
Sources et références
- Bureau de l'urbanisme de la métropole de Tokyo — « Projet de rénovation urbaine de type 1 du quartier de la gare de Meguro »
- Bureau de l'urbanisme de la métropole de Tokyo — « Projet de rénovation urbaine de type 1 du quartier de la gare de Meguro (décision de l'arrondissement de Shinagawa) — à propos du projet de rénovation urbaine »
- Arrondissement de Shinagawa — « Quartier de la gare de Meguro (concept Tri-Square) »
- Arrondissement de Shinagawa — « État d'avancement des projets de rénovation urbaine »
- Arrondissement de Meguro — « Projet de rénovation urbaine de type 1 du secteur nord de la gare de Naka-Meguro »
- Site officiel du groupement préparatoire de rénovation urbaine du secteur nord de la gare de Naka-Meguro
- East Japan Railway Company — « Lancement des travaux du complexe directement relié à la gare de Meguro : le JR Meguro Building » (octobre 2025, PR TIMES)
